clelia69

Membro Attivo
Privato Cittadino
Scusate se ne approfitto, ma visto che siete agenti immobiliari mi spiegate una cosa che proprio non capisco?
se vado su immobiliare.it e cerco monolocali a milano con superficie dai 25mq in giu' trovo una valanga di annunci (alcuni anche di 15mq), la maggior parte (direi quasi la totalita') dei quali sono di agenzie immobiliari (quindi non privati ignoranti come me). Se restringo la ricerca a immobili con ascensore, in zone decenti e in buono stato trovo 15 annunci, con mediana dei prezzi richiesti intorno a 128K. Ma come potete venderli se non sono agibili? immagino che possiate venderli ma con come appartamenti, giusto?
 

ingelman

Membro Supporter
Agente Immobiliare
Scusate se ne approfitto, ma visto che siete agenti immobiliari mi spiegate una cosa che proprio non capisco?
se vado su immobiliare.it e cerco monolocali a milano con superficie dai 25mq in giu' trovo una valanga di annunci (alcuni anche di 15mq), la maggior parte (direi quasi la totalita') dei quali sono di agenzie immobiliari (quindi non privati ignoranti come me). Se restringo la ricerca a immobili con ascensore, in zone decenti e in buono stato trovo 15 annunci, con mediana dei prezzi richiesti intorno a 128K. Ma come potete venderli se non sono agibili? immagino che possiate venderli ma con come appartamenti, giusto?
Hai tutte le ragioni a sentirti disorientata e perplessa
Il problema è che viviamo in Italia "il paese di Pulcinella" dove siamo invasi da uffici ed Enti ... ufficio condoni ... Catasto ... Regioni in presenza di vincoli .... Sopraintendenze
100 uffici a volte per sbrigare una pratica invasi da burocrazia ..

Nelle fattispecie di esempi che hai portato possono esistere numerose variabili

Esempio immobili condonati in forza del primo condono che andava in deroga a tutti gli strumenti urbanistici vigenti
condonati e commercializzabili anche se non avevano proprio tutti i requisiti necessari riferiti alla salubrità e la vivibilità delle persone .... Se pur abitazioni ed accatastate come tali

La differenza è da ricercare tra quello che si intende per immobile comunque compravendibile su una base formale e un immobile urbanisticamente parlado regolare (una cosa è la validità di un negozio giuridico "compravendita" altra cosa è la leggittimità dal punto di vista della normativa)

Il Notaio che non informa non è privo da responsabilità se non, come immagino che sia stato anche nel tuo caso, si limita a raccogliere le dichiarazioni delle parti che dichiarano sotto la propria responsabilità la regolarità urbanistica e i requisiti per ottenere l'agibilità (il venditore dichiara e l'acquirente prende atto) .. l'atto è valido a tutti gli effetti visto che trattasi di immobile ante 67 è il notaio non è tenuto a citare i titoli abilitativi "progetto e licenza ed eventuali varianti abitabilità compresa)

Qui mi fermo altrimento scrivo un poema.

Comunque ad oggi anche il tuo immobile lo puoi vendere se trovi un acquirente che si accontenta della dicitura "ante 67" senza pretendere i titoli se esistenti
Di fatto lo devi informare e lui ti deve manlevare dall'obbligo di reperirli e fornirli acquistando l'immobile nello stato di fatto in cui si trova

Resta il fatto che se vai a richiedere un certificato di abitabilità (ancora ad oggi non indispensabile per procedere ad una compravendita ) il Comune non te lo rilascerà mai se l'immobile non è conforme ai requisiti previsti dal Testo Unico dell'edilizia o ai regolamenti del singolo Comune.
 

clelia69

Membro Attivo
Privato Cittadino
Hai tutte le ragioni a sentirti disorientata e perplessa
Il problema è che viviamo in Italia "il paese di Pulcinella" dove siamo invasi da uffici ed Enti ... ufficio condoni ... Catasto ... Regioni in presenza di vincoli .... Sopraintendenze
100 uffici a volte per sbrigare una pratica invasi da burocrazia ..

Nelle fattispecie di esempi che hai portato possono esistere numerose variabili

Esempio immobili condonati in forza del primo condono che andava in deroga a tutti gli strumenti urbanistici vigenti
condonati e commercializzabili anche se non avevano proprio tutti i requisiti necessari riferiti alla salubrità e la vivibilità delle persone .... Se pur abitazioni ed accatastate come tali

La differenza è da ricercare tra quello che si intende per immobile comunque compravendibile su una base formale e un immobile urbanisticamente parlado regolare (una cosa è la validità di un negozio giuridico "compravendita" altra cosa è la leggittimità dal punto di vista della normativa)

Il Notaio che non informa non è privo da responsabilità se non, come immagino che sia stato anche nel tuo caso, si limita a raccogliere le dichiarazioni delle parti che dichiarano sotto la propria responsabilità la regolarità urbanistica e i requisiti per ottenere l'agibilità (il venditore dichiara e l'acquirente prende atto) .. l'atto è valido a tutti gli effetti visto che trattasi di immobile ante 67 è il notaio non è tenuto a citare i titoli abilitativi "progetto e licenza ed eventuali varianti abitabilità compresa)

Qui mi fermo altrimento scrivo un poema.

Comunque ad oggi anche il tuo immobile lo puoi vendere se trovi un acquirente che si accontenta della dicitura "ante 67" senza pretendere i titoli se esistenti
Di fatto lo devi informare e lui ti deve manlevare dall'obbligo di reperirli e fornirli acquistando l'immobile nello stato di fatto in cui si trova

Resta il fatto che se vai a richiedere un certificato di abitabilità (ancora ad oggi non indispensabile per procedere ad una compravendita ) il Comune non te lo rilascerà mai se l'immobile non è conforme ai requisiti previsti dal Testo Unico dell'edilizia o ai regolamenti del singolo Comune.

visto che sei cosi' competente e disponibile, per favore spiegami dove io acquirente ho dichiarato la regolarita' urbanistica...

nel mio rogito ci sono scritte le seguenti cose (cerco di estrarre tutto quello che capisco io avere una qualche attinenza):

"ai sensi del DPR 28 dicembre 2000 n.445 art.3 e 76, la parte venditrice avanti a me Notaio, resa edotta delle sanzioni penali comminate in caso di mendaci dichiarazioni, sotto sua personale responsabilita' dichiara che la costruzione dell'immobile del quale fa parte la porzione immobiliare oggetto del presente contratto e' iniziata anteriormente all'1 settembre 1967 e cio' ai sensi degli artt.46-48 del DPR 6 giugno 2001 n.380.
Dichiara inoltre che a seguito di esecuzione di opere in assenza di concessione e' stata presentata domanda di concessione in sanatoria presso il comune di Milano in data [***] 1986 [*riferimenti*] **** come da copia conforme **** e copia conforme della ricevuta di versamento della oblazione ****dichiara inoltre [***e qui c'e' una lunga sequela di pratiche e autorizzazioni che pero' riguardano un altro palazzo che fa parte dello stesso condominio e con cui ci sono parti in comune**]"

di cose che l'"acquirente" accetta o dichiara (escludendo le parti anagrafiche, gli importi e le modalita' del pagamento, l'accettazione del regolamento di condominio e l'impegno a pagare le spese condominiali) c'e' solo la parte sulle spese in cui c'e' scritto:

"si chiedono le agevolazioni fiscali della legge 28 dicembre 1995 n.549 articolo 3 comma 131 come modificate dalla legge ***[saranno i riferimenti normativi per le agevolazioni prima casa]
a tal fine la parte acquirente dichiara:
a) di impegnarsi a trasferire la residenza [etc,etc]
b) di non essere titolare esclusivo [etc.,etc-]
c) di non essere titolare neppure per quote [etc.etc.]
Entrambe le parti dichiarano che oggetto del presente atto e' una porzione di fabbricato destinata ad abitazione non di lusso secondo i criteri di cui al DM 2 agosto 1968 pubblicato sulla GU n.218 del 27 agosto 1969"

quello che ho capito io e' che in quest'ultima frase dichiariamo che non si tratta di abitazione di lusso per usufruire di agevolazioni prima casa, non che dichiaro la regolarita' urbanistica

nelle condizioni c''e scritto:

"quanto forma oggetto della vendita viene venduto e acquistato a corpo, nello stato di fatto in cui si trova, con tutte le relative azioni, ragioni, pertinenze, fissi e infissi, servitu' attive e passive, diritti ed obblighi condominiali, immessa la parte acquirente in luogo e stato di quella venditrice anche per quanto riguarda tutte le patuizioni relative al condominio"

ma non mi sembra che dica nulla sulla regolarita' urbanistica
 

ingelman

Membro Supporter
Agente Immobiliare
ma non mi sembra che dica nulla sulla regolarita' urbanistica
infatti da quello che hai postato si evice che l'immobile anche se ante 67 e palesemente "ancor di più urbanisticamente irregolare "
Parli di domanda di condono e citi dei versamenti "bollettini" che sicuramente rappresentano l'oblazione e oneri concessori su una domanda di condono non ancora definita ( quello che serviva è la Concessione in Sanatoria )

Diciamo che all'epoca si poteva stipulare anche in presenza di una domanda di condono non ancora definita l'importante che la domanda stessa fosse presentata nei termini previsti ed effettuati i pagamenti richiesti.
Oggi per stipulare si pretende la Concessione in Sanatoria
Devi andare all'ufficio Condoni edilizi e chiedere la definizione della prtatica

ma non mi sembra che dica nulla sulla regolarita' urbanistica
Hai ragione
La situazione urbanistica è solo descritta ed è palesemente non perfettamente regolare
diciamo che sei stata mal assistita ma forse fai sempre in tempo a rivolgerti ad un professionista che porti a definizione il Condono e eventualmente sentire un legale per farti risarcire dei costi che dovrai sostenere (fatto salvi altro tipo di risarcimenti qualora ne sussistano i presupposti)

Da noi a Roma oggi in queste situazioni i Notai non stipulano (una volta purtroppo lo facevano)
 
Ultima modifica:

ingelman

Membro Supporter
Agente Immobiliare
per favore spiegami dove io acquirente ho dichiarato la regolarita' urbanistica...
Forse prima mi sono spiegato male
Il Venditore dichiara e l'acquirente prende atto ;) e il notaio in questi casi stipula e va a cena fuori ... anche se da dire che oggi si comportano in maniera molto più responsabile.
 

clelia69

Membro Attivo
Privato Cittadino
infatti da quello che hai postato si evice che l'immobile anche se ante 67 e palesemente "ancor di più urbanisticamente irregolare "
Parli di domanda di condono e citi dei versamenti "bollettini" che sicuramente rappresentano l'oblazione e oneri concessori su una domanda di condono non ancora definita ( quello che serviva è la Concessione in Sanatoria )

Diciamo che all'epoca si poteva stipulare anche in presenza di una domanda di condono non ancora definita l'importante che la domanda stessa fosse presentata nei termini previsti ed effettuati i pagamenti richiesti.
Oggi per stipulare si pretende la Concessione in Sanatoria
Devi andare all'ufficio Condoni edilizi e chiedere la definizione della prtatica


Hai ragione
La situazione urbanistica è solo descritta ed è palesemente non perfettamente regolare
diciamo che sei stata mal assistita ma forse fai sempre in tempo a rivolgerti ad un professionista che porti a definizione il Condono e eventualmente sentire un legale per farti risarcire dei costi che dovrai sostenere (fatto salvi altro tipo di risarcimenti qualora ne sussistano i presupposti)

Da noi a Roma oggi in queste situazioni i Notai non stipulano (una volta purtroppo lo facevano)

e fanno bene
diciamo che ho completamente mal interpretato le funzioni del notaio e del perito, mi chiedo ora per cosa ho pagato quasi 5000 euro all'uno (tra rogito e mutuo) e 350 euro all'altro

pensavo che fosse per essere tranquilla in un campo che non conoscevo, per cui avevo anche pagato volentieri

Per la verita' avevo dubbi (non sulle dimensioni totali, ma sul fatto che non fosse necessario un certificato di agibilita', infatti ho ancora qui il foglio che mi ha scritto il venditore (un avvocato, tra l'altro) che dice: "il fabbricato di cui fa parte l'immobile oggetto di compravendita e' stato costruito in data anteriore al 1 settembre 1967. Di conseguenza non e' richiesto ne' il certificato di abitabilita' ne' la concessione edilizia e non sono state fatte innovazioni all'interno del locale" - da quel che capisco il condono riguardava le parti comuni, che neanche sono in questa costruzione ma in un'altra palazzina facente parte dello stesso condominio, nel monolocale nel 1986 erano solo state cambiate le piastrelle e i sanitari del bagno) ma visto che gli esperti non hanno rilevato nulla di irregolare ho pensato che fossero mie paranoie
 

dormiente

Membro Senior
Agente Immobiliare
Se c'è la concessione in sanatoria in caso di condono, anche se non c'è l'agibilità ed a mio parere ora non te la daranno mai per un immobile di 20 metri, se la planimetria depositata in Comune é conforme allo stato dell'immobile , se l'immobile è censito, se gli impianti sono conformi e li hai già, mi dici dove sta scritto che non puoi affittare?
 

Sim

Membro Senior
Agente Immobiliare
Grazie Ing. sai non si sa mai, ogni tanto ce n'è una nuova. C'è una casta che terrorizza gli acquirenti su questi immobili da acquistare ante 67 senza agibilità.
Carissimo @dormiente hai proprio toccato uno dei tasti più delicati e attuali del momento, quelli per cui inizio ad avere forti giramenti di ...bip! La casta rogitava e rogitava alla grande, mentre ora nel bel mezzo degli atti lanciano bombe atomiche terroristiche capaci solo di far scaldare l'ambiente e rischiando di mandare tutto all'aria. Mi sta capitando in ogni singolo atto, tanto che nelle mie proposte ho inserito un articolo, estrapolato proprio dai loro atti, in cui l'acquirente è a conoscenza che l'immobile è ante '67 ecc. ecc. ed accetta di acquistare ed esonera il venditore ecc ecc. Faccio ciò perchè nel momento in cui sollevano con estrema grazia il problema dell'abitabilità ovviamente le colpe sono sempre dell'agente immobiliare che non ha ben edotto le parti. L'ultima è capitata giovedì scorso, quando nel leggere un preliminare l'egr. dott. notaio ci ha infilato che il venditore si sarebbe impegnato ad ottenere il titolo entro il rogito! :shock:.
Allorchè ho alzato la mano come a scuola, mentre il venditore ancora non si era accorto della gravità (direi dell'inc...., scusate sono avvelenato), e ho fatto presente che le parti si erano già accordate e che l'acquirente non richiedeva il certificato di agibilità. Il dottore ha fatto finta di cadere dalle nuvole, ha corretto il tiro, ma è riuscito a far venire il dubbio all'acquirente che per un momento mi ha guardato tipo "mi avrai forse fregato?!?!". Poi tutto ok, ma così non possiamo lavorare.
 

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