Donazione e garanzia per evizione

[withoutnick1980]

Buongiorno a tutti,
vi scrivo per esporre un caso.

Comprai nel 2019 un terreno edificabile che ho rivenduto il 13 Maggio 2022. In sede notarile abbiamo scoperto esserci stata una donazione nel 02/2003 (il mio vecchio notaio non la tiro’ mai fuori) e nel rogito e’ scritto che l’acquirente e’ a conoscenza delle possibili conseguenze che a suo carico potrebbero derivare dalla natura donativa del suddetto atto.

Subito dopo il rogito, ho voluto indagare a fondo sulla situazione:

• La madre (ancora in vita e con alcune proprieta’) ha 2 figlie e 3 figli. Non so se ha donato qualcosa ai figli ma alle figlie rispettivamente 1 terreno ciascuna (tra cui il mio nel 02/2003) per un valore di 45k. Non ho fatto la visura ipotecaria per soggetto della donataria per cui non conosco la sua situazione patrimoniale.
• I 3 figli hanno aperto un’impresa edile e nel 2006 hanno acquistato dalla sorella il terreno in questione. L’impresa e’ poi fallita nel 2017.
• Il terreno e’ stato venduto ad un terzo acquirente nel 2007
• Io ho comprato il terreno nel 2019

Al di la’ del rischio davvero remoto di un’impugnazione dell’atto, voglio essere paranoico e sapere:

• So che volendo si puo’ superare il ventennio di decadenza, impugnando l’atto prima dei 20 anni e inserendolo nei registri immobiliari: se io faccio una visura ipotecaria per immobile, riesco a vedere semmai ci sia stata un’opposizione all’atto in questi futuri 10 mesi?
• Trovo davvero poca letteratura in merito alla garanzia per evizione: esiste una scadenza/prescrizione? Ho trovato solo “Tutti i rimedi sono assoggettati al termine di prescrizione di 10 anni, decorrente dal verificarsi del fatto evizionale.” In pratica e’ una garanzia a vita finche’ l’evizione non si verifichi?
• Quanti casi in Italia hanno un esito di questo tipo: l’attuale acquirente riceve un atto di restituzione, fa causa a me per mancanza di garanzia di evizione e nel frattempo ha anche costruito una casa da 400k e io devo restituire tutta la cifra? Se non ricordo male l’eventuale legittimario puo’ essere risarcito nella sua richiesta, del solo valore del bene (che all’epoca della donazione corrispondeva a 45k) o sbaglio?

Infine sto pensando anche ad un'assicurazione sulla donazione.

 

[Giuseppe Di Massa]

Buongiorno a tutti,
vi scrivo per esporre un caso.

Comprai nel 2019 un terreno edificabile che ho rivenduto il 13 Maggio 2022. In sede notarile abbiamo scoperto esserci stata una donazione nel 02/2003 (il mio vecchio notaio non la tiro’ mai fuori) e nel rogito e’ scritto che l’acquirente e’ a conoscenza delle possibili conseguenze che a suo carico potrebbero derivare dalla natura donativa del suddetto atto.

Subito dopo il rogito, ho voluto indagare a fondo sulla situazione:

• La madre (ancora in vita e con alcune proprieta’) ha 2 figlie e 3 figli. Non so se ha donato qualcosa ai figli ma alle figlie rispettivamente 1 terreno ciascuna (tra cui il mio nel 02/2003) per un valore di 45k. Non ho fatto la visura ipotecaria per soggetto della donataria per cui non conosco la sua situazione patrimoniale.
• I 3 figli hanno aperto un’impresa edile e nel 2006 hanno acquistato dalla sorella il terreno in questione. L’impresa e’ poi fallita nel 2017.
• Il terreno e’ stato venduto ad un terzo acquirente nel 2007
• Io ho comprato il terreno nel 2019

Al di la’ del rischio davvero remoto di un’impugnazione dell’atto, voglio essere paranoico e sapere:

• So che volendo si puo’ superare il ventennio di decadenza, impugnando l’atto prima dei 20 anni e inserendolo nei registri immobiliari: se io faccio una visura ipotecaria per immobile, riesco a vedere semmai ci sia stata un’opposizione all’atto in questi futuri 10 mesi?
• Trovo davvero poca letteratura in merito alla garanzia per evizione: esiste una scadenza/prescrizione? Ho trovato solo “Tutti i rimedi sono assoggettati al termine di prescrizione di 10 anni, decorrente dal verificarsi del fatto evizionale.” In pratica e’ una garanzia a vita finche’ l’evizione non si verifichi?
• Quanti casi in Italia hanno un esito di questo tipo: l’attuale acquirente riceve un atto di restituzione, fa causa a me per mancanza di garanzia di evizione e nel frattempo ha anche costruito una casa da 400k e io devo restituire tutta la cifra? Se non ricordo male l’eventuale legittimario puo’ essere risarcito nella sua richiesta, del solo valore del bene (che all’epoca della donazione corrispondeva a 45k) o sbaglio?

Infine sto pensando anche ad un'assicurazione sulla donazione.

Prima di tutto verifica se il donante è deceduto da oltre 10 anni, questa scadenza sostituisce quella ventennale dalla donazione.
Confermato che a febbraio 2023 il problema sarà comunque risolto, se mai fosse esistito, ma se non trovi procedimenti in corso direi che sarà difficile iniziarne uno e terminarlo entro 10 mesi (a volte è complesso terminarlo in 10 anni).
Comunque l'eventuale erede che vincesse la causa entro febbraio 2023 potrebbe al massimo chiedere una cifra pari alla propria quota da cui è stato escluso, a maggior ragione essendo un terreno ormai edificato (non potrebbe chiedere anche la cifra pari alla quota di un futuro fabbricato). Se vuoi stare ancora più tranquillo fai l'assicurazione con Lloyd "donazionesicura", costa circa mille euro e copre questo tipo di caso fino a quando non è prescritto il diritto, nel tuo caso molto poco (ma costa come se coprissi 20 anni, comunque)

 

[francesca63]

La madre (ancora in vita e con alcune proprieta’) ha 2 figlie e 3 figli. Non so se ha donato qualcosa ai figli ma alle figlie rispettivamente 1 terreno ciascuna (tra cui il mio nel 02/2003) per un valore di 45k.

Prima di tutto verifica se il donante è deceduto da oltre 10 anni,

Lo è.

Confermato che a febbraio 2023 il problema sarà comunque risolto

A meno che ci sia stata opposizione stragiudiziale alla donazione ( che è l'unico "rimedio" possibile da parte dei futuri eredi, finché il donante è in vita; tale atto sospende i termini).
L'opposizione va notificata al donatario e trascritta nei registri immobiliari; quindi , se è stato eseguita, se ne ha conoscenza.

Se non ricordo male l’eventuale legittimario puo’ essere risarcito nella sua richiesta, del solo valore del bene (che all’epoca della donazione corrispondeva a 45k) o sbaglio?

Non sbagli.

Infine sto pensando anche ad un'assicurazione sulla donazione.

Mi pare tu ti stia preoccupando eccessivamente.

 

[withoutnick1980]

Buongiorno e grazie mille per le risposte competenti.

Confermo che il donante e' in vita. Senza augurarle nulla di male, se dovesse avvenire il decesso da qui a Febbraio 02/2023 scattano ulteriori 10 anni o comunque tutto si risolve al termine dei 20 anni?

Il punto e' proprio questo:

A meno che ci sia stata opposizione stragiudiziale alla donazione ( che è l'unico "rimedio" possibile da parte dei futuri eredi, finché il donante è in vita; tale atto sospende i termini.
L'opposizione va notificata al donatario e trascritta nei registri immobiliari; quindi , se è stato eseguita, se ne ha conoscenza.

Con una visura ipotecaria per immobile a Maggio 2023, me ne accorgo subito se c'e' qualche trascrizione di opposizione stragiudiziale in questi 10 mesi?

In merito invece alla garanzia per evizione, esiste un qualche termine di prescrizione?

Grazie infinite ancora.

 

[francesca63]

se dovesse avvenire il decesso da qui a Febbraio 02/2023 scattano ulteriori 10 anni o comunque tutto si risolve al termine dei 20 anni?

Per te, acquirente del bene donato, e per il tuo acquirente, tutto si risolve al termine dei 20 anni

Con una visura ipotecaria per immobile a Maggio 2023, me ne accorgo subito se c'e' qualche trascrizione di opposizione stragiudiziale in questi 10 mesi?

Si

In merito invece alla garanzia per evizione, esiste un qualche termine di prescrizione?

Dieci anni (prescrizione ordinaria), a partire dal momento in cui l’eventuale diritto del terzo è stato accertato con sentenza passata in giudicato, o per transazione .

 

[withoutnick1980]

Buongiorno Francesca, grazie mille. E' stata molto professionale.

Pongo un ultimo quesito paranoico anche se non credo riguardi questa sezione.

Nella polizza donazione vanno inseriti i dati del donatario e del donante che ho ricavato dal vecchio rogito del 2003 (CF, residenza, nome, cognome e data di nascita). Sulla stessa polizza vige il divieto di divulgazione a terzi (figuriamoci al donatario e donante) ma allo stesso tempo chiede di firmare la normativa privacy dove si dichiara che i dati di terzi siano stati debitamente raccolti con il loro consenso.

Chiaramente io non so neanche chi siano queste persone, i dati non fanno parte della categoria personali "sensibili" e sono stati presi da un atto pubblico.

Trovo poca letteratura a riguardo ma cosa rischio ipoteticamente se:

- fornisco i dati richiesti alla compagnia assicuratrice di terzi ma loro non sono informati e quindi senza espressa autorizzazione.

- io raccolgo e "divulgo" senza creare alcun danno a terzi (semmai e' esattamente l'opposto visto che "li proteggo" in casi di pretese da parte di legittimari".)

E' mai capitato a qualcuno di voi? Come vi comportereste?