Dubbi e soluzioni su prima casa

[buzz71]

Buongiorno ho un dubbio e vorrei che mi fosse risposto in merito.
Io sono sposato e con mia moglie siamo in regime di comunione di beni.Abbiamo acquistato casa nel 2002 in provincia di Foggia, con le agevolazioni “prima casa”, della quale siamo entrambi proprietari e residenti e non esiste più mutuo acceso.
Aspettando un trasferimento del lavoro in provincia di Bari, vorremmo acquistare casa con le agevolazioni prima casa e abbiamo intenzione di accendere il relativo mutuo.
Il nostro problema è che dovremmo vendere in provincia di Foggia e comprare in provincia di Bari,il tutto in uno lasso di tempo di 12 mesi (se non erro).
La nostra paura è di non riuscire a vendere l’immobile di Foggia ad un prezzo adeguato al valore stesso dell’immobile.
Il tutto perché il mercato immobiliare non “tira”,specie appunto, nel comune in provincia di Foggia.
La soluzione di: andare dal notaio, fare un atto per la separazione dei beni,e intestare l’immobile ad uno dei due;Procedere poi successivamente all’acquisto di un altro in provincia di Bari,spostando la residenza relativa del coniuge intestatario dell’immobile,vi sembra una soluzione adeguata al problema ,tenendo presente i costi dei relativi atti notarili?Che altra soluzione sarebbe possibile?
Il tutto perché dubito che riesca a vendere ad una cifra prefissata, e nei tempi consentiti dalla legge, l’immobile in provincia di Foggia.
Un mio conoscente mi ha inllotre detto che se acquisto una casa posso usufruire delle agevolazioni prima casa se dichiaro che l'acquisto avviene con una cifra che sia per esempio un lascito,una eredità da parte di uno dei coniugi,basta che venga indicato dal notaio nell'atto e che l'altro coniuge lo aprrovie sottoscriva.Alla luce di ciò è possibile anche accendere il relativo mutuo on le summenzionate agevolazioni?
Fiducioso di una Vs. risposta porgo cordiali saluti

 

[giorgino]

Ciao

Premetto che non conosco il mercato pugliese per motivi di residenza. Opero dall'altra parte d'Italia. Credo che quanto ti sto per dire sia applicabile a tutto il territorio nazionale, ma semmai aspetta anche che qualche collega della tua regione mi smentisca o conforti le mie argomentazioni.

Intanto non sei più soggetto agli obblighi prima casa essendo trascorso il quinto anno dall'acquisto. Quindi puoi vendere la tua prima casa senza essere obbligato a riacquistare entro 12 mesi pena la perdita dell'agevolazione e il conseguente versamento del 7% di tassa di registro che non hai pagato in quanto appunto agevolata.

La nostra paura è di non riuscire a vendere l’immobile di Foggia ad un prezzo adeguato al valore stesso dell’immobile.

Salvo che tu non abbia acquistato un immobile particolarissimo, puoi star tranquillo che venderai il tuo al prezzo di mercato. Quale? Semplice, il prezzo di mercato. Non ti far riempire la testa da sedicenti acquisitori, chiedi come intendono vendere casa tua, dove la pubblicheranno, come lavoreranno. Pretendi report mensili, e scegli il mediatore che ti convince di più lasciando la sua valutazione dell'immobile come ultimo parametro. Se tutto il resto ti convince probabilmente anche la sua valutazione sarà vera.

Il tutto perché il mercato immobiliare non “tira”,specie appunto, nel comune in provincia di Foggia.

Al momento il mercato non tira da nessuna parte. Se vendi male, compri bene. E per chi permuta la differenza con altri momenti di mercato sarà sempre minima. Perchè preoccuparsi?

La soluzione di: andare dal notaio, fare un atto per la separazione dei beni,e intestare l’immobile ad uno dei due;Procedere poi successivamente all’acquisto di un altro in provincia di Bari,spostando la residenza relativa del coniuge intestatario dell’immobile,vi sembra una soluzione adeguata al problema ,tenendo presente i costi dei relativi atti notarili?Che altra soluzione sarebbe possibile?

A me sembra un metodo folle e costoso. Ti consiglio spassionatamente di andarti a cercare la casa che vuoi comprare senza nemmeno mettere in vendita la tua, ma predisporre già la scelta del mediatore. Una volta che l'avrai trovata, fai un preliminare con 6 mesi ( o ancora meglio una "stagione immobiliare") per il rogito notarile e metti in vendita la tua, con incarico in esclusiva per la metà del periodo che hai a disposizione per vendere.
Il giorno prima di fare l'atto di acquisto e di mutuo per la nuova casa, farai quello di vendita della vecchia. Et voilà.

A questo punto avrai parecchi particolari che non ti sono chiari. E' ovvio, io parlo con 21 anni di mestiere nella borsa. Ti prego quindi di rispondere a questo messaggio con tutte le cose che non ti sono chiare in modo da potertele spiegare uno per uno per arrivare a una soluzione liscia e precisa.

A presto

g

 

[Maurizio Zucchetti]

Intanto non sei più soggetto agli obblighi prima casa essendo trascorso il quinto anno dall'acquisto. Quindi puoi vendere la tua prima casa senza essere obbligato a riacquistare entro 12 mesi pena la perdita dell'agevolazione e il conseguente versamento del 7% di tassa di registro che non hai pagato in quanto appunto agevolata.

Concordo assolutamente con Giorgino! E' stabilito dalla legge!

La nostra paura è di non riuscire a vendere l’immobile di Foggia ad un prezzo adeguato al valore stesso dell’immobile.
Il tutto perché il mercato immobiliare non “tira”,specie appunto, nel comune in provincia di Foggia.

Ari-concordo con Giorgino (scusa, sai, sono di Roma ), e cercherò si spiegarti il perchè:
- il fatto che il mercato immobiliare sia in fase calante non è una situazione atipica e strana, ma è provocata dall'andamento ciclico del mercato immobiliare, stavolta amplificato da una crisi congiunturale
- per chi deve vendere casa per comprarne una di valore presumibilmente più elevato la fase calante del mercato è un aspetto positivo perchè quello che bisogna tenere in conto non è il valore assoluto della vendita e dell'acquisto, ma la differenza fra i due. Mi spiego con un esempio:
a) mercato in fase crescente, prezzi ai massimi
> la tua casa la vendi a 300.000 euro
> la casa che desideri la paghi 400.000
> la differenza che devi tirar fuori è 100.000 euro
b) mercato in fase calante, prezzi ai minimi
> la tua casa la vendi a 250.000 euro
> la casa che desideri la paghi 320.000
> la differenza che devi tirar fuori è 70.000 euro

In quest'ottica anche la paura di non vendere è assolutamente infondata: si vende tutto e sempre, purchè si richieda il giusto prezzo di mercato.

A me sembra un metodo folle e costoso. Ti consiglio spassionatamente di andarti a cercare la casa che vuoi comprare senza nemmeno mettere in vendita la tua, ma predisporre già la scelta del mediatore. Una volta che l'avrai trovata, fai un preliminare con 6 mesi ( o ancora meglio una "stagione immobiliare") per il rogito notarile e metti in vendita la tua, con incarico in esclusiva per la metà del periodo che hai a disposizione per vendere.
Il giorno prima di fare l'atto di acquisto e di mutuo per la nuova casa, farai quello di vendita della vecchia. Et voilà.

Adesso invece dissento dal collega: secondo me è condizione irrenunciabile quella di avere prima almeno una proposta di acquisto accettata per la propria abitazione, dove siano specificati i tempi di pagamento e le somme da pagare, e poi formalizzare una proposta di acquisto per la nuova abitazione. In caso contrario si potrebbe rischiare di trovarsi con un impegno da onorare e con la necessità di vendere ad un prezzo inferiore di quanto ipotizzato (tieni conto però che il mio pensiero è influenzato dal fatto che opero in una grande città, con parecchia offerta)

Rimango a tua disposizione per ogni altro chiarimento

Taita

 

[buzz71]

ciao grazie per le risposte....scusate la mia ignoranza...ma io non posso tenere la vecchia casa ed acquistarne una nuova usufruendo delle agevolazioni "prima casa" per la nuova?? tenendo presente che sposterei la mia residenza li e che sono passati+ di 5 anni??ho sentito un collega che mi ha detto che se davnti al notaio, entrambi i coniug,i dichiarano che si sta acquistando con una cifra derivante da una eredità di uno dei 2 coniugi si può usufruire delle agevolazioni prima casa...è vero? e se viene acceso un mutuo su questa casa acquisita di potranno detrarre gli interessi passivi...mi sapete dire qualcosa? è vero?

 

[Isabella Tafuro]

Ciao a tutti, rispondo al quesito di buzz71: Per usufruire dell'agevolazione per l'acquisto prima casa necessariamente occorre vendere l'abitazione precedentemente acquistata, immediatamente dopo acquistare la nuova casa (tra l'altro usufruendo del credito d'imposta) dove dovrete trasferire la residenza entro 18 mesi. Quello che ipotizzi (vendere la tua quota a uno dei due coniugi e poi l'altro coniuge acquistare come prima casa) è assolutamente antieconomico - tieni per'altro presente che usufruirai ( se acquisti da privato o da società esente IVA) della cosidetta "regola prezzo valore" vale a dire pagherete l'imposta solo sul valore catastale. Il consiglio del tuo amico non trova riscontro nel tuo caso; è possibile solo per beni pervenuti da successione ( e non è il tuo caso) . Bisognerebbe fare qualche calcolo di previsione d'imposta ma ritengo che le tue preoccupazioni siano infondate, per l'atto d' acquisto del nuovo appartamento basta stabilire dei tempi sufficientemente ragionevoli.
Se non sono stata chiara , sono comunque a tua disposizione.
Isabella

 

[Isabella Tafuro]

Scusate, ultima precisazione; il fatto che siano trascorsi i 5 anni non ti dà la possinbilità di un ulteriore acquisto prima casa, ma esclusivamente evita il pagamento della differenza d'imposta e la plusvalenza -tra l'altro il quinquennio è necessario solo per chi non ha abitato la casa acquistata, per chi invece l'avesse abitata, per evitare il pagamento della differenza d'mposta è necessario avere occupato l'abitazione per un periodo superiore al 50% del periodo dI possesso; es: acquisto nel marzo 2007, vendo nel marzo 2008 ed ho utilizzato l'appartamento per un periodo pari o superiore a 6 mesi ed un giorno.
Ciao