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DottorMax

Membro Ordinario
Professionista
Salve. Mia Sorella ha un immobile al terzo ed ultimo piano di un condominio, da 2 mesi (attico). Ora, dopo tante pioggie, ha trovato una grossa macchia di umidità/ infiltrazione sul soffitto. L’Amminstratore sostiene che il lastrico solare sia di proprietà degli ultimi piani. Ma nell’atto Notarile ciò non è indicato. Come faccio a sapere a chi spettano le spese sulla copertura di questo lastrico? Grazie.
 

marcanto

Membro Senior
Professionista
L’Amminstratore sostiene che il lastrico solare sia di proprietà degli ultimi piani. Ma nell’atto Notarile ciò non è indicato.
E' solamente l'atto di proprietà che ne attribuisce la proprietà, se nell'atto nulla è scritto in merito al lastrico implica che la proprietà è condominiale.
Ovviamente nessun condòmini ne dovrebbe avere la proprietà esclusiva indicata in atto.
Essendo condominiale le spese sono ripartibili in base ai millesimi.
In assenza di tabelle millesimali la ripartizione è proporzionale alle proprietà che ciascuno possiede.

PS: l'amministratore che fa di queste asserzioni dimostra solo la sua incompetenza
 

DottorMax

Membro Ordinario
Professionista
E' solamente l'atto di proprietà che ne attribuisce la proprietà, se nell'atto nulla è scritto in merito al lastrico implica che la proprietà è condominiale.
Ovviamente nessun condòmini ne dovrebbe avere la proprietà esclusiva indicata in atto.
Essendo condominiale le spese sono ripartibili in base ai millesimi.
In assenza di tabelle millesimali la ripartizione è proporzionale alle proprietà che ciascuno possiede.

PS: l'amministratore che fa di queste asserzioni dimostra solo la sua incompetenza
Grazie Mille! In effetti Mi ha dato conferma a ciò che immaginavo. Ho rispolverato vecchi studi di Giurisprudenza e di Codice Civile ed in realtà è proprio come dice. Nell’atto Notarile non c’è alcun riferimento alla proprietà del lastrico solare. Non conosco ancora di Persona questo Amministratore. Ma in settimana lo conoscerò. Intanto può dirmi, cortesemente, se Noi in questo caso possiamo anticipare la spesa (è urgente con queste piogge) per la riparazione dell’infiltrazione e poi in seguito chiedere il rimborso al Condominio?
 

possessore

Membro Senior
Privato Cittadino
Intanto può dirmi, cortesemente, se Noi in questo caso possiamo anticipare la spesa (è urgente con queste piogge) per la riparazione dell’infiltrazione e poi in seguito chiedere il rimborso al Condominio?
Investirei qualche soldo in più per pagare un avvocato che manderà una lettera all'amministratore dove si spiega che il danno è grave, che va riparato con urgenza, e che il riparto è basato sui millesimi di proprietà generale, dato che il lastrico solare - non essendo diversamente specificato sul rogito notarile di acquisto del vostro appartamento - è di proprietà condominiale.

Vorrei capire però chi può accedere a questo lastrico solare, per confermare la validità della mia risposta.

Concludo dicendo che, se anticipate la spesa, non sarà né facile né tempestivo farvi ridare i soldi dai condomini che, notoriamente, quando c'è da pagare hanno le braccine corte.

Ricordatevi che è una ristrutturazione edilizia e va pagata (sia nel caso paghi un privato, sia nel caso paghi l'amministratore con traenza dal conto corrente condominiale) con l'apposito bonifico per ristrutturazione edilizia, in modo da recuperare il 50% della spesa sostenuta in 10 rate annuali, scalandole dall'IRPEF normalmente dovuta.
 

DottorMax

Membro Ordinario
Professionista
Ehi grazie mille per la completezza e la competenza. Al lastrico solare si accede da una scala esterna che sta sul ballatoio comune. Lastrico che copre almeno altri 3 appartamenti. Domani incontrerò e conoscerò l’Amministratore (vorrei anche capire se ha titolo per farlo). Grazie ancora. Un cordiale saluto.
 

possessore

Membro Senior
Privato Cittadino
Al lastrico solare si accede da una scala esterna che sta sul ballatoio comune.
OK, quindi non è di proprietà esclusiva di alcun condomino, chiunque può accedervi, è la classica spesa per il rifacimento dell'impermeabilizzazione del lastrico solare a spese di tutto il condominio, con riparto spesa per millesimi di proprietà generale.

Domani incontrerò e conoscerò l’Amministratore (vorrei anche capire se ha titolo per farlo).
Mi auguro che tu abbia una copia fotostatica del rogito notarile di acquisto, per poter dimostrare l'estraneità alla spesa in caso di rifacimento del lastrico solare condominiale, fatta salva ovviamente la partecipazione pro quota millesimale alla spesa stessa, in base alla colonna "proprietà generali" della tabella millesimale.

Mi auguro anche che nessuno degli ultimi piani abbia occupato permanentemente il lastrico solare con armadi o oggetti pesanti di proprietà esclusiva (non ne avrebbe il diritto), o ne abbia interdetto l'accesso con cancelli o cancelletti che dir si voglia, a proprio libero arbitrio e senza autorizzazione: un simile scenario potrebbe complicare molto le cose.
 

DottorMax

Membro Ordinario
Professionista
OK, quindi non è di proprietà esclusiva di alcun condomino, chiunque può accedervi, è la classica spesa per il rifacimento dell'impermeabilizzazione del lastrico solare a spese di tutto il condominio, con riparto spesa per millesimi di proprietà generale.
Eh si, credo proprio di si. Anche se è strano, perché l’intero stabile è stato totalmente rifatto (esternamente) appena 3/4 anni fa. E non hanno rifatto le guaine del lastrico? Strano...
 

DottorMax

Membro Ordinario
Professionista
Se non ci sono infiltrazioni, perché rifarle? L'intervento è costoso, una superficie di 80 mq può costare anche 10.000 Euro escludendo il rifacimento anche del massetto.
Wow...io l’anno scorso (guaina su guaina senza rifacimento massetto) in altro condominio ho pagato 800 euro (1 solo operaio, senza ditta o collaboratori) per fare 25 mq!!! Mah...
 

possessore

Membro Senior
Privato Cittadino
Wow...io l’anno scorso (guaina su guaina senza rifacimento massetto) in altro condominio ho pagato 800 euro (1 solo operaio, senza ditta o collaboratori) per fare 25 mq!!! Mah...
Purtroppo io ti ho riportato il dato reale basato su una mia esperienza concreta.
Fa piacere di avere buttato così tanti soldi.
Però c'era una ditta che ha fatto i lavori, pensa, l'ho pure scelta io tra due ditte, l'altra ne voleva quasi 13.000, di Euro.
Però tu sei a Napoli dove il costo della vita è più basso, ciò evidentemente si riflette pure sulle lavorazioni edilizie.
La mia lavorazione ha avuto luogo nel marchigiano, non a Roma.
E confermo la regola che più sali, più paghi.
 

DottorMax

Membro Ordinario
Professionista
Mi auguro che tu abbia una copia fotostatica del rogito notarile di acquisto, per poter dimostrare l'estraneità alla spesa in caso di rifacimento del lastrico solare condominiale, fatta salva ovviamente la partecipazione pro quota millesimale alla spesa stessa, in base alla colonna "proprietà generali" della tabella millesimale.

Mi auguro anche che nessuno degli ultimi piani abbia occupato permanentemente il lastrico solare con armadi o oggetti pesanti di proprietà esclusiva (non ne avrebbe il diritto), o ne abbia interdetto l'accesso con cancelli o cancelletti che dir si voglia, a proprio libero arbitrio e senza autorizzazione: un simile scenario potrebbe complicare molto le cose.
Certamente. Veramente ho l'atto in originale. Il Notaio è un Mio Amico. Per gli altri ultimi piani non so ancora bene, perchè l'immobile è stato acquistato da pochissimo. Ma ho intravisto sopra e sembra tutto libero. Solo un paio di case se non erro hanno i motori dei condizionatori sul lastrico, sulla propria abitazione. Nessun cancello o altro. E' tutto libero. Solo qualche antenna sui lati.
 

possessore

Membro Senior
Privato Cittadino
Solo un paio di case se non erro hanno i motori dei condizionatori sul lastrico, sulla propria abitazione. Nessun cancello o altro. E' tutto libero. Solo qualche antenna sui lati.
Beh, quantomeno non ci sono occupazioni stanziali, nessuno si è creato una casetta deposito degli attrezzi, per esempio. Sarebbe un problema perché se l'infiltrazione parte da dentro la casetta, tu non puoi aprirla, chi l'ha costruita ha commesso un abuso, etc. etc.
Finché ci stanno le antenne paraboliche e i motori dei condizionatori, è abbastanza normale, non sapevano dove metterle e le hanno piazzate lì, ma di sicuro non stanno impedendo di ispezionare e risanare il lastrico solare.
 

possessore

Membro Senior
Privato Cittadino
Una cosa importante: spesso il regolamento di condominio CONTRATTUALE dà disposizioni sull'utilizzo del lastrico solare.

Spero tu ne abbia una copia: è importante.

Queste disposizioni eventuali, sono vincolanti per tutti i condomini e per i loro aventi causa.

A titolo esemplificativo ma non esaustivo, sul regolamento di condominio CONTRATTUALE potrebbe esservi scritto che il lastrico solare è ad uso esclusivo degli appartamenti dell'ultimo piano: questo fatto vi inchioda, e costringe chi abita all'ultimo piano a pagare 1/3 della spesa, mentre i restanti 2/3 vengono ripartiti tra TUTTI, per millesimi di proprietà (TUTTI compreso l'abitante dell'ultimo piano).
 

possessore

Membro Senior
Privato Cittadino
Quand'anche tu non avessi una copia del regolamento di condominio contrattuale:

1) forse ce l'ha il notaio nei suoi atti, e visto che è un tuo amico, se lo chiami a quest'ora non ti ammazza;

2) l'amministratore di condominio DEVE avere una copia del regolamento di condominio CONTRATTUALE, perché deve farlo RISPETTARE. Se l'appuntamento è nel suo ufficio, dovrebbe averne copia nei suoi archivi, ovviamente anche digitale nel suo computer. Non gli stai chiedendo una dimostrazione di spesa, per la quale potrebbe riservarsi qualche giorno per ritrovare le pezze di appoggio, ma gli stai chiedendo un documento che dovrebbe avere a portata di mano, che è tenuto a far rispettare, e che viene richiamato, anche implicitamente, da tutti gli atti notarili che hanno riguardato la compravendita degli appartamenti in quello stabile.

Se non ha questo regolamento di condominio contrattuale, digli che dovrete rivedervi quando lo avrà, tu nel frattempo ti attiverai col notaio amico, perché il regolamento di condominio contrattuale è un atto notarile vero e proprio e quindi o si trova all'archivio notarile, o si trova nello studio del notaio che l'ha registrato e trascritto, se il notaio è ancora operativo ossia non è in pensione e non è passato nel regno dei più.
 

DottorMax

Membro Ordinario
Professionista
Beh, quantomeno non ci sono occupazioni stanziali, nessuno si è creato una casetta deposito degli attrezzi, per esempio. Sarebbe un problema perché se l'infiltrazione parte da dentro la casetta, tu non puoi aprirla, chi l'ha costruita ha commesso un abuso, etc. etc.
Finché ci stanno le antenne paraboliche e i motori dei condizionatori, è abbastanza normale, non sapevano dove metterle e le hanno piazzate lì, ma di sicuro non stanno impedendo di ispezionare e risanare il lastrico solare.
Benissimo. Grazie. E i motori dei condizionatori, avvitati al pavimento/lastrico, possono aver causato problemi?
 

possessore

Membro Senior
Privato Cittadino
E i motori dei condizionatori, avvitati al pavimento/lastrico, possono aver causato problemi?
Certamente sì. Le perforazioni possono aver bucato la guaina, se effettuate in profondità, com'è ovvio che sia, per evitare che un fortissimo vento faccia volare i cassoni giù dall'ennesimo piano.
Da verificare con una termocamera.
Quando il sole non c'è.

Se la termocamera dice che le infiltrazioni sono attorno alle perforazioni, ti servirà un legale per tirare in causa i proprietari dei motori dei condizionatori.
 

DottorMax

Membro Ordinario
Professionista
Una cosa importante: spesso il regolamento di condominio CONTRATTUALE dà disposizioni sull'utilizzo del lastrico solare.

Spero tu ne abbia una copia: è importante.

Queste disposizioni eventuali, sono vincolanti per tutti i condomini e per i loro aventi causa.

A titolo esemplificativo ma non esaustivo, sul regolamento di condominio CONTRATTUALE potrebbe esservi scritto che il lastrico solare è ad uso esclusivo degli appartamenti dell'ultimo piano: questo fatto vi inchioda, e costringe chi abita all'ultimo piano a pagare 1/3 della spesa, mentre i restanti 2/3 vengono ripartiti tra TUTTI, per millesimi di proprietà (TUTTI compreso l'abitante dell'ultimo piano).
Ah ok. Quindi devo chiedere copia del Regolamento Condominiale? Ma poi, eventualmente in questo caso, il condomino che ha subito il danno/problema, può farsi fare la riparazione da chi vuole?
 

possessore

Membro Senior
Privato Cittadino
Ah ok. Quindi devo chiedere copia del Regolamento Condominiale? Ma poi, eventualmente in questo caso, il condomino che ha subito il danno/problema, può farsi fare la riparazione da chi vuole?
Se è un danno privato, ovviamente sì. Se è un danno privato il danneggiato sceglie il suo fornitore e poi chiede i danni (se gli va) tramite legale al danneggiante.
Il danneggiante ripara col suo fornitore di fiducia e i danni non li chiede a nessuno perché è stato lui col suo immobile a causarli ad altri.

Se è un danno condominiale, è tutto a cura dell'amministratore, compresa la scelta dei fornitori, che di solito sono una rosa di fornitori già scelti in passato, i cosiddetti "fornitori del condominio".

C'è una lista precotta di operai, elettricisti, imbianchini, a disposizione del condominio e che l'amministratore chiama in caso di necessità.

Anche perché se scegli tu il fornitore, poi sei tu a pagarlo, e per farti restituire i soldi dai cortesi condomini, faccio in tempo a morire di vecchiaia.
 

possessore

Membro Senior
Privato Cittadino
Quindi devo chiedere copia del Regolamento Condominiale?
Mi meraviglio che tu non ce l'abbia.
Considerala importante come il rogito, se non di più: contiene disposizioni valide per tutti, e accettate implicitamente con il semplice acquisto dell'appartamento, senza poter eccepire alcunché.

Il regolamento di condominio contrattuale è un rogito notarile come tanti altri, quindi ha un numero di repertorio e un numero di raccolta: il tuo amico notaio ci "gioca" tutti i giorni con queste carte, per lui sarà uno scherzo rintracciarlo leggendo i vari atti di passaggio proprietà: in almeno uno di essi, presumibilmente il primo (da costruttore a privato, vendita), sarà indicato sia il numero di repertorio che il numero di raccolta del regolamento di condominio contrattuale depositato dal costruttore presso lo studio del notaio scelto affinché provvedesse alla registrazione e alla trascrizione dello stesso.
 
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