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  1. Roberto65

    Roberto65 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Cari colleghi . Vi espongo il mio caso e vi chiedo gentilmente un aiuto
    Il proprietario Locatore (A) stipula un contratto di locazione con cedolare, con la propria compagna conduttrice (B) e gli permette , indicandolo nel contratto, di sub locare e dare in locazione l'immobile.
    Il conduttore (B) vuole stipulare un contratto libero 4+4 con cedolare con un conduttore (C)
    Che accorgimenti bisogna considerare per scrivere e registrare il secondo contratto di locazione tra B e C ?
    Grazie per le vostre preziose risposte. Vi saluto e buon lavoro
     
  2. PROGETTO_CASA

    PROGETTO_CASA Ospite

    Credo che nel secondo contratto debba essere ben specificato che pur essendo 4+4 esso potra' comunque scadere, in accordo tra le parti, alla fine del contratto di locazione principale. E' importante che C lo sappia.
     
  3. dormiente

    dormiente Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Perché c'è l'esigenza di fare un 4+4 al sublocatore?
    Mi sembra un po' stonato come partenza. Se il primo è un 4+4, al sublocatore fai una durata più breve, altrimenti se lo butti fuori prima del previsto ti chiede i danni.
     
  4. Roberto65

    Roberto65 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Potresti spiegarti meglio ?
     
  5. dormiente

    dormiente Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Se tu fai un contratto libero 4+4, e contemporaneamente fai un 4+4 al sublocatore rispetti i tempi, ma se tu al sublocatore fai un 4+4 dopo un anno o anche sei mesi dal tuo, come farai a rispettare i tuoi impegni con il sublocatore?
     
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  6. Roberto65

    Roberto65 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Si certo, ho capito quello che dici. Ma credo, correggimi se sbaglio, che il contratto di sublocazione sia libero e quindi lo posso adattare alla durata rimanente dell'originario libero 4+4 . Nel mio caso specifico differiscono solo di alcuni mesi
     
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  7. Pennylove

    Pennylove Membro Assiduo

    Privato Cittadino
    Riguardo il contratto di sublocazione, per il quale non è possibile applicare il regime della cedolare secca, in quanto i relativi redditi rientrano nella categoria dei redditi diversi e non tra quelli di natura fondiaria (Agenzia delle Entrate, circolare n°26/E/2011, pag. 9), “il rapporto di sublocazione, anche se ai sensi dell’art. 1595 del codice civile risulta collegato al contratto di locazione da un vincolo di reciproca dipendenza, conserva, ai fini fiscali, una autonoma rilevanza economica. Pertanto, le prestazioni derivanti da rapporti di sublocazione risultano autonomamente assoggettate a tassazione, secondo le regole e i criteri previsti per i contratti di locazione da cui mutuano i caratteri contrattuali” (Agenzia delle Entrate, circolare n°12/2007, pag. 19).

    Il sublocatore, pertanto, dovrà provvedere a registrare il contratto di sublocazione, recandosi presso l’Agenzia delle Entrate, utilizzando i servizi telematici dell’Agenzia (modalità obbligatoria per gli agenti immobiliari e i possessori di almeno 10 immobili) avvalendosi del modello RLI (in questo caso, il quadro D andrà eliminato) oppure rivolgendosi ad un intermediario.

    L’osservazione di PROGETTO_CASA è condivisibile, tuttavia non si può non osservare che anche portare a conoscenza del subconduttore del rischio di una anticipata cessazione contrattuale, non mette completamente al riparo il sublocatore da una eventuale azione per il risarcimento del danno da parte del subconduttore, in quanto la durata minima di quattro anni è inderogabile e l’azione risarcitoria si fonderebbe non sul mancato rispetto di una norma inderogabile, ma su una violazione di una clausola contrattuale liberamente concordata dalle parti.

    Questa è la ragione per cui – come osservato da dormiente - in tali fattispecie, al di fuori del caso (di scuola) di una contestuale stipulazione del contratto di locazione e di quello di sublocazione e conseguente coincidenza della durata dei due contratti, al sublocatore conviene stipulare un contratto di durata inferiore a quella residua del suo contratto di locazione. E’ opinione dominante in dottrina (anche se non mancano voci fuori dal coro) che anche ai contratti di sublocazione vada applicata la durata minima prevista dalle leggi speciali del 1978 (l’art. 27, co. 1 recita testualmente: “La durata delle locazioni e sublocazioni […] non può essere inferiore a sei anni”) e 1998 (4+4, 3+2, transitori) anche se ciò molto spesso non è di facile attuazione.

    In virtù dell’analogia sopra richiamata con i contratti di locazione, la disciplina relativa alla comunicazione di cessione di fabbricato e all’attestato di prestazione energetica (APE) si estende anche ai contratti di sublocazione. Ne deriva che, qualora il subconduttore sia un soggetto extracomunitario sarà necessario presentare alle autorità di P.S. il modello c.d. di “Comunicazione di ospitalità” e il contratto (“nuovo autonomo contratto di locazione”) dovrà contenere una clausola con la quale il subconduttore deve dichiarare di aver ricevuto le informazioni e la documentazione comprensiva dell’APE (APE + libretto di manutenzione della caldaia di riscaldamento autonomo).

    Un ulteriore fattore di incertezza è dato dalla TASI (se dovuta) in caso di alloggio sublocato (che la legge non affronta). In assenza di indicazioni (assai improbabili) in delibera, si consiglia comunque di rivolgersi all’ufficio competente ai fini della spettanza della tassa, da richiamare, con apposita clausola, a contratto.
     
    Ultima modifica: 4 Novembre 2014
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  8. Roberto65

    Roberto65 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Grazie Tante Pennylove . E' sempre un piacere leggere i tuoi commenti .
    Devi scusarmi pero' se ti chiedo una precisazione . Nel mio caso specifico che il subconduttore stipulerebbe i contratto solo due mesi dopo la stipula del contratto 4+4 tra il proprietario ed il sublocatore , che durata daresti al contratto di locazione ? Forse gli daresti un termine a 46 mesi, come termine unico senza rinnovo ? Del resto se ho capito si tratta di un contratto libero.
    Aspetto con interesse la tua risposta e ti ringrazio
     
  9. dormiente

    dormiente Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Ne approfitto anch'io per rivolgere a Penny una ulteriore domanda e grazie:
    Quale art. della legge 431/98 parla di sublocazione?
    Per Roberto: Precedentemente ti avevo chiesto il perché della scelta del 4+4?.
    non é meglio un transitorio o un 3+2 di affitto parziale dell'immobile, anche se qui vai a cozzare contro diversi paletti da rispettare per far combaciare il canone con le tabelle degli accordi territoriali?
    Noi una volta abbiamo fatto come sublocatore un affitto turistico massimo sei mesi.
    Oppure affitta la camera con uso comune dei servizi.
     
  10. smoker

    smoker Membro Senior

    Privato Cittadino
    semplice curiosità: a quanto ammontano i canoni di locazione e sublocazione?

    Smoker
     
  11. Roberto65

    Roberto65 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    rispettivamente 25o locazione e 500 sublocazione
     
  12. PROGETTO_CASA

    PROGETTO_CASA Ospite

    certo che questa geniale
     
  13. Roberto65

    Roberto65 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Scusa, non riesco a capire . Potresti spiegare meglio, per favore .
     
  14. dormiente

    dormiente Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Fa un regalo alla sua compagna.
     
  15. PROGETTO_CASA

    PROGETTO_CASA Ospite

    No, lui paga l'IRPEF su un valore molto basso e la compagna che probabilmente non ha reddito non paga nulla.
     
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  16. dormiente

    dormiente Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    La compagna paga per quello che riscuote, "altri redditi" IRPEF su € 6000,00.
     
  17. PROGETTO_CASA

    PROGETTO_CASA Ospite

  18. Pennylove

    Pennylove Membro Assiduo

    Privato Cittadino
    La mancanza di una espressa norma che estenda la disciplina dettata per le locazioni ai programmi sublocativi (per rispondere a dormiente, la legge 431/1998 tace al riguardo), ha fatto scaturire in passato un vivace dibattito dottrinale tra chi è favorevole a tale estensione e chi, invece, rigetta tale tesi. La legge, come peraltro lo stesso codice civile, non disciplina affatto i contratti di locazione da quelli di sublocazione, in quanto la disciplina (durata minima compresa) è unitaria e si estende sia alle locazioni che alle sublocazioni (per inciso, il reddito netto annuo da sublocazione dell’appartamento (se di sublocazione totale parliamo) ammonterebbe a € 3.000,00, ossia la differenza tra i canoni percepiti al 100%, senza deduzione forfettaria del 5% (applicabile solo ai contratti di locazione) e le spese inerenti la sua produzione, che, in parole povere, vuol dire: SUBAFFITTO PERCEPITO – AFFITTO PAGATO).

    Nonostante la titubanza normativa, attualmente la dottrina dominante – come sopra precisato – applica a tale forma contrattuale la stessa normativa in materia di locazioni, ossia quella codicistica e quella delle leggi di riforma del 1978 e 1998, poiché la sublocazione non è altro che una locazione, anche se presenta alcune determinate caratteristiche, che, però, sono state regolamentate dal Legislatore, senza, peraltro, fornire un corpus normativo autonomo. Pertanto, chi intenda seguire tale indirizzo, dovrà adattare il proprio contratto di sublocazione al contratto locatizio principale, che, nel caso prospettato, non può che tradursi – come osservato da dormiente - nella stipula di contratto di sublocazione 3+2 o di natura transitoria.
     
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  19. Roberto65

    Roberto65 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    D'accordo vanessa . Ho recepito il concetto che il contratto deve essere di durata inferiore ma ti chiedo di spiegarmi meglio, perché' nomini il 3+2 , considerando anche il rinnovo. Il contratto originario e' di 4 anni . Se invece impostassi un contratto di una durata che non superi i 4 anni e non considerassi il rinnovo, cosa succederebbe ?
     
  20. Pennylove

    Pennylove Membro Assiduo

    Privato Cittadino

    Perché le tipologie contrattuali previste dalla legislazione speciale del 1998, a cui occorre fare riferimento, prevedono il rinnovo automatico (tranne le locazioni transitorie ordinarie), anche se nella pratica succede che il sublocatore determina liberamente la durata della sua vicenda sublocativa senza prevedere rinnovo alcuno (“Il contratto è stipulato per la durata di anni/mesi ……… dal …………………… al ……………………. “) senza che, in genere, nessuno gli contesti alcunché. L’esiguo numero di controversie, ricavabile dalla scarsa giurisprudenza di merito e di legittimità riguardo tale aspetto (il più contrastato), rende giustizia al buon senso e alla ragionevolezza delle parti.
     
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