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  1. dia 72

    dia 72 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Salve,
    vi pongo il mio quesito. Ho sottoscritto un preliminare di compravendita di un immobile ad uso civile abitazione per un prezzo di 180.000 euro. Su detto immobile, gravava un mutuo ipotecario di 170.000 euro. Con la società costruttrice si concordo' un acconto al preliminare di compravendita (con immediato possesso dell'immobile) di 50.000 euro con conseguente frazionamento e riduzione della quota del mutuo alla stipula dell'atto e del relativo contratto di accollo con la banca. Avendo versato un acconto di 50.000 euro, la relativa quota di mutuo, si sarebbe ridotta a euro 130.000. A questo punto, la societa' costruttrice, avrebbe dovuto richiedere una restrizione d'ipoteca e quindi portare il valore dell'ipoteca, da 170.000 a 130.000 euro. La societa' proprietaria, iniziando ad avere problemi economici, non ha piu' avuto la capacita' di poter eseguire detta operazione. In seguito, la banca, ha anche pignorato l'immobile da me compromesso e mi chiedeva di stipulare un nuovo contratto di mutuo non concedendomi piu' l'accollo previsto dal preliminare e per l'intera somma di 170.000 euro.

    A questo punto, mi sono rivolto ad un avvocato, al quale, ho specificato:
    -
    - che ho sottoscritto un preliminare di compravendita di un immobile (con immediato possesso) del costo di 180.000 euro, versando un acconto di 50.000 euro
    - che su detto immobile gravava da parte della banca, un mutuo ipotecario di 170.000 euro
    - che ho preso possesso di un appartamento non ancora ultimato e quindi non abitabile;
    - che con relativo contratto di comodato ed autorizzazione da parte della societa' proprietaria ad eseguire e pagare i lavori di ultimazione, ho iniziato a risiedere nell'appartamento.
    - che ho eseguito e pagato tutti gli oneri inerenti i lavori e le spese di allaccio delle utenze
    - che attualmente, sono 6 anni che vivo ed ho la residenza in detto immobile
    - che il preliminare di compravendita e' stato sottoscritto prima della data del pignoramento da parte della banca
    - di aver regolarmente pagato tutte le quote condominiali, compresi tutti gli oneri relativi a manutenzioni straordinarie e migliorie relative al condominio
    - che non e' piu' possibile per me stipulare l'atto definitivo di compravendita in quanto, non e' stata eseguita la restrizione della quota di mutuo e soprattutto l'immobile e' stato pignorato dalla banca

    A questo punto, l'avvocato, mi dice di stare assolutamente tranquillo in quanto nessun giudice mi puo' negare l'assegnazione coatta dell'immobile oggetto di compravendita.

    Il risultato? dopo una serie di rinvii delle udienze, l'assegnazione, non e' stata concessa ed addirittura il 15 settembre 2015 l'appartamento sara' oggetto di asta giudiziaria.

    Mi potete dare un consiglio, un aiuto?Cosa posso fare ?
     
  2. gmp

    gmp Membro Storico

    Privato Cittadino
    azz....
    il preliminare era stato registrato?
     
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  3. dia 72

    dia 72 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Purtroppo no! Gmp, grazie per la sua celere risposta, devo dedurre che mi trovo in una situazione complicata?
     
  4. gmp

    gmp Membro Storico

    Privato Cittadino
    temo che questo complichi le cose. Come mai fu fatta questa scelta?
     
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  5. dia 72

    dia 72 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Mi sono fidato del costruttore, un amico da tanti anni, il quale mi ha detto che avrebbe fatto tutto il necessario con la banca. Poi ho scoperto il pignoramento è così l'atto non l'ho potuto più registrare.
     
  6. elisabettam

    elisabettam Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Registrare o trascrivere ?
     
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  7. miciogatto

    miciogatto Membro Supporter

    Privato Cittadino
    Gmp, confessa, volevi volevi dire trascritto.

    Tanto abbiamo capito che non e' stato fatto, purtroppo.

    Temo si possa fare poco.

    Non sono avvocato, ma non capisco come hanno fatto a farti sperare nell'assegnazione.
    Sei tra i creditori insinuati in procedura?

    Sentiamo se riesce a d'arti un suggerimento il nostro @Avv Luigi Polidoro
     
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  8. Avv Luigi Polidoro

    Avv Luigi Polidoro Membro dello Staff Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Ciao @miciogatto, grazie per il tag questa discussione mi era sfuggita.
    Come hanno già detto coloro che mi hanno preceduto, c'è poco da fare e anche io mi chiedo come possano aver assicurato a @dia 72 che avrebbe ottenuto certamente l'assegnazione.
    Il preliminare, seppure stipulato antecendentemente al pignoramento, non è opponibile alla banca perché non trascritto.
    I 50.000,00 euro versati al costruttore rappresentano una parte di prezzo versata per un immobile per cui si è verificata evizione, quindi potranno essere oggetto di richiesta di risarcimento alla società costruttrice (con tutti i problemi conseguenti, sarà molto difficile riprenderli) ma certamente la loro dazione non potrà essere opposta alla banca.
    Unica speranza era / è quella di trattare, immagino però che i margini economici siano fortemente ridotti se non assenti (viste le spese sostenute per il completamento dell'immobile).
    Una domanda, immagino già la risposta ma devo farla: @dia 72 il preliminare che avete sottoscritto faceva riferimento ad "immobile da costruire" o, comunque, alla normativa di cui al D. Lgs. 122/2005?
    Seconda domanda: nella procedura esecutiva, iniziata dalla Banca, son intervenuti altri creditori?
     
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  9. miciogatto

    miciogatto Membro Supporter

    Privato Cittadino
    Grazie a te avvocato, e' un piacere!

    Anzi ne approfitto per taggarti subito in un'altra interessante discussione.
    :)
     
    A dia 72 e Avv Luigi Polidoro piace questo messaggio.
  10. dia 72

    dia 72 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Grazie a tutti per le risposte.
    In riferimento alla prima domanda del avv. Luigi Polidoro, con riferimento lgs. 122/2005 rispondo che in effetti alla data della sottoscrizione del compromesso, l'appartamento e tutto il fabbricato non era in possesso della certificazione di agibilità, infatti è stato sottoscritto anche un contratto di comodato con cui il costruttore che mi autorizzava ad eseguire i lavori di completamento e rifinitura ai fini di ottenimento del agibilità e quindi l'uso dello stesso.
    In riferimento alla seconda domanda, si sono intervenuti altri creditori.
    Che cosa posso fare?
     
  11. Avv Luigi Polidoro

    Avv Luigi Polidoro Membro dello Staff Membro dello Staff

    Altro Professionista
    La presenza di altri creditori, come già detto dagli altri partecipanti, rende la strada ancora più in salita perché è necessario che l'accordo intervenga con tutti (per ottenere la sospensione della esecuzione ed iniziare a pagare).
    Unica possibilità è cercare accordo con creditori, ma non sappiamo l'entità dei crediti vantati e quali siano le vostre risorse: può darsi anche che l'accordo non sia raggiungibile concretamente.
    Sarebbe poi opportuno studiare le carte e valutare l'applicabilità della normativa sugli immobili da costruire.
    Più di questo, non penso che un forum possa consigliarti.
    Non siamo di fronte ad una negoziazione ancora da compiere e ad un utente che chiede preventivamente consigli, bensì abbiamo una situazione già compromessa e la necessità di agire per evitare il peggio (e non è detto che il peggio sia evitabile).
     
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  12. dia 72

    dia 72 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Elenco lavori eseguiti: impianto idraulico e sanitari, impianto di riscaldamento, sifoni e caldaia, impianto eletrico, intonaco, tinteggiatura e rivestimento, impermeabilizzazioni e pavimentazione terrazze, montaggio ringhiere, opere di allaccio per utenze.
     
  13. dia 72

    dia 72 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Grazie, è stato chiarissimo.
    Ho un ultimo quesito, se cortesemente mi può rispondere: nel caso che l'appartamento dove vivo e ho la residenza, viene venduto al asta, e non ho dove andare e portare tutti i miei mobili, quanto tempo ho per cercarmi una sistemazione, in questo caso cosa dovrei fare?
     
  14. miciogatto

    miciogatto Membro Supporter

    Privato Cittadino
    I tempi dipendono anche dal tribunale.

    Sempre piu' spesso gli appartamenti vengono liberati prima che siano venduti all'asta, per renderli piu' appetibili.

    Comunque un paio di accessi in genere non si negano a nessuno il che significa almeno qualche mese.
     
    A dia 72 e PROGETTO_CASA piace questo messaggio.
  15. gmp

    gmp Membro Storico

    Privato Cittadino
    per venderlo all'asta ci vorranno anni, a occhio 3-5, dopo di che per liberarlo un annetto dipende dai tribunali.
     
    A Avv Luigi Polidoro e dia 72 piace questo messaggio.
  16. dia 72

    dia 72 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Di nuovo ringrazio tutti e vi auguro tante belle cose, vi faccio a tutti i complimenti per questo forum che mi ha chiarito le idee meglio del mio avvocato. Ho avuto tutte le risposte che desideravo, buon lavoro a tutti.
     
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  17. gmp

    gmp Membro Storico

    Privato Cittadino
    mi viene da dirti, hai perso 50.000 euro ma puoi vivere per anni senza pagare affitti, alla fine economicamente vai in pari, resta il danno morale certo...
     
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  18. PROGETTO_CASA

    PROGETTO_CASA Ospite

    Ti è saltata la connessione?
    Ha scritto che sono 6 anni che vive nell'immobile (2009), mi sa che senza volerlo le è andata bene.
    Occupa l'immobile per 10 anni a fronte 50.0000 euro e ricompra a prezzi inferiori.
     
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  19. dia 72

    dia 72 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Io spero che l'asta va deserta cosi il prezzo scende fino a poter arrivare a fare io una proposta coerente con l'importo pattuito con il costruttore.
     
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  20. gmp

    gmp Membro Storico

    Privato Cittadino
    non serve sperarlo, andrà sicuramente così visto il trend calante del mercato; ci andrai in pari anche in questo caso!
     
    A Roby e dia 72 piace questo messaggio.

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