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  1. Mil

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    Italia ancora in bolla immobiliare. A Milano casa costa triplo che a Berlino | Wall Street Italia

    Italia ancora in bolla immobiliare. A Milano casa costa triplo che a Berlino
    23 maggio 2016, di Laura Naka Antonelli

    ROMA (WSI) – L’Italia versa ancora in una bolla immobiliare: basta guardare ai prezzi, con i prezzi di una casa a Milano che a volte sono più un triplo quelli di una casa a Berlino. E’ quanto si evince da un’analisi messa a punto daFrancesco Maria Esposito, urbanista e architetto, founder partner di World – Law, Economics & Architecture, autore del Libro “Edificabilità bene comune” (Cacucci Editore, Bari). Analisi che sarà presentata al Festival dell’Economia di Trento “I luoghi della crescita”, e che presenta una proposta concreta.

    Così Esposito:

    “Lo squilibrio tra redditi e costi abitativi ha contribuito a generare una bolla immobiliare globale con effetti devastanti: a Roma, come a Milano, oggi una casa costa mediamente più del triplo che a Berlino. Questi costi sono gonfiati dalla speculazione fuori controllo della rendita fondiaria urbana e bisogna ridurli per liberare risorse necessarie ad aumentare i consumi”.

    Per uscire dalla crisi italiana, Esposito propone una economia immobiliare che sia libera dalle speculazioni e la realizzazione di un piano abitativo pluriennale nazionale, a costo zero per lo Stato, con un consumo di suolo quasi nullo, in grado di assicurare 480.000 alloggi in 10 anni a prezzi convenzionati.

    “I paesi che hanno risentito meno della crisi come Germania, Austria, Danimarca e Paesi Bassi sono quelli che hanno avuto, nel tempo, la capacità di programmare lo sviluppo dell’edilizia abitativa pubblica (social housing), tutelando l’urbanistica dalla speculazione”. L’esperto fa invece notare le difficoltà in cui si imbattono tuttora paesi come l’Italia, ma anche il Portogallo, l’Irlanda, la Grecia, e la Spagna (insomma, i cosiddetti PIIGS) – che hanno invece lasciato completamente libero il mercato immobiliare senza per altro favorire nessuna politica di social housing – e che sono tutti paesi in forte crisi economica.

    Non si può non affrontare il problema in un contesto in cui, nel caso specifico italiano, la casa rappresenta la principale voce di spesa per ben il 70% degli italiani e, in quanto tale, drena liquidità alle famiglie e all’economia domestica in generale.

    “Se il suolo fosse considerato un bene comune, al pari dell’acqua, come in Germania, i costi di locazione abitativa, che intaccano oggi il 65% della busta paga degli italiani, potrebbero scendere in modo esponenziale. Dal 1963 fino al 1985 il costo per una locazione o per una rata di mutuo in Italia incideva solo per il 20% su uno stipendio medio”.

    L’analisi fa riferimento ai risultati di un sondaggio sui primi desideri dei giovani in Italia, compilato dall’Istituto Ixè, che ha messo in evidenza come un italiano su quattro, di età compresa tra i 18 e i 34 anni abbia il sogno di acquistare una casa. Però lo studio mette anche in risalto che in Italia il 75% dei giovani tra i 16 e i 34 anni vive con i genitori e due terzi di questi (51%) non lo fa per libera scelta, ma perché non può permettersi un alloggio.

    Cosa fare allora? Per Esposito:

    “il terreno edificabile deve diventare, al pari dell’acqua e l’aria, un bene prezioso per la collettività e deve essere lo Stato a fissare il prezzo di vendita e di affittodelle case. Questo permetterebbe di frenare la speculazione immobiliare, origine dell’attuale crisi economica, e, a catena, diminuire la disoccupazione, aumentare il PIL, ridurre debito pubblico e ricondurre il Paese su un sentiero di crescita sostenibile”.

    Il punto è che “spesso i governi sono concentrati sulla stabilità del debito pubblico e perdono di vista il fatto che quel che conta è la crescita che dipende – e sempre più dipenderà – dalla stabilità del privato. La speculazione sulla rendita fondiaria, penalizzando le famiglie, accresce il debito privato inquinando di fatto l’ambiente socio-economico, l’intero ciclo globale. Con un mercato immobiliare senza regolamentazione non si possono generare economie stabili. E’ necessario separare l’attività produttiva “del costruire” dalla speculativa sul “poter costruire”.

    Esposito spiega che tutti i paesi più virtuosi dell’Eurozona, oltre ad una politica di regolamentazione immobiliare, vantano una percentuale di social housing compresa tra il 25 al 35% delle case abitate, a fronte di una media dei PIIGS del 4%. “Questa carenza di social housing è un altro segnale di una politica abitativa che lascia ancora più margine alla speculazione”.

    L’autore propone nel libro un piano abitativo pluriennale nazionale da circa 120 miliardi a costo zero per lo Stato, in grado di assicurare 480.000 abitazioni di cui:

    • 240.000 convenzionate a 2000 €/mq (50% volumi residenziali) dove ognuno può acquistarne liberamente;
    • 120.000 garantite a 1500 €/mq (25% volumi residenziali) destinate a giovani e precari;
    • 120.000 non profit a 1000 €/mq (25% volumi residenziali) destinate a persone con reddito imponibile non superiore a 15 mila euro.

    Un progetto ambizioso che, secondo Esposito, si tradurrebbe anche nella creazione di fino a 500.000 nuovi posti di lavoro nel settore delle costruzioni e nell’indotto, e comporterebbe un consumo di suolo quasi nullo mediante la logica del riciclo e della riqualificazione delle aree. Inoltre il progetto prevede norme precise sia per l’acquisto – il cui costo verrebbe equiparato ai costi di costruzione ed ai redditi – sia per la locazione, attraverso misure simili a quelle della legge tedesca sul caro-affitti, che prevede un aumento massimo definito e controllato entro il 10% della media dell’area in 5 anni, estendibile a tutte le abitazioni già esistenti.

    Articolo tratto da: Italia ancora in bolla immobiliare. A Milano casa costa triplo che a Berlino | Wall Street Italia




    Unica notazione che apporterei all'articolo: l'analisi è esatta, ma trascura la componente dell'appetibilità reale e da una visione quasi apocalittica, senza riflettere sulle conseguenze boomerang ben più gravi: i più giovani non comprano non tanto e non solo perchè non possono permetterselo, ma perchè diversamente dai potenziali acquirenti di fascia d'età media (che attualmente assorbono anche se solo in parte l'offerta di immobili con il sovraindebitamento personale) non hanno il minimo interesse a comprare nè ad andare in affitto.
    L'instabilità lavorativa e la sproporzione evidente costi/salari/opportunità ha già creato un non mercato: per ora vivono in una casa ereditata o in famiglia, ma spesso perchè sono in attesa di emigrare e non perchè siano minimamente penalizzati dalle quotazioni più o meno assurde delle case. La verità è che non le cercano neppure, questa fascia di clienti potenziali latita, il fatto che le case costino troppo è solo un'aggravante, ma a sè stante.
    In pratica c'è già un crollo di domanda dovuto a problematiche economiche e a flussi migratori in uscita e non c'è social housing che tenga.
    Tempo dieci anni rischiamo di avere una non-domanda molto peggiore dell'attuale e il grave è che nessuno sembra percepire questa possibilità sempre più concreta.
    La riduzione dei prezzi e le nuove soluzioni cioè secondo me non vanno valutate come una possibilità "social"o semi no-profit, ma come il mercato, l'alternativa unica percorribile per arginare cioè l'invendibilità. Ammesso di riuscirci.
     
  2. Key

    Key Membro Attivo

    Altro Professionista
    Qui il mercato immobiliare non lo tocca nessuno.
    Viene giù il governo.
    E'l'asset principale del Paese.
    Anzi aspettati altra bolla immobiliare con la fine dei btp etc al 4-6% per chi ha investito nel 2012.
    Con i tassi a zero,giocoforza la gente investirà sul mattone TURISTICO o DI PREGIO.
     
  3. Mil

    Mil Membro Senior

    Altro Professionista
    In Italia? Bah...lo spero, ma da quanto vedo e so sta accadendo l'esatto contrario: il turistico è proprio il comparto immobiliare meno ambito (oltre che in stra-bolla) e il pregio non va affatto a gonfie vele, considerato che gran parte è da sempre assorbito da clientela estera, che è in cerca non di bolle ma di occasioni e che in questo momento si muove in modo prudente verso Paesi decisamente instabili come il nostro.
    Quanto al toccare il mercato immobiliare se ci pensi bene nessuno ha questa possibilità, al massimo possono infliggergli duri colpi con la tassazione o al contrario qualche agevolazione, ma poco altro.
    Il guaio vero è che si tratta di un mercato in difficoltà per conto suo, la cosa grave è che domanda e offerta non si incontrano per cause molto maggiori delle quotazioni e dove i tassi a zero incidono però zero: la crisi è strutturale e il mercato immobiliare è come se procedesse su un binario parallelo. In effetti è la cartina tornasole della profondità della crisi reale, come una facciata che sta su artificialmente.
     
  4. Key

    Key Membro Attivo

    Altro Professionista
    Per dinamicizzare il mercato immobiliare vendite ci vorrebbero le permute.
    Come per le auto.
    I concessionari vivono di permute.
    Il prezzo(gonfiatissimo)delle auto è calcolato sulle permute.
    In Italia il grosso del mercato vendite è su prima casa.
    Immagina quanta gente vorrebbe cambiare casa non per soldi ma per necessita.
    Difficile.
    Faticoso.
    Immagina uno scambio.
    Io voglio vivere in tale zona.Chi vuole vivere nella mia?
    C'è una differenza di prezzo.
    Bene faccio un finanziamento o mutuo residuale ed ok.
    Doppio rogito contestuale.
    Meno stress
    Meno impegni finanziari

    In Italia manca anche un portale deicato SOLO a questo

    Airb2b ha dinamicizzato il settore affittacamere.

    La specificità italiana è che la gente vuole cambiare casa e zona,ma ha pochi soldi .
    Per una permuta,ok.
     
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  5. Mil

    Mil Membro Senior

    Altro Professionista
    Sì, ma è intricato ancor di più l'incontro domanda offerta. Indubbiamente per certi segmenti può funzionare...però in generale vale il principio che quando non c'è mercato vuol dire che sono le variabili in gioco a dover cambiare, non c'è baratto, permuta o moneta alternativa che tenga. La specifità italiana è che l'edilizia speculativa ha fagogitato quella sana e da qui il crollo dell'intero settore. Senza contare le dinamiche demografiche, le prime che contano e che stanno evidenziando quanto invenduto si sta accumulando.
     
  6. ab.qualcosa

    ab.qualcosa Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Perfettamente d'accordo che il problema da noi sia una mancanza di un social housing ben gestito ma questa:

    E proprio una vaccata che sembra uscita da WallStreetMosca più che da WallStreetItalia.

    A meno che non intendesse che il governo debba indirettamente determinare il prezzo del mercato con una politica di social housing sensata (no regali ma solo sostegno a chi ne ha veramente bisogno, = gestione in attivo del social housing con contributi mirati da un terzo ente).
     
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  7. Mil

    Mil Membro Senior

    Altro Professionista
    diciamo che più che altro è una considerazione che da l'impressione distorta di un chissà che problema sociologico e non esprime invece la realtà di concorrenza:magari fossimo in un soviet con la gente costretta a starci e lo stato che decide le quotazioni, le vendite ci sarebbero, a prezzo calmierato ma ci sarebbero.
    Il libero mercato e la libera circolazione delle persone invece comporta necessariamente degli assestamenti domanda/offerta: se non accadono in fase di crisi qualunque settore diventa un campo di battaglia concorrenziale tremendo e l'edilizia sta iniziando a farne le spese..
    Il vero problema è che ci sta ritornando indietro come un boomerang una colata unica di cemento che NON trova acquirenti.
    Da qui la permanenza sul mercato proprio delle categorie più deboli e quindi sfratti etc.. Le chiavi di lettura sono due: una che guarda ai poveri acquirenti svantaggiati (senza capire che le persone possono spostarsi e la domanda ti evapora, le case no), l'altra che invece guarda al disastro a catena che non si vuole capire, costruttori, banche etc. che subiscono inevitabilmente le conseguenze di una crisi diffusa e in modo molto peggiore perchè hanno investito dei capitali.
    Io penso che l'analisi sia giusta, ma la soluzione non sia tanto "social", quanto "survival" per chi deve vendere: adeguarsi e vendere prodotti buoni a prezzi bassi altro non è che un must capitalista.
     
  8. ab.qualcosa

    ab.qualcosa Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Ma per carità, neanche per scherzo...
     
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  9. Mil

    Mil Membro Senior

    Altro Professionista
    beh, in architettura abbiamo importato il modello, però..In fondo quando osservi Chernobyl e la confronti con le nostre periferie capisci che da sempre strizziamo un po' l'occhio a certe tipologie.:D Ma il problema è che le nostre non sono case popolari, ma spesso cantieri addirittura recenti. Il fascino perverso del cubo di cemento da iperdebito delle famigliole...sono o.t.
     
  10. Key

    Key Membro Attivo

    Altro Professionista
    C'è molta qualità d'immobili mediocre.
    Chi compra oggi è meno disponibile a costose e lunghe ristrutturazioni.
    Anche se il prezzo è vantaggioso.
    La qualità dgli immobili in Italia è mediamente scarsa.
    Sul nuovo spesso si fanno errori ciclopici per limiti di cubatura e estrema avidità del costruttore.
    Troppi errori vecchi e nuovi immobilizzano il mercato
     
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  11. Mil

    Mil Membro Senior

    Altro Professionista
    Sicuramente oltre alla variabile prezzo (ritenuto non vantaggioso) c'è effettivamente una componente di errore/orrore intrinseco negli immobili stessi, soprattutto nelle nuove costruzioni.
     
  12. Mil

    Mil Membro Senior

    Altro Professionista
    “Italia, bolla immobiliare post euro ha divorato redditi famiglie”
    6 giugno 2016, di Alberto Battaglia

    da "Italia, bolla immobiliare post euro ha divorato redditi famiglie" | Wall Street Italia

    E se fosse il mercato immobiliare a rendere insostenibili le economie dei Paesi mediterranei nella difficile “partita” della moneta unica? E’ una tesi molto ambiziosa quella dell’architetto Francesco Maria Esposito, che ha trattato i temi del suo libro “Edificabilità bene comune” (Cacucci editore) nella cornice del Festival dell’Economia di Trento, lo scorso 3 giugno. In un passaggio-chiave dell’opera si legge:

    “La speculazione ha alimentato un ciclico processo-bolla immobiliare che per essere risolto ha innescato un ciclico processo di inflazione dei prezzi, di aumento dei salari, di svalutazione delle monete nazionali; e dopo l’eurochangeover, senza più la valvola del cambio, la speculazione immobiliare ha spintonato le economie in recessione”.


    Architetto, qual è la relazione fra il mercato immobiliare dei Paesi mediterranei, l’introduzione dell’euro e la crisi economica?

    Con una moneta propria, e quindi con la valvola del tasso di cambio, il processo di aumento dei prezzi immobiliari che generava, poi quello di tutti gli altri, comportava la necessità di riconsolidare l’economia, di far aumentare i redditi, i salari. Ciò rendeva più costosi i prodotti italiani e ostacolava le esportazioni, per questo veniva poi svalutata la moneta per riequilibrare la situazione. E’ un ciclo a quattro fasi: aumento dei valori immobiliari, rialzo di tutti gli altri prezzi, aumento dei redditi, svalutazione della moneta. In Germania il mercato immobiliare non funzionava in questo modo, per cui non si attiva lo stesso processo.

    Cosa succede con l’arrivo dell’euro?

    Con l’euro è avvenuto che una casa che nel 2000 costava circa 250 milioni di lire, nel 2007 è arrivata a valere 450mila euro; ma, allo stesso tempo, chi guadagnava cinque milioni al mese ed era in condizioni agiate, è passato a un reddito di 2500 euro. Con uno stipendio di cinque milioni si aveva un costo immobiliare medio mensile di circa un milione di rata di mutuo, quindi l’incidenza dell’immobile era quasi del 20% sullo stipendio, che scendeva al 15% nel caso dell’affitto. Passati all’euro e aumentato di molto il costo immobiliare a fronte di redditi fermi, si è verificato uno squilibrio fortissimo fra il reddito e il costo abitativo.


    E questo squilibrio non può essere ripianato come in passato…

    Non potendo più operare svalutazioni, si possono solo rimettere in equilibrio i redditi con i costi delle abitativi. La famiglia che un tempo era ricca con cinque milioni non lo è più con 2500 euro; questa è l’origine della crisi di crescita del nostro Paese, non il debito pubblico. Quando la fascia media della popolazione s’impoverisce, tutta l’economia s’impoverisce. Senza più operare con il tasso di cambio è difficilissimo uscire da questo circolo vizioso. [.....]

    segue su "Italia, bolla immobiliare post euro ha divorato redditi famiglie" | Wall Street Italia




    Indipendentemente dalle opinioni sul social housing che non condivido del tutto l'analisi è assolutamente esatta e ci fa capire come NON si tornerà nonostante i proclami ai quattro venti a una ripresa del settore fin quando non si raggiungerà l'equilibrio di mercato, finora MOLTO distante OVUNQUE, tranne forse nel sud Italia. Il ricorso al debito, che ha drogato il settore permettendo gli squilibri attuali, NON sarà più possibile sia per la poca predisposizione delle famiglie al sovraindebitamento, sia per difficoltà oggettive che si ripresenteranno ciclicamente nel concedere un credito non proporzionato.
     
  13. Giovanni Maiola

    Giovanni Maiola Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Io sono per Berlinoooooo
     
  14. Mil

    Mil Membro Senior

    Altro Professionista
    beh, diciamo che il vero affare lo ha fatto chi ha venduto in bolla i propri immobili soprattutto a Milano, Bologna, Firenze etc. nel 2009 per comprare a Berlino. Rimane tuttavia evidente che un Paese prossimo al fallimento di cui nessuno parla come il nostro non può sostenere i valori immobiliari attuali, contrariamente a quel che succede in Germania dove al contrario debito pubblico, salari, tasso occupazione, crescita etc. sono parametri ottimi e il costo delle abitazioni è tuttora relativamente proporzionato (anche se si parla di un inizio bolla da quanto so).
    In altre parole oggi sono folli gli stranieri (non a caso ben pochi e solo del comparto estremo pregio) che vengono in Italia per acquistare immobili sopravvalutati, mentre può avere un senso acquistare in stati europei dove le prospettive ci sono e i valori non sono del tutto avulsi dalla realtà circostante.
     
  15. giovanni cuneo

    giovanni cuneo Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Negli anni 2006/2007 ho visto una grande quantità di persone (pizzaioli, giostrai, autisti ecc.) diventare imprenditori edili.

    Costruivano case ed alloggi (porcherie in realtà) e le banche (non tutte per fortuna) concedevano finanziamenti folli.

    Chi comprava si illudeva di fare affari d'oro pensando di rivendere lo stesso immobile al doppio del prezzo di acquisto dopo pochi anni.

    Le agenzia immobiliari (sempre non tutte per fortuna), guardando solo le provvigioni, illudevano sia i venditori che i compratori.

    Premetto che anche io ci sono cascato in questa folle giostra e sopprattutto non voglio offendere nessuno.
     
  16. andrea b

    andrea b Membro Assiduo

    Privato Cittadino
    A leggere i giornali e le loro verità, pare che la giostra riparta alla grande, con incrementi a due cifre di mutui e case vendute, fra poco risaliamo anche i prezzi. Mi piacerebbe sapere chi la fa ripartire. E soprattutto come. Visto che l'industria e il lavoro sono sempre fermi, se non in contrazione.
     
  17. FRANCY80

    FRANCY80 Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    Non è importante tu sappia perchè ciò accade ma solo che cio' si è verificato.
    Per inciso il numero delle compravendite proviene dall'agenzia delle entrate, la stessa fonte che aveva certificato il crollo negli anni passati.
     
  18. andrea b

    andrea b Membro Assiduo

    Privato Cittadino
    Quindi a te non interessa capire le cose, leggere le notizie in maniera consapevole, posizionarle nel contesto di realtà che conosci per giudicarle? Te le bevi così come arrivano e sei contenta? Un pò ' ti invidio che hai una vita così facile...
     
  19. FRANCY80

    FRANCY80 Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    Forse perché non passo la giornata a scrivere cose senza senso, ripeto: "il numero delle compravendite proviene dall'agenzia delle entrate, la stessa fonte che aveva certificato il crollo negli anni passati".

    Quindi nessuno si beve le cose come arrivano se la fonte è sempre la stessa sia nel bene e nel male forse c'è da fidarsi.
     
    Ultima modifica: 28 Luglio 2016
  20. andrea b

    andrea b Membro Assiduo

    Privato Cittadino
    Questi dati stridono con la realtà. Magari saranno pure reali, ma a me la curiosità di capire le cose resta. Mi rendo conto che a molti non interessa. Se ciò che vedo va in un modo e qualcosa di strettamente collegato in un altro non coerente, io qualche domanda me la faccio. E soprattutto non mi fidero' mai dell'agenzia delle entrate su nulla.
     
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