Sgazz88

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Privato Cittadino
Innanzitutto buonasera a tutti,
Apro questa discussione in primis per chiedere se a qualcuno è mai capitata una situazione simile (ho provato a cercare nel forum, ho trovato una situazione molto simile ma l'ultimo messaggio è di febbraio 2020 e da allora non ci sono stati aggiornamenti. Ho provato comunque a chiedere se ci sono state novità in merito). In secondo luogo ho intenzione di documentare qua gli aggiornamenti principali in modo da poter essere utile a qualcuno se in futuro dovesse trovarsi in una simile situazione (spero per lui/lei di no).

Veniamo ai fatti:
Da circa 3 anni ho acquistato una casa da un venditore privato. L'immobile è stato costruito ante 67, con successiva restrutturazione effettuata a metà degli anni 80. Durante alcune verifiche fatte successive all'acquisto per poter accedere all'ecobonus 110% sono emerse diverse problematiche relative all'immobile (le problematiche non sono ancora state definite con chiarezza, queste sono le prime cose che sono emerse, il tecnico incaricato sta comunque procedendo con le verifiche):
  • L'immobile non è conforme dal punto di vista urbanistico. I progetti urbanistici depositati in comune sono del tutto difformi da quanto realizzato (altezze dei soffiti non in linea con i progetti, locali chiusi e coperti che dovrebbero essere terrazze, ecc). Dal punto di vista catastale invece i disegni sono coerenti (a meno di qualche errore minore) con lo stato di fatto dell'immobile;
  • Le altezze minori fanno sì che l'immobile non sia sanabile (sanare significherebbe demolire il solaio per alzare il piano superiore e di conseguenza demolire il tetto per alzare anche il piano superiore);
  • In comune è stata depositata la concessione edilizia (relativa ai disegni depositati in urbanistica, ma differenti dallo stato di fatto dell'immobile). Non è sono mai stati depositati l'inizio lavori, fine lavori e manca il certificato di agibilità (mai è stato richiesto e mai potrà ottenerlo a dire del tecnico incaricato e del comune);
  • Manca la certificazione dell'impianto idraulico, l'autorizzazione allo scarico e non è mai stata depositata la pratica relativa alle norme per il contenimento del consumo energetico per usi termici negli edifici (norma obbligatoria all'epoca della restrutturazione dell'immobile). Dettagli sicuramente secondari;
  • Al genio civile sono stati depositati dei calcoli strutturali e collaudi realtivi a disegni coerenti con i disegni urbanistici (quindi differenti dallo stato di fatto). Inoltre non sono presenti prove sui materiali. L'ingegnere ha quindi certificato il falso. P.s. l'ingegnere che ha fatto i collaudi ed il soprallugo è deceduto.
In sintesi, non c'è una cosa che vada bene di questa casa. Ora sto cercando di capire, assieme all'avvocato ed al tecnico incaricato, come procedere. Gli attori coinvolti (oltre a me acquirente) sono i seguenti:
  • Venditore - privato cittadino (nel rogito ha dichiarato la conformità urbanistica del bene). Lui a sua volta aveva acqustato la casa da un altro privato cittadino verso il 2013/2014 avvalendosi di un agenzia immobiliare (non ricordo l'anno preciso). Probabilmente anche lui era ignaro di questi problemi;
  • Notaio: il notaio presso il quale è stato fatto il rogito non ha segnalato alcuna anomalia (non so però se era suo compito verificare e segnalare queste anomalie);
  • Perito della banca: il perito della banca presso la quale ho richiesto il mutuo non ha segnalato nessun problema certificando che la casa è conforme dal punto di vista urbanistico. Lui avrà di certo una responsabilità, ma teoricamente risponde alla banca e non a me;
  • Non essendoci inizio e fine lavori non c'è un direttore lavori e delle opere edili a cui rifarsi.
Premetto che sì, avrei dovuto accertarmi prima di quello che andavo a comprare. In buona fede mi sono fidato di quello che mi ha detto la banca: "non serve che fai fare anche te una perizia e spendi soldi in più visto che la devi comunque far fare per ottenere il muto".

A questo punto la domanda: a qualcuno è successo qualcosa di simile? Quali sono le responsabilità del notaio / perito della banca (la responsabilità del venditore è evidente)?
 

Sgazz88

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Notaio, banca e agenzia immobiliare non hanno responsabilità.

L'unico su cui potresti rivalerti è il venditore.
Sulla banca sono assolutamente d'accordo. Sull'agenzia immobiliare non saprei (ma non mi compete in quanto io non ho comprato tramite agenzia).

Il dubbio più grande è sul notaio: non è tenuto a verificare la presenza di inizio / fine lavori delle concessioni edilizie citate nell'atto di compravendita? Per quanto riguarda l'abitabilità invece ho trovato articoli che dicono che non è tenuto a verificarla ma ho trovato anche una sentenza della Cassazione (21 giugno 2012 n. 10296) in cui dice in estrema sintesi, da quello che ho capito, che non è vero che il notaio non deve verificare l'abitabilità di un immobile (quindi è vero che lo deve fare).

Ultima è la responsabilità del perito della banca, solo la banca può rifarsi sul perito? Anche se ho pagato io la perizia?

Riporto di seguito il link alla sentenza citata in precedenza:
 

brina82

Oggi è il mio Compleanno!
Professionista
Sulla banca sono assolutamente d'accordo. Sull'agenzia immobiliare non saprei (ma non mi compete in quanto io non ho comprato tramite agenzia).

Il dubbio più grande è sul notaio: non è tenuto a verificare la presenza di inizio / fine lavori delle concessioni edilizie citate nell'atto di compravendita? Per quanto riguarda l'abitabilità invece ho trovato articoli che dicono che non è tenuto a verificarla ma ho trovato anche una sentenza della Cassazione (21 giugno 2012 n. 10296) in cui dice in estrema sintesi, da quello che ho capito, che non è vero che il notaio non deve verificare l'abitabilità di un immobile (quindi è vero che lo deve fare).

Ultima è la responsabilità del perito della banca, solo la banca può rifarsi sul perito? Anche se ho pagato io la perizia?

Riporto di seguito il link alla sentenza citata in precedenza:
Il notaio riporta le dichiarazioni del venditore; non è un tecnico e non ne capisce di inizio/fine lavori.

Sull'agibilità si limita a scrivere che parte venditrice dichiara che l'immobile la possiede o no, e al massimo la allega all'atto, ma neppure la legge.

La perizia la banca la fa per tutelare se stessa e non te: per assurdo potrebbe aver anche constatato gli abusi e concesso il mutuo ugualmente.

L'agente immobiliare mette in contatto venditore e acquirente, e non è tenuto a controllare nulla.
 

marcanto

Membro Senior
Professionista
Il problema sta tutto qui
Durante alcune verifiche fatte successive all'acquisto per poter accedere all'ecobonus 110% sono emerse diverse problematiche relative all'immobile

il proverbio dice "meglio prevenire che curare" e tu non hai fatto nulla per prevenire.
Si parla di un trasferimento fatto solo 3 anni fa (circa) non di uno fatto 30 anni fa ....nell'odierno si dovrebbe essere avveduti !
Indichi gli "attori coinvolti", credo che in tutto il contesto tu abbia una parte significativa. Ti chiederai, ma quale ?
Quella di non aver fatto verificare le condizioni e la legittimità dell'immobile.

Se fai ricerche nel forum ne leggi di storie di acquirenti incappati in problemi analoghi e per le stesse mancanze preliminari.
 

brina82

Oggi è il mio Compleanno!
Professionista
Il problema sta tutto qui


il proverbio dice "meglio prevenire che curare" e tu non hai fatto nulla per prevenire.
Si parla di un trasferimento fatto solo 3 anni fa (circa) non di uno fatto 30 anni fa ....nell'odierno si dovrebbe essere avveduti !
Indichi gli "attori coinvolti", credo che in tutto il contesto tu abbia una parte significativa. Ti chiederai, ma quale ?
Quella di non aver fatto verificare le condizioni e la legittimità dell'immobile.

Se fai ricerche nel forum ne leggi di storie di acquirenti incappati in problemi analoghi e per le stesse mancanze preliminari.
Sì vabbè ma non essere così severo!

C'è molta ignoranza da parte degli acquirenti, e purtroppo non è colpa loro!
 

Sgazz88

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Il problema sta tutto qui


il proverbio dice "meglio prevenire che curare" e tu non hai fatto nulla per prevenire.
Si parla di un trasferimento fatto solo 3 anni fa (circa) non di uno fatto 30 anni fa ....nell'odierno si dovrebbe essere avveduti !
Indichi gli "attori coinvolti", credo che in tutto il contesto tu abbia una parte significativa. Ti chiederai, ma quale ?
Quella di non aver fatto verificare le condizioni e la legittimità dell'immobile.

Se fai ricerche nel forum ne leggi di storie di acquirenti incappati in problemi analoghi e per le stesse mancanze preliminari.
Grazie, l'ho scritto come premessa appunto per evitare risposte di questo tipo. Non sono del mestiere e mi sono fidato di quello che mi ha detto la banca.

Premetto che sì, avrei dovuto accertarmi prima di quello che andavo a comprare. In buona fede mi sono fidato di quello che mi ha detto la banca: "non serve che fai fare anche te una perizia e spendi soldi in più visto che la devi comunque far fare per ottenere il muto".
 

Sgazz88

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Privato Cittadino
Il notaio riporta le dichiarazioni del venditore; non è un tecnico e non ne capisce di inizio/fine lavori.

Sull'agibilità si limita a scrivere che parte venditrice dichiara che l'immobile la possiede o no, e al massimo la allega all'atto, ma neppure la legge.

La perizia la banca la fa per tutelare se stessa e non te: per assurdo potrebbe aver anche constatato gli abusi e concesso il mutuo ugualmente.

L'agente immobiliare mette in contatto venditore e acquirente, e non è tenuto a controllare nulla.
Grazie mille per la risposta chiara!
Aggiornerò comunque la discussione in funzione dei prossimi passi.

Sì vabbè ma non essere così severo!

C'è molta ignoranza da parte degli acquirenti, e purtroppo non è colpa loro!
Grazie mille. Infatti è assurdo che quando racconto a qualcuno questa situazione la risposta media sia "avresti dovuto verificarlo prima". Grazie al c***o, ma magari il perito della banca non avrebbe dovuto scrivere che la casa è conforme dal pdv urbanistico, la banca non avrebbe dovuto dirmi di non fare un altra perizia, il venditore non avrebbe dovuto vendere una casa non commercializzabile, ecc.

Ma no, la colpa è mia che non ho fatto le verifiche necessarie, non dei "professionisti" (perito della banca, notaio?!) che non hanno fatto il loro lavoro.
 

marcanto

Membro Senior
Professionista
In merito alla responsabilità notai, non sei nella ragione semplicemente perchè le verifiche di natura edilizia, urbanistica non rientrano nelle competenze del notai.
se ti fosse stato venduto un immobile che NON era del tuo venditore, allora in quel caso il notaio aveva colpe......perchè il suo compiuto è la verifica della provenienza, l'iscrizione di ipoteche etcc


non è chiara una cosa
i progetti che indichi sono quelli degli anni 80 per la ristrutturazione ?
l'immobile è stato costruito con titolo edilizio oppure prima del 67 senza lo stesso ?
 

brina82

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Professionista
Grazie mille. Infatti è assurdo che quando racconto a qualcuno questa situazione la risposta media sia "avresti dovuto verificarlo prima". Grazie al c***o, ma magari il perito della banca non avrebbe dovuto scrivere che la casa è conforme dal pdv urbanistico, la banca non avrebbe dovuto dirmi di non fare un altra perizia, il venditore non avrebbe dovuto vendere una casa non commercializzabile, ecc.

Ma no, la colpa è mia che non ho fatto le verifiche necessarie, non dei "professionisti" (perito della banca, notaio?!) che non hanno fatto il loro lavoro.
La prima colpa è la tua.

Quando dicevo che "non è colpa loro" la frase è riferita al fatto che il sistema è non lineare e ti induce a sbagliare, ma la prima colpa è la tua (quella di essere ignorante in materia, perdonami, e la legge non ammette ignoranza).
 

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