Liberazione immobile da esecutato

[Miciogatto]

Poi vi dico che tra un anno due le cose cambieranno ma intanto così stanno le leggi a oggi.

 

[D3rivato]

le aste sono come una scatola di cioccolatini , non sai mai quello che ti capita

 

[Giuseppe Di Massa]

Buongiorno a tutti,
Spiego subito e spero che qualcuno mi possa illuminare su certe procedure...
Ho acquistato ad aprile un immobile vincendo l'asta e a maggio saldato per intero. Ho saputo dal tribunale che martedì prossimo ci sarà il cambio della serratura e la liberazione dell'immobile da parte dell'esecutato (sono passati 120 giorni). Stamattina l'esecutato mi chiama e mi dice che ha chiesto una proroga al giudice per poter rimanere nell'appartamento ancora un po' di tempo ma non sa ancora fino a quando perché il giudice non ha ancora risposto. allora chiedo: Ma ciò è possibile? inoltre so che la pratica per il decreto di trasferimento è in essere e deve essere depositata a giorni,
Se ciò fosse possibile…. io che sono quasi proprietario non posso fare niente? devo essere avvertito di questo cambiamento? Ho bisogno dell'immobile per andarci ad abitare e se tale procedura fosse vera ritengo davvero i miei diritti calpestati. Qualcuno mi puo' aiutare a capirci un po' di più? Grazie mille

Si compra all'asta per fare un grosso affare non per avere certezze, spero che l'affare tu l'abbia fatto, ma in certe procedure nulla è scontato

 

[sgaravagli]

Tutta una altra cosa sono gli SLOGGI nell'ambito di una procedura esecutiva immobiliare.

Anziani, portatori di handicap, non ho soldi, non so dove andare: possono al massimo rallentare un pochino, se l'ufficiale giudiziario non concede proroghe non c'è niente da fare.

si hai ragione ma di fatto possono opporsi ed effettivamente rallentare il processo di sloggio

 

[Bagudi]

Poi vi dico che tra un anno due le cose cambieranno ma intanto così stanno le leggi a oggi.

Cambieranno in meglio o in peggio ????

 

[Utente Cancellato 72152]

Cambieranno in meglio o in peggio ????

Domanda lecita!!!

 

[Miciogatto]

Cambieranno in meglio o in peggio ????

Allora comincio specificando meglio perchè forse sono stato, involontariamente, ambiguo: non è che ho la palla di vetro e nemmeno sono a conoscenza delle leggi prima che siano approvate (ovviamente).

La legge è già cambiata, a febbraio scorso, semplicemente ritengo che non ne vedremo gli effetti se non tra almeno un anno. Infatti la legge è applicabile solo alle procedure che si iscrivono a ruolo da metà febbraio 2019 in poi: e sappiamo che prima che si arrivi all'asta almeno passa un annetto, in genere.

Dire se è meglio o è peggio dipende molto da quale punto di vista la si guarda.

Sto quindi parlando della legge voluta da Bramini, il famoso imprenditore salito alle cronache di recente. Tecnicamente parlando è il novellato art. 560 cpc.

Come era prima. La legge dava MOLTA discrezionalità al giudice.
Quindi avevamo alcuni tribunali/giudici che sloggiavano anche prima dell'aggiudicazione, anche prima del primo tentativo di asta, a volte.

All'estremo opposto, altri tribunali/giudici invece concedevano all'esecutato di poter restare in casa fino all'aggiudicazione. Soprattutto se avallato da richiesta (istanza) circostanziata da parte di un legale. (Dico come era prima ma in pratica è ancora così per tutte le procedure pre-2019, come ho spiegato prima)

Come sarà adesso (per i nuovi pignoramenti)
Non c'è più discrezionalità. Il giudice adesso NON PUO' decidere di disporre la liberazione dell'immobile (a meno che il debitore abiti altrove, a meno che non faccia ostruzione con le visite, a meno che non conservi il bene con diligenza ecc.). Potrà disporre la liberazione solo a decreto di trasferimento emesso. Attenzione, non ho scritto all'aggiudicazione. Il decreto di trasferimento puoi averlo in mano dopo 3 mesi come dopo oltre un anno dal saldo prezzo, dipende dal carico di lavoro/efficienza di quel tribunale.
Come vedi c'è una bella differenza. E si tratta di anni in molti casi.


Meglio o peggio?
Ovviamente dipende.

Per gli operatori specializzati in saldo e stralcio. Da una parte il vantaggio di trovare più facilmente gli esecutati: sono in casa quasi tutti, a parte chi abbandona spontaneamente. Da una parte lo svantaggio far più fatica a convincerli a lasciare l'immobile che potrebbero occupare legittimamente più a lungo. Ma se vogliono ripulirsi dal debito non c'è altra strada e si spera molti lo capiranno. Anche il ribasso delle aste giocherà probabilmente a nostro vantaggio con la trattativa creditori.

Per i creditori. Immagino che non saranno molto contenti. Questa disposizione è esattamente in controtendenza alle riforme cui avevamo assistito solo nel 2015/2016 (offerta minima, super-agevolazione su imposta di registro, patto marciano, dimezzamento dei termini, assegnazione a favore di terzo, eliminazione (di fatto) della possibilità di rilancio di un quinto post aggiudicazione, portale delle vendite pubbliche).
Invece con questa riforma acquistare un immobile occupato (ancora non si sa per quanto) non attira gli acquirenti e di conseguenza abbassa il prezzo previsto di vendita. Se cala il prezzo il creditore vede meno soldi e li vede più in là nel tempo.

Per i debitori. In teoria è una buona notizia poter restare più a lungo nell'immobile e gratis. Ricordo però che lo svilimento del prezzo danneggia anche il debitore che rimane sempre responsabile della differenza (dal debito si detrae il ricavato in asta tolte le spese: la banca o il creditore di turno te li può chiedere praticamente a vita).

Per gli acquirenti. Prevedo anche qui un percorso in controtendenza rispetto al 2015-2016. In quel periodo, oltre a cambiare le leggi, si è assistito anche a una vera e propria moda alimenta dai media: ovunque si leggevano di articoli che esaltavano l'acquisto in asta e di conseguenza molti privati acquirenti non professionali si sono avvicinati. In questi giorni ho già letto il primo articolo su come invece sia rischioso acquistare in asta. Mi sa che il trend è già cambiato. Ma parte tutto, oggettivamente, un privato che compra per sè e non per rivendere, se ha davanti l'incognita su quando avrà le chiavi dell'immobile ritengo diventerà un grosso deterrente.



Per le aste i prezzi saranno più interessanti ma saranno riservati a un pubblico più ristretto, per esempio operatori professionali che sanno gestire la situazione, calcolano il rischio e si possono permettere l'immobilizzazione del capitale per un periodo maggiore di quanto succede oggi.

 

[Utente Cancellato 72152]

Grazie per i chiarimenti, miciogatto. Direi spannometricamente che le cose - al solito - cambieranno in peggio!

 

[Bagudi]

Si, immaginavo che ti riferissi alle nuove norme.

Come al solito , però, si è passati da un caso Bramini, in cui aveva ragione lui, a centomila casi ordinari e chi ci rimetterà saranno gli acquirenti...

 

[Utente Cancellato 72152]

E quando si sparge la voce che alle aste ci rimettono gli acquirenti, nessuno parteciperà più alle aste...

E gli immobili in asta, che già cambiavano proprietario a prezzo stracciato, troveranno ancora meno credito.....