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  1. clelia69

    clelia69 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    un monolocale ante '67 con superficie calpestabile inferiore ai 28mq previsti dal DM del 1975, e' abitabile o no? in comune mi hanno detto di no mentre nel rogito e' indicato come immobile ad uso abitativo (e nel contratto di mutuo fatto contestualmente dallo stesso notaio e' specificato l'obbligo da parte mia di trasferirvi la residenza) in quanto ante '67 e soddisfa i criteri del DM del 2 agosto 1969 e anche la perizia giurata tecnico-estimativa precedente all'acquisto (dichiaratamente su "unita' immobiliare a destinazione residenziale") non ha rilevato irregolarita' (ma riporta solo i mq commerciali, tra l'altro molti di piu' di quanti risultino al catasto o da mia stima).

    Ha ragione il comune? e in questo caso a cosa vado incontro?
     
  2. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Stante a quello che riporta il Testo Unico sull'Edilizia no
    l'alloggio monostanza, per una persona, deve avere una superficie minima, comprensiva dei servizi, non inferiore a mq 28, e non inferiore a mq 38, se per due persone.

    Il fatto che sia ante 67 non implica che l'abitazione sia regolare ma è commercializzabile anche omettendo i titoli urbanistici riferiti all'atto ma ciò non significa che l'immobile sia urbanisticamente parlando regolare

    (se l'acquirente pretende la documentazione che dimostra la regolarità urbanistica tu la devi fornire anche se ante 67, o accetta di acquistare l'immobile così com'è perchè liberaamente commercializzabile ...ante 67 )

    Ai fini dell'Abitabilità/Agibilità il Comune non può rilasciare tale certificazione se l'immobile è in contrasto con le normative Urbanistice riferite sia alle dimensioni minime degli ambienti che i vari altri elementi che caratterizzano la vivibilità dell'immobile ... dimensioni dei singoli vani, altezze minime, rapporti areoilluminanti etc.

    Purtroppo o per fortuna le normative sono in continua evoluzione e diventano sempre più rigide
    come il certificato di abitabilità che spesso prima veniva ignorato ora è quasi richiesto come obbligo ... La mancanza deve essere accettata dalla parte acquirente "banche mutuanti comprese" se non lo accetta devi fornire la documentazione ... se è inottenibile il difetto è del venditore

    ante 67 è solo una dicitura che consente di stipulare un atto di compravendita esonerando il Notaio dall'obbligo di menzionare i titoli urbanistici
     
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  3. clelia69

    clelia69 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    grazie, io sono quella che ha comprato e che ci abita (da 13 anni ormai, prima ero in affitto), nel rogito non c'e' nulla sulla mancanza dell'agibilita', solo la dichiarazione che e' ante '67, il venditore mi aveva detto che era sufficiente quello e il notaio ha messo solo quello nel rogito. Neanche il perito ha obbiettato nulla per cui io non ho proprio neanche immaginato che potesse esserci un qualche problema. E' normale che ne' il venditore ne' il notaio ne' il perito mi abbiano detto nulla, considerando che la vendita e' avvenuta nel 2007? neanche il perito della banca con cui ho surrogato qualche mese fa ha detto nulla, ma forse si e' basato sulla perizia precedente. Io ho ancora 15 anni di mutuo e un trasferimento lavorativo in vista, sono in una situazione tremenda
     
  4. ab.qualcosa

    ab.qualcosa Membro Senior

    Agente Immobiliare
    A meno ché la circostanza non fosse nota all'acquirente? (parlo sempre ante '67)
     
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  5. Sim

    Sim Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Vedi, nel 2007 le cose venivano viste in maniera più semplice come giusto che sia in un paese dove la burocrazia non fa altro che seppellirci. Oggi le leggi sono diventate più restrittive e ciò per cui prima si chiudeva un occhio oggi è invece di grande importanza quindi potresti/potrai/avrai difficoltà a vendere. Non possiamo dare la colpa a chi ti ha venduto l'immobile, nè al notaio rogante, nè a te, perchè al tempo era fattibile. Qui l'unica colpa è essere cittadini schiacciati da scelte e leggi scellerate che non tengono assolutamente conto delle reali condizioni del paese e della situazione dei fabbricati del paese (sempre con la "p" minuscola).
    Noi mediatori siamo colpiti quanto voi proprietari in quanto il nostro lavoro sta diventando molto più difficile e a rischio proprio per questo mare di incongruenze in cui veniamo affogati, noi e voi.
     
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  6. dormiente

    dormiente Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    ma se gli impianti ci sono già, non hai nessun problema, magari hanno anche la conformità. Puoi affittare, ci puoi abitare, puoi prendere la residenza.
     
  7. clelia69

    clelia69 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    sara' anche vero che non e' bello cambiare le carte in tavola, ma qui mi sembra di capire che anche nel 2007 l'immobile non fosse regolare, solo che all'epoca potevano vendermelo senza dirmelo, il che mi sembra ancora piu' allucinante
    mai e poi mai lo avrei acquistato sapendo che c'era qualcosa di irregolare, pensavo che notaio e perito servissero appunto a garantirmi la regolarita', altrimenti per cosa ho pagato le loro parcelle? e' chiaro che del settore sono ignorante (come gentilmente mi hanno fatto notare in comune) ma pensavo che proprio per quello ci si affidasse a professionisti per controllare, non credo che tutti quelli che comprano casa conoscano le leggi nel dettaglio
    tra l'altro personalmente sono contraria al "chiudere un occhio", le leggi devono essere chiare e devono essere seguite, e' il fatto che all'epoca fosse "fattibile" una cosa che da quel che capisco era contro la legge che mi sembra folle
     
  8. clelia69

    clelia69 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    gli impianti hanno la conformita' perche' li ho interamente rifatti e l'ho chiesta io dopo l'acquisto. La residenza ce l'ho dal 2007 e ci abito dal 2002 (prima ero in affitto, con contratto regolarmente registrato, altro motivo per cui mai avrei immaginato che non fosse "abitabile"), ma non e' ovvio che possa continuare ad abitarci. Per affittarlo mi dicono che ci vuole l'agibilita', quindi non credo proprio si possa fare
     
  9. Sim

    Sim Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Il discorso è un po' più complesso: non è che non ti hanno avvisato di qualcosa all'epoca oppure che non potevi acquistarlo oppure che il perito non ti abbia garantito. In parole povere il legislatore un giorno si è svegliato e ha detto: "da oggi si fa così, punto e basta" quindi tutti si sono dovuti adeguare alle nuove regole che purtroppo non tenevano minimamente conto delle precedenti consuetudini e restrizioni. Si è voluto far ciò per regolare, ma s'è generato un caos enorme. Nelle tue stesse condizioni si trovano tutti coloro che hanno immobili molto vecchi come inizio '900: come fanno coloro ad avere delle documentazioni oggi obbligatorie e soprattutto inventate successivamente alla costruzione dell'edificio?
     
  10. clelia69

    clelia69 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    capisco, ma il decreto in cui e' contenuto il limite di 28mq non e' del 1975? tra l'altro vedo che nel regolamento edilizio del comune di milano valevole nel 2007 addirittura il limite era di 30. Ok, colpa mia che non avevo studiato la cosa prima, ma era un settore talmente lontano dal mio che pensavo di affidarmi agli "esperti". Un perito che fa una perizia tecnico-estimativa per un immobile ad uso residenziale non doveva avvisarmi che il suddetto immobile non era agibile secondo la normativa corrente?

    poi mi sfugge sempre come sia possibile che un notaio faccia un rogito per per uso abitativo per un immobile che non aveva le caratteristiche minime di legge senza almeno avvisare che non le aveva in quel momento ne' avrebbe mai potuto averne in futuro perche' mica posso espanderlo. Perche' il problema e' qui: se fosse "fuori legge" per qualcosa di sistemabile va bene (ho rifatto gli impianti a norma, ho sistemato varie cosette che con le normative attuali non andavano bene, nel 2010 ho mostrato all'ufficio tecnico del comune i lavori che intendevo fare e neanche loro hanno fatto nessuna obiezione, o vagamente avanzato un qualche dubbio sulle dimensioni totali nonostante avessero la piantina quotata davanti) ma la dimensione totale non e' modificabile (neanche abbattendo tutti i muri interni arriverei a 28mq).
     
  11. clelia69

    clelia69 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Scusate se ne approfitto, ma visto che siete agenti immobiliari mi spiegate una cosa che proprio non capisco?
    se vado su immobiliare.it e cerco monolocali a milano con superficie dai 25mq in giu' trovo una valanga di annunci (alcuni anche di 15mq), la maggior parte (direi quasi la totalita') dei quali sono di agenzie immobiliari (quindi non privati ignoranti come me). Se restringo la ricerca a immobili con ascensore, in zone decenti e in buono stato trovo 15 annunci, con mediana dei prezzi richiesti intorno a 128K. Ma come potete venderli se non sono agibili? immagino che possiate venderli ma con come appartamenti, giusto?
     
  12. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Hai tutte le ragioni a sentirti disorientata e perplessa
    Il problema è che viviamo in Italia "il paese di Pulcinella" dove siamo invasi da uffici ed Enti ... ufficio condoni ... Catasto ... Regioni in presenza di vincoli .... Sopraintendenze
    100 uffici a volte per sbrigare una pratica invasi da burocrazia ..

    Nelle fattispecie di esempi che hai portato possono esistere numerose variabili

    Esempio immobili condonati in forza del primo condono che andava in deroga a tutti gli strumenti urbanistici vigenti
    condonati e commercializzabili anche se non avevano proprio tutti i requisiti necessari riferiti alla salubrità e la vivibilità delle persone .... Se pur abitazioni ed accatastate come tali

    La differenza è da ricercare tra quello che si intende per immobile comunque compravendibile su una base formale e un immobile urbanisticamente parlado regolare (una cosa è la validità di un negozio giuridico "compravendita" altra cosa è la leggittimità dal punto di vista della normativa)

    Il Notaio che non informa non è privo da responsabilità se non, come immagino che sia stato anche nel tuo caso, si limita a raccogliere le dichiarazioni delle parti che dichiarano sotto la propria responsabilità la regolarità urbanistica e i requisiti per ottenere l'agibilità (il venditore dichiara e l'acquirente prende atto) .. l'atto è valido a tutti gli effetti visto che trattasi di immobile ante 67 è il notaio non è tenuto a citare i titoli abilitativi "progetto e licenza ed eventuali varianti abitabilità compresa)

    Qui mi fermo altrimento scrivo un poema.

    Comunque ad oggi anche il tuo immobile lo puoi vendere se trovi un acquirente che si accontenta della dicitura "ante 67" senza pretendere i titoli se esistenti
    Di fatto lo devi informare e lui ti deve manlevare dall'obbligo di reperirli e fornirli acquistando l'immobile nello stato di fatto in cui si trova

    Resta il fatto che se vai a richiedere un certificato di abitabilità (ancora ad oggi non indispensabile per procedere ad una compravendita ) il Comune non te lo rilascerà mai se l'immobile non è conforme ai requisiti previsti dal Testo Unico dell'edilizia o ai regolamenti del singolo Comune.
     
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  13. clelia69

    clelia69 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    visto che sei cosi' competente e disponibile, per favore spiegami dove io acquirente ho dichiarato la regolarita' urbanistica...

    nel mio rogito ci sono scritte le seguenti cose (cerco di estrarre tutto quello che capisco io avere una qualche attinenza):

    "ai sensi del DPR 28 dicembre 2000 n.445 art.3 e 76, la parte venditrice avanti a me Notaio, resa edotta delle sanzioni penali comminate in caso di mendaci dichiarazioni, sotto sua personale responsabilita' dichiara che la costruzione dell'immobile del quale fa parte la porzione immobiliare oggetto del presente contratto e' iniziata anteriormente all'1 settembre 1967 e cio' ai sensi degli artt.46-48 del DPR 6 giugno 2001 n.380.
    Dichiara inoltre che a seguito di esecuzione di opere in assenza di concessione e' stata presentata domanda di concessione in sanatoria presso il comune di Milano in data [***] 1986 [*riferimenti*] **** come da copia conforme **** e copia conforme della ricevuta di versamento della oblazione ****dichiara inoltre [***e qui c'e' una lunga sequela di pratiche e autorizzazioni che pero' riguardano un altro palazzo che fa parte dello stesso condominio e con cui ci sono parti in comune**]"

    di cose che l'"acquirente" accetta o dichiara (escludendo le parti anagrafiche, gli importi e le modalita' del pagamento, l'accettazione del regolamento di condominio e l'impegno a pagare le spese condominiali) c'e' solo la parte sulle spese in cui c'e' scritto:

    "si chiedono le agevolazioni fiscali della legge 28 dicembre 1995 n.549 articolo 3 comma 131 come modificate dalla legge ***[saranno i riferimenti normativi per le agevolazioni prima casa]
    a tal fine la parte acquirente dichiara:
    a) di impegnarsi a trasferire la residenza [etc,etc]
    b) di non essere titolare esclusivo [etc.,etc-]
    c) di non essere titolare neppure per quote [etc.etc.]
    Entrambe le parti dichiarano che oggetto del presente atto e' una porzione di fabbricato destinata ad abitazione non di lusso secondo i criteri di cui al DM 2 agosto 1968 pubblicato sulla GU n.218 del 27 agosto 1969"

    quello che ho capito io e' che in quest'ultima frase dichiariamo che non si tratta di abitazione di lusso per usufruire di agevolazioni prima casa, non che dichiaro la regolarita' urbanistica

    nelle condizioni c''e scritto:

    "quanto forma oggetto della vendita viene venduto e acquistato a corpo, nello stato di fatto in cui si trova, con tutte le relative azioni, ragioni, pertinenze, fissi e infissi, servitu' attive e passive, diritti ed obblighi condominiali, immessa la parte acquirente in luogo e stato di quella venditrice anche per quanto riguarda tutte le patuizioni relative al condominio"

    ma non mi sembra che dica nulla sulla regolarita' urbanistica
     
  14. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    infatti da quello che hai postato si evice che l'immobile anche se ante 67 e palesemente "ancor di più urbanisticamente irregolare "
    Parli di domanda di condono e citi dei versamenti "bollettini" che sicuramente rappresentano l'oblazione e oneri concessori su una domanda di condono non ancora definita ( quello che serviva è la Concessione in Sanatoria )

    Diciamo che all'epoca si poteva stipulare anche in presenza di una domanda di condono non ancora definita l'importante che la domanda stessa fosse presentata nei termini previsti ed effettuati i pagamenti richiesti.
    Oggi per stipulare si pretende la Concessione in Sanatoria
    Devi andare all'ufficio Condoni edilizi e chiedere la definizione della prtatica

    Hai ragione
    La situazione urbanistica è solo descritta ed è palesemente non perfettamente regolare
    diciamo che sei stata mal assistita ma forse fai sempre in tempo a rivolgerti ad un professionista che porti a definizione il Condono e eventualmente sentire un legale per farti risarcire dei costi che dovrai sostenere (fatto salvi altro tipo di risarcimenti qualora ne sussistano i presupposti)

    Da noi a Roma oggi in queste situazioni i Notai non stipulano (una volta purtroppo lo facevano)
     
    Ultima modifica: 27 Novembre 2015
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  15. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Forse prima mi sono spiegato male
    Il Venditore dichiara e l'acquirente prende atto ;) e il notaio in questi casi stipula e va a cena fuori ... anche se da dire che oggi si comportano in maniera molto più responsabile.
     
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  16. clelia69

    clelia69 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    e fanno bene
    diciamo che ho completamente mal interpretato le funzioni del notaio e del perito, mi chiedo ora per cosa ho pagato quasi 5000 euro all'uno (tra rogito e mutuo) e 350 euro all'altro

    pensavo che fosse per essere tranquilla in un campo che non conoscevo, per cui avevo anche pagato volentieri

    Per la verita' avevo dubbi (non sulle dimensioni totali, ma sul fatto che non fosse necessario un certificato di agibilita', infatti ho ancora qui il foglio che mi ha scritto il venditore (un avvocato, tra l'altro) che dice: "il fabbricato di cui fa parte l'immobile oggetto di compravendita e' stato costruito in data anteriore al 1 settembre 1967. Di conseguenza non e' richiesto ne' il certificato di abitabilita' ne' la concessione edilizia e non sono state fatte innovazioni all'interno del locale" - da quel che capisco il condono riguardava le parti comuni, che neanche sono in questa costruzione ma in un'altra palazzina facente parte dello stesso condominio, nel monolocale nel 1986 erano solo state cambiate le piastrelle e i sanitari del bagno) ma visto che gli esperti non hanno rilevato nulla di irregolare ho pensato che fossero mie paranoie
     
  17. dormiente

    dormiente Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Se c'è la concessione in sanatoria in caso di condono, anche se non c'è l'agibilità ed a mio parere ora non te la daranno mai per un immobile di 20 metri, se la planimetria depositata in Comune é conforme allo stato dell'immobile , se l'immobile è censito, se gli impianti sono conformi e li hai già, mi dici dove sta scritto che non puoi affittare?
     
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  18. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    leggendo dormiente mi sono accorto che mi era sfuggita questa tua dichiarazione

    ma chi te l'ha detto?
     
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  19. dormiente

    dormiente Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Grazie Ing. sai non si sa mai, ogni tanto ce n'è una nuova. C'è una casta che terrorizza gli acquirenti su questi immobili da acquistare ante 67 senza agibilità.
     
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  20. Sim

    Sim Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Carissimo @dormiente hai proprio toccato uno dei tasti più delicati e attuali del momento, quelli per cui inizio ad avere forti giramenti di ...bip! La casta rogitava e rogitava alla grande, mentre ora nel bel mezzo degli atti lanciano bombe atomiche terroristiche capaci solo di far scaldare l'ambiente e rischiando di mandare tutto all'aria. Mi sta capitando in ogni singolo atto, tanto che nelle mie proposte ho inserito un articolo, estrapolato proprio dai loro atti, in cui l'acquirente è a conoscenza che l'immobile è ante '67 ecc. ecc. ed accetta di acquistare ed esonera il venditore ecc ecc. Faccio ciò perchè nel momento in cui sollevano con estrema grazia il problema dell'abitabilità ovviamente le colpe sono sempre dell'agente immobiliare che non ha ben edotto le parti. L'ultima è capitata giovedì scorso, quando nel leggere un preliminare l'egr. dott. notaio ci ha infilato che il venditore si sarebbe impegnato ad ottenere il titolo entro il rogito! :shock:.
    Allorchè ho alzato la mano come a scuola, mentre il venditore ancora non si era accorto della gravità (direi dell'inc...., scusate sono avvelenato), e ho fatto presente che le parti si erano già accordate e che l'acquirente non richiedeva il certificato di agibilità. Il dottore ha fatto finta di cadere dalle nuvole, ha corretto il tiro, ma è riuscito a far venire il dubbio all'acquirente che per un momento mi ha guardato tipo "mi avrai forse fregato?!?!". Poi tutto ok, ma così non possiamo lavorare.
     
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