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  1. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Cassazione: condomino può rinunciare all'uso dell'impianto di riscaldamento centralizzato



    In materia condominiale, poiché tra le spese indicate nell'articolo 1104 del Cc, soltanto quelle per la conservazione della cosa comune costituiscono obbligazioni propter rem, e per questo il condomino non può sottrarsi all'obbligo del loro pagamento, è legittima la rinuncia di un condomino all'uso dell'impianto centralizzato con il conseguente esonero dall'obbligo di sostenere le spese per l'uso del servizio, rimanendo comunque sempre obbligato a versare solo gli oneri relativi alle spese di gestione e di conservazione di tale servizio. È quanto afferma la seconda sezione civile della Corte di Cassazioe (sentenza n. 8750, depositata il 31 maggio 2012). Nel caso di specie un consorzio, era stato condannato, sia in prima che in secondo grado al pagamento delle spese di gestione a seguito dell'avvenuto distacco dall'impianti di riscaldamento centralizzato. La Corte distrettuale, rigettando il ricorso del distaccante, aveva spiegato che il distacco del Consorzio (distaccante) era stato volontario ed autorizzato dallo stesso condominio a condizione che il distaccante continuasse a contribuire alle spese di gestione dell'impianto medesimo (escluse, perciò quelle relative ai consumi), obbligazione quest'ultima alla quale era tenuto anche in virtù della giurisprudenza di legittimità pronunciatasi al riguardo (considerando, pertanto, irrilevante ogni richiesta di prova siccome superata dai documenti prodotti dallo stesso Consorzio, ovvero dalla delibera autorizzativa del distacco volontario, contenente anche l'indicazione delle modalità)". Proponeva così ricorso per cassazione, il distaccante. Rigettando, integralmente, il ricorso, la Corte di legittimità, richiamando la consolidata giurisprudenza sul punto, ha spiegato che "poiché tra le spese indicate nell'articolo 1104 del c.c, soltanto quelle per la conservazione della cosa comune costituiscono "obligaziones propter rem", e per questo il condomino non può sottrarsi all'obbligo del loro pagamento, ai sensi dell'art. 1118, comma 2, c.c. che, invece, significativamente, nulla dispone per le spese relative al godimento delle cose comuni - è legittima la rinuncia di un condominio all'uso dell'impianto centralizzato di riscaldamento (purché questo non ne sia pregiudicato), con il conseguente esonero, in applicazione del principio contenuto nell'art. 1123, comma 2, c.c., dall'obbligo a sostenere le spese per l'uso del servizio centralizzato, rimanendo, invece, obbligato a sostenere gli oneri dell'eventuale peso derivante dalle spese di gestione e di conservazione di tale servizio (risultando, in caso contrario, ingiustificatamente aggravata la posizione degli altri condomini, pur nella permanenza della proprietà comune dell'impianto stesso). È stato, perciò, puntualizzato che il condominio è sempre obbligato a pagare le spese di conservazione dell'impianto di riscaldamento centrale anche quando sia stato autorizzato a rinunciare all'uso del riscaldamento centralizzato e a distaccare le diramazioni della sua unità immobiliare comune (...), ovvero abbia offerto la prova che dal distacco non derivano né un aggravio di gestione né uno squilibrio termico, essendo in tal caso esonerato soltanto dall'obbligo del pagamento delle spese occorrenti per il suo uso, se il contrario non risulti dal regolamento condominiale".

    Fonte studiocataldi
     
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  2. kingofbit

    kingofbit Membro Attivo

    Altro Professionista
    molto interessante, grazie!!
    mi domando se la stessa sentenza possa posta in essere anche nel caso in cui un alloggio di un condomino con riscaldamento centralizzato non si avvalga di caldaia comune (ad esempio a metano) ma di teleriscaldamento.
    Saluti
     
  3. agenzialeonardo

    agenzialeonardo Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    DA “IL SOLE 24 ORE”
    07 GIUGNO 2012
    Staccarsi dall'impianto di riscaldamento centralizzato è un diritto, a condizione però che ciò non comporti un aggravio di spese per gli altri condomini e che l'operazione non determini inconvenienti tecnici e non vada ad alterare, peggiorandola, la funzionalità dell'intero impianto.
    APPROFONDIMENTI

    La giurisprudenza
    Il principio, più volte affermato dai giudici, è stato anche di recente ribadito dalla Corte di cassazione con la sentenza n. 5331 del 3 aprile 2012 che ha confermato la nullità della delibera dell'assemblea che neghi al singolo condomino di staccarsi dall'impianto quand'anche il distacco avvenga senza ulteriori oneri per gli altri condomini.

    «Il condomino – afferma la sentenza – può addirittura legittimamente rinunciare all'uso del riscaldamento centralizzato e distaccare le diramazioni della sua unità immobiliare dall'impianto termico comune senza necessità di autorizzazione o di approvazione da parte degli altri condomini». Attenzione, però, perché il distacco non lo esonera dal partecipare comunque alle spese per la conservazione dell'impianto, tra cui anche quelle per la sostituzione della caldaia centrale, stante la potenziale possibilità di riallacciare in futuro la sua unità immobiliare distaccata (Cassazione n. 7708/07).
    Qualora poi, in ultima analisi, l'intera operazione si risolva in un aumento degli oneri in capo ai condomini che proseguono nel godimento del servizio comune, restano a suo carico anche quelle di gestione (combustibile compreso): al distacco deve seguire una diminuzione del costo generale del servizio, così che il condomino che rimane collegato all'impianto centralizzato non debba gravarsi, a conti fatti, anche della quota del condomino che si distacca.
    Ed ancora: a rigor di logica, anche a seguito del distacco dalla rete condominiale, il singolo condomino continua comunque a percepire un beneficio dall'impianto centralizzato per irraggiamento derivante vuoi dal calore degli appartamenti confinanti riscaldati e vuoi dai tubi condominiali che attraversano la sua proprietà. Da qui il suo obbligo di riconoscere in ogni caso al condominio le spese dell'eventuale aggravio derivato alle spese di gestione, pari al maggior calore di cui beneficia il suo appartamento.
    In presenza comunque delle condizioni predette, può dirsi definitivamente consacrato il diritto del condomino al distacco dall'impianto centralizzato, quand'anche il regolamento di natura contrattuale lo vieti, imponendo in tal modo all'autore del distacco l'onere di continuare a pagare tutte le spese del servizio. Le disposizioni del regolamento sono infatti meritevoli di tutela solo ove regolino aspetti del rapporto per i quali sussista un interesse generale dell'ordinamento. Tale interesse non sussiste in una clausola che impedisca il distacco dal servizio di riscaldamento centralizzato (ovvero lo condizioni all'obbligo del condomino di continuare a pagare le relative spese), perché – hanno stabilito i giudici supremi con la sentenza n. 19893 del 29 novembre 2011 – simile divieto sarebbe «espressione di prevaricazione egoistica anche da parte di esigua minoranza e di lesione del principio costituzionale di solidarietà sociale».
    Risparmio energetico
    Resta in ogni caso l'apparente incompatibilità delle pronunce (anche recenti) dei giudici con la normativa dettata in tema di risparmio energetico (Dpr n. 59/09), che non vede di buon occhio la contestuale presenza negli edifici di impianti centralizzati e di caldaiette autonome, proprio perché l'aggiunta di nuovi impianti, sebbene limitati solo ad alcune unità immobiliari, comporta un generale aumento di consumo energetico.

    Se è vero però che uno dei presupposti che legittima il distacco è proprio quello che l'intervento non provochi uno squilibrio termico dell'impianto comune, tra tali requisiti deve darsi rilievo al risparmio energetico per cui, in pratica, il distacco diventa oggi realizzabile solo se sussistono motivi tecnici o di forza maggiore che lo giustificano: il tutto da accertarsi con apposita relazione tecnica.
     
  4. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    bella domanda.
    Se rispetta tutti i requisiti definiti qui sopra (no aggravio spese, contribuzione spese ordinarie di gestione ect..) secondo me si..
     
  5. kingofbit

    kingofbit Membro Attivo

    Altro Professionista
    grazie Umberto, approfondirò la questione..
     
  6. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    fai sapere, l'argomento è interessante ;)
     

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