Buongiorno.
Premetto che mi occupo di mercato immobiliare da diverso tempo.
Ho fondato alcune società, ho molto lavorato, ho avuto nel mio lavoro una discreta dose di fondoschiena e sovente ho reinvestito i miei guadagni nel settore che maggiormente conoscevo, l'immobiliare per l'appunto.
L'anno scorso ho acquistato due appartamenti a scopo di investimento, uno in una bifamiliare inserita in un contesto di soluzioni simili e l'altro in un residence con piscina sul lago maggiore.
La prima delle due unità è composta da ingresso, cucina, soggiorno, disimpegno, due camere, studio e due bagni.
Si trova nel centro di luino praticamente a ridosso del confine svizzero ed a due passi dal lago, buona ristrutturazione, buon contesto, buona possibilità di essere locato ad un frontaliere ad una cifra adeguata.
L'immobile dunque ha tutte le caratteristiche per essere appetibile e sarebbe lecito pensare che un immobile simile abbia anche delle discrete spese condominiali dovute al mantenimento di un immobile di natura storica e ad alcune altre peculiarità che per non tediarvi non sto ad elencare.
Ebbene, in questo immobile i condomini hanno deciso di nominarsi amministratori con un sistema a turnazione e a rinunciare all'ausilio di un professionista.
Morale della favola, mi sono uscite quest'anno 300€ di spese condominiali per quasi 130 mq di appartamento.
La seconda unità è in un residence dalla Chiara vocazione turistica, vista lago, piscina, la prevalenza dei proprietari non sono residenti ma utilizzano gli appartamenti per uso estivo o per la locazione ai tedeschi che amano particolarmente il lago maggiore.
Il residence ha due soluzioni abitative, i bilocali di circa 45 mq calpestabili come il mio per l'appunto ed i trilocali con doppi servizi di 100mq netti.
Solo le unità al pian terreno hanno un giardino ma è privato e quindi non influisce nel conteggio delle spese condominiali.
All'interno del residence ci sono circa 50 unità abitative.
Il caro amministratore percepisce 1250€ dai bilocali e circa 2250€ da quelli più grandi a titolo di spese condominiali suddivise al 50% tra spese appartamento e spese piscina.
Da premettere che nella zona piscina ci sono un Pino marittimo ed un ulivo secolare ma nessuna area verde e che agli ingressi ci sono 4 giardinetti di non più di 25 mq ciascuno
Ora, ipotizzando che i bilocali ed i trilocali siano nella medesima quantità anche se non è così visto che i trilocali che pagano le spese maggiori sono in netta prevalenza, i conti sono presto fatti.
1250 x 25 = 31250€
2250 x 25 = 55500€
Per un totale di 86.750€ annui.
Ora vi prego di non venirmi a dire che i costi alti dipendono dalla piscina perché a casa la piscina ce l'ho e non essendo in comunione con nessuno ho un'idea più che precisa di quali spese generi all'anno.
Dico inoltre che colui che ha la gestione della piscina condominiale del condomino è casualmente il titolare della ditta che ha realizzato la mia pertanto so per certo che tra apertura, chiusura e prodotti, percepisce 2500€ lordi all'anno comprensivi di interventi di manutenzione calcolati forfettariamente.
Scalo dunque i 2500€ dei reali costi della piscina dal totale spese da noi condomini pagate raggiungendo quota € 84.250
Ricordandovi che le unità sono termoautonome e che i conteggi sono al netto di eventuali manutenzioni straordinarie qualcuno di voi professionisti è in grado di spiegarmi cosa caxxo se ne fa il nostro amministratore di circa 84000 annui per un condominio dove a parte 100mq totali di Prato da far tagliare le spese sono ancora tutte a carico nostro?
Fortunatamente per me ma sfortunatamente per lui questo è il primo anno in cui sono proprietario dell'appartamento pertanto ho pagato senza fiatare con tre mesi di anticipo rispetto al termine del primo settembre.
Dopo aver pagato ho inviato una richiesta via mail chiedendo l'evidenza delle spese che hanno generato un monte di tale portata per quasi vent 'anni ma ovviamente sto ancora aspettando risposta ( che temo non arriverà mai )
Qno è in grado di darmi una possibile spiegazione che non comprenda il fatto che il nostro amministratore gira con una Porsche?
Grazie per le eventuali ipotesi di chiarimento.
Premetto che mi occupo di mercato immobiliare da diverso tempo.
Ho fondato alcune società, ho molto lavorato, ho avuto nel mio lavoro una discreta dose di fondoschiena e sovente ho reinvestito i miei guadagni nel settore che maggiormente conoscevo, l'immobiliare per l'appunto.
L'anno scorso ho acquistato due appartamenti a scopo di investimento, uno in una bifamiliare inserita in un contesto di soluzioni simili e l'altro in un residence con piscina sul lago maggiore.
La prima delle due unità è composta da ingresso, cucina, soggiorno, disimpegno, due camere, studio e due bagni.
Si trova nel centro di luino praticamente a ridosso del confine svizzero ed a due passi dal lago, buona ristrutturazione, buon contesto, buona possibilità di essere locato ad un frontaliere ad una cifra adeguata.
L'immobile dunque ha tutte le caratteristiche per essere appetibile e sarebbe lecito pensare che un immobile simile abbia anche delle discrete spese condominiali dovute al mantenimento di un immobile di natura storica e ad alcune altre peculiarità che per non tediarvi non sto ad elencare.
Ebbene, in questo immobile i condomini hanno deciso di nominarsi amministratori con un sistema a turnazione e a rinunciare all'ausilio di un professionista.
Morale della favola, mi sono uscite quest'anno 300€ di spese condominiali per quasi 130 mq di appartamento.
La seconda unità è in un residence dalla Chiara vocazione turistica, vista lago, piscina, la prevalenza dei proprietari non sono residenti ma utilizzano gli appartamenti per uso estivo o per la locazione ai tedeschi che amano particolarmente il lago maggiore.
Il residence ha due soluzioni abitative, i bilocali di circa 45 mq calpestabili come il mio per l'appunto ed i trilocali con doppi servizi di 100mq netti.
Solo le unità al pian terreno hanno un giardino ma è privato e quindi non influisce nel conteggio delle spese condominiali.
All'interno del residence ci sono circa 50 unità abitative.
Il caro amministratore percepisce 1250€ dai bilocali e circa 2250€ da quelli più grandi a titolo di spese condominiali suddivise al 50% tra spese appartamento e spese piscina.
Da premettere che nella zona piscina ci sono un Pino marittimo ed un ulivo secolare ma nessuna area verde e che agli ingressi ci sono 4 giardinetti di non più di 25 mq ciascuno
Ora, ipotizzando che i bilocali ed i trilocali siano nella medesima quantità anche se non è così visto che i trilocali che pagano le spese maggiori sono in netta prevalenza, i conti sono presto fatti.
1250 x 25 = 31250€
2250 x 25 = 55500€
Per un totale di 86.750€ annui.
Ora vi prego di non venirmi a dire che i costi alti dipendono dalla piscina perché a casa la piscina ce l'ho e non essendo in comunione con nessuno ho un'idea più che precisa di quali spese generi all'anno.
Dico inoltre che colui che ha la gestione della piscina condominiale del condomino è casualmente il titolare della ditta che ha realizzato la mia pertanto so per certo che tra apertura, chiusura e prodotti, percepisce 2500€ lordi all'anno comprensivi di interventi di manutenzione calcolati forfettariamente.
Scalo dunque i 2500€ dei reali costi della piscina dal totale spese da noi condomini pagate raggiungendo quota € 84.250
Ricordandovi che le unità sono termoautonome e che i conteggi sono al netto di eventuali manutenzioni straordinarie qualcuno di voi professionisti è in grado di spiegarmi cosa caxxo se ne fa il nostro amministratore di circa 84000 annui per un condominio dove a parte 100mq totali di Prato da far tagliare le spese sono ancora tutte a carico nostro?
Fortunatamente per me ma sfortunatamente per lui questo è il primo anno in cui sono proprietario dell'appartamento pertanto ho pagato senza fiatare con tre mesi di anticipo rispetto al termine del primo settembre.
Dopo aver pagato ho inviato una richiesta via mail chiedendo l'evidenza delle spese che hanno generato un monte di tale portata per quasi vent 'anni ma ovviamente sto ancora aspettando risposta ( che temo non arriverà mai )
Qno è in grado di darmi una possibile spiegazione che non comprenda il fatto che il nostro amministratore gira con una Porsche?
Grazie per le eventuali ipotesi di chiarimento.
