Ipoteca non dichiarata

[brn]

Buongiorno a tutti, mi trovo in questa spinosa situazione: ho visto tramite agenzia un immobile di mio gradimento e ho effettuato una proposta con assegno data all'agenzia, dopo un paio di giorni il venditore ha incassato l'assegno, l'agenzia mi ha chiesto poi di pagare una parte della provvigione del venditore per compensare l'offerta più bassa da me fatta, qui avendo il venditore incassato l'assegno della proposta da me fatta mi sono rifiutato, avendo incassato il prezzo era quello da me stabilito.
dopo aver firmato la proposta ho fatto fare le verifiche dal mio notaio ed è stata trovata un'ipoteca dell'agenzia delle entrate di valore non trascurabile rispetto al valore dell'immobile, alla mia richiesta di spiegazioni sia il venditore che l'agenzia sostenevano di non saperne niente.
nel corpo della proposta da me firmata era barrata una casella con scritto libero da ipoteche/pignoramenti ad eccezione di... e qui scritto a mano "nulla al momento del rogito".
sono ancora interessato all'immobile ma il comportamento dell'agenzia e del venditore mi lasciano perplesso. con queste condizioni il compromesso si può ritenere nullo?
come posso tutelarmi o mandare avanti la pratica?
grazie mille

 

[-csltp-]

Chi compra casa lo fa col mutuo, e quando rivende lo toglie. Questa è una prassi molto comune.

Nel tuo caso funzionerà allo stesso modo, entro il giorno dell’atto dovranno risolvere l’ipoteca.

 

[cristian casabella]

e qui scritto a mano "nulla al momento del rogito".

questa frase significa proprio che è al rogito che l'immobile deve essere "pulito" da ogni debito. Se il giorno del rogito l'immobile sarà ancora gravato da ipoteche, pegni altri debiti potrai non rogitare e chiedere al venditore il doppio della caparra versata o in alternativa il maggior danno subito (compreso il rimborso della provvigione pagata)
Il fatto che ti hanno detto di non saper nulla è poco credibile (soprattutto per il proprietario) ma non cambia sostanzialmente l'aspetto legale della trattativa

 

[Zagonara Emanuele]

Difficilmente il proprietario dell'immobile poteva non sapere dell'ipoteca.

L'agenzia avrebbe anche potuto non saperlo, tuttavia la correzzione sulla proposta lascia pensare che invece ne fossero al corrente, e comunque buona norma vuole che l'agenia effettui verifiche e visure quantomeno e al più tradi prima di consegnare l'assegno di caparra al proprietario/venditore.

Ora il "danno" è fatto e bisogna vedere alcune cose:

1) di che tipo di ipoteca si tratta e
2) l'importo del debito per il quale è stata iscritta ipoteca.

In ogni caso se l'importo del debito (e non dell'iscrizione ipotecaria) è inferiore al prezzo di vendita, la situazione è rimediabile.

Il debito verrà estinto contestualmente al saldo del prezzo pattuito, al momento del rogito, con contestuale rilascio di liberatoria e cancellazione ipotecaria.
Non a caso sulla proposta è stato scritto: "libero da ipoteche al rogito" (anche se così come riferisci sia stata corretta la proposta direi che è alquanto maldestro, incompleto e nebuloso, poichè "nulla al momento del rogito" dice tutto e non dice nulla).

Il problema non è che sull'immobile ci sia un'ipoteca, ma che:

1) il tipo di ipoteca, e
2) che non ti sia stato "chiaramente" detto.

Come ti ha risposto chi mi ha preceduto, acquistare un immobile ipotecato da una o più banche a fronte di mutui ottenuti è prassi comune e non costituisce alcun problema per gli acquirenti che hanno necessità di ottenere a loro volta un mutuo per poter saldare il prezzo pattuito.
Un'operazione di questo genere è facilmente gestibile e praticamente è la quotidianità.

L'ipoteca iscritta nel tuo caso, lascia intendere un'ipoteca diversa, ovvero iscritta a fronte di debiti non pagati alla pubblica Amministrazione.
E il comportamento del venditore è un pò "furbesco" il che lascia intendere che hai a che fare con una persona poco chiara e corretta (poichè era certamente al corrente dei suoi debiti non pagati al fisco).

Detto ciò, fossi in te pretenderei procedere con la stipula di un regolare compromesso davanti al notaio (compromesso registrato e trascritto), non verserei altre somme se non al rogito e solo dopo avvenuta cancellazione ipotecaria (o in alternativa lasciando in deposito la somma necessaria presso il notaio, somma incassabile solamente ad ipoteca cancellata).

E l'agenzia la pagherei solamente a rogito andato a "buon fine", così si svegliano e imparano a fare il loro lavoro in maniera corretta e trasparente.

In quanto a pagare una "parte della provvigione del venditore" direi che possono scordaserlo perchè:

1) si tratta della provvigione del venditore e non tua (e se il venditore paga meno sono affari loro) e
2) non hanno dimostrato di meritare alcun premio o incentivo.

 

[Miciogatto]

L'agenzia che non fa visure ipotecarie prima di passare denari al venditore è un pessimo malcostume purtroppo assai diffuso.

Il venditore che casca dalle nuvole è poco credibile anche se potrebbe non aver ritirato qualche raccomandata e quindi essere ignorante per scelta.

E' la classica ipoteca legale di Ader o come si chiamava all'epoca dell'iscrizione ipotecaria.

Se comunque dici che il valore non è trascurabile rispetto al prezzo dell'immobile, se bene intendo, è comunque inferiore, quindi un problema risolvibile con parte del saldo prezzo o addirittura con quanto hai già versato.

Io al tuo posto chiederei al venditore appuntamento in Ader (ex Equitalia) per chiedere i conteggi precisi.

 

[brn]

grazie mille a tutti per le risposte che mi avete dato, vedo di spiegare ulteriormente
il tutto
1) l'ipoteca è da parte dell'agenzia delle entrate e vale il 65% del valore dell'immobile quindi inferiore
2) è stata messa di recente a marzo (la casa dovrebbe essere in vendita da più tempo)
3) nella proposta firmata era presente una clausola che diceva che la provvigione era da versare se la proposta andava a buon fine.

allora so che l'agenzia delle entrate può mettere un'ipoteca su un immobile anche senza avvisare il proprietario quindi la storia che non sapevano nulla è credibile.
il punto che temo di più è il terzo alla luce di tutto questo se la cosa non va a buon fine devo pagare l'agenzia?
il venditore ha già preso appuntamento presso l'agenzia delle entrate per vedere di sistemare la cosa. io ho intenzione di parlarne con un avvocato per vedere come tutelarmi.

 

[D3rivato]

allora so che l'agenzia delle entrate può mettere un'ipoteca su un immobile anche senza avvisare il proprietario quindi la storia che non sapevano nulla è credibile.

ci credo poco

.
il punto che temo di più è il terzo alla luce di tutto questo se la cosa non va a buon fine devo pagare l'agenzia?

ovviamente no , la pagherai al rogito e puoi già dirglielo cosi' si mette l'anima in pace. una visura ipotecaria è l'abc del lavoro dell'agenzia e la fa in 5 minuti dal suo ufficio

il venditore ha già preso appuntamento presso l'agenzia delle entrate per vedere di sistemare la cosa. io ho intenzione di parlarne con un avvocato per vedere come tutelarmi.

è già qualcosa , stai tranquillo e consulta il legale

 

[Miciogatto]

allora so che l'agenzia delle entrate può mettere un'ipoteca su un immobile anche senza avvisare

No, non può farlo.
Poi, come già detto, se l'avviso non viene ritirato dal debitore, la notifica per legge è comunque avvenuta.

 

[brn]

grazie veramente di cuore a tutti voi ma questa storia mi sta facendo preoccupare.
quindi se ho capito bene mi consigliate di fare la seguente cosa:
1)fare il compromesso di fronte al notaio (ovviamente il mio) senza versare un euro fino al rogito
2a) il venditore toglie l'ipoteca prima del rogito, l'affare va in porto e la cosa mi va bene
pago a rogito avvenuto l'agenzia e addio a tutti
2b) il venditore non toglie l'ipoteca entro il 31 dicembre (data massima indicata nel compromesso) a quel punto è lui che non ha rispettato il contratto, io posso
chiedere il maggior danno subito.

e qui cosa posso fare? posso non pagare l'agenzia fintanto che il venditore non salda i
suoi debiti verso di me che sarebbero comprensivi della provvigione dell'agenzia?

Ho capito bene o avete idee migliori?

 

[D3rivato]

Tu intanto non paghi l'agenzia perché non ha fatto il suo lavoro, ovvero controllare che l'immobile fosse libero da ipoteche. La pagherai al rogito senza problemi, il pagamento del loro compenso sarà l'ultimo dei tuoi problemi non ti preoccupare.