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  1. immoflower

    immoflower Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Buongiorno,
    premetto che sono un nuovo utente (agente immobiliare regolarmente iscritto a ruolo, benchè purtroppo lo abbiano eliminato) di questa community e il motivo che mi ha spinto ad iscrivermi è proprio per cercare di avere delle risposte e/o consigli su come agire in conseguenza di una spiacevole ma imprevedibile situazione che si è creata.

    Questi i fatti:

    La società XY Srl mi conferisce regolare incarico di mediazione per la vendita del proprio immobile.

    Dopo avere concluso una trattativa di vendita al 15 luglio veniva sottoscritto un preliminare di compravendita con cui la società XY Srl promette di vendere a Tizio un immobile.

    Ovviamente, prima di procedere alla conclusione della trattativa, ho eseguito i controlli sull'immobile oggetto della compravendita verificando tramite ispezioni ipotecarie eventuali problemi che potessero compromettere l'esito dell'affare.

    Risultava una semplice iscrizione ipotecaria di primo grado relativa ad un mutuo che la società XY aveva contratto con la banca.

    Informo la parte acquirente dell'esistenza di un residuo mutuo per il quale la parte promittente si impegna ad estinguere il debito residuo entro la data prevista per la stipula del rogito incaricando la banca di procedere conseguentemente alla cancellazione dell'ipoteca.

    Gli stessi controlli e visure vengono effettuate dal Notaio; il preliminare infatti è stato redatto e sottoscritto dalle parti di fronte al Notaio da cui mi servo abitualmente proprio perchè volevo avere una maggiore garanzia.

    Al preliminare vengono versati 45.000 euro a titolo di caparra confirmatoria e la parte venditrice interviene tramite il suo procuratore regolarmente dotato di procura citata nel preliminare e controllata e trattenuta in originale dal Notaio.

    E fin qui tutto bene:

    qualche giorno fa (mancando ormai solo un mese alla data del rogito) ho effettuato un ulteriore controllo e, purtruppo, risulta ora iscritto un pignoramento per l'intero valore dell'immobile (che supera il prezzo che le parti hanno pattuito nel preliminare di compravendita).

    Pertanto, il saldo prezzo che la parte promissaria dovrà versare non sarà sufficiente a coprire il valore del pignoramento e la caparra confirmatoria di 45.000 che la società XY avrebbe dovuto versare per rimborsare il debito alla banca credo che si sia usata per altro (ho ragione di credere che questi soldi siano spariti)

    Non mi dilungo ulteriormente ma la mia domanda è semplice: dal momento che in tanti anni di lavoro non mi sono mai trovato in questa situazione vi chiedo:

    come posso fare per aiutare il mio cliente (ovviamente incavolato con me anche se a mio avviso non ha motivo di esserlo) ad essere tutelato?

    come posso tutelare me stesso dal momento che credo di aver agito in buona fede e di avere fatto tutti i controlli preventivi che mi competevano (anche tramite Notaio) informando il cliente che al momento del preliminare non esistevano situazioni pregiudizievoli?

    Sarò grato a chiunque voglia dar seguito a questa mia .....

    Un cordiale Saluto
     
  2. smoker

    smoker Membro Senior

    Privato Cittadino
    Il preliminare è stato trascritto?

    Smoker
     
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  3. marcellogall

    marcellogall Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    E' evidente che la società venditrice ha agito in modo più che scorretto.
    Non potevano non sapere che ci sarebbe potuto essere un pignoramento.
    Ti consiglio l'immediato invio di una raccomandata con avviso di ricevimento per notificare quanto a tua conoscenza e
    l'intimazione di provvedere prima del rogito alla cancellazione del pignoramento.
    Probabilmente questo non accadrà e dovrai rinunciare al rogito con conseguente vertenza legale che dovrà essere avviata dalla parte acquirente. Spero che la società XY ti abbia già pagato le tue sacrosante provvigioni. Auguri.
     
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  4. immoflower

    immoflower Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Gentile Collega,
    anche io a questo punto ho un forte sospetto di mala fede relativo alla parte venditrice, la quale si nega continuamente al telefono.

    A questo punto convocherò il promissario acquirente con il supporto di un suo legale per intervenire prontamente.

    La provvigioni da parte venditrice non sono state pagate e credo non lo saranno mai purtroppo. Ma ora quello che più mi importa non sono le provvigioni ma bensì il fatto che il cliente acquirente riesca a concludere il suo acquisto. Questa è la cosa più importante.

    Grazie
     
  5. marcellogall

    marcellogall Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Puoi provare a risolvere nel modo seguente: trattare con la banca che ha ottenuto il pignoramento sperando che si accontenti di quanto rimarrebbe dopo l'estinzione del mutuo. La banca sa benissimo che l'immobile andrà all'asta
    e difficilmente otterrà il prezzo di mercato. Dato che c'è già un acquirente disposto a rogitare in tempi brevi può darsi che la banca che vanta il credito maggiore sia disposta ad accettare una perdita risparmiando sui tempi e sulle spese legali.
    Non è facile ma vale la pena provarci, io lo farei.
     
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  6. immoflower

    immoflower Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Gentile marcellogall,
    è esattamente quello che stavo pensando di fare.

    L'unica soluzione che rimane è provare ad insinuarsi nel pignoramento. Dipende da quanto "è ingorda" la banca.

    La caparra confirmatoria già versata dal mio cliente credo sia ormai perduta. C'è solo da augurarsi che la banca "accetti" questa trattattiva che di fatto è una sicurezza certa.

    Ti farò sapere gli sviluppi della trattativa

    Per ora grazie 1000
     
  7. smoker

    smoker Membro Senior

    Privato Cittadino
    Con un fallimento alle porte certezze non esistono...

    Smoker
     
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  8. jhonny

    jhonny Membro Attivo

    Amministratore di Condominio
    Ciao,
    a mio parere puoi farcela non è la prima volta che accadano queste situazioni,bisogna verificare dalla banca tutti gli interessi che di solito sono maggiorati.la banca deve rientrare del suo per cui nn mollare e facci sapere:ok::ok:
     
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  9. smoker

    smoker Membro Senior

    Privato Cittadino
    Faccio notare che il venditore non è un privato, bensì una società, quindi il problema è molto più complesso, considerate le informazioni che ha scritto immoflower, e non si può ridurre ad una semplice trattativa con la banca.

    Smoker
     
  10. jhonny

    jhonny Membro Attivo

    Amministratore di Condominio
    smoker,
    è possibile non impossibile personalmnte l ho fatto ,bisogna verificarne lo stato di questa sociètà,qui credo che non possiamo essere precisi ricordo che per esserlo avremmo bisogno di molte pù informazioni (le stesse sono in mano del collega o meglio in caso non le abbia sarà il caso di procurarsele):stretta_di_mano:
     
  11. smoker

    smoker Membro Senior

    Privato Cittadino
    Ho parlato di complessità dell' operazione, non di impossibilità, poi, ripeto, la società è un soggetto fallibile. Lo stato della società è, presumibilmente, il seguente: DECOTTA.

    Smoker
     
  12. immoflower

    immoflower Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Jhonny,
    mi auguro veramente di farcela e che il mio cliente possa concludere il suo acquisto.
    Purtroppo non dipende più da me e credo che smoker abbia ragione.
    Se la società e' DECOTTA temo ci sia ben poco da fare anche perché sono ormai giorni che non riesco più a mettermi in contatto. Il legale si sta già muovendo....
     

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