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  1. primo62

    primo62 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ciao a tutti.
    Gentilmente qualcuno potrebbe dirmi se, per un contratto di affitto con cedolare secca,
    l'imposta (21%) si deve calcolare sull'intero importo dell'affitto o solo sull'importo al netto delle eventuali spese condominiali ?
    Ringrazio anticipatamente tutti coloro che potranno darmi una risposta.
    Ciao:ok:
     
  2. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    le spese condominiali non c'entrano di sicuro
     
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  3. jac0

    jac0 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Ciò deriva dal fatto che il locatore/proprietario ha optato per la cedolare secca. Invece un Veneziano che loca, ad esempio, con un contratto 4+4, ha il diritto di dichiarare il 75% del reddito da locazione. D'altronde un Venusiano nulla dichiara e nulla paga, risiedendo su Venere, noto paradiso fi(s)cale.
     
  4. Gherardo5

    Gherardo5 Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Le Istruzioni del 730 a pagina 19 dicono testualmente:

    L’ammontare del canone da indicare in questa colonna è determinato calcolando l’eventuale rivalutazione automatica sulla base dell’indice Istat e della maggiorazione spettante in caso di sublocazione. La somma va diminuita delle spese di condominio, luce, acqua, gas, portiere, ascensore, riscaldamento e simili, se comprese nel canone.

    Per cui, se la cifra serve per la determinazione di quanto sarà trattenuto a titolo di "cedolare secca" allora, a mio parere, la cedolare secca va pagata sul canone di affitto avendovi però detratto la parte di spese condominiali a carico del proprietario.

    Ma posso sbagliarmi ......
     
  5. jac0

    jac0 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Credo che tu non abbia finito di riportare il testo, che dovrebbe poi continuare più o meno così:
    La riduzione in parola è stabilita forfettariamente, per cui il reddito da dichiarare è:
    - per Venezia e compagnia cantando, il 75% del reddito percepito,
    - per gli altri stati italiani, l'85% del suddetto.
    Oltretutto, se fosse come tu dici, verrebbe violato il principio della par condicio con UNICO Pf.
     
  6. Gherardo5

    Gherardo5 Membro Attivo

    Privato Cittadino
  7. jac0

    jac0 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Le istruzioni sono errate, non c'è altra spiegazione.
     
  8. Gherardo5

    Gherardo5 Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Mi sembra "azzardato" sostenere che le Istruzioni presenti sul sito dell'Agenzia delle Entrate sono errate, stante che ormai molti milioni di cittadini le hanno utilizzate.
    E se, ragionando per assurdo, fossero state sbagliate, ora sono diventate giuste perché non potranno mai chiederti dei soldi se hai applicato alla lettera le loro "istruzioni" scritte e documentabili.
    Non ti viene il dubbio che ci sia un'altra spiegazione e cioè che sbagli tu ?
    Senza offesa, ovviamente ...........
     
  9. debboa

    debboa Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Questa parte vale solo se non si è scelta l'opzione "cedolare secca", e serve a "proteggere" il proprietario da spese di manutenzione dell'immobile, che di fato decurtano il reddito percepito dalla locazione. Con la cedolare secca questo sgravio non c'è, ma comunque come ho detto quelle percentuali si riferiscono alle spese di manutenzione, non alle spese ordinarie eventualmente inglobate nel canone!
    Quindi va dichiaato il canone al 100%, decurtato delle spese.

    Comunque la cosa più facile è registrare un contratto in cui si dichiara un canone + le spese, piuttosto che inglobarle e scorporarle in seguito. C'è anche da dire che immagino che le spese debbano essere documentate (riparto spese condominiali).
     
  10. jac0

    jac0 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Le spese condominiali sono ignorate dalla dichiarazione dei redditi (UNICO PF o 730 che sia), sia che il dichiarante sia locatore, sia che sia conduttore.
     
  11. Gherardo5

    Gherardo5 Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Mi sembra sia diventato un dialogo fra sordi.
    Al post #4 c'è riportato il testo con copia/incolla !
    Certo, se si suppone che sia sbagliato il Manuale di Istruzioni edito dall'Agenzia delle Entrate, ...... allora la discussione la possiamo terminare qui.
     
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  12. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Le spese condominiali non fanno parte del reddito: il calcolo va fatto sul canone al netto delle spese. Poi si differenzia l'importo a seconda che si opti per la cedolare o per la tassazione ordinaria.
    Di questo parere è anche il call center di pescara.

    Ma c'è un ma: l'AdE di Roma, ha preteso su una registrazione ordinaria l'importo secco di 168€ per via della indicazione delle spese condominiali che il conduttore dovrà corrispondere......, in aggiunta al 2% sul canone!
     
  13. jac0

    jac0 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Infatti, per me è così.
     
  14. debboa

    debboa Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Sono d'accordo: mi pare che chiunque si prenda la briga di leggere con un minimo di attenzione le istruzioni dell'AdE (giuste per definizione!) ci trova tutte le risposte!

    E' invece interessante il discorso del 2% anche sulle spese di registrazione (evidentemente qui non siamo nel caso della cedolare, altrimenti non si pagherebbe il 2%!): formalmente la cosa forse è corretta, perché qualunque contratto che si registri prevede in effetti il pagamento dell'imposta di registro sulla cifra indicata; però in questo caso:

    - il fatto che le spese non costituiscano reddito è palese
    - il fatto che le spese dichiarate siano solo presunte, e che quelle reali si abbiano solo alla fine dell'anno, di fatto impedisce di saperne l'importo, e quindi a cosa si applica il 2%?

    C'è un però: non è che il contratto su cui hanno fatto pagare il 2% anche sulle spese non parlava di anticipo con conguaglio ma le considerava forfettarie? In tal caso potrebbe essere corretta la valutazione dell'AdE, e in più il contratto potrebbe anche essere considerato un tentativo di elusione: se io invece di dire "900+100 di spese" dicessi "700+300 di spese" (e magari più di 100 non sono giustificabili!), al di là dell'imposta di registro pagherei anche l'IRPEF o la cedolare su un importo che non è quello reale del canone, ma è inferiore!!!!!
     
  15. jac0

    jac0 Membro Junior

    Privato Cittadino
    La frase delle istruzioni è estremamente infelice (lo dico io, che, sia pure in un settore tecnico, faccio istruzioni a prova di scemo, come fanno gli statunitensi).
    Infatti è assurdo dire che le spese di condominio sono comprese nel canone, per definizione il canone non può contenere spese condominiali: il canone è il canone, idem per le spese condominiali: E questo si riflette sul contratto di locazione (non: affitto, ma: locazione), ove va scritto, se si vuole essere capiti: il canone annuo è tot, le spese condominiali in acconto annue sono tat. Ma i genii dell'ADE non sanno scrivere e rendono le istruzioni un inferno d'estate.
    Ad esempio, quando una persona scrive: la tassa 'viene calcolata nella misura di...', oppure: 'entro e non oltre...', oppure 'debitamente compilato',
    guardatelo con molto sospetto, non sa quel che dice e non parla come magna.
    Also Sprach Zarathustra.
    Ah! Ho avuto un orgasmo euclideo!
     
  16. panetto

    panetto Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Scusate ma non mi è chiaro.se parliamo di locazione importo minimo fisso per imposta registro locazioni non è 168 ma 67€
     
  17. jac0

    jac0 Membro Junior

    Privato Cittadino

    Non esiste il canone al netto delle spese, è un non-sense, porca zozza: il canone è il canone, non può contenere le spese. Ecco perché l'Italia è ferma al palo: perché seguiamo come pecoroni gente che non sa nulla di logica, proprio nulla, porca zozza miseria ladra. Facciamo loro un corso accelerato di logica elementare, ammesso che non abbiano un falso titolo di studio. Povera SOGEI, con chi deve avere a che fare!!!!!!!!
     
  18. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    La cedolare secca si calcola sull'ammontare del canone annuo:

    Come si calcola la cedolare secca

    L’importo della nuova imposta (“cedolare secca”) si calcola applicando un’aliquota del 21% sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti.
    E’ stata introdotta, inoltre, un’aliquota ridotta del 19% per i contratti di locazione a canone concordato relativi ad abitazioni ubicate:
    • nei comuni con carenze di disponibilità abitative (articolo 1, lettera a) e b) del dl 551/1988). Si tratta, in pratica, dei comuni di Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia e dei comuni confinanti con gli stessi nonché gli altri comuni capoluogo di provincia
    • nei comuni ad alta tensione abitativa (individuati dal Cipe)
    • Fonte (agenzia delle entrate)


    L'imponibile per il calcolo IRPEF dal 1 gennaio 2013 non è piu 85% del canone, ma 95% (geniale provvedimento del prof monti)
     
  19. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Ho generato, col mio inciso, parecchia confusione. Devo quindi una spiegazione, se mi riesce.

    Intanto la citazione era relativa ad un contratto a tassazione ordinaria.
    Il 2% si applica e si riferisce al canone vero e proprio, (con il minimo di 67€)

    In aggiunta al balzello relativo al canone, la AdE di Roma ha ritenuto dovesse applicarsi, alla pattuizione che specificava tot euro a titolo di rimborso spese condominiali, un minimo di imposta, che nel caso non è stato quello stabilito per le locazioni in generale (67€) bensì per gli atti ordinari: quindi 168€.

    Questa interpretazione è stata per scritto smentita dal call center (Pescara mi pare), e verbalmente da un altro ufficio: ma Roma ha risposto in questi termini: se non ti sta bene fa un interpello. Noi ragioniamo così.

    Il caso non riguardava la cedolare secca, ma è comunque un esempio di quale anarchia regni.
     
  20. panetto

    panetto Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    La cedolare deve essere applicata sull’intero canone pattuito dalle parti (al netto degli aggiornamenti ai quali il locatore ha dovuto rinunciare), senza operare gli abbattimenti previsti ai fini dell’IRPEF .Il reddito da assoggettare a cedolare deve comunque essere almeno pari alla rendita rivalutata del 5%.
     
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