Il proprietario mi fà concorrenza: come ci si comporta in questi casi?

[biagroup]

Circa sei mesi fà ho ricevuto un incarico verbale per la vendita o locazione di un immobile commerciale libero e vuoto, quindi il proprietario mi consegna copia delle chiavi e mi autorizza a mettere uno striscione in facciata costo euro 350 e poi ovviamente come concordato con il propritario pubblico su un quotidiano di ottima tiratura e in due siti internet le inserzioni relative per effettuare la ricerca di clienti ,pubblicando ovviamente i prezzi indicati dalla proprietà .
Per vari motivi tutte le trattative fono ad oggi portate avanti sono fallite e pur avendo fatto presente che le offerte arrivate e puntualmente riufiutate erano un sintomo dell'attuale mercato, il proprietario ritenendo che le sue richieste sono congrue mi conferma che bisogna continuare su questa strada .
Oggi casualmente vedo su un giornale di annunci gratuiti per i soli proprietari
la pubblicazione dell'immobile con il nome del proprietario e i prezzi relativaente più bassi sia per la locazione -meno di euro 500 e sia per la vendita -meno euro 50.000 .
Cari Colleghi Avrei la necessità dI un Vostro parere ..come ci si comporta in questi casi?

 

[studiopci]

Salve, secondo me , primo hai sbagliato ad investire denaro in un mandato non esclusivo, e secondo ora dovresti solo far presente al proprietario che tu hai investito per l'operazione almeno , che non ti faccia concorrenza e poi di adeguare i termini di vendita. Purtroppo ci sono proprietari furbetti.
P.S. la decenza e la pubblicità del post mi impone non consigliarti dove mandare il proprietario.

 

[biagroup]

mi pare un pò poco ....,
Con questo comportamento non posso riadeguarei termini .. DA ME PARTE MIA HA PERSO OGNI CREDIBILITA' .

L'esclusiva scritta l'avevo chiesta ma ho ceduto agli accordi verbali perchè il soggetto non avendo esperienza ed essendo anche un pò diffidente ...devo parlare con il mio avvocato.... con il mio commercialista ..ma lei non può farne a meno ?....le dò le chiavi etc. etc.
Io credo che con tutto il lavoro fino ad oggi svolto penso di poter ottenere il rimborso di tutte le spese sostenute ...non trovi? e lasciarlo nella ...visto che adesso il mercato si fà sempre più complesso e poi se pubblica in proprio prezzi più bassi è segno......... "che se anche nasconde di non aver bisogno ".....il mutuo inizia a pesargli.
Caso mai volevo capire se oltre alle spese per questo tipo di comportamento da parte del proprietario potri richiedere dei danni.....
Se Tu o qualche altro collega avete avuto esperienze di questo tipo...
Ciao e grazie

 

[studiopci]

Purtroppo Biagroup nel caso specifico non penso tu possa richiedere nessun rimborso delle spese perchè non c'è stato nessun accordo scritto in tal senso , una eventuale causa sarebbe un inutile spreco dei soldi, forse dovevi essere più attento nell'investimento, se ritenevi fuori mercato l'immobile non dovevi investirci in danaro. Ti consiglio solo di limitare i danni e visto che sei in ballo cercare di portare a casa la provvigione, ecco perchè parlavo di riadeguare i termini, intendevo, visto che ha pubblicizzato prezzi inferiori, a questo punto fai presente che hai letto l'annucio e digli che proporrai anche tu quei prezzi. Poi in questo momento tutti hanno bisogno chi più e chi meno , io di solito quando trovo proprietari di questo tipo cerco di convincerli ad affittare con un prezzo ad aumento, es. primo anno 500, secondo anno 600 e così via, questo più o meno mette daccordo tutti e due. Un pò di malizia a volte non guasta.

 

[Antonello]

Caso mai volevo capire se oltre alle spese per questo tipo di comportamento da parte del proprietario potri richiedere dei danni.....

Ne gli uni e neppure gli altri.
Il consiglio di Studiopci è l'unico, se ci riesci.
In caso contrario abbandona il cliente e dedicati ad altri immobili.
Recupera il cartello che servirà per altre occasioni e dimentica il fatto lavorando su altro.

 

[biagroup]

Grazie Antonello ,la Tua saggia opinione e quella del simpatico Studiopc mi è chiara.....ovviamente mi restano dei dubbi per le tante e.mail e fax prodotti nelle varie fasi di trattative e dove in particolare nel primo periodo di preparazione di promozione dell'immobile mi ha confermato scrivendomi i prezzi da pubblicare e dove mi chiede in caso di vendita o locazione quale fosse la mia provvigione.....però effettivamente non si è mai parlato di recupero spese in caso di mancato buon fine e nemmeno dei termini del mandato.....può darsi che abbiate visto giusto...andare avanti ad oltranza oppure mollare visto il comportamento scorretto......ci penserò ...... speravo di trovare qualche collega che mi indicasse............. in riferimento alla sentenza etc. etc.
Grazie comunque

 

[Antonello]

Sulle provvigioni, in presenza di e mail o fax, la spunteresti.
Sul rimborso spese o danni, dico con convinzione no.

 

[studiopci]

quoto , Buongiorno a tutti

 

[biagroup]

Scusate.... ma non mi sono arreso,

Forse ci scordiamo un pò troppo spesso dell'art.1756 C.C .... io trovo, che non essendoci stato nessun patto contrario, adesso sia arrivato il momento di presentare il conto spese al proprietario che conti alla mano sono arrivate ad circa euro 3.550 .

Di seguito riporto una delle tante discussioni trovate sul web....che dicono il contrario di quello che mi avete suggerito,ciò non toglie che possiate avere ragione ....ma per il momento a me pare il contrario.... forse difronte a cifre di poco conto cosa che anche io faccio regolarmente si è diffuso l' uso e consuetudine di lasciare perdere per i vari motivi ...tipo quello della poca convenienza .... per non svalorizzare l'immagine della propria Agenzia ,una fattura ridicola di euro 100/200 magari anche contestate con tutte le conseguenti perdite di tempo etc..

Art.1756 C.C.:
Salvo patti o usi contrari, il mediatore ha diritto al rimborso delle spese nei confronti della persona per incarico della quale sono state eseguite anche se l'affare non è stato concluso.
Poi si commenta e precisa......
L'incarico puo' essere verbale o scritto, quello scritto è scritto su carta, quello verbale è implicito quando gli aprite la porta per farlo entrare con un cliente portato da lui.

Voi cosa ne dite?
Saluti Biagroup

 

[Antonello]

Quando il Codice Civile non è chiaro o lascia adito a dubbi ed interpretazioni interviene la Giurisprudenza con sentenze.
Nella relazione al codice civile l'unica interpretazione possibile è quella che riconosce al mediatore il diritto al rimborso solo di quelle spese che siano state effettuate non di propria iniziativa, ma solo in conseguenza e per effetto di uno specifico incarico.
Questo succede in caso di incarico verbale ed anche in caso di incarico scritto se non è menzionato il rimborso spese.
Inoltre, nell'incarico scritto, in caso di rimborso spese queste devono essere documentate e non potranno superare un certo ammontare massimo precisamente indicato.
Dopotutto se fosse come tu asserisci, vivremo di rimborsi spese alla grande.