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  1. DiegoB

    DiegoB Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    buona sera , mi chiamo Diego e sono nuovo di questo forum. Ecco cosa vorrei chiedere. Io abito in un piccolo paese nel centro della Garfagnana , in provincia di Lucca ( Toscana ) e ho notato che ci sono molti appartamenti vuoti e inutilizzati. Io vorrei affittarli dai proprietarie subaffittarli ai turisti per brevi periodi o magari ad altre famiglie che vorrebbero trasferirsi qui. Ho provato ha reperire informazioni su internet ma non c'è molta chiarezza. Ringrazio anticipatamente chi vorrà darmi una mano.
     
  2. PyerSilvio

    PyerSilvio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Potresti costituire "ad hoc", una societa' a rischi limitati, per effettuare quel genere di servizi che intendi prestare e proporre.

    Posto che in qualsiasi caso, il preliminare consenso dei proprietari, al subaffitto, e' fondamentale, se vuoi che la tua iniziativa perduri con serenita' nel tempo.

    Quindi prima di costituire qualsiasi societa', o peggio esporti economicamente e giridicamente in prima persona, dovresti verificare l'effettiva disponibilita' di quei proprietari alla procedura subaffitto.

    Procedura abbastanza invisa da molti.

    Sondato e o ottenuto dai proprietari, un discreto numero di "nulla osta", alla concessione della procedura - servizio - subaffitto, che proponi, o nel mentre che le vai ricercando, se non sei ferrato in materia contrattualistica, potresti farti elaborare da un legale, un contratto "pilota".

    Da mostrare ai proprietari, che possa dar loro sufficienti garanzie, tanto in ordine al pagamento di quanto nel contratto concorderete, quanto alla conservazione e manutenzione delle loro proprieta', oggetto del servizio da te proposto.

    Se la zona ove vuoi operare, possiede vocazione turistica, oppure possiede quella "effervescenza", come possono avere quelle zone ove sono presenti diverse facolta' universitarie, l'idea potrebbe dare buone soddisfazioni.

    Consueto e', vederla messa in pratica, in localita' turistiche, come ad esempio Ibiza e Formentera.

    Se prendi in affitto dei locali a 500 e li subaffitti a 1000 genererai 500 di utile lordo.

    Quindi, resta inteso, che dovrai farne parecchi di contratti.

    Fare parecchi contratti determina avere buona disponibilita'.

    Risorse che occorrono per prestare le dovute garanzie, ovvero le cauzioni, da versare, per poter entrare nel possesso del titolo contrattuale e che giocoforza ogni proprietario vorra' avere nelle proprie disponibilita'.

    In alternativa, per questo senso, pure una convenzione o un accordo con una societa' assicurativa, che garantisca a mezzo fidejussioni i locatori, e' da valutare.

    Opportunita', tuttavia, che ha sempre dei costi.

    Occorre precisare, che il subentrante che favorisce il godimento tramite il subaffitto, non esula il primo contraente, cioe' tu, dalle responsabilita' giuridiche e da ciascun obbligho contrattuale per i quali, in primo luogo, ti sarai impegnato.

    Da qui il consiglio di operare attraverso una apposita costituenda societa'.

    In regime "intra vires" quindi.

    Ovvero con una responsabilita' limitata solo al proprio capitale sociale.

    A questo proposito, le nuove srl semplificate, si possono costituire con un solo euro di capitale e l'atto notarile per costituirle e' gratuito.
     
    Ultima modifica: 3 Gennaio 2016
  3. DiegoB

    DiegoB Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Grazie per la tua esaustiva risposta. I proprietari sono mie conoscenti e non hanno nessun problema con il subaffitto. Non avrei intenzione di aprire società in Italia, ma ne ho già due all'estero che potrei usare per mettere in atto la mia idea. Sono nuovo di questo settore ma sono un imprenditore e quando vedo una possibile fonte di guadagno cerco di sfruttarla. Ti ringrazio per tutte le possibili informazioni che deciderai di darmi. Pensi che sia possibile che ad affittare gli immobili sia una società estera che poi li subaffitta ? Puoi indirizzarmi dove posso reperire una bozza di contratto da sottoporre ai proprietari e una per i subaffittuari?
    Grazie di nuovo.
     
  4. PyerSilvio

    PyerSilvio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Possibile certo.

    Resta inteso che ogni centesimo di utile generato sul territorio nazionale italiano, da quella societa' straniera, ricade nel regime di tassazione nostrano.

    Costituire una s r l semplificata ha un costo ridottissimo ed in soli 15 giorni e' operativa.

    Se non vuoi lavorare solo con chi conosci, e' piu' opprtuno e meno "fuorviante", lavorare con una societa' nostrana.

    Se l'iniziativa "prende piede" perche' non essere preparati alla crescita?

    Quanti piu' prodotti riuscirarai ad avere nella disponibilita' di subaffittare, maggiori saranno le opportunita' di ricavo.

    Per quanto riguarda la questione contrattuale, in un normale contratto di locazione, tra locatore (proprietario) e conduttore (tu), si aggiunge semplicente la dicitura "con possibilita' di subaffittare".

    Nei contratti standard che trovi smanettando su internet, questa possibilita' di subaffitto, a livello "prestampato", e' sempre vietata.

    Cio' anche se in realta' la procedura e' invece prevista dalla normativa.

    Fatti salvi i casi in cui il proprietario ha facolta' di opposizione.

    Ti bastera' rimuovere le parti relative al divieto ed aggiungere che invece e' possibile subafittare e fine del teatro.

    In forza di questo titolo che avrai convenuto e stipulato sul primo contratto, farai successivamente, un normalissimo contratto di sub locazione.

    In questo nuovo contratto, le parti, da due, divengono tre.

    Locatore, locatario e sublocatario.

    Dovrai premettere sempre, i dati del locatore, che rimane ovviamente sempre il proprietario del bene.
     
  5. DiegoB

    DiegoB Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Grazie . Sei stato molto gentile. Se avrò ancora bisogno ( come credo ) chiederò il tuo aiuto e consiglio sicuramente.
     
    A PyerSilvio piace questo elemento.

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