Immobile senza agibilità, ape falsa, difformità edilizie e catastali

[Sonia Sibilla]

Buongiorno di nuovo a tutti, ho creato una nuova discussione perche la precedente di 14 pagine era lunga da rileggere.
Per farla breve: ho tuttora la mia casa priva di agibilità, tutti i tecnici che ho contattato hanno rifiutato l'incarico e anche di fornirmi un preventivo, a voce naturalmente hanno detto di tutto di piu ma nessuno vuole contestare la relazione di un CTU, CTU che quantifica in 11mila euro i lavori per ottenere l'agibilità, peccato che, a quasi 10 anni, l'unico geometra che ha preso a cuore la mia situazione, certifica una serie di difformità e errori costruttivi tra cui la camera di mio figlio non è agibile come tale ma è in realtà uno sgabuzzino. Ora, io ho acquistato un trilocale mentre in realtà è un bilocale, quindi a parte il valore catastale errato, ho pagato una cosa per un'altra con la perdita di valore commerciale dell'immobile. Mi chiedo: il CTU era tenuto a controllare se appunto vi erano i requisiti minimi? Oltre alla camera mancano tre finestre, la sopraelevazione del tetto, gli scarichi fognari e meteorici risultano non conformi e quindi ho continue infiltrazioni d'acqua e quindi nessuno mi certifica l'agibilità. Purtroppo però questo potrebbe avere dei costi che superano i 50mila euro e oltretutto non elilinerebbero il problema visto che, il venditore rifiuta il troppo pieno nella sua proprietà, avrò infiltrazioni perenni e quindi senza possibilità di agibilità.
Nel frattempo sto diffidando tutti, a partire dalla banca.
Qualcuno ha suggerimenti da proporre? Grazie infinite

 

[ingelman]

Sonia
quello che descrivi non è un semplice problema di agibilità, ma una situazione complessa che coinvolge difformità edilizie, vizi costruttivi, una valutazione tecnica (CTU) forse superficiale o incompleta.

Diciamo che le cose andavano approfondite prima ed è anche difficile darti una risposta senza avere sotto gli occhi la Perizia del CTU nella quale dovrebbero essere riportate tutte le difformità urbanistiche e se sanabili in che modo e misura

Diciamo che da come la descrivi l'agibilità è l'ultimo dei problemi se a monte manca una conformità urbanistica che avresti "forse potuto regolarizzare prima.

Quello che emerge dal rilievo del geometra (camera non abitabile, sgabuzzino; mancanza di finestre ....... sopraelevazione non conforme, scarichi difettosi (ci può stare) non è un semplice “difetto”.

Comprensibile è anche il fatto che non hai trovato un tecnico che voglia seguire questa pratica ........ (chiamiamola così)
È purtroppo comprensibile, chi certifica l’agibilità si assume responsabilità penale e civile.
Se ci sono difformità, nessun tecnico serio firma.

L'agibilità detta come l'hai descritta è l'ultimo dei problemi.

Difficile darti consigli senza un quadro CHIARO della situazione che non emerge dalla tua descrizione sommaria

Che dire ........ difficile

 

[marcanto]

Mi chiedo: il CTU era tenuto a controllare se appunto vi erano i requisiti minimi?

Perché indichi CTU ?
Il quale viene nominato da un giudice.

Questo contesto o situazione è LENNESIMA prova che in caso di acquisto bisogna farsi assistere da un PROPRIO tecnico di fiducia

 

[Architetto]

Buongiorno di nuovo a tutti, ho creato una nuova discussione perche la precedente di 14 pagine era lunga da rileggere.
Per farla breve: ho tuttora la mia casa priva di agibilità, tutti i tecnici che ho contattato hanno rifiutato l'incarico e anche di fornirmi un preventivo, a voce naturalmente hanno detto di tutto di piu ma nessuno vuole contestare la relazione di un CTU, CTU che quantifica in 11mila euro i lavori per ottenere l'agibilità, peccato che, a quasi 10 anni, l'unico geometra che ha preso a cuore la mia situazione, certifica una serie di difformità e errori costruttivi tra cui la camera di mio figlio non è agibile come tale ma è in realtà uno sgabuzzino. Ora, io ho acquistato un trilocale mentre in realtà è un bilocale, quindi a parte il valore catastale errato, ho pagato una cosa per un'altra con la perdita di valore commerciale dell'immobile. Mi chiedo: il CTU era tenuto a controllare se appunto vi erano i requisiti minimi? Oltre alla camera mancano tre finestre, la sopraelevazione del tetto, gli scarichi fognari e meteorici risultano non conformi e quindi ho continue infiltrazioni d'acqua e quindi nessuno mi certifica l'agibilità. Purtroppo però questo potrebbe avere dei costi che superano i 50mila euro e oltretutto non elilinerebbero il problema visto che, il venditore rifiuta il troppo pieno nella sua proprietà, avrò infiltrazioni perenni e quindi senza possibilità di agibilità.
Nel frattempo sto diffidando tutti, a partire dalla banca.
Qualcuno ha suggerimenti da proporre? Grazie infinite

Quando si va ad acquistare un immobile sarebbe buona regola (prima del rogito) richiedere alcune precise informazioni e farsi supportare da un professionista di fiducia, in modo da poter effettuare alcune verifiche anche in ambito comunale, oltre che di sopralluogo per visionare l'immobile.
Da racconto e dalle domande poste, il problema è alquanto contorto e non di facile risposta, per alcuni motivi:
1) la casa priva di agibilità, anche se molti la fanno sembrare una condizione base per un immobile, non è il vero problema;
2) i tecnici contattati che rifiutano la relazione di un CTU, sicuramente rispondono così perchè ci sono problemi molto pesanti e sicuramente l'acquisto proviene da un'asta giudiziaria; se non è così allora perchè la presenza di un CTU?;
3) Sicuramente l'importo indicato dai tecnici, non è per ottenere l'agibilità ma per l'intera pratica da portare avanti per richiederla, ed a questo importo ci saranno da ggiungere i costi per la ristrutturazione;
4) il fatto che sia stata accertata la difformità di aver trasformato un due locali in tre, mancanza di finestre, ecc., (indice di abusi edilizi), oltre alle diverse problematiche strutturali elencate, indica come l'immobile sia in condizioni molto precarie e per ripristinarlo sicuramente i costi non sono di manutenzione ordinaria, ma ben straordinaria.
Inoltre, sembra chiaramente che l'immobile ricada in ambito rurale e pertanto le difficoltà aumentano;
5) non è chiaro cosa intenda per troppo pieno in area di altra proprietà (ex venditore), considerato che sono trascorsi 10 anni.
Pertanto, considerato che la descrizione potrebbe essere molto prolissa, e senza una risposta certa, sarebbe opportuno leggere attentamente la relazione/perizia del CTU, e conseguentemente visionare l'immobile e tutto il suo contesto e da lì, capire quali sono le vere problematiche, altrimenti non si può esprimere una risposta sensata.
Per il problema della diffida a terzi (banca, ecc,) sarebbe opportuno rivolgersi ad un legale di fiducia, tenendo conto che (da quanto indicato) l'acquisto risale ad oltre 10 anni.