Edificare su terreno in comproprietà e altri proprietari contrari

[marco fausin]

Buongiorno!
Mia cugina è comproprietaria, insieme ai suoi due fratelli, di un terreno sul quale attualmente è possibile edificare. Lei avrebbe necessità di costruire subito, mentre gli altri due fratelli al momento non possono farlo.


L’idea sarebbe quella di realizzare ora la sua costruzione, e farla in modo da concedere in futuro ai fratelli di costruire anche loro, attaccandosi al muro "comune", così da ottenere un unico edificio trifamiliare


Ci chiediamo quindi: in questa situazione, cosa è possibile fare? Qual è l’iter corretto per poter costruire?


Da profani, avevamo pensato che si potesse procedere con un frazionamento del terreno, permettendo a lei di costruire la propria abitazione, lasciando comunque la possibilità ai fratelli, in futuro, di realizzare le loro case attaccandosi al muro confinante.


Ps: un po di info.
Zona: Provincia di Roma.
Terreno: 500m2
Edificabilità: 168m2
Per singolo proprietario: 166m2/56m2

Lei vorrebbe costruire una casa unica ad un piano da 56 metri quadri calpestabili, che è la cubatura in metri quadri massima disponibile per ciascun fratello.

 

[cafelab]

Buongiorno,
il frazionamento del terreno è l’ultimo degli aspetti da considerare.
Si può valutare la fattibilità di un frazionamento in 3 lotti contigui, garantendo a ciascuno sufficiente edificabilità e il rispetto degli indici urbanistici nonché delle distanze da confini e strade, cosa che spesso non è semplice da ottenere.
È inoltre necessario che l’assetto complessivo rispetti i parametri urbanistici quali rapporto coperto/scoperto, parcheggi pertinenziali, accessi carrabili e pedonali, ecc.

Dal punto di vista progettuale, le tre future abitazioni dovrebbero essere concepite per avere muri in aderenza: è assai difficile realizzare tre edifici completamente indipendenti che rispettino tutti i distacchi normativi obbligatori.


Burocraticamente, realizzare 3 edifici distinti comporterebbe un iter triplicato, con:

• 3 permessi di costruire;
• eventuali 3 nulla osta paesaggistici;
• 3 sondaggi geologici;
• 3 calcoli strutturali;
• ecc ecc

con conseguente triplicazione dei costi professionali.

Da un punto di vista tecnico, sono necessarie 3 fondazioni e strutture portanti distinte, progettate con appositi giunti tecnici per consentire movimenti differenziati di struttura e terreno senza danni.

Per questi motivi, suggerisco di valutare un progetto unitario di trifamiliare: realizzare la struttura portante, la copertura, gli allacci impiantistici e fognari insieme, completando una delle tre abitazioni e lasciando le altre due a rustico, da terminare in seguito.

 

[marco fausin]

Per questi motivi, suggerisco di valutare un progetto unitario di trifamiliare: realizzare la struttura portante, la copertura, gli allacci impiantistici e fognari insieme, completando una delle tre abitazioni e lasciando le altre due a rustico, da terminare in seguito.

Questo sarebbe ideale, ma non è possibile in quanto i due fratelli non possono partecipare economicamente.


In merito a questo, ci sarebbe interesse:

Da un punto di vista tecnico, sono necessarie 3 fondazioni e strutture portanti distinte, progettate con appositi giunti tecnici per consentire movimenti differenziati di struttura e terreno senza danni.

Sarebbe possibile per lei costruire ora facendo la sua fondazione e poi gli altri possono pensare in futuro di fare le 2 fondazioni insieme, per risparmiare.

Grazie per la risposta molto interessante. Si potrebbe fare anche altro?

 

[cafelab]

Beh, per essere fattibile è fattibile,
ma richiede una progettazione strutturale meticolosa e una chiara pianificazione burocratica
Sarebbe consigliabile un confronto preventivo con progettista, strutturista e Comune per definire le modalità e limiti

L'importante è che la prima fondazione deve essere progettata per rimanere indipendente e stabile anche quando le fondazioni future saranno realizzate accanto
con giunti strutturali che consentano movimenti differenziati senza causare danni, crepe ecc
e penso a tutto, muri di tamponatura esterna, tetto

I tre fratelli devono essere consapevoli che ogni nuova fase richiederà nuovi scavi per le fondazioni, i sottoservizi, i pozzetti, le fognature ecc con conseguente movimento terra, rumore, polvere, casino
inoltre il lotto dovrà consentire l'accesso di mezzi pesanti e ingombranti, ed è un attimo danneggiare cancelli, alberi e recinzioni


Questa che è la mia pagina 404 del sito ti fa immaginare il casino che avrai a confine di casa, Devono essere pronti a sopportare tutto quel casino, con animo tollerante

 

[francesca63]

Mia cugina è comproprietaria, insieme ai suoi due fratelli, di un terreno sul quale attualmente è possibile edificare. Lei avrebbe necessità di costruire subito, mentre gli altri due fratelli al momento non possono farlo.

La butto lì, non conoscendo la situazione economica della cugina ; non le sarebbe possibile acquisire dai fratelli le loro quote del terreno, per poi valutare cosa può/vuole edificare lei sull’intero lotto ?

 

[marco fausin]

La butto lì, non conoscendo la situazione economica della cugina ; non le sarebbe possibile acquisire dai fratelli le loro quote del terreno, per poi valutare cosa può/vuole edificare lei sull’intero lotto ?

No, ma grazie del suggerimento

@cafelab L'ho contattata per avere dei chiarimetni

 

[cristian casabella]

Altra soluzione è trovare impresa edile che paga l'intera proprietà e così i 2 fratelli sono a posto, a lei invece di pagarla, ovviamente, gli fanno la sua porzione di trifamiliare con conguaglio a favore dell'impresa considerando i costi di costruzione, gli oneri, ecc ecc....
L'impresa poi avrebbe altre 2 unità da vendere, tua cugina la sua chiavi in mano ad un costo X che chiaramente andrà valutato in maniera logica ed oggettiva