magneto5

Membro Junior
Privato Cittadino
buongiorno a tutti
mi trovo in una situazione particolare e nonostante abbia cercato in rete non sono riuscito a venirne a capo.

qualche anno fa i miei genitori si sono separati,mio padre ha cambiato casa,io e mia madre ci siamo trasferiti a casa di mio nonno in villetta a schiera che era rimasto da solo e mia sorella e' rimasta nella casa di proprieta' dei miei genitori che hanno fatto successivamente la donazione totale nei suoi confronti di entrambe le parti,questo anche per evitare che la casa venisse intaccata dallo "stile di vita" di uno dei due genitori,nello specifico un appartamento,credo che il valore sia intorno alle 100000/120000 euro.

al momento mio nonno e' ricoverato in casa di riposo,credo che ognuno dei due possegga il 50% della villetta,in quanto mia nonna e mio zio sono deceduti.

siccome vorrei che la stessa cifra donata a mia sorella venga corrisposta a me (in denaro non e' possibile) ,nel caso la villetta (secondo me dal valore di 180000/200000€ ma da ristrutturare) venga donata a me ,tramite due donazioni (mio nonno e mia madre) incapperei in futuri problemi nel caso volessi venderla o anche solo tenerla nel caso mia madre volesse tornare sui suoi passi e mia sorella volesse impugnare la donazione?

essendo donazioni con quasi effettivo "pareggio" di proprieta' e volonta' nel farlo avrei ugualmente problemi nel venderla o nel caso volessi chiedere un mutuo per ritrutturarla?
i possibile acquirenti avranno ugualmente problemi a chiedere un mutuo?

faccio queste domande perche' mi trovo in una situazione con persone per niente affidabili e vorrei una volta concluso il tutto stare sereno al 100% con la completa autonomia della mia proprieta'.

premetto che una volta effettuate le donazioni userei 60000€ per comprare un appartamento a mia madre.

riassumendo,io e mia sorella avremmo piu' o meno la stessa cifra,mia madre meno ma avrebbe ugualmente una casa in cui stare,tramite il notaio e' possibile trascrivere questi movimenti per evitare i problemi sopra elencati senza ripensamenti delle parti o causati dallo "stile di vita" di uno dei due?.

grazie in anticipo per le eventuali risposte.
 

magneto5

Membro Junior
Privato Cittadino
Quindi avrei una casa che non posso vendere e non posso ristrutturare perche' non mi darebbero il mutuo.

Se non sbaglio non potrei nemmeno dare a mia madre e mio nonno 60000€ (con effettivo pagamento riscontrabile ) per comprare la casa,pagando ugualmente le imposte sul valore catastale perche' avrei ugualmente un accertamento dall'agenzia delle entrate in quanto il valore di mercato della villetta e' palesemente superiore,e' corretto?
 

LUCA GB

Membro Attivo
Agente Immobiliare
Quindi avrei una casa che non posso vendere e non posso ristrutturare perche' non mi darebbero il mutuo.

Se non sbaglio non potrei nemmeno dare a mia madre e mio nonno 60000€ (con effettivo pagamento riscontrabile ) per comprare la casa,pagando ugualmente le imposte sul valore catastale perche' avrei ugualmente un accertamento dall'agenzia delle entrate in quanto il valore di mercato della villetta e' palesemente superiore,e' corretto?
Più che il valore di mercato bisognerebbe fare riferimento a quello catastale, per eventuali accertamenti, in ogni caso 60 k contro 180/200 k non ci può stare. Lascia perdere la donazione che potrebbe presentare non pochi problemi in futuro (nei confronti di tua sorella potrai sempre esperire l'azione di riduzione della donazione relativamente all'appartamento). Rimani nella villetta ed investi i tuoi 60 k con l'ausilio di un mutuo per comprarti una tua casa, magari piccola ma tua.
 

francesca63

Moderatore
Membro dello Staff
Privato Cittadino
Se non sbaglio non potrei nemmeno dare a mia madre e mio nonno 60000€ (con effettivo pagamento riscontrabile ) per comprare la casa,pagando ugualmente le imposte sul valore catastale perche' avrei ugualmente un accertamento dall'agenzia delle entrate in quanto il valore di mercato della villetta e' palesemente superiore,e' corretto?
dipende dal valore catastale :se il valore è inferiore ai 60.000 e tu compri per 60.000
con effettivo pagamento non vedo problema.
Siamo in uno strano paese,ma come privati cittadini siamo ancora liberi di vendere alla cifra che vogliamo,anche molto inferiore al valore di mercato.
 

magneto5

Membro Junior
Privato Cittadino
Grazie per le risposte.

Il valore catastale ammonta intorno alle 92000€ quindi non fattibile.

L'unica soluzione quindi sarebbe prendermene una per conto mio,quando sara' il momento mia sorella e mia madre dovranno rinunciare all'eredita' in modo che diventi mia e poi dovro' comprarne una a mia madre,oppure vendere la villetta e dividere il ricavato.
 

myreplies

Nuovo Iscritto
Professionista
Caro Magneto5,

esiste forse una strada che concili un po' tutte le tue esigenze: comprare da tua madre e da tuo nonno la sola nuda proprietà della villetta per i famosi 60.000€, concedendo a loro il diritto di usufrutto, magari vitalizio per tuo nonno (che da quel che ho capito è anzianotto) e quinquennale a tua madre.
Comprendimi: non voglio tirare i pieni a tuo nonno, anzi gli auguro tanti altri anni di vita e salute. Ma in questo modo alla sua morte e decorsi i cinque anni (di usufrutto a tua madre) la villa sarà tutta tua. Il prezzo di € 60.000,00 a questo punto non è spropositato (compri solo la nuda proprietà, che vale di meno) e anche con tua sorella non c'è rischio che agisca con azione di riduzione, in quanto hai comprato, non c'è donazione.
Inoltre, comprando, non avrai problemi in caso di futura vendita nè tantomeno ad avere un mutuo per la ristrutturazione.

Spero di esserti stato d'aiuto.
Ciao
 

magneto5

Membro Junior
Privato Cittadino
Caro Magneto5,

esiste forse una strada che concili un po' tutte le tue esigenze: comprare da tua madre e da tuo nonno la sola nuda proprietà della villetta per i famosi 60.000€, concedendo a loro il diritto di usufrutto, magari vitalizio per tuo nonno (che da quel che ho capito è anzianotto) e quinquennale a tua madre.
Comprendimi: non voglio tirare i pieni a tuo nonno, anzi gli auguro tanti altri anni di vita e salute. Ma in questo modo alla sua morte e decorsi i cinque anni (di usufrutto a tua madre) la villa sarà tutta tua. Il prezzo di € 60.000,00 a questo punto non è spropositato (compri solo la nuda proprietà, che vale di meno) e anche con tua sorella non c'è rischio che agisca con azione di riduzione, in quanto hai comprato, non c'è donazione.
Inoltre, comprando, non avrai problemi in caso di futura vendita nè tantomeno ad avere un mutuo per la ristrutturazione.

Spero di esserti stato d'aiuto.
Ciao


questa strada non e' fattibile in quanto avendo mio nonno 91 anni con il 75% della casa lo sconto sul valore di mercato sarebbe basso e la spesa da sostenere per entrambi le parti sarebbe comunque molto superiore alle 60k,nonostante venga corrisposta mensilmente dopo un anticipo.
 

myreplies

Nuovo Iscritto
Professionista
questa strada non e' fattibile in quanto avendo mio nonno 91 anni con il 75% della casa lo sconto sul valore di mercato sarebbe basso e la spesa da sostenere per entrambi le parti sarebbe comunque molto superiore alle 60k,nonostante venga corrisposta mensilmente dopo un anticipo.
Spiegami meglio: cosa intendi per spese da sostenere per entrambe le parti? cosa verrebbe corrisposto mensilmente dopo un anticipo?
Quanto al valore di mercato tieni conto di due cose:
1) l'usufrutto lo faresti anche a tua madre, ma a tempo determinato (ho ipotizzato cinque anni, ma potete accordarvi come meglio credete) e questo sicuramente incide sul valore del coefficiente della nuda proprietà;
2) il valore di mercato lo stabiliscono le parti. Quello che a te importa è semplicemente evitare che una tale operazione possa celare una donazione indiretta agli occhi di tua sorella. Ma con un pagamento effettivo ed un usufrutto effettivo, sarebbe comunque arduo per lei dimostrare che è stata una donazione indiretta.
Anche sulla determinazione del prezzo, le soluzione potrebbero essere numerose, ma bisognerebbe approfondire la situazione.

Ciao
 

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