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  1. Frank Pappa

    Frank Pappa Membro Junior

    Privato Cittadino
    Salve,
    abito in un edificio composto da 4 unità immobiliari indivise.
    Di queste 4 unità, tre sono occupate (di cui una da me).
    Due anni orsono abbiamo deciso di formare un condominio e crearne il relativo codice fiscale (o PIVA) intestando allo stesso il contatore dell'ENEL.
    Abbiamo deciso anche di nominare un amministratore esterno che ora vorremmo esonerare dall'incarico per sbrigarcela da noi stessi. Mi è stato proposto di vedermela con le fatture comuni ma l'amministratore mi ha detto che devo andare all'Agenzia delle Entrate e registrare il mio nome come "nuovo amministratore".

    So' che non c'è l'obbligo di avere l'amministratore per immobili con meno di 4 unità immobiliari.
    Quindi la mia domanda è la seguente:

    - sono obbligato a registrare cmq il mio nome all'Agenzia delle Entrate (cosa che vorrei evitare)?
    - Se non ho quest'obbligo, rimane valido l'ente condominio con il suo codice fiscale (o PIVA) lasciando intestato ad esso il contatore ENEL?

    Vi ringrazio di un Vs prezioso parere...

    Saluti,
    Francesco
     
  2. Procicchiani

    Procicchiani Membro Attivo

    Amministratore di Condominio
    l'attuale amministratore, giustamente ti ha detto che collegato al codice fiscale del condominio, vuole che non ci sia più il suo nome, ma quello di un altro

    indipendentemente dal fatto che secondo il codice civile non siete obbligati ad avere un amministratore, fiscalmente, il codice fiscale del condominio è sempre collegato al nome di uno che si dichiara amministratore

    e anche se non avete l'obbligo dell'amministratore, avete l'obbligo di trattenere i 4% dai fornitori e di fare il 770 e la certificazione compensi

    sul sito dell'agenzia delle entrate trovi la guida fiscale al condominio
     
  3. Frank Pappa

    Frank Pappa Membro Junior

    Privato Cittadino
    Quindi non c'è l'obbligo dell'amministratore ma c'è l'obbligo di avere il nome di qualcuno che è amministratore.

    Scusami ma non riesco a coglierne la differenza.... scusami ancora, ma sono un profano a cui vogliono "appioppare" questo titolo ma io sento odor di marcio e mi sto' informando sull'argomento.

    Grazie,
     
  4. Frank Pappa

    Frank Pappa Membro Junior

    Privato Cittadino
    Inoltre... altro dubbio.... nel caso di condomini dove si fa' a rotazione annuale fra tutti i proprietari, cosa fanno in qual caso? Segnalano anno per anno il nome dell'amministratore all'agenzia delle entrate?

    :confuso:
     
  5. Procicchiani

    Procicchiani Membro Attivo

    Amministratore di Condominio
    la vita è piena di contraddizioni, se non lo hai ancora imparato, ritieniti fortunato

    nel condominio poi ancor di più
    la normativa codicistica è del 42, ignora ascensore, riscaldamento, villette a schiera etc...

    il condominio è sostituto d'imposta per i profess e obbligato a fare l'elenco fornitori, mi pare dal 98
    poi da 2 anni fà la RA del 4% praticamente su tutto



    l'amministratore in carica al 31/12 di un condominio ha l'obbligo di presentare l'AC elenco fornitori, come l'individua l'ADE ? in teoria tramite il cod fiscale del condominio

    il condominio è sostituto d'imposta, deve trattenere il 4% sugli appalti e il 20% ai professionisti, poi fare il 770. Materialmente chi fà queste cose in un condominio senza distinzionio per numero di u.i. ? l'amministratratore che risulta nel cod fiscale del condominio

    Può l'ex amministratore comunicare all'ADE di non essere più l'amministratore e cancellarsi ? NO, lo può fare solo il nuovo

    ---------------------------
    se si fà l'amministrazione a rotazione, si cambia in nome ogni anno ?
    in teoria si
    se non lo fate, non succede nulla, per il momento

    ---------------------------

    se hai paura della tua ombra non fare l'amministratore
     
    A Frank Pappa piace questo elemento.
  6. Frank Pappa

    Frank Pappa Membro Junior

    Privato Cittadino
    Grazie della tua risposta.
    No, non mi piacciono le contraddizioni e cerco sempre una verità univoca. Forse è per questo che sono un Fisico-matematico e non un legislatore...

    Non volevo tediare il forum con tutti i problemi della mia unità immobiliare. Proprietà indivisa da 10anni, due proprietari risiedono permanentemente in america e hanno gli appartamenti sfitti, un proprietario ha l'appartamento affittato ma non vuole pagare alcunchè se non con delle sue regole arbitrarie, io sono proprietario e abitante una unità immobiliare e cerco di mettere un po' d'ordine, un altro propietario abita per un altro anno e poi va via... etc etc... pensa un po'....
    Se questa è la mia ombra, sono costretto ad ammettere che ho paura della mia ombra.

    Grazie dell'assistenza ma penso di disdire tutto e intestarmi contatore condominiale e ascensore (visto che non lo vuole fare nessuno) e prendermi la facoltà di mandare tutto a quel paese in qualsiasi momento.
     
  7. Rober

    Rober Membro Junior

    Agente Immobiliare
    Ciao Frank, anch'io ho appena deciso di intraprendre la strada del condomino-amministratore :shock: . La settimana scorsa sono stato all'Agenzia delle Entrate per subentrare nel ruolo di "Rappresentante del Condominio". L'operatore mi ha chiesto: 1. Documento di identità; 2. Tesserino del Codice Fiscale; 3. Verbale dell'Assemblea del Condominio dal quale risultasse che ero stato nominato Amministratore. In pochi secondi mi hanno dato il nuovo "Certificato di Attribuzione del Codice Fiscale". E' identico a quello chiesto precedentemente dal vecchio Amministratore professionale, solo che ora nel riquadro "Dati relativi al Rappresentante" ci sono mio nome, cognome e codice fiscale.
    Sembra che questo sia il primo passo per poter fare qualunque altra operazione, come ad esempio il "Cambio di Traenza" presso l'Ufficio Postale dove è stato aperto il conto corrente intestato al Condominio.
    Sembra anche che se l'incarico è svolto a titolo gratuito, sia importante che nel Verbale dell'Assemblea che nomina l'Amministratore sia specificato che la funzione è svolta "A Titolo Gratuito", in quanto l'Amministrazione di Condominio è una attività che normalmente si presume essere svolta "A Titolo Oneroso".
    Buon lavoro!!!:D
     
  8. lami

    lami Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Chiudete i rapporti con il vecchio amministratore e chiudete la partita IVA e poi, visto che non avete l'obbligo di nominarne un altro, gestite il condominio a rotazione senza alcuna comunicazione all'AE, non credo che nessuno possa opporre qualche contestazione....!
     
  9. Frank Pappa

    Frank Pappa Membro Junior

    Privato Cittadino
    Ottima allettante soluzione, Lami.
    A chi proponi di intestare il contatore ENEL condominiale, visto che abbiamo chiuso la PIVA? Ad un condomino singolo?
     
  10. Procicchiani

    Procicchiani Membro Attivo

    Amministratore di Condominio
    il vecchio amministratore, rimane in carica, fino a quando non si nomina un altro amministratore

    non può fare diversamente

    ad un collega che non lo aveva preteso, è arrivata la multa e il procedimento penale, per l'errato smaltimento di una caldaia centralizzata con all'interno 40/50g di amianto
     
  11. Frank Pappa

    Frank Pappa Membro Junior

    Privato Cittadino
    beh, ma se chiudiamo la PIVA il Condominio cessa in essere e, se non abbiamo l'obbligo di nominarne un altro (se ho capito bene), le parti comuni rimangono in gestione degli eredi con uguali oneri.

    Insomma, un vero caos....
     
  12. lami

    lami Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Nel condominio dove abito siamo stati senza amministratore per anni tenendo la gestione a rotazione due anni per ognuno. L'enel condominiale aveva un contatore intestato al condominio anche senza partita IVA.
    Pensi che tutte le costruzioni di 3/4 appartamenti abbiano amministratore e partita IVA???:shock:
    Non credi che ci sia modo di pagare le spese anche per loro?
     
  13. Rober

    Rober Membro Junior

    Agente Immobiliare
    Frank come neo condomino-amministratore ho purtroppo ancora molto da imparare, ti invito però a tenere presente anche un altro aspetto di cui mi sono appena reso conto. Infatti sembra che il Condominio rivesta la figura chiamata "Sostituto di Imposta", per effetto della quale è obbligato ad applicare sui pagamenti di prestazioni la "Ritenuta d'acconto" e a presentare annualmente la "Dichiarazione dei Sostituti di Imposta" con cui si trasmette all'Agenzia delle Entrate il riepilogo di tali pagamenti e ritenute. Trattandosi nel tuo caso di un Condominio dotato di ascensore purtroppo bisogna farsi carico di questa incombenza in relazione al pagamento della manutenzione e della verifica annuale. Laddove non vi sia sata la nomina di un Amministratore del Condominio, sembrerebbe che a tale adempimento debba, comunque, far fronte uno dei condomini :triste:.
     
  14. Frank Pappa

    Frank Pappa Membro Junior

    Privato Cittadino
    WoW, mi stai dicendo che posso lasciare intestato il contatore al condominio sebbene cesso la PIVA?
    Mi sembra strano... ma se si può fare è fantastico!

    Aggiunto dopo 3 minuti :

    Quindi il problema è solo l'ascnesore o come prestazione devo tener conto anche della fornitura ENEL? Se il problema è solo l'ascensore, posso intestarlo ad uno dei condomini e il problema sarebbe risolto. O no?
     
  15. Procicchiani

    Procicchiani Membro Attivo

    Amministratore di Condominio
    prevedi che il condominio non avrà mai bisogno
    del fabbro per la molla del portone
    dell'elettricista per le luci in giardino
    etc...

    nominate uno di voi,
    questo farà il passaggio nel codice fiscale del condominio

    per le r.a. e 770 rivolgetevi ad un caf

    se anche fra un anno cambiate amministratore con un altro interno, non se ne accorge nessuno se non cambiate il nome collegato al codice fiscale
     
  16. lami

    lami Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Io credo che nei casi in cui l'amministratore non è obbligatorio (sotto un certo numero di appartamenti che ora non ricordo se siano 7 o 4...) tutti gli adempimenti legali (tipo la richiesta e il conseguente pagamento della verifica annuale dell'ascensore daparte di una dittà specializzata) che esistono nei casi in cui sia necessario l'amministratore, possono essere adempiuti (...... che brutta parola....!!!:^^:) da chi a turno gestisce il condominio, altrimenti sarebbe obbligatorio l'amministratore anche nei piccoli condomini sotto a 4 (o 7 ....?) appartamenti, ........... cosa che invece non è.....

    almeno così mi risulta..... ma non è il mio mestiere ......, quindi prendi tutto con beneficio di inventario....!!;)
     
  17. Rober

    Rober Membro Junior

    Agente Immobiliare
    Caro Frank, naturalmente ti rinnovo l'invito a prendere le mie considerazioni da neofita con la dovuta cautela, però ho trovato una circolare del Ministero delle Finanze (la numero 204/E del 6 novembre 2000) che dice così:

    "per i condomìni con non più di quattro condomini, qualora non si è inteso nominare l’amministratore, le ritenute dovranno essere effettuate da uno qualunque dei condomini che, utilizzando il codice fiscale del condominio medesimo, provvederà ad applicare le ritenute alla fonte, ad effettuarne i relativi versamenti e a presentare la dichiarazione dei sostituti d’imposta per le ritenute, i contributi e i premi assicurativi".

    Leggendo questa circolare, a me sembrerebbe di capire che il Condominio il suo codice fiscale debba averlo e che, comunque, se non è stato nominato l'Amministratore degli adempimenti citati debba farsene carico uno dei condomini.

    Ma!! Bella seccatura!!! :shock:wall::

    L'unica nota positiva è che questi adempimenti sembrerebbero esclusi per " i Contratti di somministrazione e fornitura enel, gas, acqua" :)
     
  18. Frank Pappa

    Frank Pappa Membro Junior

    Privato Cittadino
    Vi ringrazio tutti davvero per il supporto che mi state dando. Lo trovo davvero molto costruttivo!

    La mia "paura" è che legando il mio nome al PIVA del condominio, in caso di morosità bollette per condomini che non pagano (ricordo come detto inizialmente che la proprietà immobiliare è totalmente indivisa) o casini vari per non armonia economica degli eredi (già ampiamente mostrata con l'indivisibilità del palazzo), ne vado di mezzo io.

    Rischio qualcosa?
     
  19. Rober

    Rober Membro Junior

    Agente Immobiliare
    Frank da quel poco che ho avuto modo di leggere mi sono convinto che per i debiti maturati dal Condominio è responsabile in primo luogo il Condominio stesso.

    Sembrerebbe che solo in seconda battuta, nel caso di mancato pagamento dei propri crediti, un Creditore possa rivolgersi direttamente ai singoli Condomini in forza di un principio di Solidarietà che li vede tutti responsabili in relazione alle obbligazioni del loro Condominio (anche se ho letto di alcune sentenze della Corte di Cassazione che in questi ultimi anni hanno un pò messo in discussione questo principio di Solidarietà tra i Condomini).

    Direi che solo se l'Amministratore è anche Condomino può essere chiamato a pagare dei debiti che il Condominio non ha saldato, ma proprio per la sua qualità di Condomino, non per quella di Amministratore.
     

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