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  1. foxred

    foxred Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Buona sera.
    Sono nuovo di questo forum.-
    Il mio quesito è questo:-
    L'amministratore ha la discrezionalità di contestare o meno le violazioni al regolamento condominiale a chi vuole lui?.-
    Premetto:-
    i rapporti con il condomino che abita sotto di me non sono dei piu' buoni,anzi.
    Questo è dovuto al fatto che il figlio suona il pianoforte e sinceramente dà molto fastidio.
    Però un giorno ha esagerato.Alle ore 00.30 circa siamo stati svegliati dal suono del pianoforte.Era quello del piano di sotto.-
    Immediatamente ho fatto una e-mail all'amministratore raccontando il tutto.
    L'amministratore invece di contestare la violazione alla persona ha fatto una lettera a carattere generale affinchè si rispettasse certi orari.(premetto che non ho sentito solo io ma anche altre condomini)
    Un paio di giorni orsono per dei lavori sul mio balcone ho fatto una decina fori con un trapano.
    Premetto che ho avvertito quelli che erano reperibili al momento (quelli del piano di sotto non c'erano e vi sono testimoni) - ho messo delle protezioni per trattenere la polvere e l'attrezzo aveva l'aspiratore.-
    Nonostante questo solamente dopo due giorni e dico dopo due giorni ho ricevuto una lettera dall'amministratore che mi diffidava a comportarmi civilmente.Cosa avrei fatto.
    Quello del piano di sotto si era lamentato che aveva trovato la biancheria sporca di polvere.
    L'amministratore con la lettera mi diffidava a comportarmi civilmente e mi chiedeva le mie contro-deduzioni.-
    Cioè mi aveva condannato prima di fare accertamenti.-
    Io ho risposto alla lettera ma l'amministratore nel corso di una telefonata mi ha fatto capire che non credeva a quanto da me scritto e credeva all'altro condomino.
    Premetto che lui i panni sporchi non gli a visti e nemmeno al sottoscritto sono stati fatti vedere.-
    Allora io ho chiesto di contestare al condomino il fatto che uno dei suoi familiari alle ore 00.30 circa si era messo a suonare il pianoforte.-A questo punto l'amministratore mi ha detto che lui all'altro condomino non contesta nulla ed a me non mi faceva sapere nulla.-
    Preciso che per i fatti al sottoscritto imputabili non vi sono testimoni mentre per i fatti imputrabili all'altro condomino vi sono testimoni..-
    Allora quello che chiedo è:-
    l'amministratore ha questa discrezionalità di contestare a chi vuole lui le infrazioni?.-
    Se così fosse non sarebbe piu' un arbitro ma un giocatore che andrebbe a schierarsi con chi gli assicura l'incarico e confidando su i condomini silenti e indifferenti.-
    Spero di essere stato chiaro.-
    Grazie
    Cordiali saluti
     
  2. Procicchiani

    Procicchiani Membro Attivo

    Amministratore di Condominio
    CONSIDERAZIONI SULLA NATURA UMANA gli amministratori sono esseri umani. Se le mamme e i papà fanno preferenze fra i loro stessi figli, non vedo cosa ci sia di strano se un essere umano che interagisce con altri esseri umani, con il tempo, individua alcuni come "credibili" e altri come "non credibili".
    Poi ci sono quelli che hanno una particolare capacità di rompere allo sfinimenti e ti ritrovi a fare gli extra pur di toglierteli dai m....i senza contare che spesso, tenendo "buoni" certi soggetti, alle volte, evitiamo che facciano danni peggiori, di notevole disturbo a tutti .... quindi non sempre la cura che dedichiamo ad alcuni, è per favorirli !

    PER QUANTO HAI FATTO TU:
    1) se mettevi un cartello all'ingresso il giorno prima avvisavi veramente tutti ...
    2) al tuo amministratore rispondi ( e valuta se mandare la risposta in copia a tutti i vicini) che
    - se c'è stata immissione di polvere e danno ai tuoi vicini è da provare e te la devono contestare i tuoi vicini, NON DEVE FARLO L'AMMINISTRATORE si tratta di questione <non condominiale> Condominiale è tutto quanto riguarda le parti comuni art. 1117 i vostri balconi non sono parte condominiale, i rapporti fra di voi non sono questione condominiale, pertanto non ti deve addebitare spese per questa comunicazione, non le deve addebitare al condominio e non deve più permettersi di intromettersi in problemi che non lo riguardano Sei pronto a rivolgerti al giudice di pace per contestare eventuali addebiti!
    - Con l'occazione chiedi che il vicino utilizzi il pianoforte con la "sordina" (credo si chiami così) se vuole suonare alle 0,30
    così come tu usi le ciabatte con suola morbida e i tappi nelle sedie e la cuffia per sentire la tv alle 0,30 se come a me, il sottofondo stradale non ti consente di tenere la tv bassissima ma tutto il fabbricato sente la tv insieme a me, se non uso le cuffie etc...


    Personalmente anch'io quando mi fanno questo genere di lamentele, mando lettere all'intero fabbricato
    le lettere "personali" secondo me, scatenano le ripicche <tu mi hai fatto scrivere per questo, io non solo lo faccio di più così avrai di che lamentarti veramente, ti faccio scrivere anche per quest'altro ...> e l'amministratore ad ascoltarvi occupando delle intere giornate quando il suo vero compito è occuparsi dell'immobile, quello formato dai mattoni e cemento, non quello fatto da carne e ossa:shock:


    PIANOFORTE non ho mai avuto il problema in nessuno dei miei fabbricati, quindi non ho mai fatto al riguardo delle adeguate ricerche. Per quella che è la mia "formazione umana" io mi sentirei in obbligo di usare sempre la "sordina" specie nelle esercitazioni, per altri strumenti dove non esiste la "sordina" mi limiterei nell'uso agli orari consentiti. Dei mie condomini hanno tappezzato tutte le pareti di una cantina piano terra, con le confezioni delle uova, come coibentazione dai rumori.
    La domanda che mi pongo, ci si può rivolgere ad un giudice di pace per obbligare all'uso della sordina sempre, salvo sporadiche esibizioni famigliari (non tediose esercitazioni) da farsi in orari da regolamento (le ritengo un diritto inalienabile) ?
    Non conosco precedenti, ma secondo me, la risposta è sì. Io se fossi in te, ci andrei dal giudice di pace ... o comunque prima vedrei di coinvolgere gli altri vicini, nel suggerlo alla famiglia dei musicisti :fiore:
    :stretta_di_mano: è incredibile quello che si può ottenere con le buone maniere, se pensi di non esserne capace, prova a coinvolgere altri
     
    A foxred piace questo elemento.
  3. Procicchiani

    Procicchiani Membro Attivo

    Amministratore di Condominio
  4. foxred

    foxred Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Buon giorno.
    Grazie della risposta.-
    Vorrei dirLe che per quanto riguarda il problema del pianoforte mi sono già rivolto al GdP ma putroppo è andata male.
    Primo perchè ho trovato un avvocato non all'altezza e secondo perchè ho trovato un CTU che non ha saputo inquadrare(e dico solo inquadrare) il problema nella sua giusta direzione.
    Da che mondo e mondo si guardi il "CONDOMINIO" le problematiche relative alle immissioni (rumori-fumi ed odori) ha come punto di riferimento l'art. 844 CC e le molteplici sentenze della SC che individuano il superamento della normale tollerabilità quando le immissioni superano di 3 db il rumore di fondo.
    Guarda caso il CTU nominato dal GdP ha adottato la normativa sull'inquinamento acustico precisamente il DPCM 1.3.1991 (mi sembra di ricordare) e tutti i DPCM ad esso collegati.
    Ha effettuato due misurazioni e precisamente:-
    > senza pianoforte in azione 33 db
    > con pianoforte in azione 44 db
    che porta come differenza 11 db
    quindi per l'art. 844 CC e le sentene della SC io avevo sicuramente ragione (la NT nel mio caso viene superata di oltre 8 db e sappiamo che ogni 3 db l'intensità del suono raddoppia) per la normativa adottata dal CTU invece mi ha dato torto in quanto le immissioni di rumore non superano i 60 db in quanto per il mio paese non esiste un piano di zonizzazione.-
    Però il valore trovato dal CTU non è stato quella della NT ma quello di acettabilità nonostante il quesito posto dal GdP era di verificare se le immissioni del pianoforte superavano la NT rispetto al rumore di fondo della zona.
    (Bisogna anche precisare che il valore di 33 db trovato dal CTU senza pianoforte in azione identifica il rumore residuo che è di circa 3-4 db superiore al rumore di fondo quindi la forbice da 11 db si allargherebbe a 14-15 db).-
    Certo non stò qui a riscrivere tutta la CTU però come ho detto prima ho trovato un avvocato che ha fatto degli errori imperdonabili e questo secondo me mi ha tolto tutte le possibilità (spero che gli errori siano stati in buona fede).-
    Per finire sulla CTU devo farLa riflettere su due delle considerazioni fatte dal CTU che mi sembrano veramente assurde:-
    > la prima
    il CTU dice:
    ho suonato io ma ho suonato con molto impegno e forte ma tali valori certamente non vengono raggiunti da
    chi si esercita al pianoforte.
    Allora io dico come fà lui a sapere quanto forte si sente quando a suonare è chi si esercita?
    > la seconda
    poichè con le finestre aperte il rumore residuo(cioè quello prodotto dal traffico-voci ed altro) e quindi senza pianoforte
    in azione è di 55 db (se ricordo bene) il pianoforte che emette un rumore di 44 db non dà fastidio.
    Quindi cosa vorrebbe dire il CTU che io per non sentire il pianoforte dovrei avere le finestre di casa sempre
    aperte.
    Quindi di inverno devo sentire freddo perchè non posso accendere il riscaldamento e d'estate sentire sempre caldo
    perchè non posso accendere i condizionatori.-
    Certo se questi sono i nostri CTU siamo veramenti ........freschi.-
    Lei mi dirà ma perchè non ha contestato la CTU.La risposta è facile, perchè il mio avvocato prima mi ha consigliato di non prendere un CTP ad assistere alla CTU e quindi non ho potuto fare una contro-perizia e secondo ha fatto passare i tempi e quindi non ho potuto fare nulla.Alla fine ho sborsato circa 2.000 EURO e non ho risolto nulla.
    La contro-parte si fà forza di questa CTU ed avendo l'amministratore dalla sua (mi sembra che lo stesso sia stato portato dalla contro-parte) stò vivendo un periodo veramente nero.-
    L'amministratore per ogni cosa mi manda lettere - diffide.E' una vita veramente stressante.
    Poi quando a violare le norme del condominio è la contro-parte non fà nulla.-
    Se questa è la giustizia italiana.Pur avendo ragione mi sono ritrovato sconfitto per colpa di un avvocato-un CTU-un GdP e per colpa della giustizia italiana che per ogni cosa bisogna tirare fuori fiori di quatrini.-
    Lei mi dirà e gli altri condomini.Si sono tirati tutti fuori nessuno ha preso le mie difese e pure siamo un piccolo condominio.-Nessuno sente nulla ed a nessuno dà fastidio il rumore del pianoforte.-
    Forse pensavano che avrei risolto io il problema ma adesso devono assorbirselo pure loro il rumore almeno alcuni.Io ho desistito non voglio andare a spendere altri denari.Il problema viene da me risolto uscendo di casa o alzando un pò di piu' il volume della TV.-
    Certo quando la controparte ha suonato il pianoforte alle ore 00.30 sono stati parecchi a sentirlo ed a lamentarsi però nonostante questo l'amministratore non ha fatto nulla.-
    Devo precisare che per tutte le violazioni che ha commesso la contro-parte io ho sempre richiesto all'amministratore di fare delle comunicazioni a carattere generale invece per la violazione che mi viene contestata non sono passati due giorni che ho ricevuto una formale diffida a comportarmi civilmente ed educatamente ed è per questo che ho chiesto all'amministratore che si contestasse alla contro-parte la suonata del pianoforte a mezzanotte.Ma per contro ho ricevuto la risposta telefonica << io non contesto nulla ed a lei non faccio sapere nulla>>.-
    Devo precisare che la lettera a me trasmessa con le aggettivazioni sulla mia poca educazione e senso civico è stata mandata per conoscenza alla contro-parte e quindi a mio modesto parere e vorrei un suo parere viola la mia pravacy.Cioè è stata fatto sapere ad altri qualcosa che doveva rimanere di mio personale.Secondo me alla contro-parte l'amministratore doveva far solo sapere che aveva chiesto a me chiarimenti sull'accaduto invece.......
    Per completezza dei fatti devo precisare che non ho potuto mettere l'avviso il giorno prima come anche spiegato all'amministratore trattandosi di modesti lavoretti (fare solo 9 fori con un trapano e spostare una tenda)
    chi doveva eseguirli si è reso disponibile solo nella stessa mattinata.Però chi era presente e reperibile è stato avvisato e la contro-parte non era in casa come confermato da altro condomino).
    Il danno non mi è stato fatto vedere e non l'ha visto nemmeno l'amministratore il quale mi ha solo diffidato e la prossima volta come scritto in altra lettera mi applicherà una multa del valore che lui riterrà opportuno (ma io sò che la multa è pari alle vecchie 100 lire).ANCHE SU QUESTO VORREI UN SUO PARRE.-
    Lei certamente penserà come mai se è vero quello che stò scrivendo l'amministratore mi ha puntato tanto.Il motivo è semplice perchè io sempre voluto che la vita condominiale seguisse regole precise e secondo legge ed ho sempre preteso che le delibere fossero le piu' regolari possibili invece confidando su altri condomini SILENTI ed INDIFFERENTI l'amministratore fà redigere ed approvare delibere veramente strane.-Non vi è stata una delibera giusta.Devo precisare che il sottoscritto ormai non partecipa piu' da quando stà questo amministratore a nessuna assemblea ( e sono cosciente che è un errore) in quanto ritengo la stessa monopolizzata dallo stesso amministratore ed altri due-tre condomini e quindi non vi è piu' dialogo.-
    ESempi di delibere approvate con questo amministratore ed in alcune era anche segretario dell'assemblea:-
    > fare eseguire mensilmente una manutenzione ordinaria all'impianto elettrico da persone NON ABILITATA (non può rilasciare certificazioni) la quale quindi non è iscritta come ditta e quindi non puo' rilasciare fatture
    > far approvare punti che prevedono spese senza la presenza di tutti non inseriti all'ordine del giorno
    >Altra strana approvvazione.-
    Non c'era ancora questo amministratore e nel corso di un'assemblea (mi sembra 2002) all'unanimità dei condomini (quindi tutti) è stato approvato di cambiare il criterio di ripartizione delle spese.
    L'attuale amministratore su suggerrimento di alcuni condomini ha portato all'ordine del giorno di un'assemblea il
    problema della suddiivisione delle spese e del suo criterio .
    Nel corso di tale assemblea tale criterio è stato ricambiato nuovamente (si è ritornato alle tabelle classiche) però a maggioranza e non all'unanimità.-
    E questo perchè secondo l'amministratore basta che solo uno chieda di cambiare che si debba cambiare.
    Io ho insistito molto nel dire che non è così che vi era bisogno dell'unanimità niente da fare.Posso capire i condomini che dovevano pagare qualcosa in meno ma non posso capire la professionalità dell'amministratore che forse per accontentare qualcuno ha fatto in modo che si ritornasse alle tabelle classiche.-
    Per lui quando abbiamo firmato all'unanimità la delibera per adottare un criterio diverso da quanto disposto dall'art. 1123 cc non è stata firmata una norma contrattuale e quindi non vi è bisogno dell'unanimità per rimodificarla.
    Naturalmente prima con alcuni e poi da solo non ho potuto che soccombere.-
    VORREI UN SUO PARERE SE IL RICAMBIAMENTO DEL CRITERIO DELLA SUDDIVISIONE DELLE SPESE APPROVATO ALL'UNANIMITA' POSSA O MENO ESSERE RICAMBIATO A MAGGIORANZA.-
    > punti approvati senza indicare il quorum di approvazione (i condomini pur non essendo tutti d'accordo approvano)
    quindi non indicando i favorevoli, i contrari e gli astenuti.-
    Mi fermo qui, sicuramente sono stato lungo e spero di non essere stato confusionario.-
    Grazie
    Cordiali saluti
     
  5. foxred

    foxred Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Buona sera
    Speravo in una risposta
    Grazie
    Cordiali saluti
     

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