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  1. Renato69

    Renato69 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Nella legge 431/98 la facoltà di diniego del rinnovo del contratto è prevista con l'art. 2 , SPECIFICAMENTE, per i contratti di locazione ai sensi del comma 1 dell'articolo 2 (durata non inferiore a quattro anni), ed ai sensi del comma 3 del medesimo articolo (liberi). Per la procedura di diniego di rinnovo si rimanda all'articolo 30 della legge 27 luglio 1978, n. 392

    Tuttavia sempre la legge 431/98, allart. 5 istituisce i contratti transitori per studenti, con durata da 6 a 36 mesi, promuovendo specifici accordi locali per la definizione, di contratti-tipo relativi alla locazione di immobili ad uso abitativo per studenti universitari.
    Tali contratti tipo prevedono unicamente, nella formulazione generalmente adottata, UN SOLO rinnovo.


    QUESITO

    Secondo alcuni, non applicandosi il disposto dell'articolo dell'art. 2 L431/98 ai contratti transitori studenti, ne consegue che il rinnovo sia previsto unicamente per una volta (come da contratto tipo), e quindi il contratto è da ritenersi risolto ipso iure alla fine del primo rinnovo.

    Secondo altri, la previsione dell' Art. 3. L431/98 (Disdetta del contratto da parte del locatore), si applicherebbe invece anche ai contratti universitari, rendendo il contratto rinnovabile più volte sino ad un massimo 36 mesi, in mancanza di comunicazione di diniego al rinnovo del locatore.


    Non trovando sentenze, neppure di pretori, in materia chiedo se qualcuno ne ha incontrate.

    Avete dei riferimenti ?


    Riferimenti
    Articolo 1
    (Durata)
    Il contratto è stipulato per la durata di ……………. mesi, dal ……………………………..al
    …………………………… Alla prima scadenza il contratto si rinnova automaticamente per uguale
    periodo se il conduttore non comunica al locatore disdetta almeno tre mesi prima della data di scadenza
    del contratto.
     
  2. Diego Antonello

    Diego Antonello Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    gli accordi territoriali conseguenti alla 431/98 prevedono la regolamentazione, oltre che dei contratti "per residenti", dei contratti di natura transitoria e dei contratti per studenti universitari (2 cose distinte..):
    - nel primo caso, specificato il motivo della transitorietà, il contratto può durare da 1 a 18 mesi e NON PREVEDE RINNOVO tranne il venir meno della transitorietà, nel qual caso diventa un contratto 4+4;
    - nel secondo caso (studenti), invece, la durata può variare da 3 a 36 mesi ed è previsto 1 UNICO RINNOVO, automatico, salvo preavviso di 3 mesi.
    rispondendo alla domanda: si....un'unico rinnovo salvo disdetta anticipata
     
  3. Limpida

    Limpida Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Scusa Diego Antonello, dove deduci che questi contratti transitori per studenti debbano avere un unico rinnovo?
    Se prendi il contratto tipo allegato al D.M 30.12.2002,e vai all'art. 1 ( durata), dice:
    Il contratto é stipulato per la durata di mesi.........dal...al.. Alla prima scadenza si rinnova automaticamente per ugual periodo se il conduttore non comunica al locatore disdetta ........
    La legge dice che possono avere una durata non superiore ai 3 anni ma non dice come ci si debba comportare alla seconda scadenza (ipotizzando un sei mesi per esempio) se il conduttore non dà disdetta! Risulterebbe perfino improbabile che i corsi universitari debbano durare solo 6 mesi.Quindi, se stai sempre dentro ai 3 anni, motivando l'iscrizione al corso universitario, il contratto si rinnova.
     
  4. Diego Antonello

    Diego Antonello Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    in realtà il rinnovo plurimo è discutibile.....infatti è previsto:
    l'interpretazione più frequente è che, dopo il (primo) rinnovo di pari periodo, il contratto cessi, quindi si rende necessaria una nuova stipula, soprattutto confrontando il contratto per studenti con il 3+2:
    .....in pratica il contratto per studenti, al contrario del 3+2 (o del 4+4), non si rinnova ad oltranza, ma dopo un'unico rinnovo dev'essere stipulato ex novo

    ps. la durata inferiore ai 36 mesi....addirittura 6....è prevista perchè lo studente potrebbe avere esigenze particolari duvute, per esempio, al completamento degli esami, alla laurea o altri fatti contingenti......
     
  5. Renato69

    Renato69 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Aggiungerei anche che la previsione dell'esercizio del diniego, nei modi e termini previsti, è considerata dalla L431/98 UNICAMENTE per i contratti "standard" dell'art 2 (ovvero NON transitori di cui all'articolo 5)

    Ne deriva che le fattispecie di contratti interessati al diniego non includono quelli degli studenti universitari
     
  6. Limpida

    Limpida Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Diego Antonello, se parli di interpretazione per me é possibile che si rinnovino fino a 3 anni. La legge non dice unico rinnovo.
    Mi é capitato una volta di vedere questi contratti per studenti rinnovati di sei mesi in sei mesi fino a tre anni........fatti da un avvocato!
    Mi piacerebbe conoscere il parere del SUNIA.


    Per Renato 69: il diniego lo puoi fare dopo la scadenza naturale del contratto, in teoria dopo un anno, se fai un contratto di sei mesi.
     
  7. Renato69

    Renato69 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ciao Limpida,
    il punto di vista e le differenze di interpretazioni mi sembrano ora chiare:
    il coordinato disposto dall'art 3 e dell'articolo 2 istituisce il procedimento del diniego del rinnovo, disponendo e disciplinando le fattispecie di contratti a cui esso, ESPRESSAMENTE, deve essere applicato.

    L'elenco, pacificamente, non include i contratti di natura transitoria.

    Nel contratto citato dell'avvocato, l'eventuale inserimento di un rinnovo ulteriore non costituisce chiaramente clausola nulla, (La legittimazione è dunque relativa, spetta cioè solo al soggetto nel cui interesse/vizio è posta la clausola);

    Insomma Le parti possono convenire di risparmiare le imposte di bollo a danno dell'Ufficio del Registro e rinnovare il contratto...Se poi l'Ufficio del Registro se ne accorge sarà lui a doversi muovere...
     
    A Diego Antonello e Limpida piace questo messaggio.
  8. Diego Antonello

    Diego Antonello Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    :ok:
     
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  9. Limpida

    Limpida Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Il contratto iniziale di sei mesi, se il conduttore non lo disdice si rinnova in automatico per sei mesi, praticamente dura un anno. Se il proprietario lascia che si rinnova ulteriormente, si rinnova di solo sei mesi o si rinnova di sei mesi + l'opzione di sei mesi in automatico, cioé un anno?:shock:
     
  10. Pennylove

    Pennylove Membro Assiduo

    Privato Cittadino
    A giudizio di chi scrive, nelle locazioni per studenti universitari, il rinnovo automatico è destinato ad operare solo alla prima scadenza, in quanto il contratto cessa naturalmente al termine del secondo periodo di rinnovo, senza necessità di disdetta o adempimento fiscale, non essendo previsto alcun ulteriore rinnovo tacito.

    La normativa speciale della locazione stipulata per esigenze transitorie di studenti universitari (quale delineata dal decreto ministeriale sostitutivo 30 dicembre 2002 e dal relativo allegato tipo di contratto) si sovrappone a quella generale codicistica che, all’art. 1597, prevede l’istituto della rinnovazione tacita.

    Dispone, infatti, l’art. 3 del citato decreto: “Nei comuni sedi università o di corsi universitari distaccati […] possono essere stipulati contratti per studenti universitari della durata, precisata negli allegati tipo di contratto, da sei mesi a tre anni (rinnovabili alla prima scadenza, salvo disdetta del conduttore)”.

    Né la disposizione speciale contenuta nel citato decreto ministeriale, né la legge di riforma delle locazioni abitative prevedono, infatti, un meccanismo di rinnovazione automatica al termine della seconda scadenza (per intenderci, dopo 12 mesi, se il contratto prevedeva una durata iniziale di sei) in difetto di disdetta, dei contratti per studenti, non essendo operante, per tale tipo di contratti, lo specifico meccanismo (di limitata portata) predisposto dall’art. 2, comma 1, della legge di riforma (“Alla seconda scadenza contrattuale, ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni […]”), ai contratti conclusi per soddisfare esigenze abitative di natura primaria (liberi o agevolati), e non esigenze abitative di natura transitoria. E, infatti, l’art. 2 dell’allegato E, al DM 30 dicembre 2002, puntualizza che: “[…] le parti concordano che la presente locazione ha natura transitoria, in quanto il conduttore espressamente ha l’esigenza di abitare l’immobile per un periodo non eccedente i …… frequentando il corso di studi di …… presso l’Università di ……. “.

    Penny:amore:
     
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  11. Bombamano

    Bombamano Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Buongiorno,
    mi scuso se ritorno su un vecchio argomento ma avrei una domanda da porvi.
    Qualora durante il primo anno di affitto venisse a mancare lo status di studente da parte del ragazzo, il contratto, che prevede il rinnovo automatico, si rinnova o decade? E il locatore può decidere di modificare il canone d'affitto con un preavviso di 1 settimana in questo caso?
     

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