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  1. zeusobio

    zeusobio Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Salve a tutti. Un po' di tempo fa, in sede di ristrutturazione del suo appartamento, un condomino fece installare un impianto di riscaldamento autonomo distaccandosi dall'impianto centralizzato. In mancanza dell'autorizzazione dell'assemblea continuò a pagare tutte le spese. Dopo la riforma del condominio di giugno scorso , secondo cui il singolo può distaccarsi dall'impianto centralizzato di riscaldamento se dimostra che non ci sarà aggravio dei costi per gli altri e fermo restando l'obbligo di pagare manutenzione straordinaria, conservazione e messa a norma della caldaia comune, il condomino ha presentato la relazione richiesta dalla legge, ma l'assemblea si è riservata la verifica da parte di un tecnico di fiducia di quanto dichiarato, inoltre ha deliberato l'addebito al condomino, oltre alle spese di manutenzione e conservazione dell'impianto comune, anche una quota pari al 25% delle spese di ordinario consumo in relazione ai propri millesimi. Questo è legale ? e se si, chi decide la percentuale?
    Grazie a tutti
     
  2. elisabettam

    elisabettam Membro Senior

    Agente Immobiliare
    quanti appartamenti ci sono nel condominio?
     
  3. zeusobio

    zeusobio Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Gli appartamenti in totale sono 35 divisi in due scale di 16 e 19 appartamenti.
     
  4. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Non sempre può distaccarsi, se il regolamento contrattuale non lo consente non può comunque farlo.
     
  5. elisabettam

    elisabettam Membro Senior

    Agente Immobiliare
    il problema del distacco sta nel fatto che molti comuni impediscono l'installazione di caldaie autonome oltre i 4 alloggi per palazzina. Quindi, siccome il diritto di distaccarsi dal centralizzato è di tutti i comdòmini, questo limite crea disparità tra gli aventi diritto, diventanto praticamente inattuabile. Verifica se nel tuo comune sia così
     
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  6. Manola 62

    Manola 62 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    La Corte di Cassazione si è più volte espressa nel senso che il condomino può legittimamente rinunziare all'uso del riscaldamento centralizzato e distaccare le diramazioni della sua unità immobiliare dall'impianto termico comune, senza necessità di autorizzazione od approvazione degli altri condomini. La delibera assembleare che, pur in presenza delle condizioni necessarie, respinge la richiesta di autorizzazione al distacco è nulla per violazione del diritto individuale del condomino sulla cosa comune (Cassazione Civile, Sez. VI, 03.04.2012, n. 5331).
    La condizione per il distacco é ed era (così come indicato anche nella nuova norma) l'assenza di aggravio di spesa e di squilibrio termico. Il bene restava (entrata in vigore del nuovo articolo 1118 comma IV) di proprietà anche dei distaccati i quali dovranno contribuire alla spese per la conservazione del bene e anche, alla sua eventuale sostituzione nonostante il distacco delle relative diramazioni delle unità immobiliari interessate, non impedendo tale elemento l'eventuale necessità o scelta di riallaccio all'impianto centralizzato stesso (Cassazione Civile, Sez. II, 29.03.2007 n 770).
    Ai fini del distacco dal riscaldamento centralizzato, non osta la natura contrattuale della norma impeditiva contenuta nel regolamento di condominio, poiché questo è un contratto atipico le cui disposizioni sono meritevoli di tutela solo ove regolino aspetti del rapporto per i quali sussista un interesse generale dell'ordinamento. Pertanto, il regolamento di condominio, anche se contrattuale, approvato cioè da tutti i condomini, non può derogare alle disposizioni richiamate dall'art. 1138 c.c., comma 4, e non può menomare i diritti che ai condomini derivano dalla legge, dagli atti di acquisto e dalle convenzioni, mentre è possibile la deroga alle disposizioni dell'art. 1102 c.c., non dichiarato inderogabile. Il che non è ravvisabile, anzi è il contrario, quanto al distacco delle derivazioni individuali dagli impianti di riscaldamento centralizzato ed alla loro trasformazione in impianti autonomi, per un duplice ordine di ragioni: in primo luogo, giacché proprio l'ordinamento ha mostrato di privilegiare, al preminente fine d'interesse generale rappresentato dal risparmio energetico, dette trasformazioni e, nei nuovi edifici, l'esclusione degli impianti centralizzati e la realizzazione dei soli individuali; in secondo luogo, giacché la ratio atipica dell'impedimento al distacco, riscontrata dal giudice a quo, non può meritare la tutela dell'ordinamento in quanto espressione di prevaricazione egoistica anche da parte d'esigua minoranza e di lesione dei principi costituzionali di solidarietà sociale (Cassazione Civile, Sez. II, 29.09.2011, n. 19893).
    Il condomino distaccatosi è invece esonerato dall'obbligo di corrispondere le spese occorrenti per la sua gestione, se e nei limiti in cui il suo distacco non si risolve in una diminuzione degli oneri del servizio di cui continuano a godere gli altri condomini (Cassazione Civile, Sez. VI 03.04.2012, n. 5331).

    IL DISTACCO DAL RISCALDAMENTO CENTRALIZZATO DOPO L'ENTRATA IN VIGORE DELLA RIFORMA
    Accertato che è diritto del condomino di procedere con il distacco dal riscaldamento centralizzato, la nuova norma indica quali sono le condizioni affinché tale diritto possa essere esercitato:
    a) l'assenza di notevoli squilibri di funzionamento, o
    b) l'assenza di aggravi di spesa per gli altri condomini.
    In presenza anche di uno solo dei casi sopra prospettati, il distacco non può essere effettuato
    Come sopra precisato, nel caso di cui all'articolo 1118 comma IV non è previsto l'obbligo di preventiva informazione all'amministratore o all'assemblea. Pertanto, sussistendo i requisiti, anche se non provati preventivamente (in base allo stesso principio dell'articolo 1102 codice civile secondo il quale, sussistendone i requisiti, il condomino può procedere all'intervento senza preventiva comunicazione o autorizzazione) il condomino potrà distaccarsi.


     
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  7. Manola 62

    Manola 62 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Fermo restando che le Regioni possono deliberare in materia e qualcuna l'ha fatto ma ad esempio, il Veneto no e quindi deve attenersi a quanto scritto nel post 46, in merito all'assemblea che si riserva di chiedere un'altra perizia è utile sapere che:
    Sarà l'assemblea a valutare se la perizia prodotta sia soddisfacente o, in alternativa, richiedere una nuova perizia (a spese però del condominio). Perizia che dovrà essere svolta da Ingegnere o perito industriale abilitato, entrambi iscritti all'albo di pertinenza. Quindi l'artigiano installatore, manutentore o terzo responsabile, in assenza dei requisiti sovraesposti non potrà peritare e relazionare, come ovvio alcun ché. D'altro canto tale perizia deve tener conto di molteplici fattori e pertanto il tecnico/perito, non può limitarsi alla visita del singolo immobile, ma valutare e calcolare la possibile dispersione, tenendo conto tutto il contesto dell'edificio ( esposizione nord-est-sud-ovest,...).

    Giusto per restare in argomento, parlando invece di Certificatori Energetici,
    intervenendo sul DPR 75/2013 è stato chiarito con la L. 21 febbraio 2014 n. 9 le nuove tipologie di lauree e i diplomi che abilitano direttamente il certificatore senza frequentare specifici corsi di formazione.
    La durata dei corsi per chi non ha i requisiti per l'abilitazione è invece aumentata da 64 a 80 ore


    Certificatori energetici nel 2014 dopo il DDL Destinazione Italia, ovvero chi è abilitato a redigere una certificazione energetica senza il corso da certificatore. Abbiamo laureati in architettura, ingegneria edile,ingegneria civile, chimica, dei sistemi edilizi, elettrica, energetica e nucleare, della sicurezza, meccanica, gestionale, per l'ambiente e il territorio. E poi i laureti in scienza e ingegneria dei materiali, scienze e tecnologie forestali, ambientali e agrarie e scienze e gestione delle risorse rurali-forestali.
    Lauree in ingegneria biomedica, dell'automazione, aerospaziale-astronautica, elettronica, navale, informatica, delle telecomunicazioni, e poi le lauree in pianificazione territoriale urbanistica e ambientale e chimica industriale, nonché i diplomi tecnici in meccanica, elettronica e elettrotecnica, costruzioni ambiente e territorio, geometra, perito agrario (agraria, agroindustria), perito industriale (meccanica, termotecnica, edilizia, elettrotecnica), e ancora, tra i requisiti utili per essere certificatori energetici abbiamo i diplomi da perito con specializzazioni metalmeccanica e navalmeccanica, metallurgia aeronautica e energia nucleare.
     
    Ultima modifica di un moderatore: 13 Marzo 2014
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  8. adimecasa

    adimecasa Membro Senior

    Agente Immobiliare
    si può fare, ma rimane l'obbligo di pagare la manutenzione dell'impianto e la quota che verrà stabilita in assemblea, dimostrando che il condominio ha risparmiato? vorrei vedere chi è all'altezza di dimostrare questo risparmio, a avuto il condominio, ciao e auguri
     
  9. Manola 62

    Manola 62 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Se non ci sono squilibri termici e gravami di spesa intesi come aumento di consumi metri cubi gas o altra unità di misura (es. litri = gasolio ) e non come costo di gestione annuale ( basti pensare aumenti prezzi vendita..), si è tenuti a pagare solo la gestione della caldaia ed eventuali interventi di straordinaria manutenzione.
     
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  10. adimecasa

    adimecasa Membro Senior

    Agente Immobiliare
    pensa cosa risparmiano quest'anno con il clima mite che per tutto l'inverno abbiamo avuto, il risparmio cade sul quel appartamento che si è staccato????
     
  11. Manola 62

    Manola 62 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Non necessariamente per il distaccante ma per coloro che ne usufruiscono. Il giudice ( in caso di impugnazione) compara i consumi medi degli ultimi anni ante distacco e successivi. Nel 2010 o 2011, i primi di aprile eravamo già al mare e la stagione si è protratta sino a metà ottobre. Il risparmio c'è stato certamente all'epoca ma forse non si era ancora distaccato
     
  12. adimecasa

    adimecasa Membro Senior

    Agente Immobiliare
    sfido chiunque a poter determinare un consumo da un anno all'altro con temperature sempre diverse, si fanno solo delle supposizioni e niente altro
     
  13. elisabettam

    elisabettam Membro Senior

    Agente Immobiliare
    si può fare solo se, teoricamente, potessero farlo anche tutti gli altri condomini.
     
  14. zeusobio

    zeusobio Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Grazie a tutti per le risposte, quindi una volta presentata la perizia e fermo restando l'obbligo di partecipare alle spese per la manutenzione dell'impianto si deve anche pagare la quota per i consumi stabilita in assemblea ?
     
  15. adimecasa

    adimecasa Membro Senior

    Agente Immobiliare
    ottenuto il permesso dall'assemblea che non lo può vietare, pagherai solo la manutenzione dell'impianto e una minima quota, che in totale non dovrebbe superare il 30%
     
  16. Manola 62

    Manola 62 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    ho una causa in corso sullo stesso argomento, anche se leggermente capovolto nel senso che si tratta di un condominio minimo ( 2 proprietari ) con totali tre unità abitative... prossima udienza 29 maggio 2015 :risata:. Comunque il giudice ha accolto le mie istanze e la relazione tecnica avverrà quasi certamente a mezzo CTU salvo che il giudice avendo sciolto la riserva ma pronunciandosi solo per tale data, non voglia prorogare per verificare la lettura dei costi di gestione oltre che eventuali dispersioni termiche.
    Comunque ogni impianto ha delle peculiarità e la relazione tecnica "seria" ove si perita tutto lo stabile con sopralluoghi anche negli altri appartamenti, può verificare e quantificare la % di dispersione.
    La quota di manutenzione massima del 30% come sostenuto da Adimecasa è errata in mancanza di squilibri accertati sia in termini termici che di maggior consumo quantità combustibili, non a caso, basta leggere le sentenze riportate nel mio primo post -facilmente reperibili:fiore:
    Nel caso si accerti che non vi è stato risparmio di consumi ( non euro) per il Condominio a seguito del distacco del condomino o peggio, un lieve incremento ( es . 10% ), capiterà molto probabilmente, lo stesso iter che sto vivendo con rinvio e pronuncia del giudice nel 2015
    Ah dimenticavo di dire che ho scoperto il presunto distacco ( mai accertato) dell'appartamento sopra il mio solo a seguito invio verbale d'assemblea ( mai ricevuto la convocazione) dell'altro condomino a mezzo a.r. in cui mi metteva a conoscenza (maggio 2012) che nell'ottobre 2011 aveva sigillato i radiatori e pertanto si sarebbe provveduto a una nuova ripartizione con modifica delle tabelle millesimali (uso riscaldamento)
    In sostanza vorrebbe che gli pagassi il riscaldamento dell'appartamento:risata::risata::risata:
     
    Ultima modifica: 15 Marzo 2014
  17. Manola 62

    Manola 62 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Il rapporto dei consumi gestionali e grafici ponderati per mese è reperibile anche su "bolletta on line" famiglia - condominio o aziende di ENI GAS & POWER.
    Ovviamente anche nelle bollette, potete trovare i consumi annui
    Il 2011 ad esempio, è stato un anno decisamente mite con un estate iniziata in aprile e protratta sino a metà ottobre, quindi favorevole per tutti in termini di risparmio energetico, di fatto però ho speso più soldi a causa degli aumenti costo vendita gas.
     
  18. zeusobio

    zeusobio Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Quasi, quasi conviene riattaccarsi all'impianto centralizzato ! :occhi_al_cielo:
     

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