Ho fatto valutare la mia casa da due agenzie e la differenza di valutazione è notevole non raggiungendo comunque il prezzo che avrei chiesto

[Utente Cancellato 76200]

Io abito in centro paese e nella mia via ci sono alcune ville unifamiliari ma più vecchie e comunque non in vendita, i servizi sono tutti al massimo a 5 minuti a piedi , metropolitana 5 in macchina. Di quelle più esterne c' è in vendita quella da 600000 euro, la cubatura è 1:1 e la casa risale agli anni '70 . Ci sono case bifamiliari su due piani, praticamente senza un vero giardino in vendita a 370000 euro e in una zona decentrata. La casa è stata valutata da una agenzia "370000" euro , dall' altra 470000. E' costruita su di un lotto di 860 mq con un residuo di cubatura 1:3 . E' possibile espanderla in orizzontale, in verticale (nel progetto sono stati calcolati un piano e mezzo ulteriori) o addirittura abbatterla perchè è possibile costruire per 4 piani in altezza. Con il terreno confinante è l' unico appezzamento in cui si può ancora fare.
Io la vorrei vendere a 600000 perchè in prospettiva li vale tutti. A meno venderei in pratica solo il terreno su cui è costruita dato che l' indice di edificazione è alto. Le agenzie questo non lo hanno propio considerato.

 

[cristian casabella]

Probabile che una delle agenzie ha valutato la potenzialità edificatoria in aggiunta, l'altra solo lo stato esistente.
C'è da dire che se uno compra per viverci, valuterà più facilmente l'eventuale costo aggiunto in una eventuale ristrutturazione o modernizzazione dei vari componenti (impianti, pavimenti, serramenti, ecc....) e potrebbe "fregarsene" della possibilità di farci un ampliamento
Se invece arrivasse un costruttore, vista la cubatura residua, dovrebbe valutare la convenienza in termini economici di ampliarla, o di demolirla per ricostruirci sopra più appartamenti. Quest'ultimo quindi dovrebbe, per avere margini di guadagno, fare un Business Plane e, partendo dal valore di vendita del nuovo nella zona (appartamenti in classe A), togliere tutti i relativi costi di costruzione, oneri comunali, ecc, togliere il margine di utile e fare poi un offerta per l'immobile con il risultato ottenuto
Quindi le offerte potrebbero essere effettivamente divergenti

 

[Slartibartfast]

Io la vorrei vendere a 600000 perchè in prospettiva li vale tutti. A meno venderei in pratica solo il terreno su cui è costruita dato che l' indice di edificazione è alto. Le agenzie questo non lo hanno propio considerato.

E allora vendi a 600.000. A cosa ti serve la valutazione dell'agenzia? Tanto più che non considerano nemmeno le cose che dici tu. Si vede che non sanno proprio lavorare...
Anzi, potresti convocare due o tre agenti e dire che darai l'esclusiva di vendita a chi ti fa la valutazione più alta, così sarai sicura di aver dato la casa a quello più in gamba

Modalità sarcastica off: il consiglio di @PyerSilvio è quello valido. Spesso chi spara alto è un brocco che vuole ingraziarsi il cliente goloso. Se non ti fidi di chi ha valutato basso, sentine un altro e poi valuta di lavorare con quello che ti sembra più affidabile

 

[specialist]

Io abito in centro paese e nella mia via ci sono alcune ville unifamiliari ma più vecchie e comunque non in vendita, i servizi sono tutti al massimo a 5 minuti a piedi , metropolitana 5 in macchina. Di quelle più esterne c' è in vendita quella da 600000 euro, la cubatura è 1:1 e la casa risale agli anni '70 . Ci sono case bifamiliari su due piani, praticamente senza un vero giardino in vendita a 370000 euro e in una zona decentrata. La casa è stata valutata da una agenzia "370000" euro , dall' altra 470000. E' costruita su di un lotto di 860 mq con un residuo di cubatura 1:3 . E' possibile espanderla in orizzontale, in verticale (nel progetto sono stati calcolati un piano e mezzo ulteriori) o addirittura abbatterla perchè è possibile costruire per 4 piani in altezza. Con il terreno confinante è l' unico appezzamento in cui si può ancora fare.
Io la vorrei vendere a 600000 perchè in prospettiva li vale tutti. A meno venderei in pratica solo il terreno su cui è costruita dato che l' indice di edificazione è alto. Le agenzie questo non lo hanno propio considerato.

Cavenago non è certo Monza, né Vimercate e direi neppure Bellusco o Busnago.
Inoltre 140 mq per una villetta sono una metratura scarsa. Perciò 370mila euro mi sembra la valutazione più adeguata, forse almeno riuscirai a concludere a 350mila.
A 5/600mila naturalmente non la prende in considerazione nessuno, anzi rischi seriamente di "bruciare" l'immobile.

 

[cristian casabella]

E allora vendi a 600.000. A cosa ti serve la valutazione dell'agenzia? Tanto più che non considerano nemmeno le cose che dici tu. Si vede che non sanno proprio lavorare...
Anzi, potresti convocare due o tre agenti e dire che darai l'esclusiva di vendita a chi ti fa la valutazione più alta, così sarai sicura di aver dato la casa a quello più in gamba

Modalità sarcastica off: il consiglio di @PyerSilvio è quello valido. Spesso chi spara alto è un brocco che vuole ingraziarsi il cliente goloso. Se non ti fidi di chi ha valutato basso, sentine un altro e poi valuta di lavorare con quello che ti sembra più affidabile

chiaro è che spesso, non equivale a sempre..., io mi intestardisco sull'essere "oggettivo" e non conoscendo la zona non vado di certo a vedere i riferimenti di altri immobili pubblicizzati simili, anche perché "simili" vuol dire anche "differenti".

Quindi, come detto prima ci sarà sicuramente un valore reale medio a mq della zona, su cui aggiungere o diminuire dallo stesso i pro e i contro di quello in questione fare una "semplice" operazione matematica

Comunque....lo ammetto anch'io....più spesso che di rado, ci sono i brocchi (che non son brocchi ma finti furbi), che sparano prezzacci solo per avere il mandato

 

[CheCasa!]

Non mi sembra una buona politica quella che proponi, Se parti dal prezzo più basso significa perdere molti soldi, lo fa solo chi deve per forza vendere velocemente. L' ho visto fare con una villa simile alla mia ma ristrutturata perchè molto più vecchia, sono partiti da 600000 euro per scendere poi a 430000. Alla fine è stata venduta all' asta. Adesso è tornata in vendita a 600000. Il mercato sarà anch eun po' fermo ma farsi strozzare non è mai una buona idea....a meno che hai un probabile pignoramento nel prossimo futuro.

Generalmente ragionare sui prezzi degli immobili "messi in vendita" non equivale a ragionare sui prezzi degli immobili "effettivamente venduti". Prova a fare questa simulazione: confronta le quotazioni indicate per la tua zona da immobiliare.it (che prendono in considerazione il prezzo del "messo in vendita") con le quotazioni proposte sul borsino immobiliare. Se vuoi un terzo riscontro ancora diverso, puoi anche verificare le quotazioni OMI che ti daranno un'altra indicazione...

Prendilo come un gioco.

Partire nella vendita con l'idea: "a scendere si fa sempre in tempo" è sconsigliabile per un motivo molto semplice. Se un immobile rimane sul mercato troppo a lungo, la sua vendita finisce per diventare problematica al di là del suo prezzo. Molti clienti cominceranno a farsi un sacco di seghe mentali anche su ipotetici difetti inesistenti e tu potresti allora trovarti nella situazione di dover ridurre il prezzo ben oltre quello che ora potrebbe rappresentare un equo ricavo.

La valutazione dell'architetto che ha messo mano alla casa può risultare parziale quanto se non più della tua. Avrà il desiderio di far percepire il valore del proprio lavoro e differenziarlo da quello dei concorrenti e così finirà per gratificare le tue aspettative economiche col solo scopo di gratificare se stesso... (e quando venderai al prezzo di mercato, magari molto diverso rispetto a quello che ti propone, farà spallucce e darà la colpa alla crisi economica...).

Certo, con un divario così grande io proverei a richiedere qualche altro parere. In modo da verificare con meno approssimazione quale sia il valore maggiormente rispondente al vero... chiedi conferma a qualche altro agente...

 

[Bagudi]

Tenendo sempre presente che, oggi, della capacità edificatoria importa molto poco a chiunque, ovviamente privato.

Ma costruttori in giro ne vedo pochi, tranne quelli che si rivolgono alle numerosissime aste di fabbricati plurifamiliari invenduti...

 

[ab.qualcosa]

Oppure puoi farti fare una valutazione da qualcuno argomentata da fatti reali (=rogiti notarili realmente effettuati, se mi sente il Garbuio!), magari con più data point degli striminziti tre standard nell'IVS.
Se poi trovi qualcuno che ti indica anche un margine statistico di errore allora sei in un universo parallelo ed il forum è (come ho spesso sospettato a giudicare dalle differenti esperienze che vi traspaiono) una forma di comunicazione interdimensionale.

 

[ab.qualcosa]

Ah, ovviamente non la puoi pretendere gratis, va pagata una cosa del genere.

 

[Bagudi]

Il problema, però, alla fine è.... vendere.
Qualunque sia la stima.