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  1. immoflower

    immoflower Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Buongiorno,
    premetto che sono un nuovo utente (agente immobiliare regolarmente iscritto a ruolo, benchè purtroppo lo abbiano eliminato) di questa community e il motivo che mi ha spinto ad iscrivermi è proprio per cercare di avere delle risposte e/o consigli su come agire in conseguenza di una spiacevole ma imprevedibile situazione che si è creata.

    Questi i fatti:

    La società XY Srl mi conferisce regolare incarico di mediazione per la vendita del proprio immobile.

    Dopo avere concluso una trattativa di vendita al 15 luglio veniva sottoscritto un preliminare di compravendita con cui la società XY Srl promette di vendere a Tizio un immobile.

    Ovviamente, prima di procedere alla conclusione della trattativa, ho eseguito i controlli sull'immobile oggetto della compravendita verificando tramite ispezioni ipotecarie eventuali problemi che potessero compromettere l'esito dell'affare.

    Risultava una semplice iscrizione ipotecaria di primo grado relativa ad un mutuo che la società XY aveva contratto con la banca.

    Informo la parte acquirente dell'esistenza di un residuo mutuo per il quale la parte promittente si impegna ad estinguere il debito residuo entro la data prevista per la stipula del rogito incaricando la banca di procedere conseguentemente alla cancellazione dell'ipoteca.

    Gli stessi controlli e visure vengono effettuate dal Notaio; il preliminare infatti è stato redatto e sottoscritto dalle parti di fronte al Notaio da cui mi servo abitualmente proprio perchè volevo avere una maggiore garanzia.

    Al preliminare vengono versati 45.000 euro a titolo di caparra confirmatoria e la parte venditrice interviene tramite il suo procuratore regolarmente dotato di procura citata nel preliminare e controllata e trattenuta in originale dal Notaio.

    E fin qui tutto bene:

    qualche giorno fa (mancando ormai solo un mese alla data del rogito) ho effettuato un ulteriore controllo e, purtruppo, risulta ora iscritto un pignoramento per l'intero valore dell'immobile (che supera il prezzo che le parti hanno pattuito nel preliminare di compravendita).

    Pertanto, il saldo prezzo che la parte promissaria dovrà versare non sarà sufficiente a coprire il valore del pignoramento e la caparra confirmatoria di 45.000 che la società XY avrebbe dovuto versare per rimborsare il debito alla banca credo che si sia usata per altro (ho ragione di credere che questi soldi siano spariti)

    Non mi dilungo ulteriormente ma la mia domanda è semplice: dal momento che in tanti anni di lavoro non mi sono mai trovato in questa situazione vi chiedo:

    come posso fare per aiutare il mio cliente (ovviamente incavolato con me anche se a mio avviso non ha motivo di esserlo) ad essere tutelato?

    come posso tutelare me stesso dal momento che credo di aver agito in buona fede e di avere fatto tutti i controlli preventivi che mi competevano (anche tramite Notaio) informando il cliente che al momento del preliminare non esistevano situazioni pregiudizievoli?

    Sarò grato a chiunque voglia dar seguito a questa mia .....

    Un cordiale Saluto
     
  2. smoker

    smoker Membro Senior

    Privato Cittadino
    è stato trascritto il preliminare?

    Smoker
     
  3. Antonio Troise

    Antonio Troise Membro Storico

    Agente Immobiliare
    il tuo comportamento è stato ineccepibile :ok:
    L'unico neo di tutta la trattativa è stata la mancanza della trascrizione del preliminare, che il notaio, ripeto il notaio, doveva consigliare ai clienti acquirenti!
    Auguri per i tuoi clienti.
     
  4. immoflower

    immoflower Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Prima di tutto vi ringrazio per l'immediata risposta.

    In merito alla trascrizione del preliminare si è scelto di non farla per non gravare di costi aggiuntivi il cliente.

    Dal momento però che il pignoramento lo ha iscritto la banca mutuante (che per altro vanta un'ipoteca di primo grado) credo che se anche avessimo trascritto il preliminare il credito della banca dovrebbe essere privilegiato rispetto a quello di un promissario acquirente o mi sbaglio?

    Pertanto il pignoramento non è stato iscritto da un terzo che vantava un credito ma dalla banca stessa.

    Secondo la vostra esperienza quali possibilità ci sono di "trattare" con la banca per poter acquistare direttamente da lei l'immobile?

    Questi sono i dati in mio possesso:

    Valore di acquisto: euro 295.000 (di cui 45.000 euro già versati e difficilmente recuperabili a mio avviso)
    Valore del pignoramento: circa 320.000 euro

    Il cliente quindi può disporre di un saldo di euro 250.000 pagabile immediatamente. Ci sarebbe una differenza di circa 70.000 euro per poter soddisfare tutto il credito? Troppo? Sufficiente?

    Grazie per un vostro suggerimento.....
     
  5. smoker

    smoker Membro Senior

    Privato Cittadino
    Non capisco: cerchi qualche informazione per far bella figura con il cliente ed eventualmente rassicurarlo sul buon esito della futura compravendita o hai intenzione di "trattare" con la banca?

    Smoker
     
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  6. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Quoto.
    Aggiungo che è l'ennesima prova che le visure ipocatastali fatte dall'AI a preliminare NON servono a niente (nonostante lo scrupolo e la buona fede del collega siano evidenti)
     
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  7. immoflower

    immoflower Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Gentili colleghi,
    lo scopo della mia discussione non e' trovare il modo di fare bella figura con
    Il cliente. Temo che ormai la fiducia del cliente sia perduta purtroppo.

    Fa parte del nostro mestiere anche se a me non era mai accaduto prima d'ora.

    Quello che sto cercando di condividere con voi e' proprio conoscere se qualcuno ha avuto esperienze simili a questa e come siano state affrontate anche in merito alla responsabilità del mediatore.

    L'assicurazione a tutela di noi agenti (che io pago regolarmente) ha un reale valore? Tutela veramente?

    Qualcuno di voi come l'ha risolta tale situazione?

    Saluti....
     
  8. smoker

    smoker Membro Senior

    Privato Cittadino
    Se dovessi cercare della malafede guarderei verso la società venditrice, non verso di te, poichè la banca per ottenere il pignoramento ha posto in essere una serie di atti, che devono essere per forza conosciuti dalla società debitrice. Il pignoramento era prevedibile da parte della società.
    Dall' altra parte il promissario acquirente non si è tutelato bene, però la responsabilità pare essere esclusivamente sua. Il tuo comportamento pare ortodosso, salvo che l' acquirente dimostri che tu lo abbia rassicurato ed indotto all' acquisto sostenendo la bontà e soprattutto la sicurezza dell' affare, facendo forza su semplici visure in conservatoria.
    Come detto da Umberto le semplici visure sono poco cosa nel caso da te trattato, poichè, avendo a che fare con una società, le indagini sarebbero dovute essere molto più approfondite: es. bilanci, esposizione con le banche etc... Indagini che si deve fare chi vuole acquistare.
    In conclusione da quanto da te narrato una responsabiltà da parte tua non la vedo, salvo che tu non abbia fatto promesse esagerate all' acquirente.
    Il tuo compito è finito, non devi risolvere nulla, devi solo incassare se non lo hai già fatto.
    Saluti

    Smoker

    Gli hai consigliato di trascrivere il preliminare?
     
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  9. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    quoto
     
  10. immoflower

    immoflower Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Alla luce dei dati che io avevo a disposizione la trattativa sembrava chiara.
    Certo che se avessi fatto dei controlli con visure camerali e/o protesti avrei intuito che qualcosa non andava.

    E' proprio questo il punto: dove arriva la nostra responsabilità? Siamo tenuti o meno a fare questi controlli?

    Non stavo vendendo la società o quote di essa ma un immobile a lei intestato. I controlli di cui tu parli smoker competono o meno ad un AI?

    Un pignoramento inaspettato può sempre verificarsi anche se si tratta di un privato che vende: quindi i controlli che si dovrebbero fare sono diversi se si tratta di società?

    Sono molto perplesso su questo argomento
     
  11. claudio.scacchi

    claudio.scacchi Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    io ho continuamente dubbi di questo genere,
    anche ogni volta che devo presentare un semplice conduttore di un bilocale

    solo il tempo (cioè le brutte esperienze), e la continua ricerca (con altri colleghi, sul web) mi ha dato indicazioni su cosa controllare e dove, a quale banche dati accedere e quando

    ma il mio mestiere, il nostro, è quello di mediare immobili, non diventare esperti di bilancio (o di antiriciclaggio o di privacy ma qui il discorso si amplierebbe mostruosamente)

    durante il corso della camera di commercio di tutto questo non si è parlato;
    chi poi non è seguito da un marchio e si muove da solo fatica parecchio

    io fatico parecchio

    magari c'è già (e non so dove sia) ma in caso contrario propongo:
    facciamo un vademecum sui controlli ?

    claudio
     
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  12. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    NO.
    Siamo tenuti a non nascondere tutto quello che conosciamo e che sarebbe di ostacolo alla conclusione dell'affare.
    La tua (IN TOTALE BUONA FEDE) è l'ennesima prova che le visure ipocatastali degli AI non servono a niente.... :stretta_di_mano:
     
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  13. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Non sono AI e non entro nel merito di chi DEBBA fare certe indagini. Credo nella buona fede del nostro immoflower: ma è anche vero che un privato cittadino che si rivolga ad un AI, magari ritiene che questo abbia maggiori informazioni sullo stato patrimoniale del venditore.

    Una cosa va detta: se si acquista da un soggetto passibile di fallimento (commerciante, imprenditore, società), è sempre consigliabile un approfondimento. Cosa che nè l'AI nè l'acquirente, nè il notaio hanno fatto o consigliato.

    Mi chiedo poi il ruolo della banca: sapendo dell'esistenza del mutuo in sospeso, è stata per caso sentita anche la banca? Questa ha taciuto, dietro il paravento della privacy, pur avendo certamente già avviato unaa serie di decreti ingiuntivi?
     
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  14. gcaval

    gcaval Membro Attivo

    Altro Professionista
    Leggendo i vari post, mi permetto di far notare che:
    - la trascrizione del preliminare non serviva assolutamente a niente. Se c'è già iscritta un'ipoteca di primo grado, la trascrizione passa comunque in secondo ordine
    - la buona fede dell'AI in questo caso non può assolutamente essere messa in discussione, in quanto le verifiche sono state fatte dal notaio all'atto del preliminare (per cui l'acquirente, semmai, dovrebbe prendersela con il notaio)

    Il punto della questione è che, a mio avviso, non bisognerebbe mai esporsi con cifre troppo elevate per versare caparre e acconti e cercare di rogitare il prima possibile. A maggior ragione se si tratta con un soggetto giuridico, fallibile. Ora, infatti, se il denaro è stato già speso per altre cose e non per saldare con la banca, come ipotizzato da qualcuno, è certamente un problema. Un tentativo però si può fare comunque.
    L'acquirente può provare a chiedere di stralciare il credito vantato dalla banca a 250.000€ (denaro che consegnerà direttamente alla banca e non al venditore al momento del rogito). Alla banca conviene comunque accettare. Converrà farsi seguire da un professionista.
     
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  15. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Quoto le considerazioni di gcaval.
     
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  16. immoflower

    immoflower Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Gentili Colleghi,
    ringrazio tutti voi per il contributo dato con le vostre risposte.

    Condivido che l'unica soluzione da intraprendere sia quella di provare ad insinuarsi nel pignoramento per vedere se tale iniziativa sia accettata o meno.

    Sull'entita' della caparra confirmatoria spero condividerete con me che un 15% al preliminare sia una prassi diffusa anche se nessuna legge di fatto fissa dei minimi e massimi lasciando alle parti la sua libera contrattazione.

    Purtroppo non si tratta di questo ma bensì della mala fede della parte venditrice. In ogni caso anche se la banca accettasse di stralciare il suo credito cin il saldo che la parte promissaria dovrà pagare all'atto notarile, credo che comunque occorra l'assenso della parte venditrice o mi sbaglio?
     
  17. Seroli

    Seroli Membro Senior

    Agente Immobiliare
    non hai responsabilita'..........è solo andata male e non per colpa tua, non puoi garantire per gli altri, i controlli sono stati appropriati e non lacunosi.
     
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  18. immoflower

    immoflower Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Grazie Seroli,
    vedremo come finirà.
    Domani ho appuntamento con il legale e con il cliente ovviamente molto infuriato.

    Non auguro a nessuno di trovarsi in una situazione simile. E' veramente sconfortante!

    Buona serata
     
  19. Seroli

    Seroli Membro Senior

    Agente Immobiliare
    e tu glielo dici e con decisione, perchè va bene tutto, ma quando uno fa' tutti i controlli possibili poi se succede il danno mica si puo' sempre cercare l'Agenti Immobiliari
    se uno da' fuoco alla casa il giorno del rogito e firma da venditore l'atto di vendita dal notaio mentre ci sono i pmpieri a casa, che si fa'? si da' la colpa all'Agenti Immobiliari?

    non esageriamo.
     
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  20. immoflower

    immoflower Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Grazie Seroli,
    mi hai tirato un po' su il morale. :)

    Ma poi lo sai anche tu: qualunque cosa succede e' sempre colpa dell'AI.

    Nessuna tutela per noi ed in più ci hanno anche tolto il ruolo (sebbene servisse a poco per come era gestito)

    Ma fare un vero e proprio albo come avviene per i geometri? No, questo no. Ma ora sto divagando e purtroppo il problema rimane.
     

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