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Bagudi

Moderatore
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Agente Immobiliare
Proprio oggi stavo guardando gli immobili in asta che sono stati caricati da venerdi ad oggi: più di 20...
Ci sono tante, tantissime case in comuni di montagna, anche quasi diroccate e penso che nessuno le prenderà: che fine fanno ?
 

possessore

Membro Assiduo
Privato Cittadino
Ci sono tante, tantissime case in comuni di montagna, anche quasi diroccate e penso che nessuno le prenderà: che fine fanno ?
Mazzette ai dipendenti dell'agenzia del territorio per farsele cancellare dal catasto? :D
Ti piace come idea? :D

anche quasi diroccate
Tanto per cominciare uno la dichiara fatiscente ed evita almeno di pagarci l'IMU 2^ casa. Se non vado errato! (correggetemi se sbaglio)

Mi correggo, dichiarandoli inabitabili credo che si riduca del 50% la base imponibile IMU: è già qualcosa (fonte: IMU - Riduzione della base imponibile per fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati )
 

miciogatto

Membro Senior
Privato Cittadino
Proprio oggi stavo guardando gli immobili in asta che sono stati caricati da venerdi ad oggi: più di 20...
Ci sono tante, tantissime case in comuni di montagna, anche quasi diroccate e penso che nessuno le prenderà: che fine fanno ?
Il venerdì noto anche io un picco nei caricamenti di pubblicità
Tanto per cominciare uno la dichiara fatiscente ed evita almeno di pagarci l'IMU 2^ casa. Se non vado errato! (correggetemi se sbaglio)
Secondo te uno che non può pagare il mutuo si preoccupa dell'IMU? 😂
 

Nello78

Membro Attivo
Professionista
Allora comincio specificando meglio perchè forse sono stato, involontariamente, ambiguo: non è che ho la palla di vetro e nemmeno sono a conoscenza delle leggi prima che siano approvate (ovviamente).

La legge è già cambiata, a febbraio scorso, semplicemente ritengo che non ne vedremo gli effetti se non tra almeno un anno. Infatti la legge è applicabile solo alle procedure che si iscrivono a ruolo da metà febbraio 2019 in poi: e sappiamo che prima che si arrivi all'asta almeno passa un annetto, in genere.

Dire se è meglio o è peggio dipende molto da quale punto di vista la si guarda.

Sto quindi parlando della legge voluta da Bramini, il famoso imprenditore salito alle cronache di recente. Tecnicamente parlando è il novellato art. 560 cpc.

Come era prima. La legge dava MOLTA discrezionalità al giudice.
Quindi avevamo alcuni tribunali/giudici che sloggiavano anche prima dell'aggiudicazione, anche prima del primo tentativo di asta, a volte.

All'estremo opposto, altri tribunali/giudici invece concedevano all'esecutato di poter restare in casa fino all'aggiudicazione. Soprattutto se avallato da richiesta (istanza) circostanziata da parte di un legale. (Dico come era prima ma in pratica è ancora così per tutte le procedure pre-2019, come ho spiegato prima)

Come sarà adesso (per i nuovi pignoramenti)
Non c'è più discrezionalità. Il giudice adesso NON PUO' decidere di disporre la liberazione dell'immobile (a meno che il debitore abiti altrove, a meno che non faccia ostruzione con le visite, a meno che non conservi il bene con diligenza ecc.). Potrà disporre la liberazione solo a decreto di trasferimento emesso. Attenzione, non ho scritto all'aggiudicazione. Il decreto di trasferimento puoi averlo in mano dopo 3 mesi come dopo oltre un anno dal saldo prezzo, dipende dal carico di lavoro/efficienza di quel tribunale.
Come vedi c'è una bella differenza. E si tratta di anni in molti casi.


Meglio o peggio?
Ovviamente dipende.

Per gli operatori specializzati in saldo e stralcio. Da una parte il vantaggio di trovare più facilmente gli esecutati: sono in casa quasi tutti, a parte chi abbandona spontaneamente. Da una parte lo svantaggio far più fatica a convincerli a lasciare l'immobile che potrebbero occupare legittimamente più a lungo. Ma se vogliono ripulirsi dal debito non c'è altra strada e si spera molti lo capiranno. Anche il ribasso delle aste giocherà probabilmente a nostro vantaggio con la trattativa creditori.

Per i creditori. Immagino che non saranno molto contenti. Questa disposizione è esattamente in controtendenza alle riforme cui avevamo assistito solo nel 2015/2016 (offerta minima, super-agevolazione su imposta di registro, patto marciano, dimezzamento dei termini, assegnazione a favore di terzo, eliminazione (di fatto) della possibilità di rilancio di un quinto post aggiudicazione, portale delle vendite pubbliche).
Invece con questa riforma acquistare un immobile occupato (ancora non si sa per quanto) non attira gli acquirenti e di conseguenza abbassa il prezzo previsto di vendita. Se cala il prezzo il creditore vede meno soldi e li vede più in là nel tempo.

Per i debitori. In teoria è una buona notizia poter restare più a lungo nell'immobile e gratis. Ricordo però che lo svilimento del prezzo danneggia anche il debitore che rimane sempre responsabile della differenza (dal debito si detrae il ricavato in asta tolte le spese: la banca o il creditore di turno te li può chiedere praticamente a vita).

Per gli acquirenti. Prevedo anche qui un percorso in controtendenza rispetto al 2015-2016. In quel periodo, oltre a cambiare le leggi, si è assistito anche a una vera e propria moda alimenta dai media: ovunque si leggevano di articoli che esaltavano l'acquisto in asta e di conseguenza molti privati acquirenti non professionali si sono avvicinati. In questi giorni ho già letto il primo articolo su come invece sia rischioso acquistare in asta. Mi sa che il trend è già cambiato. Ma parte tutto, oggettivamente, un privato che compra per sè e non per rivendere, se ha davanti l'incognita su quando avrà le chiavi dell'immobile ritengo diventerà un grosso deterrente.



Per le aste i prezzi saranno più interessanti ma saranno riservati a un pubblico più ristretto, per esempio operatori professionali che sanno gestire la situazione, calcolano il rischio e si possono permettere l'immobilizzazione del capitale per un periodo maggiore di quanto succede oggi.
Ma Micio.. sei un avvocato??
Cmq grazie delle info.. ne ho sentito parlare anche io... Ottimo articola quello che hai scritto.

BRAVO!
 

miciogatto

Membro Senior
Privato Cittadino
Ma Micio.. sei un avvocato??
Cmq grazie delle info.. ne ho sentito parlare anche io... Ottimo articola quello che hai scritto.

BRAVO!
Sono molto contento che ti sia piaciuto il mio scritto.
Grazie davvero per le tue parole gentili, Nello.

Diciamo che conosco la materia e mi aggiorno di conseguenza e per passione.

La vedo soprattutto dal punto di vista pratico per il saldo e stralcio immobiliare.
Non posso non conoscere tutto quello che ci gira intorno, dal mercato, all'immobile, ai pensieri che girano nella testa di un esecutato, e ovviamente alla procedura esecutiva in senso stretto. Ne vedo un po', direttamente e indirettamente.

Non sono avvocato.
 

ika1975

Membro Attivo
Privato Cittadino
Ringrazio tutti per le risposte. Volevo dirvi che per fortuna l'esecutato se ne è andato senza problemi ma il custode non vuole darmi le chiavi finchè non ci sarà l'atto di trasferimento. E' giusto il suo comportamento? Buona giornata
 

miciogatto

Membro Senior
Privato Cittadino
Ringrazio tutti per le risposte. Volevo dirvi che per fortuna l'esecutato se ne è andato senza problemi ma il custode non vuole darmi le chiavi finchè non ci sarà l'atto di trasferimento. E' giusto il suo comportamento? Buona giornata
Fai istanza al GE per essere nominato custode.
 

Nello78

Membro Attivo
Professionista
Ringrazio tutti per le risposte. Volevo dirvi che per fortuna l'esecutato se ne è andato senza problemi ma il custode non vuole darmi le chiavi finchè non ci sarà l'atto di trasferimento. E' giusto il suo comportamento? Buona giornata
Si' e' corretto... Almeno qui al tribunale di Monza / Busto Arsizio Funziona cosi'.. con il decreto arriva immediatamente a stretto giro di circa 2/3 gg la chiamata del Custode che ti da' le chiavi..
 

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