Ciao a tutti. Vorrei un vostro parere circa l'acquisto, da parte dei genitori, di una casa per il figlio. All'interno dell'acquisto, oltre al prezzo della casa, devono rientrare anche le spese accessorie (provvigione agenzia immobiliare, notaio, imposte, ecc...).
Escludendo la donazione diretta dell'immobile, per evitare problemi all'eventuale rivendita e la donazione diretta di denaro, per evitare i costi dell'atto notarile che andrebbe fatto, ho individuato due possibili soluzioni.
La prima e' la donazione indiretta nella quale i genitori pagano la casa che viene poi subito intestata al figlio. In questo caso vorrei chiarire i seguenti punti:
1. e' possibile, magari utilizzando la formula "per persona da nominare", che il genitore provveda ad intestarsi il contratto e seguire tutta la procedura (intestarsi e pagare la mediazione con l'agenzia immobiliare, la proposta con relativa caparra ed il preliminare con relativa caparra) e poi far subentrare in fase di rogito, al suo posto come acquirente, il figlio, pagando (il genitore) il saldo del prezzo? Sarebbe sempre considerata donazione indiretta e/o comunque eviterebbe l'imposta sulle donazioni che non e' prevista solo per il trasferimento dell'immobile (e sembrerebbe non anche per le caparre che non portano direttamente ma solo conseguentemente al trasferimento)? Inoltre, da certa letteratura, emerge anche che se si vuole mettere in atto la procedura prima descritta, il pagamento dell'intero prezzo della casa debba avvenire al compromesso ma non riesco a capire cosa cambi, in termini di procedura corretta per la donazione indiretta ed esclusione del pagamento dell'imposta sulle donazioni, il fatto che l'intero pagamento venga fatto al compromesso invece che al rogito.
2. i soldi necessari per l'acquisto della casa sono, in comunione dei beni, di entrambi i genitori ma solo uno dei due e' il genitore naturale del figlio al quale deve essere fatta la donazione. Il figlio, rispetto all'altro genitore, all'anagrafe risulta "convivente" e non "figlio". Ci sono problemi per una donazione dal genitore acquisito (es. nel caso di pagamento di imposta di donazione ci sarbbe il pericolo di non rientrare in una franchigia piu' conveniente non essendo "figlio"?). In questo caso sarebbe meno rischioso che fosse il solo genitore naturale ad effettuare la donazione?
3. se la donazione indiretta venisse utilizzata per effettuare piu' pagamenti (caparre, anticipi, saldo) e questi, non essendo operazioni che portano immediatamente al trasferimento della casa, non venissero esentati dal pagamento dell'imposta sulle donazioni, questa seguirebbe le modalita' delle donazioni dirette? rientrando all'interno delle franchigie non si pagherebbero quindi imposte? ma la donazione andrebbe comunque registrata presso ADE per evitare futuri controlli e sanzioni o come per il rogito, se queste donazioni sono riportate preliminare, essendo questo registrato e con pagamento parziale dell'imposta di registro sarebbe considerato alternativo alla registrazione presso ADE? rimarrebbe pero' fuori un'evenuale caparra alla proposta che non viene registrata.
La seconda soluzione, che a me sembra piu' semplice e con meno incertezze, e' quella del prestito infruttifero. Il genitore presta i soldi al figlio e con questi lui paga casa, agenzia, notaio, imposte, ecc...
Il prestito, effettuato con contratto epistolare, sarebbe a lunghissima scadenza.
Tenendo conto che non ci sono eredi e sono escluse eventuali operazioni di collazione o riduzione, ravvisate problemi nell'utilizzo di questo tipo di soluzione per effettuare l'operazione descritta?
Escludendo la donazione diretta dell'immobile, per evitare problemi all'eventuale rivendita e la donazione diretta di denaro, per evitare i costi dell'atto notarile che andrebbe fatto, ho individuato due possibili soluzioni.
La prima e' la donazione indiretta nella quale i genitori pagano la casa che viene poi subito intestata al figlio. In questo caso vorrei chiarire i seguenti punti:
1. e' possibile, magari utilizzando la formula "per persona da nominare", che il genitore provveda ad intestarsi il contratto e seguire tutta la procedura (intestarsi e pagare la mediazione con l'agenzia immobiliare, la proposta con relativa caparra ed il preliminare con relativa caparra) e poi far subentrare in fase di rogito, al suo posto come acquirente, il figlio, pagando (il genitore) il saldo del prezzo? Sarebbe sempre considerata donazione indiretta e/o comunque eviterebbe l'imposta sulle donazioni che non e' prevista solo per il trasferimento dell'immobile (e sembrerebbe non anche per le caparre che non portano direttamente ma solo conseguentemente al trasferimento)? Inoltre, da certa letteratura, emerge anche che se si vuole mettere in atto la procedura prima descritta, il pagamento dell'intero prezzo della casa debba avvenire al compromesso ma non riesco a capire cosa cambi, in termini di procedura corretta per la donazione indiretta ed esclusione del pagamento dell'imposta sulle donazioni, il fatto che l'intero pagamento venga fatto al compromesso invece che al rogito.
2. i soldi necessari per l'acquisto della casa sono, in comunione dei beni, di entrambi i genitori ma solo uno dei due e' il genitore naturale del figlio al quale deve essere fatta la donazione. Il figlio, rispetto all'altro genitore, all'anagrafe risulta "convivente" e non "figlio". Ci sono problemi per una donazione dal genitore acquisito (es. nel caso di pagamento di imposta di donazione ci sarbbe il pericolo di non rientrare in una franchigia piu' conveniente non essendo "figlio"?). In questo caso sarebbe meno rischioso che fosse il solo genitore naturale ad effettuare la donazione?
3. se la donazione indiretta venisse utilizzata per effettuare piu' pagamenti (caparre, anticipi, saldo) e questi, non essendo operazioni che portano immediatamente al trasferimento della casa, non venissero esentati dal pagamento dell'imposta sulle donazioni, questa seguirebbe le modalita' delle donazioni dirette? rientrando all'interno delle franchigie non si pagherebbero quindi imposte? ma la donazione andrebbe comunque registrata presso ADE per evitare futuri controlli e sanzioni o come per il rogito, se queste donazioni sono riportate preliminare, essendo questo registrato e con pagamento parziale dell'imposta di registro sarebbe considerato alternativo alla registrazione presso ADE? rimarrebbe pero' fuori un'evenuale caparra alla proposta che non viene registrata.
La seconda soluzione, che a me sembra piu' semplice e con meno incertezze, e' quella del prestito infruttifero. Il genitore presta i soldi al figlio e con questi lui paga casa, agenzia, notaio, imposte, ecc...
Il prestito, effettuato con contratto epistolare, sarebbe a lunghissima scadenza.
Tenendo conto che non ci sono eredi e sono escluse eventuali operazioni di collazione o riduzione, ravvisate problemi nell'utilizzo di questo tipo di soluzione per effettuare l'operazione descritta?
