Immobile accatastato D10 all'interno di lotto con immobile A/3

[Utente Cancellato 54405]

Buongiorno a tutti, ho acquistato una casa A3 in un lotto di terreno di circa 1400 metri quadrati dove all'interno è presente un fabbricato accatastato D10 che è inutilizzato. Geometra e Notaio non hanno posto problemi a riguardo, ma dato che io non sono coltivatore posso continuare a rimanere proprietario di un immobile D10? In termini IMU come devo comportarmi? Grazie a chiunque vorrà aiutarmi.

 

[Wile]

Entro 30 giorni dall'acquisto dovrai fare il passaggio catastale da D/10 a C/2 per cessazione dei requisiti di ruralita', a partire dalla data dell'acquisto. A partire da tale data l'IMU la pagherai sul C/2. D/10 e' semplicemente una categoria catastale creata per i coltivatori e imprenditori agricoli (o comunque chiunque abbia p.IVA agricola) per pagare meno IMU sui magazzini asserviti alla azienda agricola. Cessando i requisiti (p.IVA agricola del proprietario, mancanza del terreno agricolo) va immediatamente revocata la classificazione, altrimenti con un accertamento lo puo' fare l'AdE. Ci sono sanzioni oltre al recupero dell'IMU/ICI non versata dal momento della perdita dei requisiti. Un semplice ritardo nella denuncia comporta sanzioni abbastanza limitate.

Piuttosto mi piacerebbe sapere qual e' la tassazione applicata al fabbricato D/10 in caso di acquisto da parte di un privato non coltivatore e se sono applicabili agevolazioni prima casa.

 

[Utente Cancellato 54405]

Ho già acquistato ed il notaio mi ha applicato l'aliquota prima casa sull'immobile A3 (l'abitazione principale) mentre sul resto ho pagato una aliquota del 10%. In pratica mi sono state tassate diversamente.
Sono già passati alcuni mesi dall'acquisto e sono intenzionato assolutamente a sistemare le cose nonostante geometra e notaio come ho già scritto mi dicono che non ci sono problemi, ma la legge dice diversamente... Ciò che è strano è che chi mi ha venduto tutto era anch'esso privato non agricoltore per cui l'immobile accatastato come D10 perse i requisiti al momento del suo acquisto, vale a dire circa 12 anni fa! Questo a me potrebbe comportare problemi?

 

[Wile]

Ho già acquistato ed il notaio mi ha applicato l'aliquota prima casa sull'immobile A3 (l'abitazione principale) mentre sul resto ho pagato una aliquota del 10%. In pratica mi sono state tassate diversamente.
Sono già passati alcuni mesi dall'acquisto e sono intenzionato assolutamente a sistemare le cose nonostante geometra e notaio come ho già scritto mi dicono che non ci sono problemi, ma la legge dice diversamente... Ciò che è strano è che chi mi ha venduto tutto era anch'esso privato non agricoltore per cui l'immobile accatastato come D10 perse i requisiti al momento del suo acquisto, vale a dire circa 12 anni fa! Questo a me potrebbe comportare problemi?

Non sono esperto della situazione (ma me ne sta capitando una simile), ma c'e' il rischio di un accertamento dell'AdE per evasione dell'IMU per il D/10 visto che ha perso i requisiti di ruralita' da 12 anni (recupero delle imposte per i 5 anni precedenti).
Ti consiglio di andare da un altro geometra e da un commercialista bravi per vedere come sistemare la situazione. Occorrera' soprattutto vedere i titoli di possesso tuoi e del precedente proprietario (magari aveva una p.IVA agricola per mantenere il possesso del terreno agricolo e il D/10 con tassazione agevolata) e soprattutto fare il prima possibile la DOCFA per il cambio di categoria del D/10 almeno dalla data del rogito.

Lasciare le cose cosi' puo' andare bene se tutto va bene, ma se salta fuori un accertamento sono dolori. Tra l'altro la vendita di un D/10 in certi ambiti territoriali (dipendenti dal PSC) possono dare luogo a plusvalenze, a carico pero' del venditore. L'avete una perizia sul valore del fabbricato prima della vendita?
Magari piu' avanti saro' piu' preciso.

 

[Utente Cancellato 54405]

Si, è stata fatta una perizia ed è stato deciso da ingegnere e notaio di assegnare un valore più alto di quanto risultava dalla rendita rivalutata. Comunque immagino e spero che i miei problemi nascano da quando ho comprato e non da quando ha perso i requisiti?

 

[Wile]

Si, è stata fatta una perizia ed è stato deciso da ingegnere e notaio di assegnare un valore più alto di quanto risultava dalla rendita rivalutata. Comunque immagino e spero che i miei problemi nascano da quando ho comprato e non da quando ha perso i requisiti?

Per te si'. E potrebbe essere sufficiente un ravvedimento operoso. Non si puo' escludere pero' che l'AdE voglia andare a vedere se il precedente proprietario avesse avuto i requisiti. Ma questi sono mazzi suoi. Tu puoi dimostrare che di sicuro con il tuo acquisto i requisiti sono stati persi nel momento del rogito. Lui dovra' dimostrare ceh fino a quel momento li aveva.
Domanda: perche' non e' stato accatastato a C/2 prima della comprevendita? Avresti pagato meno di tasse pagando in base alla rendita e non al prezzo di compravendita. O sbaglio?

 

[Utente Cancellato 54405]

Sono mesi infatti che insisto con ingegnere che ha fatto perizia, col geometra di fiducia e col notaio ma tutti mi dicono che non ci sono problemi, ma poi mi son messo a leggere leggi e forum fino a chiedere parere a voi esperti. Sul rogito il notaio, se può servire a qualcosa, ha scritto esplicitamente che l'immobile D10 l'acquirente dichiara di utilizzarlo come pertinenza. Mi viene il dubbio che lui ha fatto la compravendita fregandosene di cosa avrei dovuto far dopo...

 

[Wile]

Sono mesi infatti che insisto con ingegnere che ha fatto perizia, col geometra di fiducia e col notaio ma tutti mi dicono che non ci sono problemi, ma poi mi son messo a leggere leggi e forum fino a chiedere parere a voi esperti. Sul rogito il notaio, se può servire a qualcosa, ha scritto esplicitamente che l'immobile D10 l'acquirente dichiara di utilizzarlo come pertinenza. Mi viene il dubbio che lui ha fatto la compravendita fregandosene di cosa avrei dovuto far dopo...

Le pertinenze le puoi avere solo in classe C visto che non sei agricoltore. E per un numero limitato di esse se sfrutti la prima casa. Spero davvero per te che il notaio e i tecnici abbiano avuto ragione a dire che va tutto bene lo stesso, ma temo che piu' che sicurezza si tratti di superficialita'.
Lasciami comunque dire una cosa:
Purtroppo vista la farraginosita' della legislazione italiana i due rischi che si corrono sempre sono da una parte la troppa superficialita', ma dall'altra anche la troppa pignoleria. Difficile una volta che andrai da un altro tecnico che ti dica che va tutto bene: avra' tutto l'interesse a modificare tutto per avere la sua parcella. La soluzione non ce l'ho. Pero' gia' il fatto che ti documenti e' una buona cosa. Speriamo intervenga anche qualcuno piu' informato e "tecnico".

 

[Utente Cancellato 54405]

Grazie per il supporto. Intanto provo e risensibilizzare il geometra sulla questione e vedo cosa mi dice!