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  1. luchino090174

    luchino090174 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    buonasera

    ho un quesito in merito all'oggetto riportato.
    mia zia è proprietaria di un appartamento a roma in pieno centro.
    lo ha acquistato da un privato nel lontano 1963 il quale lo aveva acquistato dal costruttore nel 1961 anno di costruzione del palazzo stesso.
    qualche mese fa, un inquilino del secondo piano, per esigenze personali di vendita, ha deciso di voler creare dal suo appartamento, due unità immobiliari distinte.
    ha chiesto autorizzazione in assemblea e avendo l'assenso a consegnato la pratica ad un suo geometra di fiducia.
    qualche tempo dopo, l'inquilino ha richiesto una nuova assemblea per poter esporre un problema che ha incontrato il suo geometra, nella stesura del lavoro.
    la planimetria originale, depositata nel 1960 presso l'agenzia del territorio risulterebbero delle difformità rispetto a quanto risulta nella realtà.
    dove nel progetto originale ci sono delle logge, nella realtà sono state chiuse creando un vano di pochi metri quadri.
    la difformità riguarda anche: canna fumaria della caldaia mancante, suddivisione dei box diversa (addirittura uno all'origine non esiste), balconi più corti e altre piccole differenze.
    prendendo il rogito stipulato da mia zia nel 1963, all'interno c'è una piantina (parte integrante del rogito) dove non ci sono difformità e rispecchia quindi lo stato di fatto delle cose.
    mia zia inoltre, è in possesso del rogito stipulato dal primo acquirente con il costruttore e anche li c'è la piantina conforme rispetto alla realtà.
    sono andato al catasto per farmi fare una visura: risulta un accatastamento fatto nel 1984 conforme con quanto è nella realtà.
    quest'ultimo, ho poi scoperto essere stato fatto da mio zio quando era in vita, poichè si accorse che al catasto non era stato depositato nulla dal costruttore.

    a questo punto, il condominio, vorrebbe attuare un "falso" piano casa, ma logicamente si capisce da se che è una truffa penale.
    non avendo mia zia nessun interesse in questa cosa ed avendo su tutti i documenti in suo possesso la piantina corretta, incorre, in caso di qualsiasi atto, ad esempio vendita, in sanzioni?
    essendo allo scuro della cosa se non a seguito di questa verifica fatta dall'inquilino, corre dei rischi penali?
     
  2. Tobia

    Tobia Membro Senior

    Agente Immobiliare
    se gli abusi toccano le parti condominiali allora anche tua zia verrebbe tirata in ballo.

    Chennesò, se il corridoio (condominiale) dei garage ha un diverso percorso da quello depositato, per esempio passano "dove in planimetria dovrebbe esserci il garage del vicino" e magari per tale motivo è stata spostata in pianta anche la cantina di un altro condomino, allora c'è il rischio che per condonare tali incongruenze si debba andare persino dal notaio per riassegnare le giuste proprietà.
     
  3. luchino090174

    luchino090174 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    no aspetta, forse mi son spiegato male.
    unica difformità per quanto concerne la proprietà di mia zia è un aumento di cubatura che incide per il 5% del totale dell'immobile.
    quello che voglio capire: la responsabilità di chi è? del notaio che all'epoca fece il rogito? e' pur vero che fino al 2010 i rogiti si facevano sul catastale e non non sul progetto originario.
    oltretutto, mia zia non ha comprato direttamente dal costruttore.
    in tutto questo lei cosa c'entra?
    vabbè che la legge non ammette ignoranza ma se tu avessi comprato una casa e la piantina sul rogito era conforme, avresti approfondito?
     
  4. Tobia

    Tobia Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Da agente immobiliare (che i clienti pagano anche per le sue conoscenze) non credo mai a nessun proprietario, si parte da zero con l'ausilio di professionisti che verificano tutto l'immobile.

    ma tua zia è comproprietaria anche dei vani condominiali.

    Se non erro hai parlato di suddivisione dei box diversa, ciò potrebbe comportare vani condominiali (al servizio dei box) diversi perché laddove c'era il box di Pinco magari ora c'è una parte di corridoio condominiale e la cantina di Pallino.
    Per sanare queste difformità si deve (dovrebbe) andare anche dal notaio per riassegnare le corrette proprietà a tutti.

    ecco appunto.
     
    A nuova H&F piace questo elemento.
  5. Bruno Sulis

    Bruno Sulis Membro Attivo

    Altro Professionista
    E' inutile parlare di abusi o difformità di qualsiasi genere se prima non è stata consultata la pratica edilizia del fabbricato in Comune.
    Solo allora, con i documenti alla mano, si potrà dire se quanto realizzato è conforme al progetto (o ai progetti) approvato dal 1960 (o prima) ad oggi. Il catasto non fa fede per determinare la regolarità di un immobile dal punto di vista urbanistico; certamente le planimetrie dovrebbero sempre corrispondere. Spesso e volentieri non è così.
     
    A mata e cafelab piace questo messaggio.
  6. cafelab

    cafelab Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Quoto Bruno, la planimetria depositata in catasto o il progetto depositato in comune?
    La differenza è fondamentale
     
    A Bruno Sulis e mata piace questo messaggio.
  7. alessandro66

    alessandro66 Membro Senior

    Privato Cittadino
    Se le piccole difformità (altezze, superfici, volumi, distacchi) non sono superiori al 2% delle misure di progetto, non vengono considerate parziali difformità (di fatto sono piccoli errori che non incidono sulla regolarità), balconi e logge potrebbero essere sanate anche individualmente ( ma, chiaramente, conviene farlo a livello condominiale), per i box, credo abbia ragione @Tobia...stando al centro di Roma, il tutto si complica, le sanzioni sono più elevate, potrebbero esserci dei vincoli e dovrete affrontare anche le belle arti...
     
  8. Abacus

    Abacus Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    concordo con il collega, non basi le sue deduzioni su planimentrie catastali che spesso non sono corrette e aggiornate. Un tempo i costruttori facwvano il progetto, iniziavano i lavori edilizi e poi cambiavano strada facendo e magari a fine lavori non depositavano le variazioni.
    Quindi il riscontro delle difformità va fatto sul progetto del costruttore, sia condominiali che sull'appartamento. Carte alla mano si valutano le varie difformità ma sicuramente a livelo condominiale andrà fatta dal condominio una pratica di sanatoria delle stabile e se sussistono poi ogni unità immobiliare farà la propria pratica in sanatoria
     

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