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  1. bruno80

    bruno80 Membro Attivo

    Altro Professionista
    Buongiorno a tutti,
    ho la seguente questione da dirimere:
    Un condominio composto da 6 appartamenti, dei quali 5 sono di un unico proprietario. Il condominio esiste, c'è un amministratore ed un codice fiscale, e tutto è in regola. Adesso, sia il proprietario di maggioranza che l'altro proprietario, hanno di comune accordo deciso di estinguere il codice fiscale, portando a base di tale scelta il fatto che essendo solo due proprietari, non sono obbligati ad avere amministratore nè codice fiscale. Mi chiedo se ciò sia possibile, e per questo chiedo il parere di voi esperti del settore. A presto.
     
  2. od1n0

    od1n0 Membro Senior

    Privato Cittadino
    Bastano due unità con proprietari diversi in un edificio perche' esista di fatto un condominio ed e' obbligato a chiedere e avere il codice fiscale in quanto sostituto d'imposta.
     
    A Rosa1968, m.barelli, ludovica83 e 1 altro utente piace questo messaggio.
  3. bruno80

    bruno80 Membro Attivo

    Altro Professionista
    Grazie della risposta solerte. A presto.
     
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  4. andreapud

    andreapud Membro Junior

    Privato Cittadino
    Gentile bruno80,
    anche se un pò in ritardo, rispondo al suo quesito.
    Se il proprietario dei 5 appartamenti, unitamente all'altro di uno solo, decidano di concerto di estinguere il codice fiscale, sono liberissimi e legittimati a farlo.
    L'esistenza del condominio sussiste nel momento in cui vi siano più di un proprietario, ma l'obbligatorietà dell'avere un amministratore, alla luce della riforma della legge 220/2012 entrata in vigore il 18 giugno 2013, è solamente in caso di oltre 8 proprietari (e non oltre otto unità immobiliari, facciamo attenzione).
    Quindi, trattandosi di soli due proprietari avranno l'onere di intestare l'energia elettrica e tutti quei servizi indivisibili ad uno o all'altro indistintamente ma possono (anzi a mio parere, DEVONO) estinguere il codice fiscale e revocare il relativo mandato all'amministratore.
    A quel punto sono mallevati anche dall'operare la ritenuta d'acconto per qualsivoglia intervento di terzi corrispondendo l'intero importo ai prestatori d'opera.
    Per ulteriori chiarimenti siamo qua.
     
  5. od1n0

    od1n0 Membro Senior

    Privato Cittadino
    Stai confondendo l'obbligatorietà di avere un amministratore con l'obbligo di avere un codice fiscale.
    Il condominio DEVE avere un codice fiscale perche' obbligato dal dpr 600/1973 a prescindere dalla presenza o meno dell'amministratore in quanto sostituto d'imposta.
    Vedasi anche circolare dell'agenzia delle entrate del 204 del 2000.

    http://www.finanzaefisco.it/agenziaentrate/circolari_e_risoluzioni/cir204-00.html.

    La legge 220 2012 non ha riformato questo aspetto fiscale del condominio.
     
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  6. andreapud

    andreapud Membro Junior

    Privato Cittadino
    Eppure lo sai che ho avuto un caso simile.
    Un amico aveva acquistato un box auto in una parte di edificio che aveva 4 box e due cantine.
    Prima dell'entrata della riforma avevano l'obbligo poiché superiore alle cinque u.i.
    A luglio 2013 ha presentato il modello AA5 presso un caf (per l'estinzione del c.f. solo i caf possono intervenire, non l'AdE) e il condominio ha cessato d'esistere.
    Analogamente è accaduto a mio fratello in una palazzina di 10 u.i., hanno deciso di eliminare l'amministratore e un proprietario ha acquistato due u.i.
    Anche lì hanno soprresso il c.f. al caf e si autogestiscono come lo facevano prima.
    Se fosse irregolare anche l'AdE non ti manderebbe al caf per completare l'operazione.
    Sul dpr da te menzionato voglio approfondire.
    Grazie per il tuo prezioso contributo.
     
  7. od1n0

    od1n0 Membro Senior

    Privato Cittadino
    Il caf non sindaca su cosa dichiari si occupa solo della trasmissione quale intermediario.
    L'ADE accetta semplicemente perche' tu puoi chiedere l'estinzione del codice fiscale.
    Altro discorso invece e' se sei legittimato a chiederla.
    se sbagli poi eventualmente ti sanzionerà quando e se rileverà il problema.

    Una cosa e' che non ci sia piu' l'obbligo dell'amministratore fino ad otto condomini (rispetto ai 4 preriforma) altra cosa e' che venga meno il condominio. Un condominio esiste anche con solo due proprietari che condividano parti comuni.Puo' venire meno solo se non ci sono piu' parti comuni.

    Nei casi da te descritti stanno sbagliando (sperino che l'ADE non vada mai a controllare) in quanto viene meno l'obbligo di avere l'amministratore se i condomini sono meno di otto ma non viene meno il condominio quale sostituto d'imposta e come tale obbligato ad avere il codice fiscale e agli adempimenti del sostituto d'imposta.


    Questa e' la legge di riforma. Non vedo cambiamenti nella disciplina del sostiuto d'imposta per quel che riguarda il condominio.

    http://www.gazzettaufficiale.it/eli/id/2012/12/17/012G0241/sg
     
    Ultima modifica: 23 Marzo 2014
  8. bruno80

    bruno80 Membro Attivo

    Altro Professionista
    Grazie per i vostri contributi. Vi confermo che i soggetti in questione hanno estinto il codice fiscale. Il tempo dirà loro se e quali saranno le conseguenze di questa scelta. Saluti.
     
  9. RITA6901

    RITA6901 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Salve, riprendo questa vecchia discussione e riporto di seguito quello che sto cercando di capire.
    Ho acquistato 2 anni fa un appartamento in un condominio di 4 proprietari senza amministratore che ha un codice fiscale (aperto nel 1995)da una persona che è deceduta 10 anni fa e mai aggiornato all'agenzia delle entrate.
    Da quando sono proprietaria non vi sono mai state fatture di prestazioni (ognuno pulisce il proprio pianerottolo) ne è stato fatto alcun lavoro di manutenzione.
    Come referente abbiamo solo un signore anziano che paga le fatture della luce delle scale e ci chiede poi la quota. Non avevo mai visto queste fatture e ora ho saputo che la fattura dell’Enel è intestata al codice fiscale del condominio che non sapevo nemmeno esistesse.
    Quindi ora avrei queste domande:
    1) Si può chiudere con il modello AA5 il codice fiscale? Chi lo deve fare visto che la persona che aveva aperto il codice è deceduta? Basta uno qualsiasi dei condòmini e un verbale dei proprietari che attestano la volontà della chiusura? Il modello va poi presentato ad un CAF per l’invio telematico? Si può fare attraverso un commercialista? 2) Una volta chiuso il codice fiscale del condominio per lavori futuri (es. Manutenzione del tetto) è corretto che i còndomini si fanno intestare 4 fatture diverse ai propri codici fiscali e poi si detraggono le spese in base alla “dichiarazione sostitutiva di atto notorio”
    3) Se il codice fiscale del condomino non viene chiuso si può ugualmente far emettere 4 fatture ognuno per la propria parte in base ai millesimi con il proprio codice fiscale e detrarre le spese di ristrutturazione ordinaria condominiale?
    Questa mattina sono stata all’agenzia delle entrate.
    Ora per l’agenzia delle entrate non è chiaro cosa dobbiamo fare in presenza di lavori da effettuarsi sulle parti comuni in presenza di un codice fiscale del condominio perchè la normativa non si è espressa. Forse non possiamo farci intestare le fatture singolarmente per la nostra parte con i nostri codici fiscali per fare la detrazione ma, visto che è aperto, bisogna utilizzare quello del condominio con relativa gestione fiscale (fare le ritenute d’acconto, presentare il 770).
    Mi hanno detto quindi di fare un interpello alla direzione regionale dell’Agenzia delle Entrate su come comportarci e se possiamo comunque intestarci le fatture anche in presenza di un codice fiscale condominiale attivo.
     
  10. andreapud

    andreapud Membro Junior

    Privato Cittadino
    Gent.ma Rita,
    a mio parere la questione si divide in due tronchi principali:
    - la volontà o meno di chiudere il codice fiscale;
    - il tenerlo in piedi per ragioni amministrative.
    Il signore anziano che si occupa di racogliere le quote riveste proprio la qualifica di amministratore immboiliare interno, indipendentemente dalla registrazione del proprio codice fiscale all'agenzia delle entrate.
    In caso di conseguenze penali un responsabile deve essere configurato, e sarà proprio colui che diventa il "condomino attivo".
    Se la ristrutturazione concerne le parti comuni, la ditta commissionata non può intestare la fattura a ciascuno proprio in virtù della indivisibilita del lavoro.
    Diverso invece se l'opera riguardi anche il proprio bene immobile.
    La soluzione pù giusta sarebbe questa:
    nominare tra di voi un amministratore interno lasciando in piedi il codice fiscale del condominio aggiornando il tutto all'agenzia delle entrate.
    In questo modo anche la fatturazione dell'energia elettrica trova giusta collocazione con il codice fiscale.
    Se chiudeste il codice fiscale (e confermo ancora una volta che si può fare), l'enel non ha ragione di esistere poiché fatturerebbe ad un soggetto giuridico inesistente: in quel caso uno di voi dovrebbe avere l'intestazione dell'utenza nella tipologia "altri usi".
    Il problema sorge quando doveste fare manutenzioni sulle parti comuni ed allora, solo per effettuare il bonifico alla ditta per ristrutturazione deve essere indicato il codice fiscale del condominio o della persona che rappresenta legalmente esso.
    Se tale condominio non avesse avuto il codice fiscale attivo, sareste potuti restare come tanti, ma poiché è già in piedi, prendete la decisione che vi permette di avere una rappresentanza legale regolare.
    Per altri dubbi, siamo qui
     
    A RITA6901 piace questo elemento.
  11. RITA6901

    RITA6901 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    chiarissimo la ringrazio davvero. Ora rimane il fatto che nessuno vuole fare da amministratore interno ne questo signore anziano ne altri e preoccuparsi di ritenute d'acconto .. 770 ... ho provato a chiedere ad un amministratore quanto vorrebbe e mi ha detto 500 euro poi c'è da aprire un conto corrente e poi ci sono i costi fissi ... insomma è tanto ...
    Comunque l'Agenzia delle Entrate ha un codice fiscale attivo collegato ad una persona deceduta da 10 anni e non se ne accorge .. se nessuno fa niente che succede? lavori non ce ne sono per il momento
     
  12. RITA6901

    RITA6901 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ho appena ricevuto notizia che esiste la circolare 3/E/2016 dell'AGENZIA delle ENTRATE di Roma che si è espressa in tal senso - Vedete il quesito 1.7 a pag. 14 (la risposta a pag. 15) questo lo stralcio :

    “La risoluzione n. 74/E del 2015 ha chiarito che per le spese sostenute per interventi di recupero del patrimonio edilizio e di riqualificazione energetica realizzati su parti comuni di condomìni minimi, la fruizione della detrazione è subordinata, tra l’altro, alla richieste del codice fiscale del condominio”

    pertanto capisco che nessuno può fare lavori e farsi intestare le fatture al proprio codice fiscale è necessario aprire il codice fiscale del condominio, noi lo abbiamo già quindi siamo ora obbligati, chi non lo ha deve aprirlo - è inutile che lo chiudiamo a meno che nessuno faccia mai lavori condominiali
     
  13. andreapud

    andreapud Membro Junior

    Privato Cittadino
    Esattamente quello che ho sempre sostenuto fin dall'inizio.
    Chiudere il codice fiscale presuppone che i lavori poi vengano fatti in economia senza stare lì a chiederne la detrazione.
    Se pensiamo a lavori di entità modesta, vedi 8-10 mila euro, se ogni condomino va a pagare 2500, la detrazione sarebbe 1250 in dieci anni pari a 125/anno.
    Se vai a vedere quanto costi avere un amministratore e le spese che "potrebbe" far lievitare e sappiamo noi come, uno fa due conti e dice pazienza per la detrazione.
    E già spendere 10 mila euro il lavoro è già consistente per un minicondominio.
    Se trattiamo lavori di microscopica entità di 1000/2000 euro, viene da sè capire che le detrazioni facciano sorridere.
    Io questi conti me li faccio, ho vissuto ambedue le situazioni e preferisco onestamente il tutto senza ammninistratore ma capisco perfettamente che poi uno lo deve fare.
    Relativamente alla questione del defunto, la risposta è la stessa dell'altra volta: in caso di indagini, si va a colpire penalmente colui che ha funto a funzioni di amministratore benché non sia registrato all'ade. Per quanto riguarda la responsabilità amministrativa quella è l'intero condominio che se l'accolla in solido
     

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