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  1. lale79

    lale79 Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Buonasera a tutti, vorrei sottoporre alla vostra attenzione e alla vostra esperienza la mia situazione.
    Ho acquistato circa 4 anni fa un bilocale con ingresso indipendente con accesso dal giardino condominiale di un residence. L'appartamento ha il giardino privato che si sviluppa su tre lati dell'appartamento al quale vi si accede tramite cancelletto chiuso da un piccolo catenacco. Sul lato dell'appartamento vi è una scala antincendio che porta ai garage sottostanti, tutta recintata e chiusa a sua volta da un cancelletto che dà accesso direttamente al mio cortile anziché al cortile condominiale. Quando ho acquistato mi hanno detto che l'unico accorgimento che dovevo avere era di non chiudere con lucchetto né il cancello della scala, né il cancello di accesso alla mia proprietà, in modo che in caso di incendio nei garage fosse possibile mettersi al sicuro passando dal mio cortile e dal mio cancello d'ingresso per arrivare nel giardino condominiale. Volendo rivendere l'appartamento, da potenziali acquirenti mi è stato fatto notare che non è legale che una scala antincendio abbia l'unico sbocco su una proprietà privata e ho provveduto a fare ulteriori ricerche. E' venuto fuori che questa scala antincendio in realtà non esiste: non esiste nelle piantine della casa e non è presente nemmeno nella planimetria catastale. Ho allora contattato l'Amministratrice di condominio per avere delucidazioni e mi ha confermato che effettivamente le carte non sono molto chiare e probabilmente c'è stata una modifica di costruzione in corso d'opera che non è stata documentata da nessuna parte. Ho saputo che è stata multata la ditta costruttrice dai vigili del fuoco per aver costruito la scala antincendio su una proprietà privata, ma altro non è stato fatto (o almeno questo è quello che mi è stato riferito). Nel Residence (composto da 4 palazzi e due parchi condominiali) oltre al mio appartamento ve n'è un altro con la stessa situazione. L'inquilino ha provveduto a chiudere il cancello della scala e l'accesso alla sua proprietà (diversamente da me lui accede all'appartamento dalla scala interna del condominio) e per questo motivo ha sollevato l'ira dei condomini perché i vigili del fuoco al prossimo sopralluogo potrebbero rifiutare l'agibilità dei garage venendo a mancare la seconda scala antincendio. Personalmente non è stato un problema lasciare il cancello socchiuso con il solo catenaccio senza lucchetto per eventuali incendi, ma vorrei poter vendere l'immobile privo di vizi. Inoltre mi sono chiesta: se qualcuno facendo le scale dovesse inciampare e farsi male (troppe volte i bambini si ritrovano nei sottopassaggi per giocare con biciclette e skateboard), dal momento che la scala "non esiste", ma si sviluppa su quella che dovrebbe essere (da planimetria catastale) la mia proprietà, di chi è la responsabilità? Non credo che la mia assicurazione sia d'accordo a coprirmi per i danni a terzi!!
    L'Amministratrice e i condomini hanno proposto di fare un corridoio (a mie spese) per far arrivare l'accesso della scala antincendio fino al confine e quindi al giardino condominiale, ma oltre a privarmi di alcuni metri quadri di mia proprietà (saranno circa 1,5x3 o più), perderei anche la possibilità di girare attorno all'appartamento passando dal giardino.
    Cosa mi consigliate? Un avvocato o posso risolvere la situazione in altra maniera?
    Vi ringrazio per l'attenzione che vorrete darmi. Se non è chiara la situazione sono disponibile a inviare qualche foto o la planimetria catastale per chiarire la situazione reale.
    Grazie e buona serata a tutti.
     
  2. Bisognerebbe approfondire il parere dei VV.Fuoco.
    A prima lettura, mi viene in mente la possibile similitudine con le servitù di passaggio, che se applicabile (dottrina e giurisprudenza da studiare) comporterebbe la permanenza della situazione attuale di cancello aperto ed avrebbe torto il condomino che ha chiuso il cancello.

    Trovo assurdo che venga chiesto il corridoio a tue spese e con perdita di spazio che hai comprato. Spero altri del Forum aprano altri spunti prima di una eventuale sintesi sul da farsi.
     
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  3. Ritorno sulla tua discussione, per dirti che dopo una seconda riflessione, resto sempre più convinto che ci si deve muovere nell'ambito della dottrina e giurisprudenza delle Servitù prediali-servitù di passaggio.

    Non faccio alcun riferimento a problematiche catastali ed urbanistiche, perchè non sono un conoscitore di tali settori.

    1) La pretesa dei condomini, per cui tu dovresti privarti di una porzione della tua proprietà per costruire un corridoio, non ha, a mio parere, alcun fondamento, in quanto tu, al più, hai acquistato sapendo di questa servitù di passaggio e non ti possono imporre ulteriori oneri.

    2)Anzi, ritengo, se corretta la mia lettura del Codice Civile, che sei tu che hai dei diritti di maggior tutela della tua privacy, cioè la servitù di passaggio non può essere immotivata, ma solo in caso di INCENDIO, cioè in caso di evento altamente improbabile e non per puro piacer di qualcuno tipo i ragazzi che giocano nel tunnel del garage o di chi vuole passare di lì per comodità.
    Per assicurati la dovuta privacy e sicurezza, a mio parere e se approvabile dai VV.Fuoco, gli accessi al tuo cortile da parte di altri condomini dovrebbero avvenire attraverso porte e cancelli (se tecnicamente istallabili) dotati di maniglione antipanico ed allarmati, cioè dotati di avviso acustico in caso di apertura, in modo che tu sia avvertita che qualcuno è entrato nella tua proprietà
    (ottimo deterrente per passaggi inutili)
    Il costo di queste porte , secondo la mia interpretazione del C.C., deve essere a carico di tutti i condomini in ragione dei millesimi di proprietà (tu potresti essere addirittura esente se non hai posto in garage).

    Quindi : per i problemi catastali/urbanistico, spero intervengano gli amici del forum ; sul punto 2) un tecnico abilitato nell'antincendio potrebbe vedere se attuabile tecnicamente la soluzione da me proposta (senza conoscere i luoghi) e la sua compatibilità con la sicurezza antincendio VV.Fuoco.

    Chiarito il quadro tecnico, andrebbe avviato un chiarimento legale.

    Tecnico+legale.

    Spero di non avere sbagliato l'impostazione di riferimento Servitù prediali.
     
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  4. m.barelli

    m.barelli Membro Attivo

    Altro Professionista
    Nel tuo caso terrei conto dei seguenti elementi.

    -Detto molto terra terra, il momento più adatto per chiarire questi aspetti sarebbe dovuto essere quello della sottoscrizione da parte tua dell’atto di acquisto, dove tra l’altro dovrebbe essere stato scritto che confermavi che l’immobile “era di tuo gradimento” e che acquistavi l’immobile “nello stato di fatto e di diritto in cui si trovava”. Un immobile così sembra quindi essere rivolto a quel segmento di mercato che non bada a questi particolari, a fronte di eventuali altri vantaggi, e come l’hai comprato tu dovresti ora a tua volta trovare uno che se lo compra.

    -volendo invece disquisire sugli aspetti legali in cerca di un appiglio per ribaltare questa situazione, procederei con il seguente sistema

    a.preferibilmente con l’assistenza di un tecnico reperirei ed esaminerei la seguente documentazione: elaborato planimetrico dell’edificio (è un elaborato catastale) che, se c’è, definisce in dettaglio le parti comuni dell’edificio; regolamento di condominio che, se fatto bene, stabilisce le proprietà comuni e le relative servitù; abitabilità dell’edificio; pratica di prevenzione incendi presso l’archivio dell’Ufficio Prevenzione del Comando dei VV.F.; progetto approvato depositato presso l’archivio del Comune
    b.riguardo la causa della contraddizione riscontrata nella documentazione una ipotesi, tra le altre possibili, che verificherei è la seguente: finita la costruzione dell’edificio, il costruttore potrebbe avere chiesto l’abitabilità producendo, tra l’altro, riguardo la prevenzione incendi una D.I.A. per l’attività Autorimessa (procedura analoga, ma diversa dalla D.I.A. edilizia) autocertificando che per la prevenzione incendi era tutto in regola. Ottenuta così l’abitabilità dal Comune anche sulla base della anzidetta autocertificazione, successivamente è venuto il sopralluogo dei VV.F., che gli hanno fatto la multa perché hanno riscontrato che l’Autorimessa in regola non era. In sintesi l’agibilità dell’Autorimessa, in questa ipotesi, sarebbe viziata per essere stata ottenuta con dichiarazioni false.
    c.verificherei infine se fosse possibile che il percorso max di circa 30 m (se adesso non ricordo male) delle vie di fuga possa essere ottenuto, in alternativa alla scala che qui interessa, con altre uscite per esempio con l’apertura di un passaggio pedonale agli ingressi carrabili dell’Autorimessa od in altra uscita.

    Un saluto
     
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  5. SALVES

    SALVES Membro Senior

    Altro Professionista
    Ricalcando quanto suggerito da m.barelli io lo imposterei in questo modo:
    verificherei l'esistenza della scala sia urbanisticamente e catastalmente ed eventuale servitù in regolamento, ma approffittando del fatto dell'inesistenza o conferma della seguente ma non correttamente trascritto nei rogiti di proprietà, inviterei l'amministratrice mediante richiesta scritta della sistemzione sia della parte inerenti i diritti del suolo su cui grava la scaa e sia sulla risoluzione di quanto occorre urbanisticamente e catastalmente per correggere tutta la situazione, in conformità alla norme sulla proprietà e norme di sicurezza antincendio, urbanistiche e quant'altro.

    Ciao salves
     
  6. lale79

    lale79 Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Rispondo a Valerio Spallina:
    Sono perfettamente d'accordo sull'impossibilità da parte degli altri condomini di obbligarmi a lavori nella mia proprietà privata con interventi che tra l'altro mi priverebbero oltre che di suolo anche del giardino continuo sui tre lati dell'appartamento.
    Purtroppo la situazione attuale non permetterebbe l'installazione di una porta con maniglia antipanico o addirittura un avviso sonoro, in quanto la scala è a "cielo aperto" e si sviluppa a fianco dell'edificio, anche se nella mia proprietà.

    A M. Barelli, invece, rispondo:
    Indubbiamente ho acquistato la casa "nello stato di fatto e di diritto in cui si trovava” e oltre a questo nell'atto di acquisto è specificato anche che l’immobile “era di mio gradimento”. Infatti per i quattro anni che vi ho abitato non mi sono mai posta il problema delle servitù di passaggio o di lasciare aperto o chiuso il cancello della scala antincendio. Il problema è sopraggiunto quando, come ho detto, potenziali acquirenti hanno rinunciato all'acquisto o addirittura agenzie immobiliari non hanno voluto prendere in consegna l'appartamento perché "viziato da una situazione non chiara" e un inquilino con l'analogo "problema" ha sollevato un vespaio in assemblea condominiale. Il notaio, al momento dell'acquisto non mi ha fornito né planimetrie, né documentazione inerente all'immobile (che ho provveduto io personalmente a richiedere all'ufficio edilizia e all'ufficio provinciale del catasto), per non parlare delle carenze dell'agente immobiliare che mi ha "venduto" qualcosa di diverso da quello che è poi stato trascritto nell'atto notarile. Colpa mia, della mia ingenuità nel fidarmi di quel che mi si diceva e della mia ignoranza in materia. Detto questo, ho verificato rileggendo tutto il Regolamento condominiale e qui non si fa alcun riferimento a servitù di passaggio in nessun punto. Provvederò, sicuramente nella prossima settimana, a richiedere eventuale altra documentazione all'ufficio edilizio del Comune interessato e a richiedere presso i VV.F la modalità di accesso agli atti. So che l'altro inquilino ha avuto alcune difficoltà, almeno per quanto riguarda le pratiche depositate degli archivi comunali, perché probabilmente c'è qualcosa che non si deve divulgare.

    Rispondendo a Salves:
    Avendo io acquistato un appartamento che non prevede (se verrà confermato dalla pratica di prevenzione incendi presso l’archivio dell’Ufficio Prevenzione del Comando dei VV.F. E dal progetto approvato depositato presso l’archivio del Comune) una servitù di passaggio, non mi sembra molto proficuo chiedere all'amministratrice di provvedere a farla registrare adesso. Egoisticamente non ho un garage di mia proprietà, pertanto se dovesse essere inficiata la sicurezza dei garage non ne avrei un danno, cosa che invece si verificherebbe se mi accollassi una servitù non esistente al momento dell'acquisto. Il bene del condominio prevale davvero sulla mia proprietà? Nel mio caso con un intervento che sarebbe sicuramente di gran lunga costoso e invasivo, si potrebbe prolungare il tunnel sottostante la mia proprietà per farlo sboccare nel parco condominiale, e chiudere l'apertura nella mia proprietà con grate. Ripeto: questo sarebbe un intervento molto grosso, ma potrebbe essere un'alternativa alla trascrizione di una servitù inesistente al momento del rogito. Oltre a non avere idea di chi potrebbe approvare un intervento del genere, non credo che i condomini sarebbero d'accordo in quanto obbligarmi alla trascrizione di una servitù sarebbe sicuramente più comoda ed economica per loro.

    Allora la mia domanda a questo punto è questa: se la servitù non esiste (cosa che cercherò di approfondire ulteriormente) a che cosa incorro chiudendo il cancello con un lucchetto? O molto più semplicemente, non avendo io interesse a discutere con gli altri condomini: posso vendere l'appartamento affermando che il cancello può essere chiuso mediante lucchetto perché la scala è irregolare? Rimane sempre la domanda: se qualcuno inciampa sulla scala antincendio, la responsabilità è del condominio o mia perché sulla mia proprietà?
    Grazie ancora per l'attenzione e vi aggiornerò sulla documentazione reperita.
    Alessia
     
  7. Riguardo la mia nota, sei sicura che non sia possibile tecnicamente :
    1) metter una porta antipanico all'inizio della scala lato garage : cioè sul primo gradino per chi scappa dal garage ? Mi sembra che possa essere fattibile e con spesa limitata.
    2) trasformare il tuo cancello in porta antipanico, rendendolo "cieco" con una lamiera? L'apertura di tale porta sarebbe con chiave dall'esterno, con maniglione dall'interno.

    Così il tuo cortile sarebbe una via di fuga per un evento altamente improbabile, la tua privacy e sicurezza salvaguardata da un sistema di allarme, specie sul passaggio dal garage.

    I costi, visto che non hai garage, sono a carico dei possessori del garage ( secondo la mia interpretazione del Codice Civile : spese a carico del fondo "dominante" .

    Poi dovresti prentendere di regolarizzare la situazione catastale/urbanistica.

    Tutto questo, insisto, servirebbe a regolarizzire e regolamentare
    una servitù che c'è.

    Il contenzioso legale potresti vincerlo o perderlo, infatti mi sembra un problema giuridico di elevata aleatorietà e si rischierebbe di arrivare fino in Cassazione, con rischi di spese elevate attribuite in compensazione ( ognuno paga il suo). Il che significherebbe decine di migliaia di euro.

    Se avessi io il tuo problema cercherei questo compromesso legato ad EVENTO/INCENDIO molto improbabile ( ed in quel caso vuoi esimerti a salvare vite umane che scappano ? ).

    Il tuo disagio sarebbe minimo.
    Il bene tornerebbe compravendibile (con la regolarizzazione).

    Giuridicamente il tema Servitù, prediali e non, è uno dei più complessi e sofisticato.

    Importante è regolarizzare i documenti per la vendita, il passaggio è molto improbabile.

    Ciao
     
  8. lale79

    lale79 Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Confermo che vedo poco applicabile la soluzione del maniglione antipanico, anche perché sarebbe davvero antiestetico!
    Ribadisco che non è mai stato un problema per me lasciare il passaggio libero esclusivamente per emergenza e potrebbe continuare così, fermo restando che dev'essere un passaggio di emergenza, ma questo è stato puntualizzato anche dall'amministratrice quando alcuni condomini hanno questionato sul voler passare dalla scala "per comodità". Piuttosto che un segnale acustico, potrei disincentivare eventuali passaggi con l'installazione di una telecamera opportunamente segnalata che inquadri esclusivamente sulla mia proprietà. Ma il problema è davvero marginale.
    Il dubbio che mi rimane è questo: le servitù per esistere non devono essere trascritte da qualche parte? e se non sono trascritte nel regolamento, né nelle planimetrie, come si fa a parlare di servitù?
    Invio in allegato alcune foto e due file: nella planimetria catastale, abbiate pietà, ho "disegnato" io la scala antincendio e il cancello d'ingresso alla mia proprietà in rosso. Non ho assolutamente rispettato le proporzioni se non ad occhio.
    L'interesse a regolarizzare la scala da un punto di vista catastale non dovrebbe essere in primis del condominio e in particolare dei proprietare dei garage? Nel caso volessi far trascrivere la servitù di passaggio e regolarizzare la scala al catasto, le spese dovrei sostenerle io o il condominio che ha un interesse diretto (anche più del mio) a vedersi riconoscere la scala antincendio e la servitù?
    Grazie ancora infinitamente
    Alessia
     

    Files Allegati:

  9. ciao Alessia,

    le foto rivelano una situazione come grosso modo immaginavo.

    La scelta fra telecamera o maniglione antipanico è ovviamente a tuo gradimento, ma entrambe applicabili. Il maniglione antipanico mi sembra dia una protezione anche psicologica di privacy : i condomini ci penserebbero 1000 volte prima di aprire una "uscita di emergenza". Una telecamera in più non guasterebbe ed oggi hanno costi accettabili per un condominio

    Andiamo al problema, a mio parere, principale

    Dall tuo inizio/discussione tu dici di voler vendere e le agenzie immobiliari hanno declinato per irregolarità varie.

    L'obiettivo principale dovrebbe essere rendere compravndibile l'immobile : come ?

    1)Risolvere tutte le irregolarità documentali su cui il notaio e l'acquirente possano sollevare obiezioni, incluso chiarezza regolamento di condominio sul passaggio solo in caso di fuga o con circolare dell'amministratore.

    2)Rendere esteticamente e psicologicamente irrilevante i passaggio della scala : porta antipanico, telecamera o meno, qualche pianta verde mimetizzante.

    I costi di tutto questo dovrebbero essere a carico dei proprietari dei garage ( o da negoziare ).

    La negazione della Servitù richiederebbe, ritengo, un contenzioso legale costoso :
    -avvocato
    -perizie tecniche di ufficio e di parte
    -spese di tribunale ( notifiche, tasse di registro etc.)

    Il tutto, costi a parte, con 4-5 anni di giudizio, a meno di ricorrere a mediazione, pure abbastanza costosa (aspetti tecnici e giuridici).

    L'esito è aleatorio ( se fossi io un tuo avversario condomino saprei difendermi bene su alcuni punti di tue sviste precedenti, anche al momento dell'atto notarile.

    La trattativa extragiudiziale con il condominio resta, secondo me, la più BREVE, ECONOMICA e SICURA ( qualche tua piccola concessione potrebbe aiutare ).

    Altrimenti spera i VV.FF facciano chiudere la scala perchè è illegale ( ma fino ad ora non hanno fatto niente ).

    Cerca alleanza anche dell'altro condomino che ha chiuso il cancello (sbagliando).

    A tua disposizione, dove posso, per continuare a discuterne.
     
  10. SALVES

    SALVES Membro Senior

    Altro Professionista
    Da quello che ho visto dai grafici e foto quello che posso consigliarti è:
    1) fare ripristinare i luoghi cosi come dai diritti acquisiti con i rogiti;
    oppure
    2) regolarizzare la situazione con una soluzione meno gravosa alla tua propietà chiedendo un adeguato indennizzo per l'area occupata senza alcun autorizzazione e titolo, con addebito di tutte le spese tecniche amminstrative e realizzative di quanto occorre per regolarizzare e completare l'opera a carico del condominio.

    Qanto adesso riscritto non è altro a cosa alludevo nella risposta precedente che trova maggiore riconferma da quanto visto dai tuoi grafici e foto.

    Ciao salves
     
  11. Ciao Salves,
    mi sembra che lale 79 nell'introduzione della discussione dichiari che la scala c'era materialmente al momento del rogito, che lei ha firmato 4 anni fa. Io non credo che possa ottenere la eliminazione della scala così facilmente ( ritorniamo ai costi e TEMPI del giudizio in Tribunale ).
    lale 79 rimasta, probabilmente, vittima della sua inesperienza in tema di rogti, acquisti immobiliari, notai etc. ( nessuno ha esperienza e cognizione in tutti i campi della vita civile e sociale ). Ora deve cercare di risolvere, se vuole vendere, in tempi i più brevi posssibili e qualsiasi giudizio civile in Italia richiede anni, e con rischio di appello e ricorso in cassazione possiamo parlare di 7-8 anni.

    Ha lale 79 pienamente ragione ? è un ricorso per rivendicare la proprietà della spazio della scala ?
    La servitù non era occulta ma ben visibile al momento del rogito. In sintesi è il quadro giuridico che deve essere chiarito con la lettura e visione di tutti i documenti esistenti al momento del rogito ed ora.
     
  12. lale79

    lale79 Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Ho passato l'intera serata a studiare planimetrie, prospetto planimetrico, planimetria catastale, concessione edilizia e successive varianti e non c'è alcun riferimento alla scala ant'incendio, né tantomeno alle servitù di passaggio che se non sbaglio, per essere valide dovrebbero essere scritte su un atto amministrativo o perlomeno registrate al catasto. Non era mia intenzione e non lo è tutt'ora iniziare una battaglia con il condominio o con i condomini, ma vorrei essere in regola con i documenti catastali, cosa che ora non è.
    Sicuramente è da verificare (penso che la mia prima tappa sarà l'ufficio edilizio del Comune) a cosa si incorre a lasciare le cose in questo modo dal momento che per come la vedo io, nella mia proprietà c'è un abuso edilizio che va sanato.
    Seguendo le due ipotesi proposte da Salves, chiudendo la scala antincendio, probabilmente rischierei una denuncia da parte dell'amministratrice che rivendicherebbe un diritto di passaggio su una cosa che (ribadisco) non esiste agli atti. Infatti anche il condominio, che è a conoscenza di questa situazione di irregolarità dei piani sotterranei, non ha mai provveduto a regolarizzarsi presso il catasto o a proporre a me una regolarizzazione congiunta. Volendo propendere, invece, per la soluzione più favorevole per il condominio, dunque regolarizzare al catasto la scala antincendio, direi che non trovo giusto dovermi accollare le spese interamente per paura di una rivendicazione da parte del condominio. Una regolarizzazione in tal senso prevederebbe anche un ricalcolo della rendita catastale del mio immobile e il ricalcolo dei millesimi condominiali, dal momento che attualmente sono calcolati su una superficie più ampia di quella che risulterebbe dopo la regolarizzazione e questo arrecherebbe un danno oltre che sulla proprietà (rendita catastale e calcolo dei mq commerciali) anche sulle spese condominiali dovute con l'attuale suddivisione millesimale. Per questo motivo non solo non ritengo giusto dovermi accollare le spese, ma propenderei quasi più per un "risarcimento" da parte del condominio per l'abuso nei miei confronti. Verificherò con un tecnico ed eventualmente un legale le opzioni possibili, muovendomi innanzitutto con una comunicazione scritta all'amministratrice relativa alla mia volontà di regolarizzarmi secondo le planimetrie risultanti al catasto e rendendomi disponibile ad una contrattazione sul da farsi.
    Vi sono infinitamente grata per tutti i consigli e spunti di riflessione che mi avete dato e che vorrete ancora darmi.
    Buona serata
    Alessia
     
  13. Sono io grato a te, lale 79, perchè mi hai fornito uno stimolo per esercitare la mia mente e recuperare nelle mie esperienze qualcosa che merita di non essere persa.
    Hai ragione a volere regolarizzare il tutto in vista di una eventuale rivendita.
    E la trattativa, con tono cordiale ma determinato, è la strada migliore.
    Il tecnico dovrebbero pagarlo i condomini del garage.
    Ne parlerei subito con l'amministratrice, facendole capire che è meglio per tutti collaborare, visto che le incongruenze ci sono ed i VV.FF potrebbero venire coinvolti.
    Per il legale, che pure costa, aspetterei ad interpellarlo al momento necessario, cioè se l'atteggiamento di tali condomini fosse poco aperto a soluzioni bonarie razionali.
    Tu dovresti dichiarare di essere disposta alla soluzione amichevole, e quindi non mettere di mezzo subito un legale, cosa che spingerebbe in difensiva gli interlocutori
    Non essere disponibile ad accollarti spese, che peraltro, secondo me, non ti competono, ma riguardano i proprietari del garage.
    Per quanto riguarda la rendita catastale penso che non verrebbe modificata ( ma Salves è l'esperto in materia e spero nel suo parere ). Per i millesimi qualcosa a tuo vantaggio dovrebbe venire, ma se il condominio è grande l'influenza sarebbe ridotta. Se il condominio è piccolo, potrebbe invece essere più significativa ( potresti già controllare con l'amministratrice se ha i calcoli originali di preparazione delle tabelle millesimali ).
    Se lo ritenessi opportuno, pur di chiudere l'accordo per la sistemazione burocratica e tecnica, potresti esaminare un tuo contributo economico molto ridotto ma che faciliterebbe l'intesa. In caso di causa dovresti comunque spendere.

    Riguardo le Servitù, quando vi sono contestazioni, come nel tuo caso, bisogna ricorrere in Tribunale : non basta dire non è registrata e chiudere il cancello con lucchetto ( cosa sbagliata, secondo me, che ha fatto l'altro condomino).
    La sentenza di riconoscimento o negazione della servitù quella, sì, verrà registrata.
    Al momento è come se tu dicessi non c'è e loro dicessero c'è : la decisione spetta al Tribunale, salvo che una delle due parti ceda spontaneament e si ritiri.
    Difficile che si ritirino quelli del garage, con il rischio che i VV.FF neghino l'agibilità del garage. Si difenderanno sino all'ultima munizione.

    Gli avvocati guadagnano sempre, noi clienti perdiamo quasi sempre, anche se vinciamo.

    Mi fa piacere riscontrare in te una mentalità razionale e conciliante : è un ottimo inizio.

    Ciao
     
  14. lale79

    lale79 Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    primo aggiornamento: ho parlato con un dipendente dell'ufficio edilizio del comune. Devono essere verificate le planimentrie presenti in archivio perchè secondo lui è impossibile che le cose siano srate così approssimative. Secondo lui le scale antincendio sono state richieste dai vigili del fuoco, pertanto allegate alla pratica edilizia. Cosa che mi ha lasciata un po' perplessa è che ha sostenuto che la scala ant'incedio può essere omessa nei disegni del piano terra perchè fa parte dell'interrato, ma non mi ha saputo spiegare il perchè della "corte esclusiva" nella planimetria catastale. Al momento attendo che mi procuri le planimetrie dell'interrato ed eventuali integrazioni dei vigili del fuoco, sperando nell'onestà dell'impiegato e che non provveda a "coprire" eventuali magagne tenute nascoste. Si è anche offerto di fare un'indagine più approfondita presso lo studio edile che ha firmato le pratiche edilizie e di parlare direttamente con l'ufficio del catasto provinciale per avere chiarimenti sulla planimetria catastale. l'analisi degli atti notarili ha evidenziato che formule di rito vincolano effettivamnte ad una servitù passiva dalla quale non posso esimermi. non ha però voluto prendere in considerazione l'ipotesi che la scala non sia presente nelle altre planimetrie, anche se non capisco come il parere dei vigili del fuoco sia così vincolante tanto da poter omettere le modifiche sulle planimetrie. ovviamente non si è espresso sull'eventulità di una modifica catastale a spese mie o del condominio. Non so, più ci rifletto e meno sono convinta. Aspetto ulteriori informazioni, sperando di non aver trovato la solita persona facilona che mi vuol far credere quello che più le fa comodo...
    Buona serata
     
  15. Non fasciamoci la testa prima di essercela rotta.
    Nei miei posibunali t ti ho empre detto che le problematiche di servitù sonon sempre complesse e finiscono in Cassazione, salvo che non ce ne sia finita già in precedenza una quasi uguale.
    Le definizioni di fondo "servente" e fondo "dominante" sono così generiche che si possono leggere come uno vuole.

    Le irregolarità di documentazione catastale, comunale e VV.FF. sono più circoscrivibili, più dipanabili, più corregibili a mezzo esposti diretti ( cioè senza Trabunali ).

    Sangue freddo ed aspettiamo i risultati delle ricerche. Oramai il velo si è alzato ed è, a mio parere, positivo per te : non possono comparire documenti nuovi dal nulla ( possono scomparire i vecchi ma nel tuo caso sembra non ce ne possano essere ).

    Mi sono appassionato alla tua vicenda e mi piacerebbe, ai fini culturali, saperne l'esito
    Ciao
     
  16. lale79

    lale79 Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    aggiornamento: a quanto pare la scala è presente nelle planimetrie dei piani sotterranei allegata all'ultima variazione lavori. Sicuramente è stata richiesta dai vigili del fuoco, pertanto il consiglio del tecnico (impiegato dell'uff edilizia del comune) è di parlare con chi ha seguito il piano ant'incendi, vedere se è possibile realzzare la scala altrove con l'autorizzazione del condominio e provvedere. So già che il condominio non accetterà perchè far lavori vorrebbe dire aprire una Dia e l'obbligo di adeguarsi alle normative attuali per altre questioni. pertanto l'altra soluzione è modificare le planimetrie catastali e rinunciare alla corte esclusiva. il mio prossimo passo è comunque andare a parlare con l'ing che ha seguito le pratiche e vedremo il da farsi. non ritengo di dovermi accollare le spese di modifica catastale e nel caso fossi obbligata, penso che il condominio non possa rifiutarsi di fare un ricalcolo dei millesimi visto che l'area di giardino non è più corte esclusiva, ma passiva di servitù, o sbaglio? inoltre penso che anche lasciando la scala aperta e modificando le planimetrie si potrebbe valutare di fare delle grate e lasciare solo il passaggio della scala, piuttosto che privarmi di 15m x1,5m o più. Sbaglio?
     
  17. Ciao lale 79,

    credo, quindi, nto dei millesimi, di avere ben centrato il tuo problema sin dall'inizio e con la soluzione 1 dei cancelli con maniglioni antipanico.
    Quanto alla presenza della servitù e rifacimento delle tabelle millesimali, avresti ragione, a mio parere solo se le tabelle attuali fossero state redatte prima della costruzione della scala. Se la loro data di approvazione fosse anteriore alla data della richiesta dei Vigili del fuoco della scala, riterrei non proponibile la revisione.

    Infatti a norma del Codice civili, è possibili richiedere la revisione per fatti nuovi alteranti la situazione precedente ad essi. Il tuo caso potrebbe esere un pò aleatorio, se approvato da chi allora approvò la tabella millesimale (ex-proprietario).

    La soluzione di passaggio deve essere la meno invasiva possibili dei tuoi diritti.

    E' poi, ti prego di ricordarlo, una servitù valida solo in caso di incendio , e questo devi farlo scrivere da tutte le parti ( regolamento di condominio, atti notarili,vitù.
    catasto etc... dovunque se ne parli). Le spese sono, in base al codice civile, a carico dei proprietari dei garage, che sono i "dominanti", tu sei il "servente" e non devi pagare nulla di nulla conseguente a questa servitù.

    Parimenti se i Vigili del fuoco trovassero un'altra soluzione, è da ristudiare giuridicamente il da farsi.

    Spero che adesso l'amministratore abbia capito che tu intendi andare a fondo sulla problematica con determinazione.
     
  18. lale79

    lale79 Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Piccolo aggiornamento, anche se mi sembra di essere al punto di partenza. Mi sono recata al Comando dei Vigili del Fuoco e ho spiegato la situazione. Ho ottenuto le planimetrie dei piani interrati e i pareri dei vigili del Fuoco. Nel progetto iniziale erano presenti solo le grate di aerazione. Il primo parere dei vigili del fuoco richiedeva un ampliamento dell'area di aerazione, ma non parlava di altre scale d'uscita. A seguito di questo primo parere è seguita una variante con la planimetria che prevedeva l'aggiunta di questa scala NON RICHIESTA DAI VIGILI DEL FUOCO. La scala è stata aggiunta solo al piano interrato e non al piano terra (dove sbuca). I vigili del fuoco mi hanno ribadito che non era necessario verificare i loro pareri perché non sono perentori e io ho acquistato nello stato di fatto. L'unico "danno" che io ho avuto è legato al fatto che nella planimetria catastale non è stato riportato lo stato di fatto e pertanto non è stata riportata la scala antincendio, per cui secondo loro l'unico passo da fare è rivolgermi ad un legale e procedere nei confronti del Catasto. Non soddisfatta della risposta (vorrei evitare di dovermi rivolgere ad avvocati, con tutto il rispetto per la loro professione) sono tornata all'ufficio edilizio del Comune e ho parlato direttamente con chi aveva seguito la cosa per l'altro inquilino che ha la mia stessa situazione. Avevo saputo, infatti, che a seguito della segnalazione dell'altro condomino, la ditta costruttrice era stata sanzionata, ma non mi era chiaro il perché o per cosa. Ho saputo che la motivazione è legata al fatto che la scala antincendio nelle planimetrie è invertita, ossia è rivolta verso sud est, mentre nello stato dei fatti è rivolta a nord ovest e le dimensioni dei vani che alloggiano le scale antincendio sono di molto superiori. Il consiglio dell'impiegato è di chiedere il parere di un tecnico specializzato in normativa antincendio (magari chiedendo prima un preventivo) e far valutare l'esigenza della scala antincendio o meno. Nel caso non sia necessaria, sempre a cura del tecnico si può acquisire un nuovo parere dei vigili del fuoco per un progetto senza scala e in caso affermativo avviare una Scia per chiudere con delle grate (comunicando il tutto all'amministratore). Nel caso in cui la scala sia necessaria, potremo valutare (come già detto) di spostarla altrove. Nel caso in cui le cose non siano modificabili, l'unica strada per essere in regola è rivolgermi al Catasto e "rompere le scatole" a loro per aver redatto una planimetria difforme alla realtà e farla regolarizzare. In ogni ipotesi possibile, tutte le spese (parere del tecnico, parere dei vigili del fuoco e scia per il posizionamento delle grate nel caso più favorevole, o spese per la modifica catastale nel caso più sfavorevole) secondo il tecnico del Comune sarebbero a mio carico perché i condomini che hanno i garage non avrebbero alcun interesse a modificare le cose nello stato di fatto o la mia planimetria catastale.
    Chiederò alcuni preventivi, eventualmente anche al catasto e valuterò costi e benefici di entrambe le soluzioni. L'appartamento mi costò già una cifra che forse superava il suo valore di mercato e considerando il crollo dei prezzi negli immobili della zona, credo che non sia il caso investirci migliaia di euro, dal momento che vorrei venderlo.
    Grazie a tutti per la collaborazione.
    Ho però un'ultima domanda per Valerio Spallina relativamente ai millesimi condominiali: hai detto che
    "Quanto alla presenza della servitù e rifacimento delle tabelle millesimali, avresti ragione, a mio parere solo se le tabelle attuali fossero state redatte prima della costruzione della scala. Se la loro data di approvazione fosse anteriore alla data della richiesta dei Vigili del fuoco della scala, riterrei non proponibile la revisione". La mia domanda è questa: su cosa vengono calcolati i millesimi? Planimetrie (catastali o edilizie) o viene fatto un sopralluogo? Perché per quel che mi riguarda, la scala c'è effettivamente sempre stata e sicuramente c'era anche quando sono stati calcolati i millesimi, ma se questi sono stati calcolati su una planimetria non conforme allo stato di fatto delle cose? Il condominio può rifiutarsi di accordarmi il ricalcolo? (se non sbaglio il ricalcolo deve essere accordato dai condomini nell'assemblea condominiale).
    Grazie ancora
    Alessia
     
  19. Ciao Alessia, intanto ti chiedo scusa di un mio errore di scrittura : "anteriore" va correto con "posteriore" (forse dormivo in piedi).

    Il concetto che ti ho espresso è questo :

    Le tabelle millesimali andrebbero fatte sulla situazione reale.

    Se il tecnico ha redatto i millesimi prima della costruzione della scala e l'assemblea li ha approvati prima della scala, allora non sono più validi ed hai diritto alla revisione, in quanto la costruzione della scala ha modificato "il valore in millesimi del tuo appartamento, sottraendoti quanto meno spazio e creando servitù . L'ammistratore potrebbe conoscere il nominativo del tecnico che calcolò i millesimi e quando. Poi potresti contattarlo per spiegazioni.

    Per tutto quanto ci hai scritto, mi congratulo per il bel lavoro che hai fatto (sei in gamba!) e non condivido il tuo commento che sei al punto di prima.

    Hai molti elementi più chiari.
    Non condivido quello che ti hanno detto i Vigili del Fuoco : andare da un avvocato e denunciare il catasto.

    Il Catasto registra quello che gli portano, non fa piantine di nulla.
    L'eventuale responsabile sarebbe il tecnico che ha redatto e presentato la pratica al Catasto ed il suo aggiornamento : è lui il presunto colpevole.

    Ma ritorniamo al tuo problema : tu, se non ricordo male, vorresti vendere la casa.

    Allora ti prego esamina con con la massima attenzione e senza preconcetti la mia proposta di rendere meno invasiva esteticamente la scala con una barriera di grigliati in legno o plastica o metallo su cui fare arrampicare piante o mettere piante davanti. Secondo, regolamentare la servitù con maniglioni antipanico con avviso sonoro di apertura, come ci sono da tutte le parti, banche, uffici, centri commerciali etc.
    Migliorerai estetica e privacy del tuo alloggio e........poi lo venderei. Ciao e sempre contento di leggerti. Valerio
     
  20. lale79

    lale79 Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Dunque diresti di rivendere senza regolarizzare le carte al catasto? Non rischio nulla?
     

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