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  1. cooks

    cooks Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Salve,
    vi pongo un piccolo quesito per capire meglio cosa mi conviene fare:
    se da un atto di divisione entro in possesso di un c/6 e mi accorgo che la superficie è un pochino più piccola di quella risultante dall'atto (circa 7-8 metri quadri, su un totale di 75 mq), ho la possibilità di fare una variazione catastale per sistemare la reale superficie?

    Penso di sì, ma se poi un domani dovessi venderla il fatto che c'è questa piccola discrepanza tra la superficie indicata nell'atto e quella che poi ho corretto, ciò mi potrebbe comportare qualche problema?
     
  2. SALVES

    SALVES Membro Senior

    Altro Professionista
    In che modo hai verificato la differenza?
    Cioè hai misurato il locale e poi facendoti i calcolo con la planimetria rilasciata dall'ag del terr. hai verificato ciò?

    Ciao salves
     
  3. cooks

    cooks Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Ciao, della differenza sono sicuro perché ho ripreso le misure più volte (la cantina è un rettangolo quindi facile da misurare), ripeto vorrei sapere:
    1) se ho la possibilità di fare una variazione catastale per sistemare la reale superficie?
    2) Se sì, se poi un domani dovessi venderla il fatto che c'è questa piccola discrepanza tra la superficie indicata nell'atto e quella che poi ho corretto, ciò mi potrebbe comportare qualche problema?
     
  4. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Intanto, forse sarebbe da considerare il sistema di misurazione, netto o con mezzi muri di confine? Non mi porrei il problema della differenza.
     
  5. ssimone75

    ssimone75 Membro Attivo

    Altro Professionista
    1) Sì, catastalmente la puoi sistemare: rimane importante vedere che anche in comune sia tutto conforme (conformità urbanistica).
    2) Se la rivendi (oltre alla conformità urbanistica) è importantissimo che non ci siano difformità che influiscano sulla rendita (conformità catastale - pena nullità dell'atto) e la superficie, in un garage, lo è.
     
  6. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Scusate, forse leggo male io tutto il 3D.
    E Salves ha posto quesiti corretti, ancora senza risposta.
    Poi cooks l'avrebbe trovata più piccola e non più grande di quanto sarebbe nell'atto notarile di divisione.
    Quale sarebbe l'oggetto della variazione catastale? Non è ampliamento!
    E' una riduzione ? Non mi sembra un caso codificato. comunque se ci sono riferimenti normativi precisi, felice di apprenderli.
     
  7. enrica agnelli

    enrica agnelli Membro Attivo

    Altro Professionista
    ma sulla visura catastale che c'e' scritto??...un c/6 e' in mq su una visura per cui e' facile vedere se e' sbagliato l'atto per un errore o e' sbagliato catastalmente!
    la domanda puo' sembrare stupida ma tu hai sempre e solo parlato di atto non hai mai detto che risulta un errore sulle visure o sulla planimetria... prima di partire a fare modifiche catastali varie verifica cosa e' effettivamente presente in catasto!!
    anche i notai possono sbagliare e anche spesso per mia esperienza!!

    se catastalmente ci fosse un errore si potrebbe fare un docfa per errata rappresentazione grafica ma il problema e'... se diminuisci una superficie diminuisce la rendita e secondo te al catasto basta che tu gli dica che c'e' uno sbaglio e a loro va bene???
    dovrai dimostrare l'effettiva presenza di tal errore con una perizia giurata di un tecnico o reperendo il permesso di costruire o chi per lui o entrambi!!

    il notaio avra' fatto una visura catastale, almeno spero, prima di fare l'atto e puo' essere che ha sbagliato a trascrivere...comunque controlla tutto e poi facci sapere!!

    ciao ciao
     
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  8. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Infatti !
    Al Catasto, a secondo del buonumore dell'impiegato, potrebbero chiudere il caso con una bella risata.
     
  9. SALVES

    SALVES Membro Senior

    Altro Professionista
    Per cooks
    Non dubito sia che le misure che i calcoli siano stati rilevati e calcolati correttamente.

    Quello che volevo sapere era il metodo applicato, in poche parole poichè le planimetrie catastali di solito sono in scala 1:200 cioè 1 cm corrisponde a ml 2,00 nella realtà e rispettivamente 1 mm corrisponde a 20 cm in realtà e poichè lo spessore del tratto di linea guarda caso ha lo spessore quasi i 0,5 mm in realtà 10 cm specie nelle planimetrie redatte e che le rasterizzazioni di tali planimetrie molte volte deformano la planimetria, da tutto questo ne consegue che lo sbaglio di letturagrafica di 0,5 mm in grafico corrispondenti a 10 cm in realtà per una lunghezza di ml 10,00 in realta comporta la differenza di mq 1, quindi la somma di tali letture non precise comporta la differenza rilevata.

    Ciao salves

    Inoltre concordo con quanto suggerito da Enrica
     
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  10. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Sono sicuro cooks che il tuo non è un problema. E la tua situazione non inficia nessun atto passato, presente e futuro.
    Tieni conto che da un punto contrattuale, e l'atto fa parte di un contratto di vendita, la vendita immobiliare è "a corpo" e non "a misura".
    I notai scrupolosi lo scrivono in atto per evitare capziose controversie.
    Cioè il prezzo è per l'immobile, e non un prezzo a mq di immobile.
    La questione della conformità catastale nel tuo caso non si pone proprio per il testo della legge 122/2010 e le collegate circolari di AdT.
    Poi la questione che sia una riduzione e non un aumento non trova riferimenti di legge. Se qualcuno li ha, li citi. Non c'è nessuna nullità dell'atto.
     
  11. ssimone75

    ssimone75 Membro Attivo

    Altro Professionista
    La vendita "a corpo" e "a misura" (che tra l'altro prevede comunque dei margini di errore), non c'entra niente con la conformità catastale: qui si parte dall'ovvio presupposto che Cooks abbia fatto le misure bene e che le misure reali corrispondano.
    Perchè non si pone la questione della conformità catastale? Mi sembra che le circolari 2 e 3 del 2010 siano abbastanza chiare. Sbaglio?
     
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  12. cooks

    cooks Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Ciao a tutti provo a rispondere ad ogni utente
    SALVES e H&F: il mio è un quesito di principio, se decidessi di andare avanti verso una variazione catastale, è chiaro che un tecnico verrà a misurare il tutto e mi consiglierà... comunque l'errore è che il tecnico che ha inserito nel conteggio del mio garage una scala in comune, che non doveva essere conteggiata in quanto in comune e nonostante sulla planimetria è correttamente indicata come bene comune non censibile..

    SSIMONE 75: al comune già risulta più piccola, quindi com'è nella realtà, solo al catasto è un po' più grande (7 metri quadri circa).

    ENRICA: sulla visura del c/6 c'è scritto 75 mq, e quindi sull'atto quindi il notaio non ha sbagliato nulla si è solo basato sulla visura catastale, nella realtà è circa 67mq...

    Quindi cosa mi consigliate? Posso correggere l'errore al catasto senza che poi se dovessi vendere l'immobile, abbia problemi??
     
  13. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Scusami ma nn mi sembra che hai letto bene la mia risposta che nn è rivolta a te ma a cooks.
    Cooks ha delineato l'esistenza di un atto notarile che avrebbe una differenza tra misura reale e misura indicata al catasto.
    Nel caso specifico la misura indicata al catasto è maggiore, ma di poco.
    Parlare di nullità di un futuro atto di vendita (tale è il quesito di cooks), per questa differenza in meno, non è il caso.

    Diverso sarebbe, e qui nn hai segutito mio ragionamento prettamente giuridico-contrattuale, essendo per prassi la vendita immobiliare "a corpo" e non "a misura", come viene bene indicato in atto, la differenza in meno nella misura di un vano o di una pertinenza, nn tocca la perfetta validità del contratto.

    Daltra parte pure contro la tua tesi, vi è il caso maggioritario degli immobili catastati A, ove esiste una consistenza in vani catastali, e nessuno si è mai sognato nè si sognerà mai di prendere la fettuccia (o strumenti elettronici moderni) per misurare stanza per stanza i mq di casa.
    Io posseggo immobili di categoria C/1, C/2 e C/6 e non mi è mai venuto nè mi verrà il desiderio di misurarli.
    Cooks ha evidentemente motivi di rapporti di vicinato che lo hanno stimolato alla indagine.

    La conformità catastale come è spiegato nelle circolari da te citate nn rende, a mio parere, obbligatoria nessun allineamento per tale minore superfice.
     
  14. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    A mio parere, se il tecnico ha commesso tale errore, il tecnio stesso dovrebbe rimediare e gratuitamente.
    Il vantaggio che te deriverebbe è una minore rendita catastale. Quindi minore imposizione fiscale. Diciamo circa il 10% in meno. sempre che sia vara questa differenza.
    La scala in comune rientrerebbe nelle parti comuni dell'edificio e soggetta a imposizione comune. Non credo che lo Stato rinunzi ad incasso anche se piccolo.
    Per quanto riguarda una eventuale vendita vendita futura, io non vedo alcun problema.
    La vendita infatti sarà a corpo.
    Al momento del futuro atto ci sarà perfetta coincidenza di stato reale e planimetria catastale. Quale potrebbe essere il problema ?
    Che l'atto di divisione, indicante la provenienza, ha indicata una dimensione del C/6 maggiore ? Ma tu stai vendendo a corpo e non a misura.
    Non ci sono problemi presenti nè ci saranno problemi futuri.
    Se ritieni, fai fare la variazione dal tecnico, risparmierai in imposizione fiscale del C/6.
     
  15. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Ritorno brevemente sulla tua domanda finale.
    Ho riletto intanto la circolare 2/2010, avendo timore di una genericità di casi.
    Essa è invero alquanto precisa sia sui casi ai quali si applica, obbligatorietà, sia in tipologia di aggiornamento catastale ai fini del contrasto all'evasione ed all'elusione fiscale, tema già menzionato dall'arch.Agnelli.
    Nel caso di cooks non ricorrono nè gli estremi della obbligatorietà per mancanza di obbligatorietà dovuta ad evento determinante l'eventuale richiesta di variazione, sia l'elusione che l'evasione fiscale, in quanto vi sarebbe riduzione e non ampliamento.
    In relatà, come dice cooks non c'è che un semplice errore del tecnico, attualmente a danno di cooks e non del Fisco.
    La situazione è irrilevante per l'aspetto nullità dell'atto.
     
  16. ssimone75

    ssimone75 Membro Attivo

    Altro Professionista
    Non sono d'accordo.
    La circolare "concede" qualcosetta per evitare che una semplice porta spostata possa generare difformità catastale: sposta l'obiettivo sulla rendita, che non deve variare.
    La legge mi pare altrettanto chiara, parla di "conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale": tieni presente che il tecnico deve rappresentare quello che c'è. 7-8 mq su 75 sarebbero un 10% di errore... mi sembra un po' tantino.
    Il problema lo sposto sugli atti futuri, ma potrebbe esserci anche su quello passato, se stipulato post 1 luglio 2010: ho dato per scontato che fosse precedente perchè da allora i Notai ci guardano bene bene e si fanno fare dichiarazioni o aggiornamenti da un Tecnico. Se poi ha sbagliato il Tecnico :shock: ...o quanto scritto su Leggi e circolari si possa leggere con lo Spirito Italico :fico: ... ma chiederei anche al Notaio la conferma che possano essere lette con tale spirito...
     
  17. pensoperme

    pensoperme Membro Storico

    Privato Cittadino
    MI pare che se "la variazione non cambia la rendita" sia il presupposto fondamentale.
     
    A Bagudi e ssimone75 piace questo messaggio.
  18. enrica agnelli

    enrica agnelli Membro Attivo

    Altro Professionista
    ciao cooks,
    se il problema e' nella scala che non dovrebbe esserci o meglio che non deve essere computata, concordo nel richiamare il tecnico che ha fatto l'errore e farglielo correggere gratuitamente!
    a mio parere la variazione e' meglio farla perche' non e' solo una questione di vendita a corpo o misura ma di rendita che diminuisce!
    la circolare 2/2010 dice: "e' necessaria la presentazione della dichiarazione di variazione nei casi in cui la mutazione incide sulla consistenza o sulla classe"
    concordo con ssimone75
    considera che un bene comune non censibile non ha rendita poiche' come dice lo stesso nome non e' censibile...per cui tu pagheresti anche meno di IMU!!

    senza tralasciare poi che potrebbero nascere altri problemi di discussioni varie con l'acquirente futuro perche' tu vai per vendergli 75 mq, quello fa i dovuti controlli e magari scopre che la consistenza non e' esatta e ti chiede una diminuzione del prezzo, perche' anche se la valutazione fosse stata fatta a corpo se vendo mettiamo 75 mq a 60.000 poi scopro che sono 67 mq basta fare una proporzione o dividere i 60.000 per 75 e moltiplicarli per 67 che scopri lo sconto!!

    chi acquista non sta a fare il sottile per la valutazione a corpo o a misura vede il prezzo che gli proponi e se deve calare fa le proporzioni!!e se il venditore e' in difetto ma vuole vendere deve abbozza'!!!

    tra l'altro una valutazione a corpo si fa di solito quando si debbono vendere immobili di grandi consistenze o ad esempio palazzi interi e poi si trova il valore di ogni appartamento con i millesimi di sup. ma se debbo vendere un garage o un singolo appartamento si fa a mq con i valori di mercato della omi o di altri borsini e poi si applicano i coefficienti di riduzione o maggiorazione secondo la peculiarita' dell'immobile!!!
    ho detto quesro per dire che la valutazione non e' da dare per scontato sia a corpo!!

    comunque...chiama il tecnico che ha fatto il pasticcio e facci sapere...
    ciao ciao
     
  19. SALVES

    SALVES Membro Senior

    Altro Professionista
    Procedi a comunicare al tecnico l'errore esistente e vedi cosa dice, in ogni caso si deve procedere ad una docfa di correzione che nel caso specifico deve essere bene menzionata dal tecnico redattore in modo tale che in visura risulti la correzione per errata contabilità delle superfici utili in riferimento alla categoria assegnata, questo per non avere problemi futuri con qualche notaio un pò più puntiglioso e non ben informato alcune fattispecie tecniche catastali.

    Se il tecnico redattore non ha volontà per un qualsiasi motivo di redigere la docfa di correzione, può farlo anche un'altro tecnico-

    Ciao salves
     
  20. cooks

    cooks Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Ciao ragazzi,
    o.k penso di aver capito..farò come suggerito da Salves ed Enrica, in questo modo se un domani dovessi vendere l'immobile credo che non avrò problemi dato che a quel punto la superficie catastale e comunale coincideranno.

    Comunque ora sentirò un tecnico.

    Grazie a tutti.
     
    A studiopci e pensoperme piace questo messaggio.

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