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  1. faustina

    faustina Membro Junior

    Privato Cittadino
    qnella clausola risolutiva espressa di un contratto di locazione si può dire che il contratto sarà risolto se il conduttore non avrà pagato le spese condominiali pari ad una rata del canone o è di legge scrivere due rate?
    si può poi dire che trascorsi 8 giorni di ritardo dalla fissata per il pagamento di una rata mensile del canone ,il contratto sarà risolto?anche in questo caso c'è un tot di giorni definito?o è a scelta?
    grazie
     
  2. Limpida

    Limpida Membro Senior

    Agente Immobiliare
    se é un contratto a canone libero, bisogna fare riferimento alla legge 392/78 sulla risoluzione
    Art. 5
    Inadempimento del conduttore
    Salvo quanto previsto dall’articolo 55, il mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, ovvero il mancato pagamento, nel termine previsto, degli oneri accessori quando l’importo non pagato superi quello di due mensilità del canone, costituisce motivo di risoluzione, ai sensi dell’articolo 1455 del codice civile.
    Art. 55
    Termine per il pagamento dei canoni scaduti
    La morosità del conduttore nel pagamento dei canoni o degli oneri di cui all’articolo 5 può essere sanata in sede giudiziale per non più di tre volte nel corso di un quadriennio se il conduttore alla prima udienza versa l’importo dovuto per tutti i canoni scaduti e per gli oneri accessori maturati sino a tale data, maggiorato degli interessi legali e delle spese processuali liquidate in tale sede dal giudice. Ove il pagamento non avvenga in udienza, il giudice, dinanzi a comprovate condizioni di difficoltà del conduttore, può assegnare un termine non superiore a giorni novanta. In tal caso rinvia l’udienza a non oltre dieci giorni dalla scadenza del termine assegnato. La morosità può essere sanata, per non più di quattro volte complessivamente nel corso di un quadriennio, ed il termine di cui al secondo comma è di centoventi giorni, se l’inadempienza, protrattasi per non oltre due mesi, è conseguente alle precarie condizioni economiche del conduttore, insorte dopo la stipulazione del contratto e dipendenti da disoccupazione, malattie o gravi, comprovate condizioni di difficoltà. Il pagamento, nei termini di cui ai commi precedenti, esclude la risoluzione del contratto.
     
  3. faustina

    faustina Membro Junior

    Privato Cittadino
    ma la clausola risolutiva espressa non si riferisce all'art 1456 del cc.?
    che differenza c'è con l'art.1455 e 1453?
    a quale bisogna fare riferimento?
     
  4. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Il discorso è interpretativo e legislativo, la clausola di risoluzione espressa ( art. 1456 C.C. ) a cui fai riferimento è una clausola prevedibile nei contratti in generale, nel caso di contratti di fitto ci sono successive leggi ( 392/78 ) che regolano queste tipologie di contratti, la risoluzione espressa di diritto , non è applicabile nel caso di alcune tipologie di contratti di affitto , in quanto l'inadempimento non è ritenuto grave, quindi la risoluzione è " a domanda di parte " e sottoposta a giudizio ... questo significa in parole povere che se il conduttore non paga , non si ritiene questo motivo di risoluzione, ma deve essere seguita una procedura legale che arriva fino alla richiesta di rescissione del contratto che viene sancita in giudizio. Fabrizio
     
  5. Limpida

    Limpida Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Ma tu parli dei contratti in generale ma ci sono delle leggi che regolano le locazioni, nel caso degli oneri accessori quella che ti ho citato, la legge 392/78.

    Scusa Studiopci, abbiamo risposto in contemporanea,;) la mia risposta era rivolta a Faustina
     
  6. faustina

    faustina Membro Junior

    Privato Cittadino
    quindi si può mettere in un contratto di locazione ad uso diverso(libero mercato) ,cioè negozio,una clausola in deroga all'art 55 della legge 392/78 ,per cui bastano per es 8 giorni e non 20 di ritardo d'affitto ,e spese condominiali non pagate pari ad una mensilità e non a due del canone ,per risolvere un contratto?cioè la scelta è libera o no?
     
  7. Limpida

    Limpida Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Per uso diverso non si intende l'abitativo!
     
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  8. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
  9. Pennylove

    Pennylove Membro Assiduo

    Privato Cittadino

    L’art. 1456 del codice civile stabilisce che è facoltà delle parti prevedere che, in caso di inadempienza ad alcune obbligazioni, il contratto si risolva automaticamente senza possibilità di accertamento e valutazione della gravità dell’inadempimento da parte del giudice allorquando una delle parti decida di avvalersi della clausola in questione.

    Con riferimento alle locazioni abitative, tuttavia, viene riservata all’inquilino, pure in presenza di clausola risolutiva espressa (c.r.e.) – per il caso di mancato pagamento del canone alla scadenza pattuita - la possibilità di sanare in giudizio la morosità, ai sensi dell’art. 55, legge n°392/1978, nel senso che tale clausola rimane sospesa fino alla prima udienza del giudizio per convalida di sfratto e fino alla scadenza del termine di grazia, eventualmente concesso dal giudice, divenendo inefficace qualora il conduttore, in questi limiti temporali, sanasse la morosità.

    Ciò rende assai ristretto e superfluo l’utilizzo pratico della c.r.e. nel caso di mancato pagamento del canone pattuito (più semplice ed immediato l’utilizzo di siffatto istituto codicistico in altre rilevanti inadempienze contrattuali dell’inquilino diverse dalla morosità), considerato che già la legge prevede una risoluzione automatica del contratto a seguito del mancato pagamento del canone alla scadenza, stabilendo, tuttavia, che non si possa agire per fare dichiarare l’inadempimento se non dopo il ventesimo giorno dalla scadenza del termine. Una particolare pattuizione potrebbe essere quella di stabilire che la risoluzione automatica sia immediata, ossia senza il decorso del termine dei venti giorni dalla scadenza, o temporalmente inferiore ai venti giorni, ma anche in tali ipotesi, l’operatività della c.r.e. – come sopra precisato - viene paralizzata dalla norma (art. 55 della legge n°392/1978) che consente al conduttore di sanare la morosità alla prima udienza di convalida ovvero chiedere che sia fissato un termine per provvedere ad estinguere il suo debito.


    Con riferimento alle locazioni ad uso diverso, invece, ove in un contratto di locazione commerciale sia apposta una c.r.e. per l’ipotesi del mancato puntuale pagamento del canone, il giudice non è nemmeno chiamato ad indagare circa l’importanza dell’inadempimento, bastando l’accertamento che l’inadempimento sia imputabile al conduttore: in tal caso, la morosità del conduttore comporta la risoluzione di diritto del contratto, sottraendo ogni effetto sanante pure all’eventuale tardivo pagamento.
     
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  10. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Difatti forse non si comprendeva bene ma , il riassunto era questo : per un contratto residenziale la clausola risolutiva espressa è inutilizzabile, per il commerciale invece lo è. Fabrizio
     

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