Durata locazione canone libero: 8+8 o 8+4?

[Limpida]

Mi sono ritrovata fra le mani un contratto di locazione a canone libero, credo di una Associazione di proprietari immobiliare, dove si specifica che il contratto a canone libero ha una durata di anni 8, con inizio il 2012 e termine il 2020.
Siccome la legge 431/98 prevede che a canone libero la durata non sia inferiore ad anni 4, risulta verosimile applicare una durata di 8 anni ma il rinnovo a mio parere dovrebbe essere di anni 4, mentre il contratto riporta che il Locatore rinunciando alla facoltà di disdire il contratto alla prima scadenza (2016) ipotizza la scadenza alla fine del 4° anno, salvo che la parte Locatrice comunichi al conduttore, con lettera raccomandata sei mesi prima della scadenza, che intende adibire l'immobile agli usi o effettuare sullo stesso le opere di cui all'art.3 della legge 431/98.
Prosegue: << Se il contratto si rinnova alla prima scadenza, al termine della seconda scadenza (2020), ciascuna delle parti avrà diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto.>>.
1) Secondo me non è corretta la durata del contratto riportata inizialmente ( 8 anni).
2) Così facendo si preclude la possibilità al conduttore di dare la disdetta del contratto alla scadenza dei 4 anni senza motivazione, ma solo ( come riporta il contratto), per motivi gravi con sei mesi di preavviso.
Secondo voi è corretta tale dicitura?

 

[Sim]

Assolutamente no.
La legge prevede 4 anni con rinnovo di altri 4.
Nel tuo caso il problema non ce l'ha il conduttore, che comunque sia i gravi motivi se li può creare quando vuole, ma il proprietario che non può richiedere la casa al 4° anno per i suoi specificati motivi (abitazione propria/vendita) bensì deve attendere l'8° anno!

 

[H&F]

Mi viene da pensare che ci sia un sottostante accordo di lavori di ristrutturazione che il locatore si è dichiarato a sostenere se la durata minima sia 8 anni + 4 anni.
Casa in cattive condizioni, il proprietario può avere locato con l'impegno per un conguo periodo minimo ad fare ammortizzare la ristrutturazione.

Un ipotesi e niente di più, ma possibile.

 

[Limpida]

Le ipotesi sono due:
O c'è un errore di battitura dello scritto, perché a parte le due righe che definiscono la durata, il resto coincide con un 4+4, oppure la tua ipotesi H&F di eventuali lavori di ristrutturazione potrebbe essere valida, poiché c'è un paragrafo dove si specifica che in caso di lavori di manutenzione, modifiche o miglioramenti all'edificio, la parte conduttrice non avrà diritto ad alcun risarcimento danni o rimborso spese.
Paragrafo alquanto originale direi, buttato li così.
Per rispondere a Sim, la legge 431/98, art.2 comma 1, prevede che la durata dei contratti di locazione non siano inferiore ai 4 anni, quindi anche 8 anni rinnovabili di 4 anni, ma anche ipotizzando che questa fosse la scelta del locatore, esiste sempre il problema che hai accennato della eventuale disdetta del locatore solo alla fine degli otto anni.

 

[Sim]

Il contratto dovrà comunque essere un 4+4+4+4 anche all'infinito, ma non un 8+x.
Io locatore se anche fossi sicuro al 100% che non avrò necessità dell'immobile devo attenermi alla legge per il minimo periodo di 4 anni, che rimangono comunque come riferimento per tutti i rinnovi all'infinito.