Le "valutazioni" di geometri e architetti

[Carlo Garbuio]

tante parole, molta confusione, mancanza di linguaggio condiviso, mancanza di volontà di ascolto e di umiltà con scarsa propensione a dimostrare i ragionamenti ...
Riflettete se queste considerazioni possono riferirsi a questa discussione o al modo "tradizionale" di valutare gli immobili, oppure di entrambe le cose, pensateci.

Valore e prezzo non sono sinonimi ...
Ha ragione solo il mercato e bisogna imparare a comprendere quali variabili dell'immobile influiscono in quella zona su quegli immobili ...
Bisogna dimostrare tutto quello che viene riportato in perizia, soprattutto la determinazione del valore.
Tradurre in cifre andamenti borsistici, moda e altro, personalmente, lo trovo difficile da tradurre matematicamente e quindi da dimostrare logicamente ma, con apertura alla conoscenza e all'approfondimento e consapevolezza dei miei limiti, sono disposto a valutare suggerimenti, proposte, idee nuove, non si sa mai ...
Nella stima sono importanti la data di sopralluogo, la data di redazione e la data di valutazione ... pure altre ma limitiamoci a queste, per ora. Pensiamo a valutare il futuro quando non siamo in grado di dimostrare, con dati storici, un valore presente ... andiamo piano e con ordine.


Vi propongo un altro spunto di riflessione:

01.01.2011 Agente immobiliare valuta l'immobile 100.000 €

ipotesi A
01.04.2011 Agente immobiliare vende l'immobile a 120.000 €

ipotesi B
01.04.2011 Agente immobiliare vende l'immobile a 90.000 €

Con solo questi dati, che sono la base della (quasi?) totalità dei ragionamenti/considerazioni/equivoci/arrabbiature .... esposti nel forum, quali considerazioni vi sentite di fare?

 

[pensoperme]

Io dico solo che chi pretendesse che il valore indicato in stima fosse poi il prezzo pagato è come pretendere di conoscere le oscillazioni borsistiche da qui a 5 anni.
Il prezzo che effettivamente viene pagato dipende da mille fattori non stimabili... il cliente o l'agente che indica una stima come fallace sulla base del prezzo pagato, oggi però ha completamente ragione di farlo, perché chi ha fatto la stima non può provare da dove il valore indicato come più probabile prezzo sia venuto fuori.
Un contrappasso puro e semplice: esser vaghi volutamente, senza precisi metodi ricostruibili al ritroso ti rende immune dall'impegno, ma non dalla responsabilità, che ti si rigira contro come un serpente e ti rende debole verso qualunque contestazione proprio per la vacuità della stima. Meno male che si parla di stime per indicare probabili prezzi, perchè se si parla di perizie di stima per mutui, o magari per aziende, il perito si potrebbe trovare in guai più gravi di una contestazione della cifra indicata.
Se ho fatto una stima ricostruibile e ho lavorato con disciplina, i valori e i calcoli sono lì, chi la riceve può rifare i conti da solo e magari pure individuare il punto debole del mio ragionamento, se c'è, ma se è tutto fatto con trasparenza almeno non potrò nascondermi dietro le pieghe del nulla.
Questo dovrebbe far capire come un semplice cambiamento, che a molti parrà assurdo (il famoso rifiuto atavico ai cambiamenti, per pigrizia) renda di fatto molto difficile la vita ai pressappochisti. Ma meglio che rimanga tutto come è, no?

 

[Carlo Garbuio]

se si parla di perizie di stima per mutui, o magari per aziende, il perito si potrebbe trovare in guai più gravi di una contestazione della cifra indicata.
Se ho fatto una stima ricostruibile e ho lavorato con disciplina, i valori e i calcoli sono lì, chi la riceve può rifare i conti da solo e magari pure individuare il punto debole del mio ragionamento, se c'è, ma se è tutto fatto con trasparenza almeno non potrò nascondermi dietro le pieghe del nulla.
Questo dovrebbe far capire come un semplice cambiamento, che a molti parrà assurdo (il famoso rifiuto atavico ai cambiamenti, per pigrizia) renda di fatto molto difficile la vita ai pressappochisti.

bene, altri commenti, dai
ciao

 

[enrikon]

Vi propongo un altro spunto di riflessione:
01.01.2011 Agente immobiliare valuta l'immobile 100.000 €
ipotesi A
01.04.2011 Agente immobiliare vende l'immobile a 120.000 €
ipotesi B
01.04.2011 Agente immobiliare vende l'immobile a 90.000 €
Con solo questi dati, che sono la base della (quasi?) totalità dei ragionamenti/considerazioni/equivoci/arrabbiature .... esposti nel forum, quali considerazioni vi sentite di fare?

1) ipotesi A: mercato in forte crescita (...ma il 20% in 4 mesi... ) oppure botta di ...fortuna del proprietario (è raro ma può capitare), oppure tutte e due le cose.
2) ipotesi B: mercato in forte calo, oppure particolare fretta o bisogno di vendere del proprietario.
3) ipotesi A: valutazione completamente sbagliata dell'agente immobiliare.
4) ipotesi B: valutazione sbagliata dell'agente immobiliare (anche se c'è da dire che un 10% di margine di errore - pur sicuramente eccessivo - è ancora accettabile).

Queste per dire solo le prime che mi vengono in mente, ma la lista si può tranquillamente allungare.

Aggiunto dopo 27 minuti :

Propongo anch'io un piccolo quesito (esaspero la situazione fino a renderla, di fatto, impossibile a verificarsi, ma giusto per capire meglio il concetto).

Un proprietario si fa stimare il proprio appartamento da un'agenzia immobiliare al fine di metterlo in vendita.

Questa, dopo il doveroso sopralluogo, gli fa una valutazione di 150.000 euro.

Non convinto, il proprietario decide di mettere in vendita il bene ad un prezzo di € 220.000 trattabili fino a 200.000.
L'agenzia bofonchia ma accetta l'incarico.

Si consideri che si opera in un periodo di grande stabilità dei prezzi.

Dopo un mese arriva una prima offerta di € 140.000 che il proprietario non accetta.
Nei mesi successivi, via via, arrivano altre sette offerte tutte di € 150.000 che il proprietario rifiuta.
Passano altri due mesi ed arriva una nona offerta a € 155.000. Rifiutata!

Finalmente, dopo ben 10 mesi dalla messa in vendita dell'appartamento arriva, improvvisamente e inaspettatamente, una proposta di € 200.000 che il proprietario si affretta ad accettare.

Alla luce di questi fatti, secondo voi, quale è risultato essere il reale valore di mercato di questo immobile?

 

[pensoperme]

Il prezzo pagato è il prezzo pagato.

Il valore non è il prezzo.
Quando fai la stima, il valore che viene fuori deve esser ricostruibile, altrimenti è astrologia.
Ciò serve non ai fini della infallibilità della stima (la trattativa è tra le persone e le persone potrebbero avere mille motivi per comprare a più o a vendere a meno).
Fare una stima deve poter diventare ricostruibile a chiunque la prenda in mano, l'empirismo radicale porta a non poter dire cosa sia giusto e cosa non lo sia, per definizione.
Quando uno fa una stima basata sulla MCA ad esempio, anche se l'immobile dovesse esser venduto a un prezzo differente, sarà difficile dire al perito che l'errore deriva da una sua mancanza di disciplina e di "diligenza", perchè tutti i suoi ragionamenti saranno li su carta, con dati reali con i quali comprovarli.
Quindi al stima è fatta con tutti i crismi.
Se il prezzo pagato dovesse differire è probabile che dipenderà dalla specificità della trattativa più che da un suo errore.
Negli anni di inizio bolla, scommetto che è stato molto più facile azzeccare le stime per chi sopravvalutava che per chi procedesse per metodo preciso.
Se si vuole rimanere in ambito scientifico si deve rimanere sulle cose misurabili, per quanto riguarda la matematica, e magari apporre osservazioni in fase di chiusura di stima, indicando che il mercato è in una fase "crescente" ad esempio, ma senza aggiungere percentuali fantasiose alla cifra che viene dai calcoli.

 

[Carlo Garbuio]

reale valore di mercato di questo immobile

Il valore non è il prezzo.

Con la stima si determina il più probabile valore di mercato in base ai dati storici.
La differenza fra prezzo e valore non è un errore, l'errore è riscontrabile nella valutazione se non si è dimostrato oggettivamente come si è ottenuto il valore, anche azzeccando il valore si può commettere l'errore.

e porto un esempio che spero riesca a chiarire il concetto:
Il Sig. Rossi deve fare l'esame del sangue:
l'infermiera Verdi dice: Ma Sig. Rossi lei non ha niente, gli esami sono sicuramente a posto, si vede dal suo colorito e dagli occhi ...
il prof. Bianchi dice: Sig. Rossi, tutti i valori sono a posto ... come vede il valore x, che dovrebbe essere compreso fra 1 e 2, misura 1,5, il valore y ... il valore z ... quindi, come le dicevo prima lei non ha niente

Infermiera Verdi a costo 0,8 € (tanto per dare in valore ... il costo di un caffè)
Prof. Bianchi a costo 100,00€

entrambi hanno azzeccato il risultato ... a costi notevolmente differenti.
Visto il risultato da chi andreste la prossima volta a farvi l'esame del sangue?

 

[Guglielmo Toscano]

Presumo che l'equilibrio di un problema sia la mediazione, ovvero, come dice un vecchio proverbio " la virtù sta nel mezzo "
Considero la perizia scientifica assolutamente importante. Dare un valore certo, per quello che sono i parametri di riferimento, ovviamente applicabili per contesto urbano, città e Regione, è necessario. Si avrà così un valore di base, che può essere indicato come indice di riferimento. Sarà poi moltiplicato per il risultato dell'equazione risultante dalla media proporzionale dei valori riscontrati negli ultimi tre mesi. Poi !?! Il valore economico di mercato è sicuramente dettato dalle mode e dagli interessi speculativi di chi investe in quell'area. Vedi Zona di via Tortona e di via Savona a Milano ! Diventato in pochissimi anni il CENTRO CULT della Moda e del Design. Comperavi con due lire, oggi devi firmare con diversi zeri. Purtroppo ci si deve adeguare ai tempi !!!! In nessuna professione esiste più la certezza. Ma è sempre buona cosa avere una base per poter discutere.

 

[Carlo Garbuio]

Sarà poi moltiplicato per il risultato dell'equazione risultante dalla media proporzionale dei valori riscontrati negli ultimi tre mesi.

cioè, puoi spiegare con qualche esempio?

Il valore economico di mercato è sicuramente dettato dalle mode e dagli interessi speculativi di chi investe in quell'area.

il problema è rilevare, misurare e dimostrare altrimenti siamo nell'astrazione e nella soggettività.
Come sopra e come in altri casi, puoi portare degli esempi pratici di misurazione di questi fenomeni?
A mio parere quanto da te affermato lo puoi rilevare e dimostrare su una base storica di rilevazione del dato reale di mercato, a parità di tutte le altre caratteristiche dell'immobile ed arrivi a realizzare così una valutazione immobiliare oggettiva e trasparente.
a mio parere l'eventuale previsione di valore può rientrare in una ipotesi di valutazione dell'investimento, cosa diversa dalla valutazione immobiliare, e per ridurre il possibile errore, sempre a mio parere, è bene basarsi su dati certi di mercato utilizzati in maniera chiara e verificabile.
Anche le previsioni del tempo le fanno su dati storici e utilizzano modelli matematici e scientifici e non ci indovinano sempre...
ciao

Aggiunto dopo 6 minuti :

Presumo che l'equilibrio di un problema sia la mediazione, ovvero, come dice un vecchio proverbio " la virtù sta nel mezzo "

consentimi questa battuta, tanto per alleggerire, chiaro ...
quindi rispondendo al mio esempio dell'esame del sangue ti affideresti al medico di base dott. Bruni che ti chiede 50€ e ti fa vedere metà dei valori con minor precisione, che utilizza strumenti più rudimentali, piuttosto che allo specialista Bianchi che esegue analisi di laboratorio approfondite con il microscopio e applicando le più moderne tecnologie?

Aspettate che vi anticipo: non vale la risposta dipende da come mi sento, altrimenti non mi farei neppure l'esame del sangue