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Valerio2202

Membro Junior
Privato Cittadino
Buonasera a tutti.

Ho fatto una proposta di acquisto il 20 Maggio 2019, accettata il 29 e controfirmata da me lo stesso 29 Maggio con assegno consegnato all'agenzia, ma mai incassato dal venditore perchè in teoria doveva essere consegnato al compromesso insieme all'anticipo.
Termine ultimo per il rogito 13 Settembre 2019, con proposta vincolata al buon esito della perizia (non buon esito del mutuo che era già predeliberato).

Il 21 Giugno (dopo quasi un mese) mi chiama l'intermediario finanziario con il quale ho preso il mutuo (che è un mio amico che conosce anche l'agente immobiliare), informandomi che la perizia era stata fatta; allo stesso tempo mi dice che l'agente immobiliare, durante la perizia, gli ha detto che su quella casa gravava un fondo patrimoniale, e che era già stata fatta richiesta al giudice tutelare (dato che i proprietari stanno divorziando e ci sono due minori di mezzo) per vendere l'immobile.

A questo punto io cado dal pero e chiamo immediatamente l'agente immobiliare chiedendo cosa fosse questo fondo patrimoniale e dicendo di essere stato poco corretto perchè a me non mi aveva detto nulla in fase di firma della proposta; la sua giustificazione è stata che non lo sapeva neanche lui e che i proprietari glielo hanno comunicato 3 giorni DOPO aver accettato la proposta e io mi sono in****ato dicendo che una casa va pubblicizzata solo DOPO aver verificato che è libera da vincoli ecc ecc.

E qui la prima domanda che vi faccio: l'agenzia immobiliare attraverso le sue visure ecc.. è in grado di vedere se c'è un fondo patrimoniale?

Ora, ovviamente, senza questo foglio del giudice tutelare il compromesso non è stato fatto e quindi l'assegno non è stato mai consegnato (anche se nel frattempo è arrivato l'esito POSITIVO della perizia, quindi la sospensiva che c'era sulla proposta non c'è più), ammesso e non concesso che arrivi il foglio i primi di Settembre, faremo il rogito il 13 e ok.

Nel caso in cui il foglio non arrivi (come prevedo), ho diritto al doppio della caparra?

Dato che casa ci piace, nel caso in cui allungassimo la proposta di un mese, dobbiamo chiedere uno sconto? (cosa che vorremmo fare)

L'agenzia ha sbagliato? Devo pagarli di meno?

E' realmente colpa dei proprietari che non glielo hanno detto subito, o è una scusante che usa lui per una sua negligenza?

In conclusione noi pensiamo che agenzia e proprietà erano d'accordo fin dall'inizio e che hanno atteso che arrivasse un'offerta accettabile prima di richiedere al giudice tutelare questo foglio che ha un costo di circa 2500€ tra giudice e avvocato...solo di fronte ad un reale interesse di acquisto, loro avrebbero richiesto questo foglio spendendo una somma importante, fatto sta che noi l'abbiamo saputo un mese dopo aver controfirmato l'offerta e soprattutto l'abbiamo saputo da una terza persona dopo la perizia....

Grazie a tutti
 

D3rivato

Membro Attivo
Mediatore Creditizio
1 l'agenzia poteva non sapere, non è obbligata a saperlo
2 potresti contrattare la provvigione con l'agenzia motivando il tuo scontento (contrattare non significa imporre)
3 per l'eventuale ritardo sul rogito, puoi chiedere uno sconto, anche qui puoi chiedere ma non imporre
4 se ti piace l'immobile acquista e goditi la casa
 

Valerio2202

Membro Junior
Privato Cittadino
E se il punto 2 ed il punto 3 non andassero come vorrei? Cioè io provo a contrattare ma loro non sono d'accordo?

Potrei anche pensare di rinunciare all'immobile ma a quel punto non può finire tutto con una semplice stretta di mano, io aspetto da 4 mesi, qualcosa devo pur "guadagnare"...
 

D3rivato

Membro Attivo
Mediatore Creditizio
Saresti tu inadempiente. Quando ci sono dispute si va per vie legali se sei pronto a questa ipotesi procedi con le tue idee.
 

Valerio2202

Membro Junior
Privato Cittadino
Ma...ho dei dubbi.
Io al 13 settembre ho tutte le carte in regola per rogitare, caparra consegnata, perizia fatta, mutuo accordato.
Gli inadempienti sono i venditori, per cui se non si trova un accordo, dalla parte del torto ci stanno loro, non io.
Detto questo se è come dici tu, nel caso in cui non si trovasse un accordo di sconti ecc ecc, allora io sarei legato a vita con questo immobile fin quando non arriverà il foglio del giudice?

Mi sembra molto strano, ripeto io ho tutte le carte in tavola per rogitare...
 

Slartibartfast

Membro Attivo
Agente Immobiliare
1 l'agenzia poteva non sapere, non è obbligata a saperlo
2 potresti contrattare la provvigione con l'agenzia motivando il tuo scontento (contrattare non significa imporre)
3 per l'eventuale ritardo sul rogito, puoi chiedere uno sconto, anche qui puoi chiedere ma non imporre
4 se ti piace l'immobile acquista e goditi la casa
L'agenzia, come diligenza minima, doveva fare delle visure ipotecarie. Anche se magari la legge non lo impone esplicitamente, oggi chiunque può farsi un abbonamento a Sister e spendere 6 euro per verificare che non sta trattando una casa invendibile!

Ma...ho dei dubbi.
Io al 13 settembre ho tutte le carte in regola per rogitare, caparra consegnata, perizia fatta, mutuo accordato.
Gli inadempienti sono i venditori, per cui se non si trova un accordo, dalla parte del torto ci stanno loro, non io.
Detto questo se è come dici tu, nel caso in cui non si trovasse un accordo di sconti ecc ecc, allora io sarei legato a vita con questo immobile fin quando non arriverà il foglio del giudice?

Mi sembra molto strano, ripeto io ho tutte le carte in tavola per rogitare...
Senti un legale, probabilmente ti consiglierà di convocare il venditore al rogito, se questo non si presenta gli dai un altro termine perentorio e poi lo dichiari inadempiente.
Da lì a prendere il doppio della caparra ne passa... andate in causa e ci risentiamo tra 4 o 5 anni.
Se la casa ti piace ragiona con l'agenzia (si sono comportati con leggerezza o cialtronaggine...) e allunga i tempi. Poi rogiti la casa e ci abiti felice.
 

D3rivato

Membro Attivo
Mediatore Creditizio
Ma...ho dei dubbi.
Io al 13 settembre ho tutte le carte in regola per rogitare, caparra consegnata, perizia fatta, mutuo accordato.
Gli inadempienti sono i venditori, per cui se non si trova un accordo, dalla parte del torto ci stanno loro, non io.
Detto questo se è come dici tu, nel caso in cui non si trovasse un accordo di sconti ecc ecc, allora io sarei legato a vita con questo immobile fin quando non arriverà il foglio del giudice?

Mi sembra molto strano, ripeto io ho tutte le carte in tavola per rogitare...
I venditori DEVONO essere dichiarati inadempienti, non sei tu a deciderlo ma un giudice. Se ti piace l'immobile tratta qualcosina e continua, se vuoi pagare un avvocato e andare avanti un po' di anni con una causa fai pure.
 

cristian casabella

Membro Assiduo
Agente Immobiliare
Buonasera a tutti.

Ho fatto una proposta di acquisto il 20 Maggio 2019, accettata il 29 e controfirmata da me lo stesso 29 Maggio con assegno consegnato all'agenzia, ma mai incassato dal venditore perchè in teoria doveva essere consegnato al compromesso insieme all'anticipo.
Termine ultimo per il rogito 13 Settembre 2019, con proposta vincolata al buon esito della perizia (non buon esito del mutuo che era già predeliberato).

Il 21 Giugno (dopo quasi un mese) mi chiama l'intermediario finanziario con il quale ho preso il mutuo (che è un mio amico che conosce anche l'agente immobiliare), informandomi che la perizia era stata fatta; allo stesso tempo mi dice che l'agente immobiliare, durante la perizia, gli ha detto che su quella casa gravava un fondo patrimoniale, e che era già stata fatta richiesta al giudice tutelare (dato che i proprietari stanno divorziando e ci sono due minori di mezzo) per vendere l'immobile.

A questo punto io cado dal pero e chiamo immediatamente l'agente immobiliare chiedendo cosa fosse questo fondo patrimoniale e dicendo di essere stato poco corretto perchè a me non mi aveva detto nulla in fase di firma della proposta; la sua giustificazione è stata che non lo sapeva neanche lui e che i proprietari glielo hanno comunicato 3 giorni DOPO aver accettato la proposta e io mi sono in****ato dicendo che una casa va pubblicizzata solo DOPO aver verificato che è libera da vincoli ecc ecc.

E qui la prima domanda che vi faccio: l'agenzia immobiliare attraverso le sue visure ecc.. è in grado di vedere se c'è un fondo patrimoniale?

Ora, ovviamente, senza questo foglio del giudice tutelare il compromesso non è stato fatto e quindi l'assegno non è stato mai consegnato (anche se nel frattempo è arrivato l'esito POSITIVO della perizia, quindi la sospensiva che c'era sulla proposta non c'è più), ammesso e non concesso che arrivi il foglio i primi di Settembre, faremo il rogito il 13 e ok.

Nel caso in cui il foglio non arrivi (come prevedo), ho diritto al doppio della caparra?

Dato che casa ci piace, nel caso in cui allungassimo la proposta di un mese, dobbiamo chiedere uno sconto? (cosa che vorremmo fare)

L'agenzia ha sbagliato? Devo pagarli di meno?

E' realmente colpa dei proprietari che non glielo hanno detto subito, o è una scusante che usa lui per una sua negligenza?

In conclusione noi pensiamo che agenzia e proprietà erano d'accordo fin dall'inizio e che hanno atteso che arrivasse un'offerta accettabile prima di richiedere al giudice tutelare questo foglio che ha un costo di circa 2500€ tra giudice e avvocato...solo di fronte ad un reale interesse di acquisto, loro avrebbero richiesto questo foglio spendendo una somma importante, fatto sta che noi l'abbiamo saputo un mese dopo aver controfirmato l'offerta e soprattutto l'abbiamo saputo da una terza persona dopo la perizia....

Grazie a tutti
Mi sa che fino al raggiungimento della maggiore età dei figli, difficilmente potranno vendere la casa. Effettivamente, l'agente immobiliare avrebbe potuto fare un controllo, di certo i "furbetti" (perché di solito sono loro a costituirlo) DOVEVANO dirlo nel momento in cui hanno deciso di mettere in vendita la casa

E poi, almeno un atto di provenienza, sul quale sarebbe risultato, sarebbe dovuto essere letto dal mediatore
 

francesca63

Membro Senior
Privato Cittadino
Potrei anche pensare di rinunciare all'immobile ma a quel punto non può finire tutto con una semplice stretta di mano, io aspetto da 4 mesi, qualcosa devo pur "guadagnare"..
Se l’assegno è ancora in mano all’agenzia, è solo un deposito, che diventerà caparra se e quando venisse consegnato ai venditori.
Dopo l’avveramento della condizione, avresti dovuto chiedere un incontro, e mettere nero su bianco che la condizione sospensiva di era avverata e il contratto era divenuto perfettamente efficace, con consegna dell’assegno è relativa quietanza.
Ora , se sei interessato, cerca di chiarire senza accontentarti delle chiacchiere, consapevole però che le delibere del mutuo hanno di solito validità di sei mesi.
Dopo dovrai rifare tutto da capo.
Insomma, prima chiarisci le tue esigenze di attesa, e poi accordati prima di arrivare ai ferri corti.
 

Valerio2202

Membro Junior
Privato Cittadino
Grazie Francesca per la risposta esaustiva.
Tu cosa consigli di fare?
Io posso aspettare al massimo un altro mese, dopo di che devo declinare perché casa ci serve urgentemente.
 

Valerio2202

Membro Junior
Privato Cittadino
Mi sa che fino al raggiungimento della maggiore età dei figli, difficilmente potranno vendere la casa. Effettivamente, l'agente immobiliare avrebbe potuto fare un controllo, di certo i "furbetti" (perché di solito sono loro a costituirlo) DOVEVANO dirlo nel momento in cui hanno deciso di mettere in vendita la casa

E poi, almeno un atto di provenienza, sul quale sarebbe risultato, sarebbe dovuto essere letto dal mediatore
Perdonami Cristian, quindi tu mi dici che l'agenzia aveva la possibilità di vedere questa presenza del fondo patrimoniale?
C'è chi mi dice si chi mi dice no, non ci sto capendo nulla.
I "furbetti" se non l'hanno detto prima (perché secondo me volevano aspettare una vera offerta prima di spendere i soldi), non è giusto che pagano in qualche modo?
Anche con uno sconto?
 

cristian casabella

Membro Assiduo
Agente Immobiliare
Perdonami Cristian, quindi tu mi dici che l'agenzia aveva la possibilità di vedere questa presenza del fondo patrimoniale?
C'è chi mi dice si chi mi dice no, non ci sto capendo nulla.
I "furbetti" se non l'hanno detto prima (perché secondo me volevano aspettare una vera offerta prima di spendere i soldi), non è giusto che pagano in qualche modo?
Anche con uno sconto?
Ciò che sarebbe giusto non sempre è fattibile. Comunque se vuoi a tutti i costi quella casa altro che un mese dovresti aspettare. Se non ci fossero minori il discorso sarebbe diverso, perché basterebbe sciogliere il fondo in comune accordo tra i coniugi

 

francesca63

Membro Senior
Privato Cittadino
Tu cosa consigli di fare?
Incontro in agenzia, e chiarezza.
Cosa è possibile, e cosa no.
Poi mettete nero su bianco se trovate l’accordo “definitivo”.
Se non lo trovate, come temo, anche perché oltre ai minori c'è di mezzo un divorzio, comunque comunica ufficialmente che la condizione mutuo si è avverata.
Poi hai diverse strade; puoi convocare i venditori per il rogito, se non si presentano li metti in mora e li rendi inadempienti.
Oppure firmate una risoluzione consensuale, magari facendoti rimborsare le spese sostenute per il mutuo.

Ma senza versamento di caparra, non ha senso chiedere altro, sarebbe sufficiente uscire senza altre attese.
 

Valerio2202

Membro Junior
Privato Cittadino
Riflettendo con mia moglie, pensavamo...Ma se intanto ci fanno entrare e quando arriva il benedetto foglio andiamo a rogitare? È una strada percorribile?
 

D3rivato

Membro Attivo
Mediatore Creditizio
Riflettendo con mia moglie, pensavamo...Ma se intanto ci fanno entrare e quando arriva il benedetto foglio andiamo a rogitare? È una strada percorribile?
Solo con il loro consenso, la casa non è tua e non puoi pretendere niente. Puoi proporre la cosa, potrebbero anche chiederti un corrispettivo in soldi, dirti di no o rimandare ancora.
 

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