sylvestro

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È difficile stabilirlo vista la situazione economico/reddituale degli italiani. Quello che è certo è che è difficile possa essere inferiore ai costi di costruzione...


I costi di costruzione non c'entrano nulla con la stragrande maggioranza delle case italiane.

Io credo che dipenderà dal livello e dalla qualita' del reddito delle fasce giovani e dalla loro distribuzione nei prossimi anni.

Si compra, se si compra, quello che è alla propria portata. Ed i mutui verranno concessi tenendone conto.
 

Graf

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D'accordo Cav. Sylvestro De Coccius,
ma nessuno acquirente, povero o ricco che sia, potrà mai pretendere di comprare un immobile ad un prezzo inferiore di quello di costruzione.
Questo limite di quotazione verso il basso mi pare invalicabile per un'elementare logica economica.
Solo quello verso l'alto è senza limite e dipende dall'intensità della forza cieca della speculazione.
 

Silano

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È difficile stabilirlo vista la situazione economico/reddituale degli italiani. Quello che è certo è che è difficile possa essere inferiore ai costi di costruzione...
Nn portiamo sempre l'esempio di cgi lavora nel call center....
Ci sono milioni di stipendiati e di giovani che faranno carriera ( purtroppo si muore e le persono vanno sostituite) finito il periodo nero cambieranno anche le prospettive del futuro
 

sylvestro

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D'accordo Cav. Sylvestro De Coccius,
ma nessuno acquirente, povero o ricco che sia, potrà mai pretendere di comprare un immobile ad un prezzo inferiore di quello di costruzione.
Questo limite di quotazione verso il basso mi pare invalicabile per un'elementare logica economica.
Solo quello verso l'alto è senza limite e dipende dall'intensità della forza cieca della speculazione.

Si è vero, nessun acquirente può pretendere un prezzo di vendita (e ci mancherebbe :sorrisone:, sarebbe estorsione)

Se accadrà che gli immobili saranno venduti a prezzi inferiori a quello di realizzo lo avrà "deciso" il mercato (ed ovviamente il venditore che acconsente).

Io non ci vedo nessuno scandalo ne tantomeno una novità se assistessimo a vendite sottocosto; ne sto dicendo che accadrà o peggio sto/voglio lasciando intendere che conviene aspettare che accada.

Però, per cortesia, smettiamola di parificare i costi di costruzione delle case usate con quelle nuove. Non esiste. Sarà pure un criterio di riferimento ma non un vincolo.

Infine è mia personale convinzione che non esiste un vincolo al ribasso e spero, che mi crediate o no, di non doverlo sperimentare. Ma se conoscete una legge economica che lo impedisca sono qui per imparare.
 

Graf

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Naturalmente nel mio intervento mi riferivo al costo di costruzione del nuovo.
Mi sono dimenticato di specificarlo.
Non ho la minina idea di quanto costò l'edificazione di un palazzo in via Giulia, a Roma, all'inizio del 1500....
 

sylvestro

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...
Nn ho la minina idea di quanto costò l'edificazione di un palazzo in via Giulia a Roma all'inizio del 1500....

bisognerebbe chiederlo ad un collega anziano :^^:[DOUBLEPOST=1371748066,1371747931][/DOUBLEPOST]
Naturalmente nel mio intervento mi riferivo al costo di costruzione del nuovo.
Mi sono dimenticato di specificarlo.
....

Lo chiamero' "Primo assioma dell'Agente Immobiliare" o se preferite "Il Dogma del Prezzo di Costruzione".

Prendo atto che gli immobili sono una merce che fa eccezione e che non esiste una spiegazione logico-razionale che ne giustifichi l'esistenza.
 

andrea b

Membro Assiduo
Privato Cittadino
Scusate, ma qualcuno ha idea dei costi di costruzione di un immobile in classe A? Perchè mi sembrano discorsi campati per aria. La differenza fra un appartamento nuovo in semicentro a Milano o Roma e lo stesso alla periferia di un qualunque paesucolo italiano la fa quasi solo il costo di terreno e oneri annessi. Ma se l'appartamento nel paesucolo mi costa, diciamo, 2000 Euro al mq o poco più, ritenete che i 5-6-9-11.000 Euro richiesti a Milano in zone semicentrali discretamente servite siano a copertura dei costi di costruzione e vadano pagati senza battere ciglio? Perchè se è così mi sa che viviamo in due pianeti diversi. Non li spenderei nemmeno se li avessi tutti quei soldi. Figuriamoci se ci apro un mutuo. Sulle case vecchie non credo si possano fare ragionamenti, anche se un sasso lo butto: a Milano negli anni pre-post euro varie banche hanno venduto interi isolati o quartieri costruiti negli anni 60-70, palazzi in zone discrete e ben costruiti, con spazi interessanti e vivibili, magari giardini e cortili, ai prezzi di mercato vigenti in quel momento. Bene, li hanno affittati per 30 anni, dopo averli più che ampiamente ammortizzati, li hanno venduti riguadagnandoci bei soldi. Io credo che negli anni, se li hanno pagati 10, ci hanno guadagnato almeno 50.
 

skywalker

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Agente Immobiliare
Scusate, ma qualcuno ha idea dei costi di costruzione di un immobile in classe A? Perchè mi sembrano discorsi campati per aria. La differenza fra un appartamento nuovo in semicentro a Milano o Roma e lo stesso alla periferia di un qualunque paesucolo italiano la fa quasi solo il costo di terreno e oneri annessi. Ma se l'appartamento nel paesucolo mi costa, diciamo, 2000 Euro al mq o poco più, ritenete che i 5-6-9-11.000 Euro richiesti a Milano in zone semicentrali discretamente servite siano a copertura dei costi di costruzione e vadano pagati senza battere ciglio? Perchè se è così mi sa che viviamo in due pianeti diversi


La premessa iniziale era volta proprio a fugare questo tipo di dubbio e quindi la necessaria premessa era quella di analizzare appartamenti che non venissero influenzati in termini di prezzo dalla centralità o dalla vicinanza della metro o dall'abbondanza di servizi e parcheggi.
Per questo si analizzavano i centri piccoli lontano da milano, roma, ecc...
...per omogeneità di condizioni che rientrassero in un discorso che potesse far media in diverse regioni di Italia.
Si dice che i costi di costruzione in classe A siano di circa il 10% superiori rispetto alle classi medie.
Personalmente non concordo e ritengo che non solo la rispondenza dei materiali utilizzati ai parametri ed ai criteri necessari per raggiungerla ma anche il loro corretto utilizzo permette di ridurre ponti termici che diversamente continuerebbero ad esserci.
Questo ovviamente richiede l'utilizzo di personale qualificato e meticoloso...e non economico...
Il miglior serramento è inutile se posato male, i migliori materiali non proteggono dall'ignoranza di chi li utilizza.
Dicevamo quindi che il 10% in quest'ottica è destinato a salire.
Gli oneri di urbanizzazione non dipendono dal costruttore e difficilmente da lui dipende il costo del terreno.
Ipotizzando come dici tu un prezzo di 2000€ al mq per un appartamento comodo, diciamo intorno ai 100mq e aumentiamolo di quel 10/12% necessario per una classe A...vedi che la differenza ammonta ad una cifra variabile tra i 20 e i 24000€.
Cifra che in tanti oggi preferiscono risparmiare e magari invece di acquistare il nuovo si rivolgono ad un buon usato (a questo punto senza grandi differenze di classe visto che la massima era già stata scartata) e che può essere reperita anche sotto i 1500.
I clienti però sono pretenziosi e dopo aver fatto un certo numero di visite e aver visto diverse soluzioni provano a fare la loro proposta iniziando dalla migliore tra le soluzioni ma prendendo come riferimento il minore dei prezzi e ti trovi a discutere con gente che sottoscrive per quello in classe A offrendo una cifra variabile tra i 1500 e i 2000€/mq non considerando il 10/12% di costi in più per realizzarli.
Ti rendi conto da solo che così l'accordo è impossibile da trovare...
 

phoenix77

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Mediatore Creditizio
ho letto con attenzione questo tread e ho visto scritte molte cose non corrette...permettetemi la critica. A nulla vale oggi lamentarsi da parte dei proprietari dei prezzi (presunti) bassi a cui dovrebbero vendere, perchè il mercato è questo, inutile ora dire io ho pagato l'immobile il "giusto prezzo" nel 2006 invece oggi si pretende di acquistare a prezzi di saldo. Io non venivo nei forum a lamentarmi quando cercavo casa in quegli anni (2003/6) e quando i proprietari di casa ti chiedeva 100 e io chiedevo uno sconticino (5%) mi si mettevano a ridere perchè "tanto la casa la vendo tra qualch mese e ci faccio pure qualche migliaio di € in più!!! C'è un detto che recita, Una volta corre il cane, un'altra la lepre...ed è questo ciò che succede oggi....fino a qualche anno fa (2007/8) correvano i proprietari con i loro prezzi (decisi dal mercato) oggi corrono gli acquirenti con i loro cash....E' IL MERCATO....! Sia chiara una cosa il mercato di cui parlo cmq si riferisce al mercato non drogato (mutui subprime ed altro)...ma tanto è, il cerino acceso ce l'hanno in mano tutti quelli che hanno comprato a prezzi che oggi sono riconosciuti unanimemente "da bolla".
 

Graf

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Privato Cittadino
E' IL MERCATO....! Sia chiara una cosa: il mercato di cui parlo cmq si riferisce al mercato non drogato (mutui, subprime ed altro)...ma tanto è, il cerino acceso ce l'hanno in mano tutti quelli che hanno comprato a prezzi che oggi sono riconosciuti unanimemente "da bolla"

Perfettamente d'accordo con te, Phoenixx77.
Nel comprare casa non è affatto indifferente il momento nel quale si compra.
Aver comprato nel 2006 non è la stessa cosa, dal punto di vista finanziario, che comprare nel 2013 o '14 o '15....
Con la stessa somma di denaro si potrebbe acquistare, adesso, una camera in più.
O, addirittura, due...se si è fortunati e attenti nella ricerca.
Chi è rimasto col cerino in mano si sta bruciando le dita....
 

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