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werkbund

Membro Junior
Se ti riferivi a me, come ho scritto sono dati che mi sono stati dati dalla banca...e fanno parte del contratto di mutuo...più certi di così!!!
correggo solo i tassi che ho scritto perchè ho riportato male:
4,69 per mutui contratti questo mese (entro il 16)
4,52 per mutui contratti il prossimo mese (entro il 16)
spread sempre e solo 0,80%
mutui inferiori al 60% importo.
DATI CERTI... :D
 
G

Graziano Cavallini

Ospite
Mi spiace constatare che vi concentriate sullo spread, perchè d'ora in avanti il cliente che cerca lo spread più basso, rischia di iniziare un'istruttoria che avrà un esito negativo per i motivi che riporto di seguito.
1) Agenti Immobiliari e clienti considerano le banche tutte uguali e quindi finanziano tutte le stesse operazioni, invece non è così e mi spiego: tutte finanziano l'acquisto ma non tutte acquisto+ristrutturazione, c'è chi considera il reddito medio mensile netto CUD/12 chi invece lo divide per 13, chi finanzia con rapporto rata reddito 40% chi si limita al 30%, chi finanzia acquisti fino all'80% e chi arriva al 95% (leggi 100) e potrei andare avanti ancora.
2) Il cliente rischia di scegliere il prodotto sbagliato: ora i tassi sono bassi e quasi tutti scelgono il variabile, ma cosa succede se i tassi salgono?
Questo sono solo alcuni dei motivi per cui credo sia utile cambiare approccio ai mutui.
 

werkbund

Membro Junior
concordo pienamente con quello che hai detto Cavallo68, e per questo faccio notare che il mutuo di cui parlavo io considera tutte queste cose...e non si centra sullo spread, ma ne considera come valore aggiunto lo spread allo 0,8!!
mi spiego, al di la dello spread sono le seguenti condizioni che mi hanno convinto:
1- tasso fisso e non variabile
2- rapporto rata-reddito sul lordo annuale (comprensivo quindi di 13esima e 14esima)
3- rapporto rata reddito al 35%
4- nessun garante perchè con il rapporto ci stiamo
5- mutuo per solo acquisto
alla luce di queste cose credo che di meglio proprio non sia possibile trovare, abbiamo la certezza di un tasso fisso ad un tasso più che ragionevole!
almeno nel mio caso ho trovato l'ottimo!
Ovvio poi ogni cosa deve essere valutata caso per caso e con le proprie esigenze, nulla è valido in assoluto!
 
G

Graziano Cavallini

Ospite
werkbund ha scritto:
concordo pienamente con quello che hai detto Cavallo68, e per questo faccio notare che il mutuo di cui parlavo io considera tutte queste cose...e non si centra sullo spread, ma ne considera come valore aggiunto lo spread allo 0,8!!
mi spiego, al di la dello spread sono le seguenti condizioni che mi hanno convinto:
1- tasso fisso e non variabile
2- rapporto rata-reddito sul lordo annuale (comprensivo quindi di 13esima e 14esima)
3- rapporto rata reddito al 35%
4- nessun garante perchè con il rapporto ci stiamo
5- mutuo per solo acquisto
alla luce di queste cose credo che di meglio proprio non sia possibile trovare, abbiamo la certezza di un tasso fisso ad un tasso più che ragionevole!
almeno nel mio caso ho trovato l'ottimo!
Ovvio poi ogni cosa deve essere valutata caso per caso e con le proprie esigenze, nulla è valido in assoluto!
Ok, mi sta bene il tasso fisso con spread 0,8% (mi complimento per aver scelto un mutuo a tasso fisso quando quasi tutti stanno andando sul variabile), ma mi restano alcuni dubbi visto che conosco Barclays:
- Obbligo apertura conto? (ora è quasi obbligatorio)
- Spese istruttoria?
- Spese incasso rata?
- assicurazione incendio e scoppio?
- Assicurazione caso morte o CPI?
 
G

Graziano Cavallini

Ospite
Maurizio Zucchetti ha scritto:
:applauso: :applauso: :applauso: :applauso:

Bravo Cavallo68. Assolutamente d'accordo!

;)
Mi fa piacere che un Agenti Immobiliari sia d'accordo come è. Mi piacerebbe molto poter ragionare sulla creazione di un servizio di analisi preliminare della posizione reddituale del cliente, che nella mia intenzione dovrebbe avere sostanzialmente 2 obiettivi:
1) valutare la capacità di spesa (leggi rata) sostenibile e di conseguenza individuare l'importo massimo finanziabile a seconda del tipo di mutuo scelto dal cliente oltre a verificare CRIF, CTC ed Experian. Questo permetterebbe all' Agenti Immobiliari di risparmiare tempo concentrandosi sulle trattative "buone".
2) Questo processo permetterebbe al cliente di scegliere il prodotto più adatto (fisso,variabile, variabile con CAP, rata costante, variabile protetto ecc.) ed il massimo importo finanziabile, potendosi orientare a priori sulla fascia di immobili che si avvicinano all'importo massimo finanziabile.
Mi piacerebbe che gli Agenti Immobiliari iscritti esprimessero il loro parere sulla proposta.
 
O

Oris

Ospite
Secondo me è molto intelligente come proposta, tenendo sempre conto che ogni cliente ha una realtà a se stante che va valutata nell'insieme e sopratutto tenendo conto ch ese è vero che si può avere una "previsione" di come potranno andare i tassi e l'economia a breve termine, tale previsione non può essere spesso ne esatta ne magari anche solo affidabile...

;)
 

werkbund

Membro Junior
Cavallo68 ha scritto:
mi restano alcuni dubbi visto che conosco Barclays:
- Obbligo apertura conto? (ora è quasi obbligatorio)
- Spese istruttoria?
- Spese incasso rata?
- assicurazione incendio e scoppio?
- Assicurazione caso morte o CPI?
- L'apertura conto ti obbliga qualsiasi banca allo stato dei fatti...con chiunque abbia parlato tutte volevano un conto..addirittura bnl aveva chiesto che anche il garante aprisse un conto da loro..ma siamo matti?
- Spese istruttoria+polizza incensio scoppio+spese perizia= conti fatti 1200 euro
- Spese incasso rata = 0 eurini :)
- Assicurazione DECENNALE invece che intera durata mutuo, quindi di costo decisamente ridotto e fissato al 5% importo mutuo (credetemi decisamente più basso delle altre banche!!), copre infortunio, perdita lavoro, morte...
 

Ethika

Nuovo Iscritto
Agente Immobiliare
Spread, spese istruttoria, spese di perizia, spese di incasso rata etc.... numeri, matematica (finanziaria in questo caso) e quindi tutto confrontabile e paragonabile. Sulla querelle tasso fisso vs. tasso variabile (è vero attualmente Barclays adotta lo spread più basso ma associa sempre polizze assicurative) posso segnalare due varianti:
1) Mutuo Esatto CheBanca!: è un mutuo a tasso variabile plafonato a rata costante per 12 mesi. In caso di variazioni di tasso in aumento, la rata viene aumentata del solo indice ISTAT (come fosse un affitto) e rimane così per altri 12 mesi. In caso di diminuzione dei tassi, la rata rimane quella dell'ultimo periodo ma, rimborsando più capitale diminuisco (tendenzialmente) la durata del mutuo.
2) Paura delle variazioni dei tassi? Esempio: rata a tasso variabile € 100 , rata a tasso fisso € 140. Apro un conto on line a costo zero al solo scopo di pagare il mutuo; esso verrà alimentato mensilmente di € 140 (pari alla rata del mutuo a tasso fisso) ; allo stesso tempo il mutuo verrà stipulato a tasso variabile (€ 100); la differenza resterà nel conto e mi indicherà il risparmio attualizzato. Poi avrò la possibilità di utilizzare il risparmio per diminuire il capitale o altro.

in ogni caso, come qualsiasi altra operazione finanziaria, il mutuo va tenuto sotto controllo e quindi se le condizioni di mercato dovessero cambiare, si cambia mutuo (surroga o sostituzione sempre possibili, anche se con difficoltà). Molto spesso si sceglie il tasso fisso per pigrizia ("quella è la rata e non ci penso più), ma è davvero conveniente?
 
G

Graziano Cavallini

Ospite
werkbund ha scritto:
Cavallo68 ha scritto:
mi restano alcuni dubbi visto che conosco Barclays:
- Obbligo apertura conto? (ora è quasi obbligatorio)
- Spese istruttoria?
- Spese incasso rata?
- assicurazione incendio e scoppio?
- Assicurazione caso morte o CPI?
- L'apertura conto ti obbliga qualsiasi banca allo stato dei fatti...con chiunque abbia parlato tutte volevano un conto..addirittura bnl aveva chiesto che anche il garante aprisse un conto da loro..ma siamo matti?
- Spese istruttoria+polizza incensio scoppio+spese perizia= conti fatti 1200 euro
- Spese incasso rata = 0 eurini :)
- Assicurazione DECENNALE invece che intera durata mutuo, quindi di costo decisamente ridotto e fissato al 5% importo mutuo (credetemi decisamente più basso delle altre banche!!), copre infortunio, perdita lavoro, morte...
Be devo segnalarti che non tutte le banche richiedono apertura del conto, anche se magari mi addebitano 1-2 euro di spese incasso rata, ma non sono obbligato a traslocare armi e bagagli in un altra banca.
L'assicurazione DECENNALE come la definisci tu è quasi sempre la durata massima, solo rari casi coprono l'intera durata del mutuo, anche se al massimo rimborsano sempre 12 rate ogni volta che perdo il lavoro con il massimo di 36 mesi per l'intera durata, e per alcune banche non è "obbligatoria" e costa il 2% del capitale erogato e non il 5% come per Barclays o l'8-9% di BNL, con spread che vanno da 0,85% a 1,20% a seconda della durata. Come vedi il prodotto Barlcays è sicuramente uno dei migliori ma non il migliore in assoluto.
 

werkbund

Membro Junior
in teoria per nessuna banca dovrebbe essere obbligatoria...ma siamo in italia...le leggi sono opinabili ed aggirabili ed ogni banca alla fine ti costringe...se mi dici quale banca EFFETTIVAMENTE non ti costringe a fare l'assicurazione vado subito a vederla!
In teoria anche il discorso della percentuale dell'assicurazione dovrebbe essere uguale per tutte le banche...ma anche qui...siamo in italia...ed ognuno fa come vuole...
Forse mi sono espresso male nei post precedenti, a mio parere credo che per ora barklays sia quella che ha il miglior rapporto "dare/avere" su un tasso fisso.
Ovviamente ogni cosa deve essere rapportata alle esigenze di ognuno...

Sul discorso del tasso fisso/variabile la diatriba potrebbe essere infinita...e senza vincitori ne vinti.
Il discorso credo si debba ridurre tutto a "voglio rischiare" o "non voglio rischiare" o per meglio dire, DEVO RISCHIARE o meno per ottenere il mutuo.
Allo stato attuale chi sceglie il variabile risparmierà molto rispetto ad un fisso...e chissà per quanto sarà così...ma il problema è tutto li...quanto ognuno di noi pensa che il variabile ci metterà nei prossimi mesi/anni ad arrivare al tasso a cui ora danno un fisso...e superarlo...
 
G

Graziano Cavallini

Ospite
Per quanto riguarda il discorso obbligo apertura conto ci sono diversi istituti che non obbligano ad apertura conto e addirittura senza spese di istruttoria, perizia, assicurazione incendio, incasso rata ma applicano spread più alti di 0,80% e quindi si dovrebbe valutare l'operazione nel suo complesso. Oppure c'è chi applica spread tra 0,85% e 1,20% a seconda della durata del mutuo senza obbligo di apertura conto, ma con spese di istruttoria, incasso rata e perizia. Per quanto concerne la "diatriba" fisso VS variabile, non credo si debba limitare il discorso al rischio (anche se è un aspetto importante), ma alla luce degli ultimi 10 anni attraverso un confronto tra i vari tipi di mutuo (e non di banca), quale si adatta di più alle mie esigenze, senza concentrarsi su spread e spese ma solo sugli elementi che possono darmi indicazioni, quali ad esempio: somma degli interessi pagati, rata massima che posso aspettarmi, totale delle spese che sosterrò fino all'estinzione del mutuo,ecc. Compreresti un auto solo perchè costa meno di altra senza conoscere elementi, tipo consumi, costi manutenzione, ecc?.
 

Maurizio Zucchetti

Fondatore
Membro dello Staff
Agente Immobiliare
Completamente d'accordo anche sulla proposta di Cavallo ... sarebbe la via più efficiente e più logica!
PRIMA vedo quanto ho in tasca, e POI scelgo il ristorante (o la pizzeria)! :?

;)
 

muretto

Membro Attivo
Agente Immobiliare
Ho un'amica che si è appena comprata casa. 127.000€ finanziato 100.000€. Rata costante durata variabile sui 430€ al mese per 25 anni.

Secondo me ottima scelta fino a quando la banca OBBLIGA a stipulare con la loro assicurazione interna una CPI di 5100€ da pagare sull'unghia per caso morte e perdita lavoro nei primi 7 anni (e basta) non modificabile!

Ha chiesto alla banca se poteva farla da un'altra parte perchè le garanzie che dava non la soddisfacevano e le hanno risposto bene noi allora non diamo il mutuo!!!

Che senso ha risparmiare 10€ al mese se poi ti turlupinano in questo modo?

Non le hanno nemmeno chiesto se si sente in buona salute.

Ora le assicurazioni per un prodotto puro caso morte ti mandano in ospedale a far visite sopra visite!!!

E dopo le visite se gli stai sulle balle rispondono no!

Ho paura abbia fatto un'enorme boiata a firmare perchè se perde il lavoro il mutuo mi sa che se lo dovrà pagare lo stesso...

Scusate lo sfogo ma secondo me le banche devono far le banche non gli assicuratori.
 

saracrugnola

Membro Attivo
Agente Immobiliare
Ciao Muretto,
comprendo lo sfogo ma oggi purtroppo la polizza e nella stragrande maggioranza dei casi la condizione per accedere a un mutuo: è il margine di guadagno banca, è una sicurezza in più per la banca e infondo anche per il cliente anche se....concordo che fatta con assicurazione il costo è decisamente più basso.
per quanto rigurda la copertura dalla perdita di lavoro, la polizza paga trscorsi i termini di franchigia che di solito sono di 60 gg e per non più di 12 rate (normalmente consecutive) per un max di 3 volte nell'arco della durata del mutuo.
per quanto riguarda la visita medica è richiesta solo sopra a certi importi diversamente è sufficiente l'autocertificazione che nel contratto firmato avrai sottoscritto.
infine l'assicurazione pagata anticipatamente normalmente viene finaziata dalla banca se richiesto.
ciao
 

Miky

Membro Attivo
Privato Cittadino
Ciao Muretto,
comprendo lo sfogo ma oggi purtroppo la polizza e nella stragrande maggioranza dei casi la condizione per accedere a un mutuo: è il margine di guadagno banca, è una sicurezza in più per la banca e infondo anche per il cliente anche se....concordo che fatta con assicurazione il costo è decisamente più basso.
per quanto rigurda la copertura dalla perdita di lavoro, la polizza paga trscorsi i termini di franchigia che di solito sono di 60 gg e per non più di 12 rate (normalmente consecutive) per un max di 3 volte nell'arco della durata del mutuo.
per quanto riguarda la visita medica è richiesta solo sopra a certi importi diversamente è sufficiente l'autocertificazione che nel contratto firmato avrai sottoscritto.
infine l'assicurazione pagata anticipatamente normalmente viene finaziata dalla banca se richiesto.
ciao

altro che margini di guadagno, le assicurazioni obbligatorie allegate ai mutui come vengono fatte oggi sono aggravi ingiustificati che gridano giustizia!!!
Assurdo che tutto questo possa continuare così tranquillamente, sento in giro costi davvero assurdi.
 

tommymoro

Nuovo Iscritto
Amm.re Condominio
Secondo me le banche devono far le banche non gli assicuratori...[DOUBLEPOST=1416819281,1416819270][/DOUBLEPOST]Secondo me le banche devono far le banche non gli assicuratori...
 

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