1. immobilio.it è l'unico forum italiano interamente dedicato agli Agenti, alle Agenzie Immobiliari e ai Professionisti del mondo Casa.
    Su immobilio.it puoi approfondire le nuove leggi, leggere recensioni e consigli, scoprire nuovi strumenti, modulistica e servizi per il settore immobiliare e confrontarti con migliaia di Agenti Immobiliari e Professionisti del settore.

    Registrarsi è gratis ed elimina la pubblicità

Tag (etichette):
  1. khayr

    khayr Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Buongiorno,
    ho preso una proposta di acquisto, accettata, per l'acquisto di un appartamento attualmente locato con contratto a canone libero 4 + 4 (art. 2 comma 1, legge 9 dicembre 1998 n. 431) USO ABITATIVO, stipulato in data 01/05/2008.

    Nel contratto di locazione è inserita questa clausola:
    "Il conduttore ha il diritto di prelazione sia nella vendita dell'immobile, sia nel caso di nuova locazione alla scadenza del contratto, da esercitarsi entrambe secondo le modalità di legge."

    Successivamente alla proposta di acquisto il conduttore comunicava al proprietario e p. c. all'acquirente e all'agenzia la rinunzia alla prelazione d'acquisto. Inoltre comunicava verbalmente, sia a me che al proprietario, che sarebbe stato disposto ad intervenire al rogito per la rinunzia; evitando la notifica del preliminare e l'attesa dei 60gg. Adesso, a distanza di due settimane, il conduttore mi contatta telefonicamente dicendomi che è interessato all'acquisto! Nel frattempo l'acquirente ha avviato la pratica di mutuo che è in dirittura di arrivo.

    Volevo chiedervi se vi è modo di bypassare il diritto alla prelazione dell'inquilino dato che l'appartamento viene venduto occupato, siamo nel secondo quadriennio di locazione e ci troviamo di fronte (a mio parere) ad un diritto di prelazione "pattizia" e non di legge.

    La mia domanda è la seguente:
    il conduttore, avendo una prelazione pattizia e non di legge, può far annullare l'atto di vendita se non viene notificato il preliminare? O può semplicemente chiedere i danni (dimostrandolo) al proprietario perché non gli è stata data la possibilità della prelazione all'acquisto che il proprietario aveva promesso con la clausola suddetta?

    Senza dimenticare la sua comunicazione di rinunzia alla prelazione...

    Ringraziandovi anticipatamente, auguro a tutti una buona giornata.

    Khayr
     
  2. ab.qualcosa

    ab.qualcosa Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Con quali modalità è stata comunicata la rinuncia al diritto di prelazione?
     
    A dormiente piace questo elemento.
  3. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Con la prelazione pattizia puo solo chiedere i danni e non il riscatto dell'immobile.
    C'è un 3d recente dove si parla di qst cose e c'erano opinioni diverse: x esperienza ti dico che la prelazione pattizia ha validità 5 anni quindi secondo me è scaduta-
    La rinuncia comunicata nei termini non di legge non ha effetto: x avere una rinuncia regolare bisognava inviare il preliminare o comunque una comunicazione col prezzo dell'immobile e attendere 60gg oppure la rinuncia scritta
     
  4. khayr

    khayr Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    @ Granducato
    Gentilmente mi potresti indicare il link della discussione e dei riferimenti normativi dove il condutorre potrebbe chiedere i danni e non il riscatto dell'immobile?

    Quindi, se ho ben capito, essendo passati 5 anni dalla stipula del contratto di locazione il diritto alla prelazione è scaduto? Hai riferimenti normativi?

    Grazie

    @ ab.qualcosa
    Il conduttore dichiarava, riportando l'importo della compravendita, che non era interessato all'acquisto. Ovviamente nella comunicazione erano riportati gli estremi del contratto di locazione, dell'immobile, del proprietario e del conduttore.
     
  5. ab.qualcosa

    ab.qualcosa Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Si, ma era la risposta alla prelazione, una lettera semplice, una raccomandata, o che altro?
     
  6. khayr

    khayr Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Una lettera dove dichiarava che non era interessato all'acquisto, la sua dichiarazione non è stata preceduta da nessuna comunicazione scritta (notifica) perché il preliminare lo faremo a giorni.
    Cmq adesso il punto è capire se sarà il caso di fargli o meno la notifica del preliminare, il venditore ha fretta e vorrebbe evitare perdite di tempo. Per i primi di novembre dovremmo rogitare, mentre con un'eventuale prelazione allungheremmo i tempi...
     
  7. ab.qualcosa

    ab.qualcosa Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Direi che, come già anticipava Umberto, così non ha alcun valore.

    Penso proprio gli vada notificato il diritto di prelazione.
     
  8. khayr

    khayr Membro Attivo

    Agente Immobiliare

    Grazie per la risposta :)

    Cmq, come accennava il buon Umberto, il diritto di prelazione si dovrebbe estinguere dopo 5 anni. Siamo di fronte ad un diritto di prelazione "pattizio", non "legale". In mio soccorso dovrebbe venire l'art. 1501 c. c. (qualcuno mi corregga se l'art. non "'c'azzecca").

    Lunedì ne parlo col notaio e vediamo cosa ne pensa ;)
     
  9. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
  10. ab.qualcosa

    ab.qualcosa Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Già...

    Personalmente non sono convinto che l'articolo 1501 c.c. parli di questo, e che la prelazione spetti.
    Però non ci metto la mano sul fuoco e sono molto curioso di sapere come va a finire.
     
  11. khayr

    khayr Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Un bel casotto...

    Cmq un punto fermo ci dovrebbe essere:
    in caso di mancata notifica il conduttore non può far annullare l'atto, al massimo potrebbe chiedere dei danni al venditore (vecchio proprietario).

    L'importante è che sia tutelato l'acquirente, al venditore di un'eventuale azione da parte del conduttore non gli interessa...
     
    A Umberto Granducato piace questo elemento.
  12. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare

    Non gli interessa... sicuro ? E perchè avete evitato di fare la notifica, che era il modo più corretto di procedere ?

    Mai fidarsi delle promesse o delle affermazioni solo verbali, sia da una parte che dall'altra...
     
    A dormiente piace questo elemento.
  13. Irene1

    Irene1 Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Nei contratti di locazione 4+4 della legge 413 del 98, la prelazione vi è solo in caso di vendita alla prima scadenza, non nelle successive, vendendo l'immobile al 7 anno, il conduttore non ha diritti di prelazione alcuna, vendendo l'immobile locato, sarà cura del nuovo proprietario prorogare il contratto all'ottavo anno per ulteriori 4 anni, o inviare disdetta o rinnovo a nuove condizioni, con lettera raccomandata entro 6 mesi dalla scadenza del secondo quadriennio.

    Inviare una lettera potrebbe rendere dubbioso il diritto, che in questo caso non c'è.
     
  14. khayr

    khayr Membro Attivo

    Agente Immobiliare

    Il diritto di prelazione c'è perchè è stata inserita nel contratto di locazione questa clausola:

    "Il conduttore ha il diritto di prelazione sia nella vendita dell'immobile, sia nel caso di nuova locazione alla scadenza del contratto, da esercitarsi entrambe secondo le modalità di legge."

    Cmq parliamo di una prelazione pattizia e non legale, è da far verificare l'efficacia della lettera di rinunzia sottoscritta dal conduttore.


    La notifica non è ancora stata fatta perchè non è stato sottoscritto il preliminare e per avere efficacia sappiamo tutti quanti come deve essere comunicata.
    Credevo di essere stato chiaro nell'esposizione della problematica...
     
    A dormiente piace questo elemento.
  15. ab.qualcosa

    ab.qualcosa Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Non è stata fatta una proposta prima?
     
  16. CheCasa!

    CheCasa! Membro Senior

    Agente Immobiliare
    L'ambiguità della clausola può creare qualche dubbio.
    Secondo me in parte ha ragione @Irene1 . Questa clausola non voleva introdurre una prelazione convenzionale ma riferirsi a quella stabilita ai sensi della 431/98. Lo indicano alcune locuzioni: "... alla scadenza del contratto" e "... secondo le modalità di legge". Ma la legge non indica quelle che dovrebbero essere le modalità di esercizio della prelazione convenzionale, rimandando le medesime alla discrezionalità delle parti.

    E' possibile che questa brutta clausola venga interpretata da un avvocato cavilloso come una "prelazione nascente dal patto scritto". In questo caso però, secondo il parere del sottoscritto che naturalmente non conta niente, perchè mai la rinuncia comunicata per iscritto non sarebbe sufficiente ad inibire l'esercizio del diritto e dovrebbe per forza essere necessario ricorrere alla procedura utilizzata per la prelazione di tipo legale?
     
    A Irene1 piace questo elemento.
  17. Pennylove

    Pennylove Membro Assiduo

    Privato Cittadino
    Prima di entrare nel vivo della questione, è bene fare una premessa. Il diritto di prelazione, come sopra evidenziato, può nascere sia da un atto di autonomia privata (prelazione volontaria) che da una disposizione di legge.

    La differenza tra le due ipotesi è molto importante poiché, mentre la prelazione volontaria produce effetti obbligatori, non opponibili a terzi, per cui – come è stato precedentemente osservato - il mancato rispetto dei patti può essere sanzionato solo con il risarcimento dei danni (nemmeno la trascrizione può conferire al patto di prelazione un’efficacia “esterna” più intensa: la trascrizione sarebbe inutile e priva di effetti), non essendo possibile ottenere una sentenza da art. 2932 (Esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto) e neppure alcun diritto di riscatto nei confronti del terzo nuovo proprietario del bene, la prelazione legale (quella, per intenderci, da art. 3, co. 1, lettera g) della legge 431/1998) si caratterizza per l’efficacia reale, essendo assistita da un diritto di riscatto (c.d. retratto) in capo al soggetto preferito (conduttore) in caso di violazione da parte del soggetto obbligato a preferire (locatore).

    La prelazione convenzionale, in caso di vendita dell’immobile locato, scatta, sotto il profilo temporale, in qualunque momento, secondo modalità, scevre da formalismi, concordate dalle parti (l’importante è che l’atto unilaterale recettizio raggiunga il suo scopo, che è quello di generare conoscenza sull’operazione da porre in essere), mentre la prelazione legale nasce a seguito del diniego del rinnovo del contratto da parte del locatore, in concomitanza con la prima scadenza contrattuale, con la motivazione “vendita” e in presenza di particolari condizioni: essa deve essere esercitata con le modalità di cui agli artt. 38 (Prelazione) e 39 (Riscatto) della legge 392/1978, con il mezzo prescritto della notificazione eseguita da ufficiale giudiziario, ma giurisprudenza consolidata ammette anche l’impiego di mezzi equipollenti previsti nel nostro ordinamento: consegna di atto scritto proveniente dal locatore, lettera raccomandata postale con avviso di ricevimento ecc.

    Quanto, poi, alla prelazione in caso di nuova locazione abitativa, vale la pena di avvertire che l’istituto è regolato dal secondo comma dell’articolo 3 della legge 431 del 1998 che prevede che il conduttore abbia il diritto di prelazione sulla eventuale nuova locazione quando il locatore disdica il contratto, alla prima scadenza, solo ed unicamente per eseguire opere straordinarie di ricostruzione o di ristrutturazione dell’immobile, di cui alle lettere d) ed e), primo comma dell’art. 3, e non in altri casi: da ciò si evince il limitato campo di applicazione della prelazione del conduttore nell’ipotesi di nuova locazione di unità abitativa. In questo caso, le modalità di esercizio della prelazione sono quelle previste dall’art. 40 della legge 392/1978, rubricato “Diritto di prelazione in caso di nuova locazione”, mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento almeno sessanta giorni prima della scadenza (da intendersi, secondo dottrina, nelle locazioni ad uso abitativo, sessanta giorni prima della conclusione dei lavori). Tale prelazione, al pari di quella convenzionale, ha effetti meramente obbligatori, in quanto non assistita da riscatto e, pertanto, l’unico rimedio esperibile da parte del conduttore consisterebbe nel solo diritto di ottenere dal locatore il risarcimento dei danni.

    Dopo questa lunga (e tediosa) premessa, necessaria, però, per inquadrare il complesso istituto giuridico, veniamo, ora (finalmente) al caso in esame: pare evidente che la formulazione della clausola in discorso non sia molto chiara: “Il conduttore ha il diritto di prelazione sia nella vendita dell'immobile, sia nel caso di nuova locazione alla scadenza del contratto, da esercitarsi entrambe secondo le modalità di legge”. In prima battuta sarei portata a condividere le conclusioni a cui perviene CheCasa!, ma, ad una analisi attenta del testo scritto, sarei un poco più cauta, sulla base di tre considerazioni.

    1. E’ vero che le modalità di esercizio della prelazione convenzionale sono rimesse alla discrezionalità delle parti, ma è altrettanto ben vero che nulla vieta alle medesime, in sede di stipula di contratto, di pattuire convenzionalmente, in virtù del generale principio di autonomia contrattuale di cui all’art. 1332 cod. civ. (a maggior ragione nell’ambito di un contratto libero 4+4) che detta prelazione debba essere notificata secondo le stesse modalità della prelazione legale, ossia secondo quanto prevede l’art. 38 della legge sopracitata.

    2. Si deve, inoltre, osservare, che il termine “alla scadenza del contratto” non segue “nella vendita dell’immobile”, ma “nel caso di nuova locazione”, in aderenza alla lettera della legge: infatti, la prelazione al rinnovo della locazione come si è visto, scatta, alla scadenza contrattuale, in uno dei due motivi prima menzionati, secondo la modalità prevista dal già citato art. 40 della legge 392 del 1978.

    3. L’ultima considerazione (e qui concludo) è di carattere più generale: nei contratti in cui è richiesta la forma scritta,la ricerca della comune intenzione delle parti, utilizzabile ove il senso letterale delle parole presenti un margine di equivocità, non deve limitarsi al senso letterale delle parole (art. 1362, co. 1 cod. civ.), ma deve essere compiuta - entro certi limiti - anche con riferimento al comportamento complessivo delle parti, rilevando le condotte che precedono e accompagnano la conclusione del negozio giuridico. Sotto tale profilo, calando la questione ai fatti riferiti, le comunicazioni scambiate tra le parti e i comportamenti tenuti dalle medesime in corso di contratto, positivo quello del locatore (preventiva proposta d’acquisto al secondo anno di proroga) e negativo quello del conduttore (formale atto di rinuncia a concludere l’acquisto alle condizioni di cui alla comunicazione del locatore), con decadenza del relativo diritto di prelazione (il successivo ripensamento del conduttore, ossia la revoca successiva di un atto unilaterale non può cancellarne gli effetti, in quanto non può essere retroattiva: per annullare la rinuncia alla prelazione era necessaria l’accettazione a mezzo posta da parte del locatore ovvero la sottoscrizione di una scrittura privata in cui si annullava la rinuncia stessa), sembrerebbero indicare, con tutte le cautele del caso, un preesistente patto di preferenza.

    Per tali ragioni, sarei, pertanto, più propensa a ritenere il conduttore decaduto dall’esercizio del diritto in discorso e ad aderire alla tesi secondo la quale la clausola in esame sarebbe riproduttiva di un patto autonomo di prelazione, frutto della volontà delle parti, a tempo indeterminato (allo stato pare prevalere la posizione di coloro che ammettono un patto di prelazione sine die o perlomeno “finchè sussiste l’interesse concreto ad esso” (Cass. n°11607/2004), da leggersi:

    Il conduttore ha diritto di prelazione nella vendita, da esercitarsi secondo l’art. 38 della legge 27 luglio 1978, n°392, altresì il medesimo ha diritto di prelazione nel caso di nuova locazione, alla scadenza del contratto, da esercitarsi secondo quanto previsto dall’art. 40 della legge 27 luglio 1978, n°392”.
     
    A dormiente, CheCasa!, khayr e 1 altro utente piace questo messaggio.

Per rispondere Entra o Registrati è Gratis…

Perchè dovresti Registrarti?

  • Partecipare e Creare Discussioni
  • Trovare Consigli e Suggerimenti
  • Condividere i tuoi Interessi
  • Informarti sulle Novità

Condividi questa Pagina