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  1. skywalker

    skywalker Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Buongiorno.
    Premetto che mi occupo di mercato immobiliare da diverso tempo.
    Ho fondato alcune società, ho molto lavorato, ho avuto nel mio lavoro una discreta dose di fondoschiena e sovente ho reinvestito i miei guadagni nel settore che maggiormente conoscevo, l'immobiliare per l'appunto.
    L'anno scorso ho acquistato due appartamenti a scopo di investimento, uno in una bifamiliare inserita in un contesto di soluzioni simili e l'altro in un residence con piscina sul lago maggiore.
    La prima delle due unità è composta da ingresso, cucina, soggiorno, disimpegno, due camere, studio e due bagni.
    Si trova nel centro di luino praticamente a ridosso del confine svizzero ed a due passi dal lago, buona ristrutturazione, buon contesto, buona possibilità di essere locato ad un frontaliere ad una cifra adeguata.
    L'immobile dunque ha tutte le caratteristiche per essere appetibile e sarebbe lecito pensare che un immobile simile abbia anche delle discrete spese condominiali dovute al mantenimento di un immobile di natura storica e ad alcune altre peculiarità che per non tediarvi non sto ad elencare.
    Ebbene, in questo immobile i condomini hanno deciso di nominarsi amministratori con un sistema a turnazione e a rinunciare all'ausilio di un professionista.
    Morale della favola, mi sono uscite quest'anno 300€ di spese condominiali per quasi 130 mq di appartamento.
    La seconda unità è in un residence dalla Chiara vocazione turistica, vista lago, piscina, la prevalenza dei proprietari non sono residenti ma utilizzano gli appartamenti per uso estivo o per la locazione ai tedeschi che amano particolarmente il lago maggiore.
    Il residence ha due soluzioni abitative, i bilocali di circa 45 mq calpestabili come il mio per l'appunto ed i trilocali con doppi servizi di 100mq netti.
    Solo le unità al pian terreno hanno un giardino ma è privato e quindi non influisce nel conteggio delle spese condominiali.
    All'interno del residence ci sono circa 50 unità abitative.
    Il caro amministratore percepisce 1250€ dai bilocali e circa 2250€ da quelli più grandi a titolo di spese condominiali suddivise al 50% tra spese appartamento e spese piscina.
    Da premettere che nella zona piscina ci sono un Pino marittimo ed un ulivo secolare ma nessuna area verde e che agli ingressi ci sono 4 giardinetti di non più di 25 mq ciascuno
    Ora, ipotizzando che i bilocali ed i trilocali siano nella medesima quantità anche se non è così visto che i trilocali che pagano le spese maggiori sono in netta prevalenza, i conti sono presto fatti.
    1250 x 25 = 31250€
    2250 x 25 = 55500€
    Per un totale di 86.750€ annui.
    Ora vi prego di non venirmi a dire che i costi alti dipendono dalla piscina perché a casa la piscina ce l'ho e non essendo in comunione con nessuno ho un'idea più che precisa di quali spese generi all'anno.
    Dico inoltre che colui che ha la gestione della piscina condominiale del condomino è casualmente il titolare della ditta che ha realizzato la mia pertanto so per certo che tra apertura, chiusura e prodotti, percepisce 2500€ lordi all'anno comprensivi di interventi di manutenzione calcolati forfettariamente.
    Scalo dunque i 2500€ dei reali costi della piscina dal totale spese da noi condomini pagate raggiungendo quota € 84.250
    Ricordandovi che le unità sono termoautonome e che i conteggi sono al netto di eventuali manutenzioni straordinarie qualcuno di voi professionisti è in grado di spiegarmi cosa caxxo se ne fa il nostro amministratore di circa 84000 annui per un condominio dove a parte 100mq totali di Prato da far tagliare le spese sono ancora tutte a carico nostro?
    Fortunatamente per me ma sfortunatamente per lui questo è il primo anno in cui sono proprietario dell'appartamento pertanto ho pagato senza fiatare con tre mesi di anticipo rispetto al termine del primo settembre.
    Dopo aver pagato ho inviato una richiesta via mail chiedendo l'evidenza delle spese che hanno generato un monte di tale portata per quasi vent 'anni ma ovviamente sto ancora aspettando risposta ( che temo non arriverà mai )
    Qno è in grado di darmi una possibile spiegazione che non comprenda il fatto che il nostro amministratore gira con una Porsche?
    Grazie per le eventuali ipotesi di chiarimento.
     
    A Bagudi, enrikon, CheCasa! e 1 altro utente piace questo messaggio.
  2. DIEGO BIR

    DIEGO BIR Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    evviva l'italia dei furbi....
     
  3. CheCasa!

    CheCasa! Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Ciao @skywalker ,
    io lavoro a Riccione, e di contesti come il tuo ce ne sono alcuni. Purtroppo devo ammettere che le spese da te segnalate sono in linea con quelle pagate all'interno di residence con piscina.
    Per quanto riguarda la manutenzione della piscina un elemento rilevante, nel contesto che conosco, è dato dalla retribuzione del bagnino che per 4 mesi il condominio ha l'obbligo di assumere, come da contratto tipo e con pagamento di tutti i contributi (credo che incida per quasi 15.000 euro lordi).
    Così come per il custode che invece è assunto 12 mesi all'anno e si occupa anche della manutenzione dei giardini e della pulizia delle parti comuni.
    Ma naturalmente, in un contesto nel quale l'80% dei proprietari sono villeggianti è vero che l'amministratore di condominio finisca un po' per approfittarsene.
     
  4. smoker

    smoker Membro Senior

    Privato Cittadino
    ....pensavo che uno del mestiere, prima di comprare uso investimento, controllasse, almeno, i bilanci condominiali degli anni pregressi....

    Smoker
     
    A Ale., PyerSilvio e Tobia piace questo elemento.
  5. enrikon

    enrikon Membro Senior

    Agente Immobiliare
    No, oltre a quella non me ne vengono in mente altre.
    Situazioni come la tua ne vedo tutti i giorni: palazzine simili in tutto e per tutto, una gestita dai condòmini, l'altra da un amministratore. Una ha le spese che sono la metà dell'altra.
     
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  6. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    della serie
    chi amministra amminestra .....
     
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  7. Antonio Troise

    Antonio Troise Membro Storico

    Agente Immobiliare
    [DOUBLEPOST=1409136568,1409136529][/DOUBLEPOST]
     
    A skywalker e enrikon piace questo messaggio.
  8. eldic

    eldic Membro Senior

    Privato Cittadino
    a prescindere dalla battute più o meno facili, la richiesta delle pezze giustificative delle spese non può rimanere inevasa.
    alla richiesta via mail (che per mille motivi può passare... come dire? inosservata) hai provato ad affiancare una telefonata e, in caso di mancato riscontro, una raccomandata?

    gli altri condomini poi, che dicono? pagano e tacciono?
     
    A sarda81 e skywalker piace questo messaggio.
  9. enrikon

    enrikon Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Eldic, hai mai provato a leggere un resoconto di un'amministrazione di condominio? Nessuno ci capisce niente. E comunque, se l'amministratore fa la cresta sulle opere di manutenzione o sulla fornitura di gasolio, o quello che ti pare, mi dici te dove lo trovi scritto?
     
    A skywalker e Silvio Luise piace questo messaggio.
  10. eldic

    eldic Membro Senior

    Privato Cittadino
    si, quello del mio (che per altro è un supercondominio, con alcune voci comune alle 3 palazzine, altre di pertinenza di una sola).

    Finora non ho avuto necessità di "fare le pulci" e chiedere le pezze giustificative (mica per altro; c'è già chi le fa); però il prospetto delle spese dettaglia chiaramente gli importi delle bollette, della manutenzione del giardino e delle parti comuni e delle spese straordinarie.
    non è che vengono prese "a scatola chiusa"....

    è poi ovvio che, se c'è la cresta (con o senza connivenza del fornitore del servizio) non verrò mai a saperlo.
    però in prima battuta mi sembrava che il quesito di skywalker fosse "da dove diamine saltano fuori 2500 euro di spese", e non "quanto ci marcia sopra l'amministratore".
     
    A PyerSilvio piace questo elemento.
  11. skywalker

    skywalker Membro Assiduo

    Agente Immobiliare

    Ciao.
    Preciso che il bagnino non c'è e la persona che dovrebbe fare da custode è un pensionato che abita nella casa di fronte e che prende una cifra forfettaria alquanto bassa solo per dare un'occhiata ogni tanto al ph della piscina e togliere gli aghi di Pino che finiscono in acqua.
    Da dire inoltre che generalmente la piscina è aperta da maggio a settembre e apertura, chiusura e prodotti li fa una ditta esterna e sono compresi nei 2500€ di cui scrivevo precedentemente.
    Nei mesi restanti il pensionato non fa nulla e quindi non viene pagato.
     
  12. skywalker

    skywalker Membro Assiduo

    Agente Immobiliare

    L'ho comprato perché era veramente un affare, non sono influenti le spesa condominiali quando il prezzo è più che ottimo.
    Una cosa però è fare un buon acquisto immobiliare, un'altra è farsi prendere per il cu.lo.
    Proprio perché sono del mestiere pongo il quesito e vorrei anche il parere di un amministratore se possibile.
    Proprio perchè sono del mestiere mi rendo conto che per i servizi offerti se le spese complessive fossero di 35000 anziché di 87000 circa ne uscirebbe comunque per l'amministratore un ottimo compenso.
    Ora, che l'amministratore faccia la cresta sulla spesa, bhè, non mi sembra affatto professionale.
    Va bene che molte sono case vacanza ma ultimamente ho nei confronti degli amministratori il dentino parecchio avvelenato.
    Meno di due anni fa in montagna un altro amministratore ha proposto il rifacimento del tetto, premetto che la casa ha circa 30 anni, il tetto non era affatto in condizioni da dover essere rifatto, forse visto le abbondanti nevicate avrebbe avutobisogno di una manutenzione ma nulla che non potesse essere risolto con qualche migliaia di €.
    Alla riunione alcuni condomini non si sono presentati, chi per via dell'età avanzata, chi per motivi di salute ma soprattutto perché la riunione viene normalmente fissata nei giorni immediatamente precedenti o successivi al ferragosto.
    In quel periodo la casa non viene molto sfruttata dai proprietari in quanto la maggiorparte la utilizza nei weekend o nella stagione sciistica.
    Morale...con in mano le deleghe all'amministratore non occorreva nemmeno la riunione, la maggioranza l'aveva già sul tavolo della scrivania sotto forma di fax o mail in cui in tanti hanno chiesto a lui di rappresentarli.
    Si è deciso ( o forse sarebbe più giusto dire che ha deciso) di rifare il tetto.
    Preventivo 95000€, io ho chiamato un mio cliente che ha una ditta che fatetti ed ho fatto fare un mio preventivo, nonostante il cantier fosse a poco più di 100km dalla baita il suo preventivo è stato di € 73000.
    Ho chiamato l'amministratore, ho mandato a lui il preventivo, mi ha chiamato dicendomi che avrebbe informato gli altri condomini di quello fatto fare dame.
    15 giorni dopo ricevo unaraccomandata dove mi si informa che è stato deciso di optare comunque per la ditta del posto in quanto in caso di problemi erano comunque nelle vicinanze ed avrebbero immediatamente provveduto e che così aveva deciso la maggioranza.
    Fatto il lavoro, alla riunione successiva scopro che l'amministratore aveva si informato gli altri condomini del mio preventivo ma avevacaldeggiato la scelta della ditta montana legando alla presenza in loco di quella da lui proposta la decisione ed al fatto che a suo dire una ditta non abituata a lavorare in montagna non aveva l'idonea esperienza di tetti realizzati in zone di forti e abbondanti nevicate. ( già perchè secondo voi la ditta portata da me non ha fatto il preventivo mettendo i suoi prezzi sul capitolato e sui medesimi materiali di quella fornita da lui)
    Nessuno dei condomini sapeva esattamente di quanto il mio preventivo fosse più basso del suo.
    Ciò nonostante il preventivo non è stato rispettato, ovviamente in fase di lavorazione la sua ditta di geni esperti in tetti di montagna ha avuto i soliti imprevisti ed il costo è lievitato ad € 118000.
    Ancora un po' che andavano avanti e ce ne stavano due di tetti con quella cifra.
    Per carità, siamo stati informati immediatamente di tutti i problemi tanto oramai, a tetto smontato e con la brutta stagione in arrivo mica gli si potevadire di andarsene.
    Ora la questione delle spese dall'altra parte.
    Mi sembra proprio che la categoria ( magari non tutta ) ma esageri assai con il ritenere i condomini dei limoni da spremere finche ce n'è.
    Io a questo punto ho deciso che se vogliono considerarci tutti a questa stregua, ne hanno la facoltà, allo stesso modo mi arrogo il diritto di ritenermi nella piena facoltà di non aver voglia di farmi prendere per i fondelli e quindi, pretendo e pretenderò che i conti mi vengano spiegati nel dettaglio, pretendo di poter verificare il compenso e che mi si spieghi perché se un privato fa eseguire un lavoro da 60, costa 60 e se il medesimo lavoro lo fa un condominio su richiesta dell'amministratore finisce con il costare 100.
    La stessa cosa vale per le operenel settore pubblico, sempre due o tre volte in più di quanto realmente costano.
    Io lavoro con i clienti tutti i giorni e se dico o faccio una cosa, quella è.
    Se faccio fare un lavoro per un cliente lui paga quello che costa realmente, non ci ricarico un solo misero euro ed anzi, gode degli sconti che a me applicano ed a lui non farebbero.
    Mi faccio pagare per il mio lavoro, punto e basta, nessuna cresta mai, nessuna furbizia, loro lo sanno, si fidano, tornano ciclicamente e mi mandano un sacco di altri clienti.
    Quello è il mio guadagno, una buona reputazione.
    Perché nel settore delle amministrazioni pare funzionare tutto al contrario?
    L'amministratore è pagato dal condominio, perché fa sempre gli interessi delle ditte fornitrici e mai quelle dei condomini?
    Possibile che se chiedi un controllo accurato del loro operato spesso si risentono e comunque le risposte non arrivano o sono vaghe e fumose?
    Spesso nei condomini grandi o in quelli ad uso vacanza i condomini non si conoscono tra loro se non per il fatto di vedersi in assemblea ( per chi si degna di partecipare) quindi non ci si parla, non ci si confronta e la sostituzione dell'amministratore diviene ipotesi assai remota...forse è per questo che se ne approfittano?
    Complimenti per la professionalità.
    Mi rendo però conto[DOUBLEPOST=1409153587,1409153295][/DOUBLEPOST]

    Forse nella fattura della fornitura gasolio e nella verifica dei litri, più probabilmente sul buonsenso di capire che se io a casa mia faccio fare un lavoro lo pago una cifra e quindi se costa il 40% in più fatta dal condominio è perché qsa non funziona...
    In ogni caso hai ragione, se hai esperienza nel settore o in un settore inerente è un conto ma se fai un lavoro diverso diventa dura spulciare certi resoconti che sembrano fatti apposta per non essere compresi, il problema è che spesso anche i preventivi sembrano essere parenti stretti del metodo.
     
    A ingelman, Damiameda e andrea b piace questo elemento.
  13. skywalker

    skywalker Membro Assiduo

    Agente Immobiliare

    In realtà la mia domanda è differente ed è la seguente.
    Visto che chi ha l'appalto e gestisce la piscina del condominio è la stessa ditta che ha realizzato la mia a casa e che quindi per ovvi motivi è nato fra noi un certo tipo di rapporto amicale, visto che so perché dettomi da lui che per apertura, chiusura, prodotti e gestione nel periodo di attività della piscina percepisce dal condominio € 2500 IVA inclusa e che quando la piscina è chiusa ovviamente non ha costi, visto che l'acqua non viene sostituita ogni anno ma bonificata e i costi dei prodotti idonei a farlo sono già compresi nel suo pagamento, visto che la piscina ha l'intera area pavimentata in pietra ( praticamente eterna) senza giardini o prati da tagliare quindi con costi di manutenzione assai limitati, mi domando...
    Se paghiamo solo per la piscina oltre 31000€ all'anno ipotizzati per difetto visto che gli appartamenti grandi con spese maggiori sono più di quelli piccoli ma sono stati calcolati i costi come fossero pari, tolti 2500€ per i reali costi della piscina e qualche centinaio di € al mese dati al pensionato ( solo durante l'apertura) altri 2500/3500 per la pulizia dell'area e la sistemazione al lunedì mattina, come riesce a spendere i restanti visto che tutti i costi di gestione del fabbricato, pulizia, taglio di quei 100mq complessivi di prato all'ingresso e non so che altro visto che sono termoautonomi, costano già altri 55/56000€ che è forse uno sproposito ancora maggiore...
     
  14. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    beh se ti può consolare hai dimenticato di menzionare il consumo elettrico del depuratore ...
    diciamo una pompa di 3,5/4 Cv con un funzionamento di almeno di media 8 ore giornaliere ... costi utenza e consumi forse 1500 euro l'anno ...
    dai che piano piano facciamo quadrare il bilancio
     
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  15. eldic

    eldic Membro Senior

    Privato Cittadino
    ah, allora avevo capito male.
    pensavo che tu avessi il totale delle spese di gestione, ma non il dettaglio (più o meno "fine") delle singole voci di spesa...
     
  16. skywalker

    skywalker Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Come ti dicevo ho avuto fortuna e mi conoscono in tanti da queste parti, di conseguenza anch'io conosco diverse persone e, guarda caso, quelli che girano sono sempre gli stessi.
    Due telefonate, un paio di caffè con gente che ha già lavorato con te e non è difficile sapere cosa l'amministratore li paga.
    Piscinaro, impresa di pulizie, pensionato factotum (grazie Massimo, avevo dimenticato l'enel x le pompe) ma comunque oramai mi sa tanto che i miei conti sono approssimati x eccesso.
    Ora mi domando, dove vanno a finire i piccioli?
    Ho chiesto di incontrarlo, quello che non sa è che mi presenterò con un amico fiscalista così dissipiamo anche le voci fumose.
    Ora il problema è un altro.
    Una volta appurato l'evidente che si fa?
    Se nessun'altro pone il problema e gli sta bene essere presi abbondantemente per i fondelli come la risolvo?
    So che personalmente ed in diverse occasioni in molti si sono lamentati ma...unitamente non si è mai ottenuto nulla.
    Consigli?
     
  17. PyerSilvio

    PyerSilvio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    ..e poi i condomini possono sempre decidere di cambiare i fornitori, fare nuiovi preventivi e pure revocare l'amministratore..
    ..A me pare che il senso era un altro...
    Tutt'altro che per le spese..
    non sò se mi sono spiegato...
     
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  18. eldic

    eldic Membro Senior

    Privato Cittadino
    è capitato di recente (non più tardi di un mese fa) al mio collega.
    spulciando un paio di annate di estratti conto del condominio ha scoperto ammanchi, non giustificati per 5-6 mila euro). messo alle strette l'amministratore non ha saputo giustificare (a quanto ho capito ha comunque reintegrato o promesso di farlo la cifra mancante).
    ovviamente non soddisfatto ha indetto assemblea straordinaria per rimuove l'amministratore.
    ha sudato 7 camicie, anche a causa - cito testuale - "dei vecchietti rimbambiti che piuttosto che cambiare preferiscono farsi fregare".
    alla fine l'amministratore si è presentato dimissionario, ma a quanto ho capito sono ancora in ballo....[DOUBLEPOST=1409175853,1409175717][/DOUBLEPOST]
    beh... in effetti per ogni spesa che sia anche solo minimamente significativa, da noi è sempre stata caldeggiata ai condomini la richiesta/proposta di altri preventivi.
     
  19. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    l'unico consiglio che mi sento di darti è prima di tutto verificare i bilanci ...
    mi sembra ovvio che tutti gli acquisti e forniture siano regolarmente fatturate
    E' chiaro che le forniture soprattutto quelle non apparteneti a società pubbliche possono essere facilmente alterate
    Mi spiego meglio
    ipotizzando una caldaia , il bruciatore consuma x calorie .... in basa alle dimenzioni ci sono tabelle di calcolo precise dove è facile presumere un consumo in base alle ore di utilizzo .... forniture a gas o gasolio..
    se in base alle ore di utilizzo il consumo presunto per tutto il periodo è di xy kW o kcal/h e la fornitura fatturata eccede notevolmente da una ragionevole percentuale di tolleranza è chiaro che stiamo di fronte ad un inciucio tra fornitore ed amministratore .....
    questo è ovviamente solo un ipotesi ed un esempio ...

    Per la piscina è abbastanza semplice verificare i consumi ...
    anche in questo caso è facile capire se c'è un alterazione di acquisti riferito ai prodotti

    Mc d'acqua ... cloro e ph giornaliero necessari sono facilmente quantizzabili anche in base al numero di persone che frequentano la piscina stessa (io per 80mc d'acqua spendo mediamente a stagione circa 800 euro di prodotti compreso lo svernante ) altrettanti di energia elettrica considerando una pompa da 2,5 cv che lavora di notte per 6 ore dove le tariffe sono più basse ..
    da li i conti si fà presto a farli ...

    verifica tutto e poi l'unica soluzione è cambiare amministratore... magari non uno che gira in porche ma con un pandino ;)
     
    A skywalker e eldic piace questo messaggio.
  20. eldic

    eldic Membro Senior

    Privato Cittadino
    giuro... ho letto
    "non uno che gira con le porche".... :innocente:
     
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