Locazione turistica imprenditoriale

[orianna]

Si, potrebbe andar bene anche quello; se si tratta solo di affitti brevi, quanto ricaverai ( con relative incombenze di dichiarazione dei redditi) sarà a tuo carico

Grazie per la risposta

 

[orianna]

Forte di un valido titolo, nulla ti vieta di esercitare la locazione breve anche in forma imprenditoriale, fuori dall’ambito dell’art.4 del DL 50/2017, ma per farlo dovrai prima avviare una SCIA presso il SUAP del Comune (vedi art.13-ter, co.8 del DL 145/2023).

Con il comodato le tasse sulle locazioni turistiche brevi effettuate da te, le pagherebbe, però, tutte tuo marito-proprietario comodante, perché tu non saresti un privato (persona fisica) comodatario, ex art.4 del DL 50/2017. Anche il reddito da locazione lunga verrebbe tassato al comodante (il comodato d’uso non trasferisce il diritto reale sull’immobile in capo a te).

Avendo alle spalle una legge regionale, spesso matrigna, che corona la locazione turistica di spine, verifica se è prevista una durata massima e la possibilità di fare locazione turistica in forma imprenditoriale. Alcune Regioni (ad es. Sardegna) e alcuni Comuni (ad es. Roma) fino a qualche tempo storcevano il naso se volevi fare locazione turistica in forma imprenditoriale, nel senso che ti obbligavano ad aprire una “CAV” imprenditoriale, che è una struttura ricettiva che non fa contratti di locazione, ma di alloggio.

I soggetti IVA (anche ditte individuali in IRPEF) godono dell’esenzione IVA sui canoni di locazione, a condizione, però, che, come i privati che fanno locazioni brevi, non forniscano servizi di ospitalità onerosa, perché, quando vengono offerti servizi di guest care alla persona, la locazione cessa di essere una locazione, trasformandosi in prestazione di servizi di tipo alberghiero.

Se vuoi fare locazione turistica senza camuffarti da albergo, devi essere servizievole, ma non offrire servizi: non preparare letti e riassettare le camere (non sei un hotel), non servire alla fame degli altri (non sei una tavola calda), non lavare e stirare indumenti altrui (non sei una lavanderia) non fare il cocchiere da e per la stazione (non sei un taxista).

Se ti servirai di un portale di prenotazione, avendo un numero di partita IVA, dovrai associarlo all’account e questo farà salterà la ritenuta d'acconto. Non potrà, quindi, che configurarsi un reddito d’impresa, tassato secondo l’inquadramento che sceglierai:

° il regime ordinario: in questo regime potrai detrarre le spese inerenti l’attività;
° il regime forfettario: in questo regime non potrai scaricare niente, nessun costo tranne i contributi previdenziali INPS versati l’anno precedente.

Con partita IVA:

° sorge l’obbligo del relativo codice attività che nasconde la tua qualifica professionale: i locatori sono qualificati professionalmente dal nuovo codice ATECO 55.20.42;
° scatta l’obbligo di fatturazione elettronica;
° se utilizzerai una piattaforma online (ad es. Booking) scatta l’obbligo di reverse charge o inversione contabile (anche in regime forfettario), cioè dovrai versare allo Stato il 22% di IVA calcolato sulle commissioni host rilasciate in fattura dai portali entro il 16 del mese successivo alla fattura.

Un vento di perturbanti faccende amministrative, a cui ubbidirai come una formica carpentiere schiavizzata, ti strapperà dal tuo mondo. Eccitanti materie, come comunicazione statistica dei flussi turistici (sul portale della Regione), segnalazione degli alloggiati (sul portale della Questura), imposta di soggiorno (sul portale del Comune) riempiranno il calice della tua pazienza.

Frastornata, debilitata da questi e altri triboli (ad es. dichiarazione annuale dell’imposta di soggiorno all’Agenzia delle Entrate), dopo un po’ capirai che affittare appartamenti da concedere in locazione a fragile umanità in transito non è una sinecura, ma è un lavoro vero e proprio. Oggi hai il fuoco dentro. Domani chissà.

Dovrai inerpicarti con fatica sulle scale periclitanti di una locazione lampo. Ascoltare una combriccola di turisti festanti e provare a capirli. Vellicare l’ospitalità con amorevole cura, come si fa con i capelli dei figli. In un perenne andirivieni di vacanzieri, tutto sarà sforzo, urto, carico: l’esito non è affatto scontato.

Sappi subito che mettere sotto un tetto degli scapestrati goderecci non ti andrà in nessuno dei modi che vorrai e forse neanche in nessuno di quelli che non vorrai, ma alla fine importa soltanto ricevere un giusto compenso e qualche briciola di gioia per tutti gli sforzi profusi, senza troppe contusioni, perché la locazione turistica, sappilo, può contundere, perciò, quando ci s’imbarca in questo lavoro, uno dei tool da tenere sempre a portata di mano è una buona pomata lenitiva.

Buongiorno mi si è accesa una lampadina..se mio marito mi concede l'usufrutto.. può essere una buona soluzione?

 

[Bastimento]

Buongiorno mi si è accesa una lampadina..se mio marito mi concede l'usufrutto.. può essere una buona soluzione?

Se tuo marito è notaio e ti fa l’atto gratuitamente, forse…. (aggiungi però le imposte sull’atto: lo stato non è tuo parente)

 

[orianna]

Grazie mille

Forte di un valido titolo, nulla ti vieta di esercitare la locazione breve anche in forma imprenditoriale, fuori dall’ambito dell’art.4 del DL 50/2017, ma per farlo dovrai prima avviare una SCIA presso il SUAP del Comune (vedi art.13-ter, co.8 del DL 145/2023).

Con il comodato le tasse sulle locazioni turistiche brevi effettuate da te, le pagherebbe, però, tutte tuo marito-proprietario comodante, perché tu non saresti un privato (persona fisica) comodatario, ex art.4 del DL 50/2017. Anche il reddito da locazione lunga verrebbe tassato al comodante (il comodato d’uso non trasferisce il diritto reale sull’immobile in capo a te).

Avendo alle spalle una legge regionale, spesso matrigna, che corona la locazione turistica di spine, verifica se è prevista una durata massima e la possibilità di fare locazione turistica in forma imprenditoriale. Alcune Regioni (ad es. Sardegna) e alcuni Comuni (ad es. Roma) fino a qualche tempo storcevano il naso se volevi fare locazione turistica in forma imprenditoriale, nel senso che ti obbligavano ad aprire una “CAV” imprenditoriale, che è una struttura ricettiva che non fa contratti di locazione, ma di alloggio.

I soggetti IVA (anche ditte individuali in IRPEF) godono dell’esenzione IVA sui canoni di locazione, a condizione, però, che, come i privati che fanno locazioni brevi, non forniscano servizi di ospitalità onerosa, perché, quando vengono offerti servizi di guest care alla persona, la locazione cessa di essere una locazione, trasformandosi in prestazione di servizi di tipo alberghiero.

Se vuoi fare locazione turistica senza camuffarti da albergo, devi essere servizievole, ma non offrire servizi: non preparare letti e riassettare le camere (non sei un hotel), non servire alla fame degli altri (non sei una tavola calda), non lavare e stirare indumenti altrui (non sei una lavanderia) non fare il cocchiere da e per la stazione (non sei un taxista).

Se ti servirai di un portale di prenotazione, avendo un numero di partita IVA, dovrai associarlo all’account e questo farà salterà la ritenuta d'acconto. Non potrà, quindi, che configurarsi un reddito d’impresa, tassato secondo l’inquadramento che sceglierai:

° il regime ordinario: in questo regime potrai detrarre le spese inerenti l’attività;
° il regime forfettario: in questo regime non potrai scaricare niente, nessun costo tranne i contributi previdenziali INPS versati l’anno precedente.

Con partita IVA:

° sorge l’obbligo del relativo codice attività che nasconde la tua qualifica professionale: i locatori sono qualificati professionalmente dal nuovo codice ATECO 55.20.42;
° scatta l’obbligo di fatturazione elettronica;
° se utilizzerai una piattaforma online (ad es. Booking) scatta l’obbligo di reverse charge o inversione contabile (anche in regime forfettario), cioè dovrai versare allo Stato il 22% di IVA calcolato sulle commissioni host rilasciate in fattura dai portali entro il 16 del mese successivo alla fattura.

Un vento di perturbanti faccende amministrative, a cui ubbidirai come una formica carpentiere schiavizzata, ti strapperà dal tuo mondo. Eccitanti materie, come comunicazione statistica dei flussi turistici (sul portale della Regione), segnalazione degli alloggiati (sul portale della Questura), imposta di soggiorno (sul portale del Comune) riempiranno il calice della tua pazienza.

Frastornata, debilitata da questi e altri triboli (ad es. dichiarazione annuale dell’imposta di soggiorno all’Agenzia delle Entrate), dopo un po’ capirai che affittare appartamenti da concedere in locazione a fragile umanità in transito non è una sinecura, ma è un lavoro vero e proprio. Oggi hai il fuoco dentro. Domani chissà.

Dovrai inerpicarti con fatica sulle scale periclitanti di una locazione lampo. Ascoltare una combriccola di turisti festanti e provare a capirli. Vellicare l’ospitalità con amorevole cura, come si fa con i capelli dei figli. In un perenne andirivieni di vacanzieri, tutto sarà sforzo, urto, carico: l’esito non è affatto scontato.

Sappi subito che mettere sotto un tetto degli scapestrati goderecci non ti andrà in nessuno dei modi che vorrai e forse neanche in nessuno di quelli che non vorrai, ma alla fine importa soltanto ricevere un giusto compenso e qualche briciola di gioia per tutti gli sforzi profusi, senza troppe contusioni, perché la locazione turistica, sappilo, può contundere, perciò, quando ci s’imbarca in questo lavoro, uno dei tool da tenere sempre a portata di mano è una buona pomata lenitiva.

Altrimenti mio marito mi potrà fare un contratto di locazione (con sublocazione) a un importo bassissimo, il minimo consentito..(penso sia la rendita catastale?) al che io posso fare affitti brevi o lunghi con o senza partita IVA..in base a quello che mi sarà più congeniale? Lui si pagherà la cedolare secca sugli affitti percepiti da me e io pagherò le mie tasse (in base al regime fiscale che deciderò di affittare..? ) È esatto?

 

[cristian casabella]

Come già suggerito, ti conviene consultare un commercialista vista la totale ignoranza in materia. Soprattutto se lo scopo è pagare il meno possibile di tasse

 

[Klematide]

@orianna

Senza avventurarsi in onerose cessioni di usufrutto, le modalità più fruibili per un privato (aprire una partita IVA per locare un solo immobile, salvo non sia di lusso, mi pare un azzardo, anche in termini di adempimenti fiscali) sono o un comodo comodato o una casalinga locazione e successiva sublocazione.

Ma non pensare che sia una partita già vinta. Prima di iniziare dovrai farti largo tra le maglie della burocrazia regionale come Rambo. Alcune Regioni (ad es. Emilia-Romagna) consentono la locazione turistica solo ai proprietari e usufruttuari (no comodatari, no conduttori).

Solo se la legge regionale e i decreti di Giunta non ti mettono i bastoni tra le ruote, potrai fare il tuo esordio sul palcoscenico dell’hospitality turistica.

In caso di locazione breve posta in essere dal comodatario persona fisica, quest’ultimo è il soggetto passivo della stessa, e il relativo reddito è qualificato reddito diverso cedolarizzabile (il comodante deve dichiarare solo la rendita catastale rivalutata).

Diversamente, in caso di locazione lunga posta in essere dal comodatario, continuano a restare applicabili le regole tradizionali: il soggetto passivo della locazione lunga rimane il comodante, e il relativo reddito fondiario deve essere da lui dichiarato, in sostanza, incassi tu, ma dichiara tuo marito.

I redditi derivanti da contratti di locazione breve effettuati dal comodatario e i contratti di sublocazione breve sono cedolarizzabili, ma le spese non sono scomputabili.

Quindi, sullo stesso immobile potrebbero verificarsi due ipotesi di applicazione della cedolare secca: una relativa al contratto di locazione concluso tra te e tuo marito, l’altra riferita al contratto di sublocazione breve, tra te-sublocatore e il subconduttore, ma nulla vieta che i regimi fiscali siano diversi.

Solo se assoggetti i canoni della locazione breve effettuata dal comodatario o della sublocazione breve al regime ordinario, le spese sostenute, purchè documentate con fatture o ricevute con il tuo codice fiscale, possono essere dedotte.

La sublocazione lunga, invece, non è cedolarizzabile. Profilo collaterale del discorso: le spese sono deducibili.

Fermiamoci qui.

 

[orianna]

@orianna

Senza avventurarsi in onerose cessioni di usufrutto, le modalità più fruibili per un privato (aprire una partita IVA per locare un solo immobile, salvo non sia di lusso, mi pare un azzardo, anche in termini di adempimenti fiscali) sono o un comodo comodato o una casalinga locazione e successiva sublocazione.

Ma non pensare che sia una partita già vinta. Prima di iniziare dovrai farti largo tra le maglie della burocrazia regionale come Rambo. Alcune Regioni (ad es. Emilia-Romagna) consentono la locazione turistica solo ai proprietari e usufruttuari (no comodatari, no conduttori).

Solo se la legge regionale e i decreti di Giunta non ti mettono i bastoni tra le ruote, potrai fare il tuo esordio sul palcoscenico dell’hospitality turistica.

In caso di locazione breve posta in essere dal comodatario persona fisica, quest’ultimo è il soggetto passivo della stessa, e il relativo reddito è qualificato reddito diverso cedolarizzabile (il comodante deve dichiarare solo la rendita catastale rivalutata).

Diversamente, in caso di locazione lunga posta in essere dal comodatario, continuano a restare applicabili le regole tradizionali: il soggetto passivo della locazione lunga rimane il comodante, e il relativo reddito fondiario deve essere da lui dichiarato, in sostanza, incassi tu, ma dichiara tuo marito.

I redditi derivanti da contratti di locazione breve effettuati dal comodatario e i contratti di sublocazione breve sono cedolarizzabili, ma le spese non sono scomputabili.

Quindi, sullo stesso immobile potrebbero verificarsi due ipotesi di applicazione della cedolare secca: una relativa al contratto di locazione concluso tra te e tuo marito, l’altra riferita al contratto di sublocazione breve, tra te-sublocatore e il subconduttore, ma nulla vieta che i regimi fiscali siano diversi.

Solo se assoggetti i canoni della locazione breve effettuata dal comodatario o della sublocazione breve al regime ordinario, le spese sostenute, purchè documentate con fatture o ricevute con il tuo codice fiscale, possono essere dedotte.

La sublocazione lunga, invece, non è cedolarizzabile. Profilo collaterale del discorso: le spese sono deducibili.

Fermiamoci qui.

Grazie mille, risposta complicata ma chiara ed esaustiva..aggiungo regione Lombardia, provincia di Mantova, nel caso le venisse in mente qualcosa d'altro.

 

[orianna]

Grazie mille, risposta complicata ma chiara ed esaustiva..aggiungo regione Lombardia, provincia di Mantova, nel caso le venisse in mente qualcosa d'altro.

Casa non di lusso.

 

[Klematide]

@orianna La Regione Lombardia non mette paletti alle locazioni turistiche: la LR 27/2015 consente a chiunque ne abbia la disponibilità di fare locazioni turistiche (proprietari, usufruttuari, comodatari, affittuari).

Per prima cosa devi regolarizzare l’appartamento. Ti serviranno SPID o CIE o CNS, un documento d’identità e la visura catastale. Alcuni SUAP richiedono la firma digitale (i file devono essere firmati digitalmente) e una planimetria dell’appartamento da allegare alla pratica.

Vai sul portale impresaiungiorno.gov.it, inserisci il tuo Comune, e compila la pratica di avvio degli “Alloggi o parti di essi per locazioni brevi o turistiche in forma non imprenditoriale”.

Nella pratica del SUAP dovrai indicare:

° “Altro” alla voce “In qualità di” della sezione “Scheda Anagrafica” – Persona (Privato);
° “Comodatario” o “Conduttore” nella sezione “Oggetto dell’istanza”;
° “Comodato” o “Locazione” nella sezione “Dichiarazione di disponibilità dei locali”.

Con il numero di pratica/protocollo, vai sul portale “Alloggiatiweb” della Questura e richiedi le credenziali di accesso per segnalare solo gli alloggiati brevi (durata locazione non superiore a 30 giorni).

Vai sul portale regionale “ROSS1000” per la comunicazione delle presenze turistiche che la Provincia invia all’ISTAT: otterrai il CIR (è il portale “ROSS1000” che lo assegna, non il SUAP). Il CIR regionale ti servirà per ottenere dal Ministero del Turismo il CIN nazionale che dovrai esporre fuori dallo stabile e sull’annuncio dei portali.

Nella maggior parte dei Comuni c’è l’imposta di soggiorno. Se il tuo Comune l’ha istituita e applicata anche alle locazioni turistiche, dovrai riscuoterla e versarla al Comune secondo la procedura e la tempistica da lui prevista. Altra seccatura: compilare la dichiarazione telematica dell’imposta di soggiorno da inviare all’Agenzia delle Entrate entro il 30 giugno.

Come vedi, dovrai fare una serie di comunicazioni di routine durante l’anno. Ma non è finita. L’immobile dovrà rispettare i requisiti minimi obbligatori e le dotazioni previste dall’allegato B del RR 7/2016: dovrà essere dotato di APE (art.6, co.2 del D. Lgs.192/2005), uno scolapasta (!), un bricco per il latte (!!) e – udite! udite! – due canovacci da cucina (!!!), nonché di estintore portatile e rilevatori di gas e monossido di carbonio (art.13-ter del DL 145/2023).

Per evitare l’azzardo delle tagliole delle assicurazioni per danni che i portali reclamizzano, ma spesso si guardano bene dal rimborsare, ti consiglio di coprirti con un congruo deposito cauzionale e una polizza assicurativa RC e conduzione dei locali dati in locazione, salvo che tali coperture non siano presenti nell’eventuale polizza del condominio.

Questione condominio. Se l’appartamento è inserito in un condominio, chi dispone di un appartamento in forza di un contratto di comodato e di locazione (diritto personale di godimento) deve essere censito dall’amministratore ai fini del registro di anagrafe condominiale (art.1130, n.6 c.c.), quindi, tuo marito-condomino deve fornirgli le tue generalità.

Per una questione di rispetto del vicinato (non stai affittando una villa isolata o un capanno nel bosco), sarebbe bene che tu informassi l’amministratore del tipo di locazione che stai per avviare.

E’ probabile che il condominio sia interessato da schiamazzi e da un continuo via vai di sconosciuti, persone che a volte non hanno riguardo delle scale e dell’ascensore.

Contatta l’amministratore prima che sia lui, istigato dai vicini, a contattare te: digli che non apri un “B & B” o un “Affittacamere”, ma una semplice locazione turistica protocollata in Comune e “cinizzata” nella Banca Dati Strutture ricettive del Ministero del Turismo (come dimostra il CIN sul citofono) e, come tale non può essere vietata, salvo regolamenti contrattuali talebani che impongano servitù locative a tutti i condomini.

Digli che tu, o altri per te, sarete sempre presenti al check-in, che eviterai di fare check-in in orari notturni e che tutti i turisti saranno segnalati in Questura. Lascia i tuoi contatti nel caso sorgessero problemi o condotte improprie da parte dei tuoi ospiti.

L’ho tirata in lungo anche troppo. Non rimangono che i saluti.

 

[bruno76]

Buongiorno vorrei fare locazioni brevi sulla seconda casa intestata a mio marito. Abbiamo la divisione dei beni. Vorrei svolgerla in modo imprenditoriale a mio nome, con ditta individuale e mi pagherei le tasse e i contributi. È possibile? Che adempimenti burocratici ci sono da intraprendere a livello fiscale?

Salve,
consiglierei anzitutto un contratto di comodato d'uso gratuito, ovviamente da registrare presso l'Agenzia delle Entrate (costo intorno ai 200 euro, mi pare).
Sconsiglierei la forma imprenditoriale (ergo con apertura di P.I.) per mille motivi che non le sto ad elencare... diciamo che se apre attività come privato in linea di massima si semplifica la vita.
Consiglierei di pagare le tasse con cedolare secca.
Consiglierei, infine, di armarsi di tanta pazienza perché rispetto ad alcuni anni fa gli adempimenti burocratici si sono moltiplicati; e di abbozzare fin d'ora una sorta di bilancio di previsione (quanto pensa di ricavare e quali costi dovrà sostenere) o almeno un quadro delle spese vive da sostenere in fase di avvio, per avere chiaro dove si vuole arrivare.