Gli infissi. L'inquilino vuole cambiarli tutti. A chi le spese?

[danysaldi]

L inquilino ha un contratto 4+4 e gli mancano 3 anni alla scadenza.
Dice che ha finestre usurate e la porta d ingresso non sicura per i ladri. Vorrebbe pensarci lui e detrarre tutto dall'affitto. Minaccia inoltre di non pagare più l affitto. Lo può fare? E dopo quanti mesi di non pagamenti si può sfrattare?Dopo lo sfratto deve comunque pagare fino alla scadenza?
Chi deve pagare le spese degli infissi?

 

[andrea b]

A meno che sia oggettivamente un grosso problema (e se ne accorge solo ora?), digli di non scherzare...
Se vuole andarsene, lascialo libero. Meglio perderlo che trovarlo uno così.

 

[Utente Cancellato 65257]

La sostituzione degli infissi spetta al Locatore al conduttore spettano le piccole manutenzioni delle cose mobili. Ma la sostituzione per vetustá degli infissi non rientra nelke piccole manutenzioni. L'inquilino può chiedere al locatore di cambiarle nel caso di indisponibilità economica del locatore il Conduttore sempre con il consenso scritto del proprietario può cambiarle a spese sue per poi farsi rimborsare l'intera cifra dal locatore anche sottoforma di canone ribassato.nel caso il Locatore non volesse cambiarle e se non si trovasse un'accordo l'inquilino potrá recedere dal contratto di locazione.

 

[gagarin]

Dice che ha finestre usurate e la porta d ingresso non sicura per i ladri

A mio parere, sempre per cercare di smussare il più possibile i conflitti creati per lo più da leggi e norme che pretendono di regolare tutto senza lasciare alcuno spazio alla libera contrattazione e al dialogo "vero", i fattori da considerare sono:
1 - i rapporti esistenti col conduttore: se fosse una brava persona che ha sempre pagato regolarmente e non ha mai creato problemi pretestuosi, forse sarebbe il caso di non creare una situazione tipo cani/gatti.
2 - Possibile che il conduttore si sia accorto del fatto contestato solo dopo ben 5 anni di permanenza? Per 5 anni è andato tutto bene, considerando che, se ritenesse gli infissi usurati oggi, lo erano anche 5 anni or sono e, se non lo fossero stati, allora li ha usurati lui stesso per uso incongruo: un infisso, normalmente, non si usura in 5 anni, tanto che 5 anni prima andava bene e 5 anni dopo non più.
3- Per "usura degli infissi" non si intende certamente l'installazione di una porta antiscasso e, se il conduttore desiderasse una porta antiscasso, avrebbe dovuto chiederla al momento della stipula del contratto: se la porta funzionasse la dovrà tenere così com'è e il locatore non sarà obbligato a cambiarla; ma, secondo me, sempre per il motivo di cui sopra, valuterei la possibilità di sostituirla con una antiscasso pagando le spese a metà: potrebbe essere conveniente per conduttore e locatore (che, comunque, beneficerebbe anche della detrazione 50%).
4 - Qualora gli infissi (suppongo si parli solo delle finestre, cioè degli infissi esterni, e non anche delle porte interne) fossero effettivamente usurati già 5 anni or sono ovvero se il loro stato attuale fosse effettivamente deteriorato e precario (non a causa del cattivo uso da parte del conduttore), il locatore potrebbe prendere in considerazione il loro cambiamento a sue spese con infissi in PVC (che oggi costano veramente poco e sono belli e resistenti), tenendo presente, comunque, sia che rimarrebbero a beneficio dell'immobile per molti anni, sia che eviterebbe conflittualità, sia che, forse, il conduttore (se fosse una brava persona) potrebbe accettare di restare nell'immobile al termine del contratto (non resterebbe libero con la difficoltà di trovare un nuovo conduttore), sia, infine, che il 50% potrà dedurlo dalle tasse.
5 - Il conduttore, per nessun motivo, comunque, potrà non pagare il canone, perchè incorrerebbe nella sicura notifica di sfratto; inoltre non potrà far eseguire alcun lavoro senza il permesso scritto del locatore (oppure potrebbe farlo, ma, nella causa successiva avrebbe non poche difficoltà a dimostrare non solo che i lavori fossero necessari, ma che lo fossero d'urgenza).

 

[Utente Cancellato 65257]

richiamato articolo 1576 del Codice dispone infatti che «il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore». Si tenga presente, che per l’articolo 1609 del Codice civile, «le riparazioni di piccola manutenzione, che a norma dell'articolo 1576 devono essere eseguite dall'inquilino a sue spese, sono quelle dipendenti da deterioramenti prodotti dall'uso, e non quelle dipendenti da vetustà o da caso fortuito». Solo ove si dimostri che il deterioramento dipenda da omessa manutenzione (ordinaria) da parte dell’inquilino o da un uso anomalo di essi, quest’ultimo è tenuto alla sostituzione a sue spese. Si veda, in questo senso, Cassazione 27 luglio 1995, numero 8191, secondo cui «la riparazione degli infissi esterni dell’immobile locato non rientra tra quelle di piccola manutenzione che l’articolo 1576 del Codice civile pone a carico del conduttore, perché i danni riportati da questi infissi, a meno che non siano dipendenti da uso anormale dell’immobile, debbono presumersi dovuti a caso fortuito o a vetustà e debbono essere, conseguentemente, riparati dal locatore che, a norma dell’articolo 1575, ha l’obbligo di mantenere la cosa in stato da servire all’uso convenuto». Al più, il locatore potrebbe chiedere – ove prevista nel contratto - l’integrazione del canone, di cui all’articolo 23, della legge 392/78 (norma abrogata, ma valida se richiamata nel contratto), di un importo non superiore all’interesse legale sul capitale impiegato per le opere.

 

[gagarin]

debbono presumersi dovuti a caso fortuito o a vetustà e debbono essere, conseguentemente, riparati dal locatore

....sì, ma gli infissi non si deteriorano per caso fortuito (non è la fattispecie) o per vetustà dopo soli 5 anni: o erano deteriorati già 5 anni or sono (e il conduttore avrebbe dovuto eccepire la cosa) o 5 anni or sono erano validi e non si capisce come in poco tempo si siano deteriorati a tal punto da dover essere cambiati. Il problema, a mio parere, non risiede su chi grava la sostituzione (è evidente che sia il locatore, per legge e per prassi), ma sul fatto strano che in soli 5 anni gli infissi (inizialmente apparentemente in buono stato?) siano diventati talmente deteriorati da dover essere subito cambiati, in quanto renderebbero l'immobile inabitabile! Eppoi, pretendere di cambiare la porta d'ingresso per renderla antiscasso è un'assurdità, peraltro neanche prevista dalla legge (nè caso fortuito, nè vetustà).
Comunque, ribadisco quello che ho già scritto: se il conduttore fosse una brava persona e non il solito rompiscatole pretenzioso, sarà sempre più conveniente per tutti trovare un punto d'incontro.

 

[Utente Cancellato 65257]

Sulla porta la legge non indica nulla il Conduttore a tre strade o cambia a proprie spese la porta avendo il consenso scritto del locatore e dividono la spesa al 50 o il Locatore si accolla la sostituzione e anche l'importo oppure il Conduttore cambia la porta a sue spese e al momento del rilascio se la porta via oppure il locatore garantirá un indennizzo per la spesa sostenuta se la porta rimarrá di proprietá del locatore. Nel caso degli infissi diventa molto difficile appurare se il deterioramento è dovuto ad usura o a vetustá. Un serramento nuovo non ha una vita così corta a meno che non ci sia stato un uso anomalo o una completa mancanza di manutenzione. Propendo nel fatto che l'infisso sia vecchio e con l'uso abbia perso la sua primaria funzione. Non è assolutamente decisivo il pagamento puntuale del conduttore o la sua pignoleria. Ricordiamoci che un conduttore moroso e molto più problematico che cambiare degli infissi e una porta che poi comunque rimarranno nell'appartamento e saranno un valore aggiunto

 

[ab.qualcosa]

A me la comparsa contemporanea del problema agli infissi e alla porta sembra un po' sospetta.
Io verificherei lo stato degli infissi per capire se effettivamente c'è qualcosa che non va o siamo solamente di fronte ad un pretesto.

 

[gagarin]

Un serramento nuovo non ha una vita così corta a meno che non ci sia stato un uso anomalo o una completa mancanza di manutenzione

Ricordiamoci che un conduttore moroso e molto più problematico che cambiare degli infissi e una porta che poi comunque rimarranno nell'appartamento e saranno un valore aggiunto

A me la comparsa contemporanea del problema agli infissi e alla porta sembra un po' sospetta.

....sono esattamente le cose che, in modo diverso, ho scritto anch'io....