Furto in una casa locata

[Odraccir]

Vorrei sottoporvi due quesiti che riguardano i danni derivanti da un furto in una casa locata. Per entrare nella casa è stata danneggiata la porta di accesso. Una volta dentro i ladri hanno danneggiato altre porte e altri oggetti. Mi è stato detto da una Assicurazione (interpellata in seguito per stipulare una polizza) che il danneggiamento subito dalla porta di accesso è di competenza del locatore, mentre per le porte interne ne risponde il conduttore.
La prima domanda che pongo è la seguente: è possibile tutelarsi in un contratto di locazione ad uso abitativo e far diventare responsabile di tutta la cosa locata il conduttore oppure è contro la legge ed il locatore risponderà sempre del danno che subisce la porta di accesso alla casa? Se fosse possibile come deve essere scritto nel contratto?
La seconda domanda che pongo è la seguente: di comune accordo sarà stipulata una polizza sia dal locatore che dal conduttore. Essendo già stato stipulato il contratto di locazione come ci si può tutelare nel rendere vincolante il pagamento della polizza al conduttore per tutta la durata della locazione? Il conduttore potrebbe pagare soltanto questa annualità e poi smettere, non essendo inserito nel contratto che se non ottemperasse all’impegno preso sarebbe motivo di richiesta di risoluzione del contratto. Occorre fare una scrittura privata? Deve essere registrata perché sia valida?
Ringrazio in anticipo della risposta.

 

[Limpida]

Ho visto questa postilla in un contratto di locazione a canone libero, redatto da un avvocato. I conduttori interessati all'immobile, dopo aver letto il contratto si sono volatilizzati. In Francia per esempio, un mio cliente mi ha riferito che affittano prevalentemente con questa polizza.
Personalmente, ritengo che deve essere il proprietario a stipularla e non il conduttore, che fra l'altro ha già versato un deposito cauzionale.
Per il resto bisogna distinguere da come e da chi sono causati i danneggiamenti nell'immobile, per poter valutare a chi attribuirne la spesa.

 

[Pennylove]

La prima domanda che pongo è la seguente: è possibile tutelarsi in un contratto di locazione ad uso abitativo e far diventare responsabile di tutta la cosa locata il conduttore oppure è contro la legge ed il locatore risponderà sempre del danno che subisce la porta di accesso alla casa? Se fosse possibile come deve essere scritto nel contratto?

L’art. 1576 del codice civile prevede che al conduttore competano solo le spese di piccola manutenzione, accollando tutte le altre al locatore, a partire da quelle di manutenzione straordinaria. L’art. 1609 precisa: “Le riparazione di piccola manutenzione, che a norma dell’art. 1576 devono essere eseguite dall’inquilino a sue spese, sono quelle dipendenti da deterioramenti prodotti dall’uso e non quelli dipendenti da vetustà o da caso fortuito. Le suddette riparazioni, in mancanza di patto, sono determinate dagli usi locali.”: le riparazioni per danni dipendenti da vetustà e dal caso fortuito (atti vandalici, agenti atmosferici, furto, danneggiamenti) sono a carico del locatore, salvo che gli usi locali non disciplinino diversamente.

La giurisprudenza ha sempre ritenuto gli artt. 1576 e 1609 derogabili, ammettendo che le parti possano stabilire un diverso criterio guida relativamente alla regolamentazione di tali spese, senza per questo incorrere in sanzioni di nullità per patti contrari alla legge, sia con riguardo alle locazioni ad uso diverso dall’abitativo, ai sensi dell’art. 79 della legge n°392/1978 (in tali locazioni non opera l’art. 23, né è stabilita la predeterminazione del limite massimo canone), sia per quelle ad uso abitativo, ai sensi dell’art. 13 della legge n°431/1998.

Pertanto nelle locazioni abitative di tipo libero e in quelle disciplinate dal solo codice civile (come ad es. le locazioni turistiche e le locazioni di immobili con vincoli storico-artistici), e nelle locazioni commerciali è possibile - riguardo al furto in abitazione - inserire a contratto, in deroga agli artt. 1575, 1576, 1577 e 1609 del cod. civ. o ad eventuali tabelle di ripartizione spese, una clausola di questo tipo (o simili):

“Il conduttore è nominato custode della cosa locata ed espressamente esonera il locatore per ogni responsabilità per danni diretti ed indiretti che potessero derivargli da fatto doloso o colposo di terzi in genere e segnatamente per furti, con o senza scasso”.

Per le locazioni regolamentate (agevolate, transitorie e per studenti universitari), invece, non sono ammesse deroghe: le parti hanno scarsa autonomia, dovendosi attenere al modello contrattuale standard e all’apposita tabella di ripartizione spese allegato G al DM 30 dicembre 2002 che riconosce di competenza del conduttore solo le spese di manutenzione ordinaria, sicchè la clausola a contratto sopra riportata sarebbe dichiarata nulla.

La seconda domanda che pongo è la seguente: di comune accordo sarà stipulata una polizza sia dal locatore che dal conduttore. Essendo già stato stipulato il contratto di locazione come ci si può tutelare nel rendere vincolante il pagamento della polizza al conduttore per tutta la durata della locazione? Il conduttore potrebbe pagare soltanto questa annualità e poi smettere, non essendo inserito nel contratto che se non ottemperasse all’impegno preso sarebbe motivo di richiesta di risoluzione del contratto. Occorre fare una scrittura privata? Deve essere registrata perché sia valida?

Occorrerebbe apportare - al contratto a canone libero - una modifica contrattuale (in genere tutti i contratti riportano questa clausola: “Qualunque modifica a presente contratto non potrà aver luogo, e non potrà essere provata, se non mediante atto scritto”), portando in registrazione una clausola aggiuntiva (mod. F23 – cod. trib. 109 T - € 67,00 + n°2 copie della scrittura di variazione, entrambe in bollo) che oneri il conduttore a stipulare una polizza assicurativa contro il furto in abitazione e al puntuale pagamento della stessa per tutta la durata della locazione.

 

[Odraccir]

BRAVISSIMA. Ti ringrazio davvero. Mi sono stampato la tua risposta. Sei stata molto esauriente. Meglio di un avvocato.