Marco88

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Agente Immobiliare
Dunque, c'è una situazione piuttosto complicata nella quale si trova una mia cliente che vorrebbe vendere il proprio appartamento, mi ha consultato appunto per la vendita ma, prima di tutto deve risolvere delle questioni in famiglia.
La situazione è un pò particolare, vi riassumo:
Parliamo di una villa singola, con giardino di circa 1500mq, la casa è stata suddivisa in 4 appartamenti circa 10 anni fa.
Quindi, allo stato attuale, abbiamo due appartamenti al piano terra e due al piano primo
Inoltre, come detto, c'è un grande giardino
La famiglia è composta da genitori, due sorelle e un fratello
Circa 5 anni fa la mia cliente(che è la figlia più grande dei tre) ha ricevuto il proprio appartamento in donazione dal padre
Il padre ha fatto la stessa cosa con gli altri due figli ai quali ha donato gli altri due appartamenti(mi ha detto che questo è stato fatto un paio di anni fa)
Il padre ovviamente era l'unico ad avere intestato l'immobile, quindi gli appartamenti risultano donati al 100% ad ogni figlio
Ora, veniamo al problema, la mia cliente vuole vendere il proprio appartamento perchè ha deciso di trasferirsi. fratelli e genitori sono insorti(i rapporti tra tutti loro sono piuttosto negativi) e quindi c'è tutto un caos
L'opzione al quale stanno lavorando tra di loro(che secondo me sarebbe l'opzione migliore) è semplicemente quella di far tornare la casa al padre dietro compenso. Perchè la figlia pretende che la casa le venga "acquistata", altrimenti la metterà sul mercato
Quindi mi auguro per loro che trovino questa soluzione che penso sia la più intelligente.

La mia cliente però nel frattempo si porta avanti e mi ha accennato alla possibilità di metterla in vendita, qualora non dovesse trovare l'accordo con il padre e i fratelli

Ora, tralasciando la cifra che vuole lei che secondo me è fuori mercato(ha fatto la valutazione tramite internet, figuratevi..), mi sto già ponendo delle questioni perchè la vedo dura piazzare eventualmente quella casa

1- Si tratta di una donazione, pertanto già così non sarebbe facile venderla per tutti i motivi che sappiamo. Ovviamente il donante è ancora in vita e sono passati solo 5 anni dalla donazione stessa
2- Chi acquista l'appartamento si trova qualcosa di "monco", mi spiego. In giardino è presente anche un ampio box(addirittura quadruplo) che però è intestato alla madre, quindi già chi compra non ha il box. Altra cosa, sempre in giardino è presente un ampio angolo dove hanno creato una sorta di parte dedicata al barbecue ecc.. anche quella parte è intestata alla madre(se non ho capito male è accatastato come magazzino, però ovviamente non ho ancora guardato i documenti e quindi sto a quello che mi ha detto la cliente). Quindi mi sembra anche questa una criticità, che influenza anche la valutazione di mercato in senso negativo
3- Mi è venuta in mente una cosa, essendo suddivisa in 4 appartamenti dovrebbe essere automaticamente un condominio minimo, giusto? Ad oggi ovviamente non hanno fatto ne le tabelle millesimali ne niente, sono tra di loro quindi giustamente non si sono posti il problema. Però mi chiedo, se vende la casa ad un'altra persona non è meglio prima fare delle tabelle millesimali ecc..?
4- Il fratello abita al piano terra e praticamente ha il doppio ingresso. L'ingresso principale e l'ingresso direttamente sulla parte di giardino che sta di fronte al suo appartamento(parlo del fratello, quindi piano terra). Quindi il fratello, tra le varie cose, vuole che nel caso in cui la casa fosse messa in vendita si faccia in modo che quella parte di giardino venga stabilito che sia ad uso esclusivo suo, visto che è proprio davanti al suo appartamento. Ho chiesto per curiosità ad un amministratore condominiale e mi ha detto che si può fare, basta fare il regolamento condominiale contrattuale(ovviamente oggi non esiste alcun regolamento condominiale), dove quindi devono essere tutti d'accordo. Vi risulta?

Insomma, come avrete capito è una situazione veramente complicata. Io spero tanto trovino un accordo tra di loro, anche perchè non so se mi metterei dietro a seguire una casa così "complicata". Ogni volta che andrei a fare un appuntamento mi dovrei aspettare qualsiasi cosa!

Voi cosa dite su quei 4 punti che ho indicato? Ho provato ad accennare la cosa alla cliente me è gnucca forte
 

francesca63

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Mi fermo al punto 1: nessuno sano di mente comprerebbe un appartamento donato 5 anni fa, con il rischio concreto che , alla morte del padre, ci siano problemi ereditari, a meno che si trovi una polizza che garantisca completamente l'acquirente dai rischi, a prescindere dal mutuo.

Ha donato casa ai 3 figli, ma c'è anche la moglie come legittimaria, se sopravviverà al marito; e, se lui vendesse la casa rimastagli, e non lasciasse altri beni, o lasciasse debiti , la moglie ( magari "aizzata" dai due figli "fedeli") potrebbe chiedere azione di riduzione.
Per non parlare di altre possibilità "minori"; resta vedovo, si risposa, mette al mondo altri figli....
Tutto ok quando la famiglia va d'accordo, ma qui non c'è nemmeno quel presupposto.

Per gli altri punti, è evidente che hanno fatto a tarallucci e vino, senza pensare alle conseguenze: Manca la specificazione di quali sono le parti comuni condominiali, le tabelle millesimi, un regolamento...
Io sconsiglierei un acquisto del genere, e sconsiglierei te dall'occupartene ( oltretutto se è fuori prezzo).

Se riesce, la tua cliente vendere al padre, e potrà andarsene.
Altrimenti potrà solo andare via, senza soldi del suo immobile in tasca .

P.S. Genitori, pensateci bene, prima di fare donazioni " azzardate".
 
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Marco88

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Cavolo, in effetti non avevo considerato il fatto della moglie legittimaria. Quindi, per assurdo, la moglie potrebbe opporsi?
Ora che ci penso, è proprietaria al 50% di un'altra casa(l'altro 50% è di proprietà del marito), questo può cambiare qualcosa?

Io comunque cercherò di starne fuori! Solo che lei la conosco da tempo, quindi ha chiamato subito me per una "consulenza"

Per quanto riguarda le parti comuni, mi ha detto che nell'atto è stato scritto "cortile e giardino". Però, come dicevo, non ho preso visione dei documenti quindi mi baso su quello che dice lei. Certo, probabilmente essendo una cosa tra di loro non avranno pensato di mettere un regolamento condominiale, fare i millesimi ecc..

Mi auguro per loro che trovino una soluzione "interna", credo sia la cosa migliore. Certo, lei deve mettersi in testa che la cifra che vuole è fuori mercato, considerando poi la situazione probabilmente deve abbassare anche sotto la soglia del valore di mercato!

Nel caso in cui trovassero un accordo tra di loro come fanno? Cioè, possono fare un mutuo consenso che preveda il pagamento in favore della figlia?
 
Ultima modifica:

francesca63

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Ora che ci penso, è proprietaria al 50% di un'altra casa(l'altro 50% è di proprietà del marito), questo può cambiare qualcosa?
Si, andrebbe vista la situazione economica complessiva, ma poi rileva solo quella al momento della morte del donante .
In generale se i rapporti famigliari non sono buoni, vendere un appartamento in un contesto litigioso metterebbe l’acquirente in una sgradevole situazione, che non gli può certo essere nascosta da un agente che la conosce.
Nel caso in cui trovassero un accordo tra di loro come fanno? Cioè, possono fare un mutuo consenso che preveda il pagamento in favore della figlia?
No.
O risolvono consensualmente la donazione, e poi il padre dona i soldi alla figlia ( con atto pubblico), oppure ( probabilmente sarebbe meglio), il padre compra la casa dalla figlia con un normale atto di vendita .
 

Marco88

Membro Attivo
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Però ottenere un mutuo per un acquisto tra parenti mi sembra un po' difficoltoso, non mi è mai capitato ma leggevo che molte banche non concedono il mutuo in queste situazioni

Comunque sì, i rapporti famigliari in questo caso sono proprio ai minimi. Tra l'altro mi diceva che suo fratello addirittura le ha detto che è pronto a risolvere la donazione del suo appartamento, in questo modo potrebbe opporsi alla vendita della casa di sua sorella perché lui a quel punto non avrebbe ricevuto nulla in donazione.

Insomma, sono messi in po' così!
 

francesca63

Moderatore
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Privato Cittadino
Però ottenere un mutuo per un acquisto tra parenti mi sembra un po' difficoltoso, non mi è mai capitato ma leggevo che molte banche non concedono il mutuo in queste situazioni
No, certo, il mutuo non glielo danno di certo.
Avevo capito che ci fossero i soldi: certo che non potevano fare scelta più cretina di donare ai figli, sperando che tutti stessero lì in eterno...
in questo modo potrebbe opporsi alla vendita della casa di sua sorella
No, non potrebbe comunque opporsi alla vendita, ma certo scoraggiare fortemente un eventuale interessato all’acquisto.
Potrebbe solo proporre un’opposizione stragiudiziale alla donazione, che non produce comunque effetti immediati.
 

Marco88

Membro Attivo
Agente Immobiliare
Non so se devono chiedere un mutuo o meno(più probabilmente potrebbero chiedere un finanziamento), so che hanno alcune proprietà in vendita quindi magari il padre userà quei soldi per liquidare la figlia, però francamente non ne ho idea.

Vediamo come andrà a finire!

Ma nel caso in cui dovesse vendere ad un'altra persona, occorrerebbe fare tabelle millesimali, regolamento condominiale ecc.. prima dell'atto?
Io fossi in lei lo farei..

Comunque no, di sicuro non la seguirò. Già mi immagino durante gli appuntamenti "ecco, questo è il viale, lì c'è il box ma per voi l'accesso è vietato. Stessa cosa qui, dove c'è il barbecue. Per voi è vietato l'accesso" 😂

Invece, riguardo all'appartamento al piano terra, in merito a quella porzione di giardino che sta davanti all'appartamento, su questo sarebbero tutti d'accordo nel fare l'uso esclusivo di quella parte al fratello, visto appunto che da lì si accede direttamente al suo appartamento. Come possono metterlo per iscritto? In modo tale che chi comprerà sa che quel pezzo di giardino è ad uso esclusivo del proprietario dell'appartamento al piano terra
 

francesca63

Moderatore
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Privato Cittadino
Ma nel caso in cui dovesse vendere ad un'altra persona, occorrerebbe fare tabelle millesimali, regolamento condominiale ecc.. prima dell'atto?
Io fossi in lei lo farei..
Certamente prima dell’atto, ma deve esserci la maggioranza prescritta per una delibera assembleare, su tabelle redatte per bene, meglio da un tecnico.
Invece, riguardo all'appartamento al piano terra, in merito a quella porzione di giardino che sta davanti all'appartamento, su questo sarebbero tutti d'accordo nel fare l'uso esclusivo di quella parte al fratello, visto appunto che da lì si accede direttamente al suo appartamento. Come possono metterlo per iscritto? In modo tale che chi comprerà sa che quel pezzo di giardino è ad uso esclusivo del proprietario dell'appartamento al piano terra
Regolamento contrattuale, votato quindi all’unanimità, e da inserire a rogito.
Comunque no, di sicuro non la seguirò. Già mi immagino durante gli appuntamenti "ecco, questo è il viale, lì c'è il box ma per voi l'accesso è vietato. Stessa cosa qui, dove c'è il barbecue. Per voi è vietato l'accesso" 😂
😂😂
 

Marco88

Membro Attivo
Agente Immobiliare
Ok, allora era giusto quello che mi avevano detto. Ovvero che basta il regolamento condominiale contrattuale per dare ad uso esclusivo una parte di giardino.
Per farlo basta che lo scrivono e lo firmano tutti, giusto?

Mentre per la delibera assembleare bastano i 2/3?

Ovviamente le tabelle millesimali sarebbero da fare fare a un tecnico, poi sicuramente litigheranno pure su chi dovrà pagarlo 😂
 

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