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  1. Maurizio Zucchetti

    Maurizio Zucchetti Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Sto trattando la vendita di un appartamento costruito con diritto di superficie (in questa situazione si trova non solo il palazzo in cui si trova l'appartamento, ma l'intero quartiere!).
    Siete a conoscenza di qualche caso in cui,relativamente ad abitazioni in edilizia agevolata (ex-IACP), il Comune abbia esercitato il diritto di riscatto? Secondo l'avvocato gli acquirenti possono stare tranquilli, ma visto che c'è immobilio ..... :D :ok:

    ;)
     
  2. Medsim

    Medsim Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Da quanti anni è stato costruito l'immobile?

    Io ho venduti 4 abitazioni in diritto di superficie e due in edilizia convenzionata, il comune in nessun caso ha nemmeno pensato di riscattare il fabbricato, tieni conto poi che il diritto può essere esercitato dopo 99 anni, cosa che vista la qualità media delle case costruite in diritto di superficie va ben oltre la vita operativa dell'unità immobiliare.

    In un caso ho visto i condomini riunirsi e proporre al comune di riscattare il terreno e divenire proprietari al 100%, infatti è difficile concettualmente che il comune eserciti il diritto di riscatto, piuttosto chiede una quota di acquisto per il terreno allo scopo di svincolare i condomini dalla convenzione stipulata tra comune e costruttore.
     
  3. roberto.spalti

    roberto.spalti Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Mai nella mia vita ho visto il Comune riscattare il fabbricato; molto spesso trascorsi una trentina di anni dalla costruzione ho visto proporre il riscatto del terreno ai proprietari.
     
  4. Roby

    Roby Fondatore

    Agente Immobiliare
    maurizio inforamti bene ne abbiamo parlato in vari post, l'edilizai convenzionata è un bel casino, vai per la strada vecchia che non rischi nessun tipo di impugnazione da parte dell acquirente.

    Dichiarato, requistiti soggettivi e se c'è meglio riscatto del terreno.
     
  5. Maurizio Zucchetti

    Maurizio Zucchetti Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Grazie per le risposte! :ok: :stretta_di_mano:

    ;)
     
  6. racsofimaa

    racsofimaa Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Maurizio buongiorno, quella trattasi di zona 167, ed il comune sarà ben lungi dal riscattare il diritto di superficie. Con il patto di stabilità in auge, trovo difficile che le casse comunali siano così pingue da esercitare riscatti!!
    Semmai prova chiedere all'ufficio Patrimonio del Comune in oggetto l'iter per il riscatto del diritto di superficie da parte dell'assegnatario attuale (proprietario).
     
  7. fpsoft

    fpsoft Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Aggiungo che il riscatto puo' essere effettuato singolarmente da ogni proprietario, in maniera del tutto autonoma dal condominio. Se possibile, e' sempre e comunque bene farlo (anche se non si prevede vendita a breve). Verificare pero' quali sono gli eventuali benefici in quanto cambiano da comune a comune (alcuni aboliscono tutti i vincoli, altri li aboliscono parzialmente, altri danno una scadenza temporale - es. 30 anni dalla stipula della prima convenzione).
     
  8. in questo caso, Maurizio, verifica dall'atto di acquisto a che tipo di Convenzione si riferisce; La Legge Ferrarini-Botta prevede il riscatto di alcuni tipi di Convenzionie anche singolarmente; Se ciò fosse possibile, l'unico modo per vendere a libero mercato è fare riscattare dall'attuale proprietario la quota parte del terreno.
    Se ciò non fosse possibile, l'unico modo per vendere l'immobile è attenersi ai parametri di valore previsti nella stessa Convenzione,tra i requisiti soggettivi, con la citata legge, è decaduto il requisito della cittadinanza italiana . :D :D
    In quanto al timore che il Comune svincoli il diritto di superficie........... beh, non si è mai verificato; Le convenzioni durano 99 anni alla scadenza della quale il Comune può richiedere il rinnovo per altri 99 anni o chiedere il riscatto, da parte degli aventi diritto.
    E poi........... il 2012????!!!!!! Ah Ah :risata: :risata:
     
  9. noelferra

    noelferra Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Confermo quanto affermato dagli altri, in particolar modo da Isabella.
    Comunque qui a Roma molti diritti di superficie sono in riscatto da parte del comune, basterebbe chiedere anche all'amministratore dl condominio, in carenza all'ufficio patrimonio comune.
    Cordialmente
    Noel
     
  10. Roby

    Roby Fondatore

    Agente Immobiliare
    Non apro un altro post, mi sta succedendo in questi giorni, e se l'acquirente è già proprietario di più immobili ma non nel comune dove ubicato l'immobile?

    Può procedere all'acquisto?

    In convenzionè c'è solo la dicitura che non deve avere altri immobili nel comune ove ubicato l'immobile.
     
  11. Ogni convenzione ha degli obblighi specifici, conviene leggere bene e verificare anche i rimandi alle leggi.
    La prassi per alcune convenzioni è anche quella di comunicare il nominativo e i dati del potenziale acquirente al Comune di dove è ubicato l'immobile,nominativo che dovrà essere autorizzato. ;)
     
  12. noelferra

    noelferra Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    ......ne altri immobili acquistati su tutto il territorio nazionale quale prima casa.
    Comunque concordo sempre con I)sabella, bisogna vedere di quale convenzione parli.
    Cordialmente
    Noel
     
  13. Roby

    Roby Fondatore

    Agente Immobiliare
    Mi leggerò bene la convenzione poi vi dirò.
     
  14. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Mi occupo di edilizia convenzionata da 20 e passa anni e non ho mai visto un Comune esercitare il diritto di prelazione.

    Verissimo che ogni convenzione è diversa dall'altra, quasi tutte richiedono di inviare comunque una lettera al Comune comunicando l'intenzione di vendere e chiedendone l'autorizzazione.
    I grossi Comuni non rispondono, i piccoli spesso si, dando l'autorizzazione richiesta: in ogni caso, dopo i 30 giorni scatta il silenzio-assenso.

    Riscattare il terreno può essere la manovra giusta da fare, anche se nella mia provincia (Bologna) qualche Comune spiritoso,nella seconda convenzione in cui dovrebbe liberare dai vincoli, mantiene il solo vincolo del prezzo imposto, da aggiornare secondo parametri spesso diversi da quelli della prima convenzione....

    Non so se sono stata chiara... :^^: Se necessario, tenterò di spiegare meglio :applauso:
    Silvana
     
  15. Maurizio Zucchetti

    Maurizio Zucchetti Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Grazie di nuovo a tutti per le risposte :stretta_di_mano:
    ..... se riesco a concludere la trattativa approfondirò! :ok:

    ;)
     
  16. Broggimmobiliare

    Broggimmobiliare Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Per comprendere se ci sono delle regole, (prelazione da parte del Comune), bisogna leggere con attenzione l'atto di provenienza e la convenzione stipulata da IACP con il comune, poi eventualmente attraverso riferimenti di legge citati effettuare la verifica per comprendere qual'è la situazione oggi. L'avvocato del cliente probabilmente l'ha fatto questo studio.
    Cordiali saluti
    emilio broggi
     
  17. teleqo

    teleqo Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Aggiunto dopo 11 minuti...

    Nel mio Comune- Creazzo-Vicenza, proprio in questi giorni si è giunti ad un accordo tra proprietari in convenzione peep e il Comune, per Azzerare TUTTI i vincoli sia di Diritto di proprietà che quelli in diritto di superficie a 99 anni.
    Il Comune non ha inteso accettare che la legge Botta avesse annullato i vincoli della convenzione trentennale e visto che mancavano TRE anni alla scadenza del termine sosteneva che quei vincoli dovevano essere riconvenzionati con un' altra trattativa.
    Alla fine di vari incontri il Comune ha accettato un accordo che ci costa mediamente 1000 Euro per casa a schiera per SVINCOLARE definitivamente l' alloggio.
    Per i proprietari in diritto di superficie il costo di affrancamento totale degli alloggi si aggira attorno ai 3000 Euri per alloggio.
    L' affrancamento, naturalmente non è obbligatorio ma circa un 70% sono intenzionati ad aderire.
     

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