Luca13

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Salve, vi spiego, ho trovato un’immobile in un condominio di recente costruzione disposto su tre livelli.

-piano sottostrada adibito a cantina, h 2,50m nel quale è stato ricavato una taverna e un bagno; vi sono i termosifoni,qualche presa elettrica e una stufa a pellet (c’è una canna fumaria che passa per tutta la struttura) . Il bagno non è presente in planimetria e l’attuale proprietario dovrà fare una sanatoria a breve prima di venderla. Da qui si accede direttamente ai garage tramite delle porte tagliafuoco.
-pianoterra adibito anch’essi a cantina/lavanderia altezza h 2,50m nel quale invece vi è una cucina in muratura con termosifoni, prese elettriche e predisposizione camino e un ingresso dal condominio,oltre al cortile/giardino.
-primo piano con altezza 2.70m, dove ci sono due stanza e un bagno, (una delle due stanza da planimetria risulta cucina,ma in realtà non c’è). Anche qui con ingresso dal condominio che in realtà non viene mai usato,c’è solo la porta.
Tutti e 3 i piani sono collegati da una scala interna.

Dai riscontri che ho visto la casa è dichiarata tutta agibile; la metratura da catasto al primo piano corrisponde,gli altri sono locali accessori. Da quel che so,in pratica il comune aveva dato al costruttore un tot di metratura e per farci rientrare più appartamenti hanno abbassato l’altezza del pianoterra.
Ora detto ciò sorgono alcune domande
-nella cantina/lavanderia come hanno fatto ad installare una cucina a gas? mi hanno detto che in fase di costruzione sono state fatte le condutture dal primo piano al pianoterra. C’è anche una presa d’aria che va all’esterno e in tutto il condominio ci sono altre prese d’aria al piano terra.
Non avendo i 2.70m so per certo che non potrà mai essere adibita a cucina, di conseguenza la soluzione è usarla realmente come cantina/lavanderia.
-al piano sottostrada che era adibito a cantina è possibile avere termosifoni e stufa a pellet? e il bagno?
Problemi che potrei incontrare un domani per venderla?

Grazie a chiunque risponderà
 

francesca63

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Privato Cittadino
nella cantina/lavanderia come hanno fatto ad installare una cucina a gas?
Abusivamente, pare evidente.
Anche se per capire bene la situazione bisognerebbe vedere i documenti.
Problemi che potrei incontrare un domani per venderla?
Nessuno, forse, ma solo se vendi come un monolocale con cucina, più locali accessori (come pare risulti ufficialmente), al prezzo adeguato.
Anche il bagno nel seminterrato potrebbe essere un problema, se, come pare possibile, non è sanabile.
 

brina82

Membro Storico
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Salve, vi spiego, ho trovato un’immobile in un condominio di recente costruzione disposto su tre livelli.

-piano sottostrada adibito a cantina, h 2,50m nel quale è stato ricavato una taverna e un bagno; vi sono i termosifoni,qualche presa elettrica e una stufa a pellet (c’è una canna fumaria che passa per tutta la struttura) . Il bagno non è presente in planimetria e l’attuale proprietario dovrà fare una sanatoria a breve prima di venderla. Da qui si accede direttamente ai garage tramite delle porte tagliafuoco.
-pianoterra adibito anch’essi a cantina/lavanderia altezza h 2,50m nel quale invece vi è una cucina in muratura con termosifoni, prese elettriche e predisposizione camino e un ingresso dal condominio,oltre al cortile/giardino.
-primo piano con altezza 2.70m, dove ci sono due stanza e un bagno, (una delle due stanza da planimetria risulta cucina,ma in realtà non c’è). Anche qui con ingresso dal condominio che in realtà non viene mai usato,c’è solo la porta.
Tutti e 3 i piani sono collegati da una scala interna.

Dai riscontri che ho visto la casa è dichiarata tutta agibile; la metratura da catasto al primo piano corrisponde,gli altri sono locali accessori. Da quel che so,in pratica il comune aveva dato al costruttore un tot di metratura e per farci rientrare più appartamenti hanno abbassato l’altezza del pianoterra.
Ora detto ciò sorgono alcune domande
-nella cantina/lavanderia come hanno fatto ad installare una cucina a gas? mi hanno detto che in fase di costruzione sono state fatte le condutture dal primo piano al pianoterra. C’è anche una presa d’aria che va all’esterno e in tutto il condominio ci sono altre prese d’aria al piano terra.
Non avendo i 2.70m so per certo che non potrà mai essere adibita a cucina, di conseguenza la soluzione è usarla realmente come cantina/lavanderia.
-al piano sottostrada che era adibito a cantina è possibile avere termosifoni e stufa a pellet? e il bagno?
Problemi che potrei incontrare un domani per venderla?

Grazie a chiunque risponderà
Mi meraviglio che c'è chi costruisce ancora così; finché trasformi la soffitta da locale di sgombro a cameretta e nessuno potrà sindacare nulla, siamo pure abituati, ma addirittura tutto un piano terra adibito ad abitazione, con tanto di cucina abusiva, mi pare eccessivo.

Tuttavia, nei limiti dei problemi legati alle compravendite, ripristino dello stato dei luoghi ed eventuale mutuo, il prezzo aggiusta tutto.
 

Luca13

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Grazie a tutti.
La cosa strana è che prima di fare l'offerta, abbiamo chiesto tutti gli atti dell'immobile all'agenzia, planimetria comunale, agibilità, ecc , e ci hanno detto che ci daranno tutto solo a compromesso.
Ad oggi ci hanno dato solo la planimetria catastale di 7 anni fa, che vale zero...
In più ci hanno detto che dovevano chiedere i documenti al costruttore, cosa abbastanza strana perché essendo una casa del 2006 dovrebbe avere tutta la documentazione in comune.
Magari qualche pratica non conclusa? Boh.
Di conseguenza ci sono sorti alcuni dubbi, che forse c'è qualcosa che non quadra e ci siamo fermati un attimo.

Magari saranno solo dubbi, però.......
 

Luca13

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Infine, quello che ci chiediamo, l'accesso agli atti la può chiedere l'agenzia immobiliare? O è compito nostro quindi dell'acquirente?
Prima di andare a compromesso noi vorremo sapere se la casa è in regola, anche a livello di agibilità, concessione edilizia, ecc.

Stiamo facendo le cose correttamente?
 

francesca63

Moderatore
Membro dello Staff
Privato Cittadino
L'accesso agli atti la può chiedere l'agenzia immobiliare?
No, deve chiederlo il venditore , di persona o solitamente tramite un tecnico o un delegato (che può essere anche l’agente).

è compito nostro quindi dell'acquirente?
Solo se è già stato firmato un contratto (quindi anche una proposta accettata va bene) , in qualità di promissario acquirente.
Ma non dovrebbe essere “compito” dell’acquirente , se non quando nessun altro si muove …
Prima di andare a compromesso noi vorremo sapere se la casa è in regola, anche a livello di agibilità, concessione edilizia, ecc.
Ma quindi avete già fatto proposta ?
 

Luca13

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Faccio un riepilogo per tutti.

Abbiamo visto un immobile del 2006 diviso in 3 piani.
Sappiamo che l'altezza al pian terreno (cantina) e al piano sottostrada (cantina e garage) è di 2.50m. Sappiamo che il padrone dovrebbe fare una sanatoria per un muro che ha eretto in cantina. ( le sanatorie sono terminate nel 2004??)

Abbiamo chiesto prima i certificati degli impianti, e dopo un po' di peripezie,avevano anche messo in mezzo il costruttore (cosa molto strana) sono arrivati.
Abbiamo però anche chiesto l'accesso agli atti dell'immobile, ovvero certificato di agibilità e progetto esecutivo del comune ecc.
Ci hanno detto che tutti questi documenti li forniranno solo in caso di compromesso.

Quindi io dovrei andare a fare un'offerta basandomi solo su una planimetria catastale (che non ha valore) ?

Di conseguenza chiedendo in giro a chi ha più esperienza di noi, ci è stato detto che un'agenzia che vende un’immobile dovrebbe già avere tutta la documentazione in archivio.

Riassumendo tutto ciò vengono dei dubbi. C'è qualcosa che non va? Non è stata chiusa qualche pratica? Chi più ne ha più ne metta.

Stiamo sbagliando noi a chiedere tutte queste informazioni prima che si arrivi al compromesso?
 

GEO_DGE_1

Membro Attivo
Professionista
Digli che fai la proposta solo dopo aver nelle tue mani una relazione di regolarità urbanistica (da tecnico iscritto e dove si evinca anche la sua assicurazione professionale), che farai poi controllare al tuo tecnico e quindi metti una sospensiva di 30 gg almeno x poter permettere al tuo tecnico di controllare le carte e andare su posto a fare le verifiche
 

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