Donazione tra parenti o acquisto delle quote?

[randomuser]

Buongiorno,

Avrei una domanda sul seguente scenario:
acquisto casa tra parenti, io acquirente.
quote immobile attualmente divise in modo equo tra un mio genitore e un mio zio

problema:
Per le quote di mio zio abbiamo definito una cifra, prezzo ipotetico di mercato/2
non ho la capacità economica di pagare il totale delle quote dell'immobile e quindi coprire anche le quote del mio genitore.
al mio genitore andrebbe bene cederle "a titolo gratuito".

aggiungo allo scenario:
mio fratello, che è informato e a cui sta bene eventualmente che io ottenga l'immobile.
il mutuo da fare per acquistare le quote di mio zio

sentendomi con un notaio sono state avanzate due ipotesi

- donazione classica
il mio genitore cede le sue quote come donazione normale.
acquisterei normalmente le quote di mio zio a prezzo ipotetico di mercato/2 e otterrei le quote del mio genitore tramite donazione
seguono tutte le possibili problematiche in fase di vendita per l'immobile "sporcato" della donazione
ne consegue quindi la necessità di fare una polizza donazione sicura

- vendita delle quote totali e quietanza di pagamento:
Per evitare di "sporcare" l'immobile con una donazione
si è avanzata l'ipotesi che io come acquirente acquisti tutte le quote dell'immobile al prezzo delle quote di mio zio, prezzo ipotetico di mercato/2
sarà poi mio zio ad incassare la cifra, mentre il mio genitore darà quietanza di pagamento.

aggiungo fosse necessario che l'acquisto al prezzo ipotetico di mercato/2 potrebbe anche essere giustificato dal fatto che comunque sono necessari dei lavori "importanti"di ristrutturazione.
aggiungo inoltre che eventuali mancanze nei confronti di mio fratello saranno sanate successivamente tramite altri immobili o tramite pagamento monetario come da accordi con lui.

tra le due opzioni ovviamente mi sembra più sensata la seconda per evitare che una donazione penda sulla casa.
Eviterei la donazione anche per evitare eventuali problemi di rivendita dell'immobile eventualmente in futuro.

Chiedo a voi, il secondo scenario può portare a dei problemi a me o comunque ad un possibile acquirente in futuro?
Grazie

 

[francesca63]

i, il secondo scenario può portare a dei problemi a me o comunque ad un possibile acquirente in futuro?

In generale no, soprattutto se pagassi senza mutuo ( tranne eventuali problemi ereditari con tuo fratello).
Ma prima di tutto dovresti sentire la banca, perché potrebbero esserci grosse difficoltà con il mutuo tra parenti, a maggior ragione se compri ad una cifra che sarebbe la metà di quella di mercato.

 

[GEO_DGE_1]

Io farei acquisto a valore dimezzato con lo zio e tracciabilità pagamento, col genitore o fai solo acquisto nuda proprietà e pagamento tracciato o attendi di avere i soldi per proprietà 1/2, assolutamente nessuna donazione

 

[cristian casabella]

acquisto nuda proprietà

piuttosto acquisterei l'usufrutto e non la nuda proprietà

 

[francesca63]

Aggiungo che se tuo zia incassasse tutto, anche la parte che spetterebbe a tuo padre, si potrebbe configurare una donazione indiretta da tuo padre allo zio.
Sarebbe comunque una “complicazione” in più.
Forse, ammesso che trovi una banca che ti finanzi , meglio la donazione della quota di tuo padre; se dovrai vendere, in futuro, farai una polizza per la donazione.

Però, considerando il tutto, sei sicuro che sia un’operazione saggia e conveniente , dovendo trovare anche i fondi per ristrutturare ?

 

[randomuser]

Io farei acquisto a valore dimezzato con lo zio e tracciabilità pagamento, col genitore o fai solo acquisto nuda proprietà e pagamento tracciato o attendi di avere i soldi per proprietà 1/2, assolutamente nessuna donazione

@GEO_DGE_1
oltre alla donazione, il secondo scenario cosi come presentato lo eviteresti?

per la tua risposta invece,
Mi sembra di capire leggendo online che nuda proprietà e usufrutto abbiamo dei valori ben stabiliti in base al valore dell'immobile.

E' possibile stabilire in autonomia una cifra con le parti o bisogna attingere alle tabelle con i vari coefficienti presenti online?
se fosse questo il caso, purtroppo parliamo di cifre abbastanza ragguardevoli e non facilmente raggiungibili.

piuttosto acquisterei l'usufrutto e non la nuda proprietà

@cristian casabella
il secondo scenario cosi come presentato lo eviteresti?

Come mai usufrutto invece della nuda proprietà?
Cosa succede con nuda proprietà e usufrutto quando si dovrà parlare di eredità?

Aggiungo che se tuo zia incassasse tutto, anche la parte che spetterebbe a tuo padre, si potrebbe configurare una donazione indiretta da tuo padre allo zio.
Sarebbe comunque una “complicazione” in più.
Forse, ammesso che trovi una banca che ti finanzi , meglio la donazione della quota di tuo padre; se dovrai vendere, in futuro, farai una polizza per la donazione.

Però, considerando il tutto, sei sicuro che sia un’operazione saggia e conveniente , dovendo trovare anche i fondi per ristrutturare ?

@francesca63
l'eventuale complicazione nascerebbe nel momento in cui ci fossero delle rimostranze da parte di mio fratello corretto?
escludendo questa evenienza, lo scenario 2 risulterebbe fattibile corretto?



Aggiungo per tutti, che l'immobile al momento non è utilizzato da nessuno

Per ignoranza mia chiedo,
nel momento in cui viene fatta richiesta del mutuo, va discussa la situazione quote della casa o è un qualcosa che viene discusso più avanti nell'iter di rilascio del mutuo pre/post appuntamento dal notaio?

grazie a tutti

 

[GEO_DGE_1]

Se l'usufruttuario muore chi ha la nuda proprietà diviene proprietario per intero.
Consiglio farti assistere da un mio collega (geometra del posto)? ti par brutto, magari lo dico di parte ma ti eviti delle rogne future.
Continuo a non capire nelle movimentazioni di immobili la gente continua a non farsi assistere, poi succede come alla cliente che abbiamo fissato appuntamento dall'avvocato: 1) ha comprato con AI immobile con difformità e citato nell'atto CE mai rilasciata, proprio respinta dal comune, 2) poi ha avuto problemi con il geometra mandato dall'agenzia che ha fatto la cila mettendo che era conforme l'immobile e senza seguire i lavori fatti e senza fare integrazioni che erano richieste dal comune. Ciliegina sulla torta: lavori eseguiti e la cliente ha portato in detrazione fiscale