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  1. Graf

    Graf Nominato ad Honorem Membro dello Staff

    Privato Cittadino
    Il problema dello stallo attuale del mercato immobiliare è quello della bolla dei prezzi: troppo alti rispetto alle condizioni e alle premesse dello stato generale dell’economia e, soprattutto, in rapporto alle aspettative degli acquirenti che volgono decisamente verso il basso.
    E allora la stasi delle contrattazioni è conseguenza logica e naturale sia del rifiuto dei proprietari ad abbassare i prezzi, sia della rinuncia dei compratori ad acquistare a prezzi gonfiati e alla loro preferenza ad aspettare tempi migliori….
    Bene; adesso facciamo l’ipotesi contraria: il venditore che, per fretta di realizzare una cifra immediata ( le ragioni private possono essere molteplici…), decide di porre sul mercato un immobile medio – signorile, ristrutturato da poco, piano medio alto, con un forte sconto ( diciamo 30- 40% ) sul suo prezzo probabile di mercato.
    Tutto legale per carità, tutto alla luce del sole, ma in questo caso come si comporterebbero i potenziali acquirenti?
    Accorreranno in massa…oppure paradossalmente saranno resi cauti, guardinghi, se non apertamente sospettosi, da un prezzo palesemente da “saldo”?
    Sospettando un imbroglio sotto?

    Secondo voi, il mercato immobiliare ha la capacità di autoregolamentarsi non solo verso il basso, quando i prezzi sono alti, ma anche verso l’ “alto”, quando i prezzi sono francamente troppo bassi da essere credibili?
    Insomma il nostro venditore “generoso” troverà facilmente un cliente che non farà domande indiscrete oppure, per evitare “un terzo grado” seccante, e per superare il muro dell'incredulità, sarà costretto a rendere il prezzo plausibile per le aspettative del mercato e quindi aumentarlo?
     
  2. enrikon

    enrikon Membro Senior

    Agente Immobiliare
    A me non è mai capitato di trattare un immobile "sotto costo" del 30/40% (probabilmente l'avrei acquistato io ;) ); se invece mi parli di prezzi "ragionevolmente bassi", per quanto mi riguarda, posso dirti che agevolano SEMPRE la vendita.
    Ciao
     
  3. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Quoto totalmente
     
  4. Graf

    Graf Nominato ad Honorem Membro dello Staff

    Privato Cittadino
  5. mvici

    mvici Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Carissimi,

    Sono uno degli acquirenti definiti nel primo messaggio: Considero i prezzi troppo alti e aspetto una riduzione.
    Comprendo anche le richieste dei venditori anche se, vedendo gli stessi immobili in vendita da 1 o 2 anni allo stesso prezzo faccio fatica a capire come la situazione possa essere gestita sia da venditori che da agenzie.

    In altri campi questo si chiama "slow moving" cioe' un prodotto che rimane in magazzino per molto tempo e che, dopo un certo tempo viene o rottamato o quasi regalato.
    In questo caso non si puo' fare ma solo perche' non ci sono "costi di magazzino" e forse perche' gli agenti non fanno un calcolo analitico di quanto hanno a magazzino "possibili commissioni" e quanto riescono effettivamente a vendere.

    Non sono un eperto e quindi probabilmente le mie affermazioni saranno ingenue ma credo che per allineare prezzo di richiesta e di offerta si potrebbero seguire le seguenti strade:

    1) Un costo per la gestione della pratica [basso, simbolico] che dia la sensazione del tempo che passa.
    2) Una sorta di listino immobiliare "REALE" che dia un'idea a venditori, acquirenti e operatori del reale valore di mercato. [In UK viene aggiornato mensilmente un archivio delle compravendite che mi pare dia il polso della situazione]
    3) Una valutazione super-partes [tipo quella proposta dalle banche] che leghi il prezzo anche alle reali volonta'/possibilita' di erogazione dei mutui.

    per vs. info ci sono tanti siti inglesi che mostrano l'andamento delle compravendite, basta cercare:

    "house market trend maidenhead"

    In questi esempi si vedono il numero delle compravendite, il prezzo medio e, volendo, si riesce a ricostruire il trend.
    Si tratta di una delle zone piu' esclusive nei dintorni di Londra, si ha un'idea del mercato e, tanto per fare un esempio, si nota un ulteriore calo [dal 25% al 30%] dei prezzi nei primi 3 mesi di quest'anno.
    Come a dire: Nel Regno Unito la bolla immobiliare e' partita prima che da noi e si sta sgonfiando prima.

    Ma queste sono solo le considerazioni di chi lavora in un campo completamente diverso, spero siano utili.

    Saluti
     
  6. La Capanna

    La Capanna Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    a me successe di proporre una casetta al un prezzo troppo basso...quelli che venivano per sopralluogo al fine di acquistare venivano dubbi , evidentemente si chiedevano come mai un immobile così grazioso, abitabile, con giardino proprio costasse così poco...non mi riusciva di venderlo.
    Poi provai a chiedere il suo valore reale di mercato, non chiesi troppo , chiesi il suo prezzo, e lo vendetti subito!
    Non so da voi cosa succede, però nel corso degli anni ho avuto solo conferma di quanto suddetto, forse dipende anche dalle capacità dell'Agenti Immobiliari, ma a me riesce di vendere solo al prezzo di reale valore!
    La gente oramai è a conoscenza di tante cose, è in grado di fare le proprie considerazioni, i paragoni, calcoli ecc...non ci sono più gli "amanti" della zona disposti a pagare qualunque prezzo pur di comprare, gli acquirenti e venditori sanno benissimo cosa fare, noi A. I. abbiamo il ruolo di accordarli per arrivare ad una conclusione che soddisfi entrambi! Anna
     
  7. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    E' quanto volevo rispondere io :stretta_di_mano:
    Solo con una dettagliata conoscenza del mercato riusciamo a determinare il reale valore dell'immobile e capire di conseguenza il più probabile prezzo di vendita.;)
    Il giusto :soldi:prezzo rimarrà comunque sempre quello concordato tra acquirente e venditore.;)
    Verissime anche le affermazioni sui clienti, è per questo che sarà sempre più indispensabile una formazione continua approfondita ...
    Buon lavoro a tutti :stretta_di_mano:e soprattutto buono studio degli IVS:fico:
     
    A La Capanna piace questo elemento.
  8. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Graf è particolarmente attivo dopo.... la mezzanotte :^^::^^::^^:

    Seriamente parlando, il prezzo troppo basso attira, ma lascia sicuramente diffidenti i cercatori della "bazza" (vero superaffare in bolognese...).
    Infatti, il bello è che tutti cercano l'affare, ma quando se lo trovano davanti.... hanno mille dubbi, mille perchè... ecc. e non comprano. Salvo poi mangiarsi le mani quando si decidono e l'ha comprato un altro...:disappunto:


    Per rispondere a Mvici, interessante quello che proponi, ma avrei da obiettare:
    1) non tutti maneggiano così bene Internet
    2) non ci si può basare solo su freddi dati oggettivi e soprattutto "medi"
    3) esiste un sito "idalista" che pubblica il prezzo a mq degli appartamenti pubblicizzati, ma il dato proviene: da un calcolo dei mq che può essere quanto mai "personale" e da un prezzo che è quello che il proprietario privato ritiene giusto (ma non è detto che sia quello che gli valuteremmo noi Agenti Immobiliari...:^^:)

    Silvana
     
  9. andrea boschini

    andrea boschini Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Se tutto fosse fatto di fredda analisi non saremmo in questa situazione...ma chi ha comprato al picco piu' alto difficilmente ( se non alla disperazione ) vendera' al 30% in meno, lo potranno fare coloro che l'immobile l'avevano in carico da un decennio( PRIMA DELL'EURO ) quindi con plusvalenze elevate. Chi ha fatto un mutuo 5 anni fa a 30 anni ,non puo' vendere se non mettendoci dei danari per coprire la differenza del capitale ( e si torna al punto 1 )...Se la panacea di tutto fossero i corsi IVS...faremmo tutti la fila per iscriverci;)
     
  10. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Questa sai che non l'ho proprio capita:confuso:, me la puoi spiegare?
    grazie
    ciao
     
  11. andrea boschini

    andrea boschini Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    IVS professionalita' delle quotazioni in funzione del mercato...intendo dire che ognuno di noi puo' essere il piu' professionale e preparato del mondo..ma quando caschi dentro nella situazione attuale ( che si protrae da oltre 2 anni ) nulla puoi applicare di certo...le valutazioni perfette hanno variabili che nemmeno un mago puo' prevedere...se inprovvisamente subentrano fattori e variabili che vanno aldila' del mercato ( le famose bolle ) come puoi pensare di trattenere all'interno del giusto i valori? alla fine ogni proprieta' ha il suo cliente...e le necessita' dei singoli vanno oltre il mercato. Gli standard ce li vogliono dettare...ma con che criteri? Basilea 2 e prossimamente 3 che senso hanno con le realta' economiche di oggi? in italia si parla di bolle? ma dove sono..se non nelle 4/5 grandi citta'? io vivo a 30 km. da milano..in una realta' da 60.000 abit. vendiamo il nuovo dai 1500 ai 2500 mq., con i costi di costruzione che variano dai 1200 ai 1400 al mq., le imprese vendono in perdita ( quelle che ci riescono ),vagli a dire degli standard valutativi...
    Con la fila..intendevo dire che un corso IVS ,per tanto corretto possa essere,non potra' mai sopperire il polso del mercato,dato dal semplice vivere quotidiano,dalla realta' macro e microeconomica dello stesso....e cmq. il mio non era un senso dispregiativo,ma una semplice constatazione di fatti vissuti.
     
  12. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Ti ho solo chiesto una spiegazione, non ho detto assolutamente detto che ti sei espresso in "senso dispregiativo", non mi permetterei mai. Ripeto ti ho chiesto solo una spiegazione.
    Se, come affermi nel finale del tuo intervento, il tuo intervento è una "constatazione dei fatti vissuti" questo non può che essere positivo, gli IVS fondano la metodologia estimativa partendo da una puntuale analisi del mercato. Che sia difficile posso essere d'accordo ma non vedo perchè non provare perchè per quanto si sbagli si sbaglia sempre meno di come ha fatto fino ad ora la gran parte dei professionisti, probabilmente te escluso.
    Personalmente non escluderei neppure la frequenza del corso o l'approfondimento del tema. Capisco il tuo intervento e, ripeto, probabilmente tu già applichi gli IVS senza saperlo e questo è, ripeto, un bene perchè vuol dire che troverai meno ostacoli di altri che non fanno propri questi valori.
    tutto qua.
    Intervengo alle discussioni e partecipo al forum solo per condividere opinioni e idee con gli altri partecipanti del forum e non è mia intenzione offendere in qualsiasi modo nessuno.
    :fiore:Ciao:stretta_di_mano:
     
  13. andrea boschini

    andrea boschini Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    :stretta_di_mano:..pas des problems mon ami:stretta_di_mano:...abbiamo espresso esclusivamente dei concetti...
     

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