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  1. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Due fratelli costruiscono negli anni 60 una bifamiliare concedendosi reciprocamente il diritto di prelazione in caso di vendita di uno dei 2 appartamenti.
    Oggi un appartamento sta per essere venduto e i fratelli non ci sono piu: gli eredi (figli in questo caso) hanno conservato il diritto di prelazione?
     
  2. catia

    catia Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    io penso di no, a meno che tale diritto sia stato espresso in forma scritta oltre al soggetto persona fisica anche agli eredi... altrimenti sarebbe un vincolo che non avrebbe mai fine ... ma è solo la mia opinione ;)
     
  3. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Non è stato espresso in quella forma...

    Questo è il dubbio: però è anche vero che esercitato una volta potrebbe non essere piu menzionato nel nuovo atto....
     
  4. catia

    catia Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    perchè no se le parti sono d'accordo a concederlo?
    lo sai che ho guardato anche nel codice civile e non c'è niente che possa aiutare, c'è solo la prelazione tra coeredi art. 732
     
  5. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Le parti NON vogliono piu concederlo, anzi vorrebbero che non ci fosse piu già da adesso.
    Un notaio ed un avvocato hanno detto che in linea di massima la prelazione non spetta agli eredi, ma devono controllare ulteriormente. :shock:
     
  6. Antonio Troise

    Antonio Troise Membro Storico

    Agente Immobiliare
    "Se l’eredità è acquistata da più persone si forma sui beni ereditari tra i coeredi stessi una comunione, tuttavia mentre in quest’ultima ogni partecipante può liberamente alienare la propria quota, in quella ereditaria l’articolo 732 del codice civile prevede che i coeredi hanno diritto di essere preferiti agli estranei, pertanto qualora uno di essi intenda cedere la sua quota o una parte di essa, al coerede spetta il diritto di prelazione, ovvero il diritto di essere preferiti nella cessione. Ogni coerede allora che volesse cedere la propria quota o anche soltanto parte di essa deve notificare la proposta di vendita agli altri coeredi indicandone il prezzo. Entro il termine di 2 mesi, i coeredi che vogliono acquistare, devono comunicare l’accettazione (in questo caso il contratto è concluso), altrimenti l’erede che ha notificato la proposta può vendere liberamente ai terzi.

    Aggiunto dopo 15 minuti :

    scusa Umberto,
    il mio intervento non centra niente con il tuo quesito, perdon :affermazione:
    è interessante sapere il finale. :applauso:
     
  7. edo

    edo Membro Ordinario

    Altro Professionista
    :stretta_di_mano: e aggiungo che è indispensabile rispettare li termine dei 2 mesi
     
  8. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Mi intrometto, visto che granducato è sempre molto generoso nei miei confronti e ringrazio.

    Non ho competenza e certezze specifiche in materia, ma le vostre risposte evidenziano un aspetto logico, dal quale forse emerge la conclusione.

    1) Non si è obbligati a subire la comunione in eterno, per cui un comunista è libero di vendere a chi vuole.
    2) Se la comunione è scaturita da un'eredità, il c.c. in considerazione dei presumibili ovvi legami non solo economici sull'immobile ereditato, concede una prelazione ai co-eredi comunisti.
    3) nel caso sottoposto, non c'è comunione; semmai una forma di condominio, con due proprietà distinte. I soggetti hanno stipulato un accordo privato, non citando eventuali eredi, quindi l'accordo ritengo si esaurisca con la morte dei firmatari.
    4) Non vedrei quindi un obbligo giuridico a concedere formalmente il diritto di prelazione; rimane invece un obbligo morale, se all'origine del precedente accordo sussistevano condizioni di condominio significative ma trattate "in famiglia".
    5) L'eventuale alienazione unilaterale, comporterebbe almeno una chiara definizione preliminare delle servitù e delle parti comuni, che solo i proprietari o discendenti originari sono in grado di conoscere. Questo perchè tra i cugini rimanga un rapporto civile di convivenza.
     
    A Antonio Troise e Bagudi piace questo messaggio.
  9. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Questo dovrebbe essere il punto. Il discorso coerede non c'entra. Le proprietà sono distinte.
    Trovare riferimenti di legge mi è stato impossibile. Cosi come consultare il CC non mi è servito.
    Per ora sembra che il diritto non si trasmetta agli eredi: vedremo la fine come sarà.
    Se nel frattempo qualcuno avesse un contributo è il benvenuto
     
  10. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Mi è sfuggito di precisare un punto che potrebbe fare la differenza:

    1)Un conto può essere una scrittura privata non registrata tra due persone: se uno o entrambi i firmatari muore senza che la scrittura sia stata precedentemente registrata, direi che è certa la decadenza degli obblighi vicendevolmente sottoscritti.
    Una scrittura privata decade se non registrata entro un dato tempo, e ovviamente viventi i firmatari.
    2) Se il vincolo di prelazione è stato sottoscritto con atto registrato, contestualmente all'eventuale divisione dei beni per la assegnazione dei due alloggi, il vincolo potrebbe attribuirsi agli immobili stessi e non tanto alla volontà dei firmatari; non rimarrei sorpreso in questo caso che il diritto di prelazione si trasmettesse agli eredi con la successione dell'immobile.
    3) La terza possibilità, esplicita indicazione sull'atto della durata del vincolo, conterrebbe già la risposta, e non rientrerebbe nel nostro caso.

    Ho aggiunto questo perchè mi sono personalmento trovato nella prima condizione.
     
  11. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Diritto prelazione citato direttamente nel rogito.
    Due fratelli possiedono ognuno il proprio appartamento e si danno reciprocamente la prelazione in caso di vendita. NESSUNA cointestazione, nessun vincolo temporale. Entrambi deceduti.
     
  12. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Penso a questo punto, per inquadrare il caso, potrebbe essere interessante sapere anche l'origine e il contenuto del rogito, cioè:
    1) Hanno acquistato da terzi gli immobili e si sono autoscambiati questa prelazione?
    2) E' l'atto di acquisto del terreno acquistato congiuntamente, frazionato e poi edificato?
    3) E' un atto di divisione ereditaria?
    4) E' una scrittura notarile che registra SOLO questo scambio di prelazione?

    Mi sembra di notare che a seconda dell'associazione che ne consegue, potrebbero configurarsi implicazioni diverse; non so se sia vero, ma è la mia percezione.

    Aggiunto dopo 20 minuti :

    Rileggendo le indicazioni precedenti bisogna scartare l'ipotesi 1 e 3, ma la domanda se comportino esiti diversi permane.

    Riflettendo invece sull'obiezione relativa alla durata ipotetica di questo eventuale vincolo, in effetti, se interpreto bene i termini della prescrizione delle servitù, persino una servitù passiva riportata da un rogito credo si estingua se si dimostra che non è stata esercitata da più di 20 anni. (10 in certi casi)

    Rimango curioso di leggere l'esito della questione.
     
  13. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    La numero 2)

    Questa potrebbe essere la chiave... :ok:
    Entro una decina di giorni dovremmo venirne a capo.
     
  14. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Vediamo con calma.....e riassumendo arriviamo anche a capo.
    Provo a pensare a voce alta...........(anche se ho le cuffie per ascoltare il ****eggio di Marco Galli su radio 105 intitolato: tutto esaurito...una bomba di buon umore):

    1 - Umberto imposta la discussionesu due fratelli che costruiscono una bifamiliare e con stretta di mano pattuiscono che in caso di vendita si sarebbe fatto valere il reciproco diritto di prelazione;
    2 - Catia insinua...a meno che tale diritto sia stato espresso in forma scritta........;
    3 - Umberto precisa: non è stato espresso in quella forma........quindi si conferma il verbale e la stretta di mano;
    4 - Troise introduce il 732...........ma il 732 tratta di coeredi....quindi non serve a questa discussione;
    5 - Bastimento al post 8.........centra la risposta giusta....è la terza;
    6 - Umbreto introduce forse un altro caso? sicuramente si perchè parla di diritto di prelazione citato nel rogito;
    7 - Bastimento centra di nuovo la risposta esatta ma non l'accende con la n. 2).

    Mio modesto e personale parere sapendo qualcosa sulla prelazione che spetta ai coeredi, all'agricoltore in caso di cessione di terreno confinante ed al commerciante in caso di cessione di immobile dallo stesso condotto in affitto, salvo altri (mica sono un legale!!!):

    Agli eredi non spetta alcunchè di prelazione in quanto i due fratelli non hanno formalizzato con scrittura trascritta la loro intenzione e per la legge italiana..................verba volant
    ....
    ....inoltre chi, considerato il decesso dei due attori, degli eredi garantisce che esisteva questo accordo?

    P.S.
    Umberto Granducato.......se "Un notaio ed un avvocato hanno detto che in linea di massima la prelazione non spetta agli eredi, ma devono controllare ulteriormente" ti hanno veramente risposto così.....per il futuro rivolgiti ad altri......
    Inoltre " Trovare riferimenti di legge mi è stato impossibile. Cosi come consultare il CC non mi è servito"..........tanti modi di vievere sono stati diciamo "legalizzati" non dalla norma (Codice Civile) ma dalla consolidata giurisprudenza.
    Forse si troverà qualche sentenza al riguardo......ma è materia stretta ma molto stretta di esperti avvocati e notai.
    Noi siamo sempre dei normali sensali (ora mediatori) che hanno generato la "Senseria" che è la mediazione svolta da un sensale e siamo anche "Sensati".......ispirati a buon senso e a concreta aderenza alla realtà.

    Comunque del e sul Sensale potete meglio saperne leggendo il "Libro delle Memorie" appunto al nuovo capitolo "Il Sensale....dalla nascita...ai giorni nostri".
     
  15. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    ... il ****eggio che stai ascoltando non implica necessariamente che dobbiamo "leggere" per serio il ****eggio che fornisci in allegato.....

    Soprattutto perchè ti sono sfuggiti un pò di passaggi, e ti sei inventato un pò di condizioni al contorno....: comunque continua pure il buon ascolto: se però ti entra in ufficio un cliente, vedi di ascoltarlo con più attenzione .... visto che in quel caso ikl tuo parere sarà a titolo oneroso!

    Aggiunto dopo 12 minuti :

    Dici che siamo nel caso 2: E' l'atto di acquisto del terreno acquistato congiuntamente, frazionato e poi edificato
    Non era infrequente, per minimizzare i costi notarili, che l'atto d'acquisto del terreno, contenesse già anche lo scopo finale della compravendita, con l'eventuale frazionamento e assegnazione della costruenda casa; così non era più necessario un ulteriore atto per la assegnazione degli alloggi eccetera. La prelazione è stata riportata in questo atto.

    Mi chiedevo se esista giuridicamente una differenza tra un patto tra persone, che fà capo alle persone finchè sono in vita, e una servitù (nel nostro caso una prelazione) attribuita per libero volere dei proprietari, ad un immobile, e che quindi seguirebbe le vicissitudini dell'immobile anche in caso di cassione. Attendo curioso l'esito. :stretta_di_mano:
     
  16. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    il marco galli ti ha confuso le idee ;)
    la prelazione è scritta e chiaramente indicata sul rogito: quando dicevo non in quella forma, intendevo che non venivano indicati anche gli eredi. Altrimenti non avrei nemmeno posto il quesito...
    Hai effettivamente perso qualche passaggio come dice bastimento.
    Il notaio (professionista in questione che io conosco) non ha bisogno di essere cambiato: sia lui che il legale hanno detto che la prelazione MOLTO probabilmente non c'è, tuttavia il codice cvile non lo indica e tu sai quanto la prelazione sia delicata.

    @ bastimento: il diritto di prelazione non è una servitù che si puo attribuire ad un immobile. E' un diritto che una parte da ad un'altra. Comunicherò a breve l'esito della vicenda :stretta_di_mano:
     
  17. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    ...nessuna implicazione.....se non piacevole...non corre alcun obbligo.........basta non leggere.......
    ...suggerimento non richiesto, non gradito.....sopratutto inopportuno....indelicato.....e fuori luogo.....

    Sì, l'ammetto, mi ha tratto in inganno.
    Comunque se fosse stato un accordo verbale.....non c'è diritto alcuno.
    Non c'è neppure se è stato formulato per iscritto......
    La prelazione è il contratto col quale una persona attribuisce all'altra il diritto ad essere preferito ad altre persone per un determinato contratto.
    Nella pratica deve preferire in occasione di una vendita la persona che vanta il diritto di prelazione.
    Ricordo che la prelazione normata riguarda i terreni agricoli confinanti condotti in affitto o di proprietà di un coltivatore diretto a titolo principale (si prescrive in un anno), ai coeredi e al conduttore di un immobile commerciale, artigianale, industriale e di interesse turistico (alberghi & C.).
    Questo caso non è normato e quindi rientra nei casi di clausola contrattuale.
    Il cedente potrebbe anche non rispettare l'accordo e al limite paga una penalità, ma non potrà mai invocare il diritto.
    Non è neppure trasmettibile agli eredi, salvo menzione in scrittura....ma cob scarsa validità in caso di inadempimento.

    Marco Galli si scusa per la confusione di prima......ciao
     
  18. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Io avevo inteso che il tuo intervento fosse stato scherzoso e quindi mi ero permesso di rispondere con ironia: certamente granducato è stato più "soft" di me nella forma, non nella sostanza.

    Da quanto sopra citato sarei portato invece ad avvertire un certo risentimento: comprensibile ma non giustificabile. Voglio credere che il gioco stia continuando da parte tua.
    In caso contrario non mi spiegherei la superficialità delle precedenti considerazioni ed il motto a piè di nota.

    ...ma che permalosetti ci sono in rete ... :^^:
     
  19. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    vero. Questo è quello che pensano anche notaio e avvocato, ma non hanno probabilmente un riferimento preciso e schiacciante di legge... ;)
     
  20. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Come ti ho accennato prima....non è normato......se qualche avvocato trova qualche sentenza...........sai la giurisprudenza....tante volte....soffoca la legge.....
     

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