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  1. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    In questa discussione si cercherà di condividere il significato dei termini più comuni utilizzati in ambito valutativo.
     
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  2. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    SUBJECT :fico:
    Termine utilizzato per identificare l'immobile oggetto della stima, l'immobile che deve essere valutato
     
  3. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    COMPARABLE o COMPARABILE :fico:
    Immobile utilizzato nella stima come comprabile, confronto; immobile, fra quelli trovati in seguito all'analisi di mercato, che più si avvicina all'immobile oggetto di stima o Subject.
    A differenza del Subject del comparable si conosce il prezzo
     
  4. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    VALORE DI MERCATO :fico:
    Il valore di mercato è l’importo stimato al quale un determinato immobile può essere compravenduto alla data della stima, posto che l’acquirente e il venditore hanno operato in modo indipendente, non condizionato e nel proprio interesse, dopo un’adeguata attività di marketing durante la quale entrambe le parti hanno agito con eguale capacità, con prudenza e senza alcuna costrizione.

    Ogni elemento della definizione può essere spiegato separatamente al fine di comprenderne al meglio il significato:
    "importo stimato..." :
    si riferisce a un prezzo espresso in denaro, pagabile per l’immobile in un’operazione di mercato e determinato da un soggetto che possiede la qualifica, la capacità e l’esperienza per compiere la valutazione;
    “…alla data della valutazione…”:
    richiede che il valore di mercato si riferisca a una definita data, in quanto i mercati e le loro condizioni possono variare e il valore può risultare scorretto o inappropriato in un momento differente. La definizione del valore di mercato suppone anche che lo scambio e la stipula del contratto di compravendita avvengano simultaneamente, senza alcuna variazione di prezzo altrimenti possibile;
    “…in un’operazione svolta tra un venditore e un acquirente consenzienti alle normali condizioni di mercato…”:
    entrambi i contraenti non sono disposti a vendere/comprare per un prezzo considerato non ragionevole nel mercato. L’acquirente non pagherà un prezzo più alto di quello richiesto dal mercato. Il venditore è motivato a vendere l’immobile al miglior prezzo ottenibile sul mercato. La transazione deve avvenire tra parti non in relazione tra loro, che agiscono ciascuna indipendentemente dall’altra;
    “…dopo un’adeguata promozione commerciale…”:
    per la quale l’immobile è offerto sul mercato nella maniera più appropriata affinché sia venduto al miglior prezzo ragionevolmente ottenibile. La durata di esposizione sul mercato può variare secondo l’immobile e l’andamento del mercato, ma deve essere sufficiente da permettere all’immobile di essere posto all’attenzione di un adeguato numero di potenziali acquirenti. Il periodo di esposizione è anteriore al momento della valutazione;
    “…nell’ambito della quale entrambe le parti hanno agito con cognizioni di causa, con prudenza e senza alcuna costrizione…”:
    presuppone che i contraenti siano informati su tutti gli elementi che possono influenzare la compravendita e che ciascuna parte sia motivata a partecipare all’operazione, ma che non sia forzata né indebitamente costretta a portarla a compimento.
    La definizione di valore di mercato assume che non siano computate nel valore di mercato le spese di transazione (notaio, imposte, ecc.) e le spese di trascrizione ed esclude specificatamente il riferimento a un prezzo relativo a termini o circostanze particolari o speciali, come ad esempio un finanziamento atipico, una vendita con patto di locazione, una concessione speciale garantita da una parte nella transazione.
     
  5. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    PREZZO :fico:
    importo richiesto, offerto o pagato per un prodotto o servizio;
     
  6. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    VALORE :fico:
    il più probabile prezzo che potrà essere raggiunto per un prodotto o servizio;
     
  7. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    COSTO :fico:
    è l’importo richiesto per creare o produrre la merce o il servizio;
     
  8. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    MERCATO :fico:
    Il mercato è il uogo in cui beni, prodotti o servizi sono scambiati fra acquirenti e venditori atraverso il meccanismo del prezzo e può assumere le seguenti forme di mercato classificate in relazione a: numero acquirenti; numero offerenti; tipologia immobiliare; condizioni di entrata e alla formazione del prezzo
     
  9. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    PREZZO MARGINALE :fico:
    variazione del prezzo totale al variare della caratteristica considerata. Il prezzo marginale può essere positivo, negativo o nullo.
     
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  10. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    PREZZO MEDIO UNITARIO :fico:
    rapporto fra il prezzo totale per la caratteristica considerata, generalmente la superficie commerciale. Il prezzo medio è sempre positivo.
     
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  11. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    VALORE COMPLEMENTARE :fico:
    importo pari alla differenza fra il valore di mercato dell’immobile complesso ed il valore di mercato della parte o delle parti dell’insieme che residua, una volta separata la parte oggetto di stima;
     
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  12. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    VALORE DI TRASFORMAZIONE :fico:
    importo rappresentato dalla differenza fra il previsto valore di mercato del bene trasformato ed i costi di trasformazione
     
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  13. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    HIGHEST & BEST USE :fico:
    E’ l’uso più probabile, fisicamente possibile, appropriatamente giustificato, legalmente ammissibile e finanziariamente sostenibile, tale da indurre la previsione del più elevato valore dell’immobile oggetto di valutazione
     
  14. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    RAPPORTO DI VALUTAZIONE :fico:
    è il documento finale e riassuntivo che presenta la sintesi dell’attività estimativa e ha lo scopo di comunicare chiaramente le conclusioni sul valore e di confermare la base della valutazione, lo scopo e ogni assunzione o condizione limitante per la valutazione.

    Il rapporto può essere verbale, deve però essere supportato dalla documentazione del lavoro ed è seguito da un breve riassunto scritto, o scritto ed in questo caso deve essere conforme agli standard[1] di valutazione e pertanto, in base ai principi promossi dagli standard internazionali, deve:
    · riportare le conclusioni deveono essere presentate in maniera chiarae accurata così da non risultare fuorvianti;
    · identificare il cliente;
    · contenere le seguenti date: di stima, del rapporto, dei sopralluoghi e delle rilevazioni;
    · specificare la base della valutazione;
    · identificare e descrivere: i diritti di proprietà o interessi da valutare, le caratteristiche fisiche e legali della proprietà, le categorie di immobili incluse nella valutazione e la categoria principale di immobili;
    · descrivere il campo di applicazione e la portata del lavoro intrapreso per elaborarae la valutazione;
    · specificare le assunzioni e le condizioni limitanti che hanno condizionato la valutazione; identificare le assunzioni speciali, insolite o straordinarie e stabilire la probabilità che tali condizioni possano verificarsi;
    · includere un realzione delle informazioni, dei dati esaminati, dell’analisi di mercato, dei metodi e delle procedure di valutazione seguiti e dei ragionamenti che supportano le analisi, le opinioni e le conclusioni riportate nel rapporto;
    · contenre una clausola che vieti specificatamente la pubblicazione compelta o parizale del rapporto ed ogni riferimento allo stesso o alle somme valutative in esso contenute, ai nomi dei valutatrori e alle associazioni cui sono iscritti, senza il consenso del valutatore;
    · includere una dichiarazione di conformità che attesti che la valutazione è stata eseguita conformemente agli IVS, rilevando ogni eventuale deroga ai requisiti specifici degli IVS e fornendo una spiegazione a riguardo, in accorod con il codice di condotta IVS;
    · includere il nome, le qualifiche professionali e al firma del valutatore
     
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  15. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    RIESAME :fico:
    Il riesame consiste nella revisione del Rapporto di Valutazione, da parte di un professionista diverso dal primo valutatore, attraverso la verifica di:
    · veridicità e attinenza al problema di stima dei dati utilizzati e delle indagini svolte;
    · correttezza nell’applicazione delle metodologie estimative utilizzate;
    · fondatezza delle analisi, delle opinioni e conclusioni riportate nel Rapporto di Valutazione.
    Il riesame non si applica alle stime sommarie ma solo a quelle esatte, in cui la valutazione è presentata ed espressa nei particolari e si presenta come punto conclusivo del processo valutativo
     
  16. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    DATO IMMOBILIARE :fico:
    dato puntuale, completo e veridico costituito dal prezzo, di compravendita o di locazione, riferiti alla data in cui si sono formati ed alle caratteristiche tecniche e ed economiche dell’immobile.
     
  17. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    CARATTERISTICA IMMOBILIARE :fico:
    La caratteristica immobiliare è la qualità peculiare che meglio contribuisce alla descrizione dell’immobile ai fini della rilevazione e della valutazione immobiliare. La caratteristiche immobiliare possono essere classificate in:
    · locazionali: descrivono l’ubicazione ed il contesdto urbano, territoriale e ambientale dell’immobile;
    · posizionali: descrivono la collocazione dell’immobile nel contesto edilizioo nella ripartizione di un’area in lotti;
    · tipologiche: descrivono il quadro classificatorio delle proprietà edilizie immobiliari; economiche: descrivono le condizioni e le limitazioni d’uso e le condizioni di finanziamento;
    · istituzionali: descrivono il quadro normativo;
    · quantitative: vengono misurate in una scala cardinale mediante unità tecniche ed economiche (superficie, impianti, ecc.);
    · qualitative: vengono misurate nelle scale nominale e ordinale (livello di piano, panoramicità, inquinamento, ecc.).:
     
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  18. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    INDICI MERCANTILI :fico:
    Gli indici mercantili sono rapporti fra i prezzi delle superfici principali e secondarie. Tali indici sono diffusi per le tipologie immobiliari più diffuse e difficilmente disponibili, in moltissimi casi inesistenti, per le superfici delle aree esterne. Raramente gli indici mercantili sono rilevati su dati oggettivi di mercato, soliamente derivano da semplificazioni, convenzioni, usi accettati dalle parti. Nelle trattative e rapporti commerciali a misura gli indici mercantili sono palesi mentre nella trattative e rapporti commerciali a corpo sono inesistenti. Agli indici o rapporti mercantili non possono essere applicati standard di misura o calcolo in quanto variano in funzione dello spazio, del tempo, della tipoligia immobiliare, del segmento di mercato, in base alle normali fasi di mercato e ad altro ancora.
     
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  19. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    MARKET COMPARISON APROACH o CONFRONTO DI MERCATO :fico:
    procedimento di stima che si basa sul confronto tra il bene oggeto di stima (Subject) e un insieme di beni simili (Comparables) contrattati di recente e di prezzo o reddito noti e ricadenti nello stesso segmento di mercato.
     
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  20. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    INCOME CAPITALIZATION APPROACH o METODO FINANZIARIO :fico:
    procedimento di stima che si basa sulla capacità degli immobili di generare benefici monetari e che si basa sulla trasformazione del reddito di un immobile in valore capitale attraverso il saggio di capitalizzazione.
     

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