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  1. PAKOTHEBEST

    PAKOTHEBEST Membro Junior

    Privato Cittadino
    Salve a tutti, sono sul disperato, mi è successa questa cosa tragicomica che sembra non avere una soluzione:
    Ho dato in locazione i muri di un negozio, abbiamo firmato un contratto cartaceo della Buffetti.
    Siccome possiedo + di 10 immobili sono obbligato a registrarlo online.
    Mi sono quindi collegato a "locazioni web", il software del ministero per gli affitti strumentali (commerciali).
    Lì si compilano dei campi prefissati e viene fuori un contratto che è ovviamente diverso da quello cartaceo che ho in mano.
    Non ho visto nessun link, in fase di registrazione del contratto tramite "locazioni web" dove si potesse allegare la copia scannerizzata del contratto effettivo.
    Sono già andato 5 volte all'ufficio del registro e ognuno mi dice una cosa diversa, tutti però concordano che il contratto che abbiamo firmato non ha valore giuridico, e nemmeno quello registrato online ha valore perchè la relativa stampa ovviamente non è firmata.
    Il mio avvocato mi ha detto di spedire il contratto originale all'uff. delle entrate indicando che si tratta del contratto effettivo di cui alla registrazione che ho fatto (le tasse sono identiche) e così ho fatto, mi hanno però richiamato dicendomi di andare lì a ritirarlo e ****iandomi pure, quando sono andato là però l'avevano già perso.
    Non posso fare una variazione del contratto pagando i 67 euro di tassa fissa e allegando l'originale firmato dalle parti perchè sono in causa con l'inquilino che ovviamente si rifiuta di fare una scrittura privata con data aggiornata per poter effettuare questo escamotage propostomi via mail da un gentile addetto dell'ufficio delle entrate.
    Cosa posso fare secondo voi per avere un contratto con valore giuridico per concludere con la causa in corso per morosità?
    Grazie mille alla buonanima che mi darà un supporto.
     
  2. Irene1

    Irene1 Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Ciao Pakothebest, ma quando hai firmato il contratto? e l'inquilino è già moroso?

    Non riesco a capire una cosa, hai una copia origianale registrata cartacea e una via web? ma hai registrato due volte il contratto con il versamento delle imposte?

    Come mio modesto parere, ma non sono avvocato, credo che il contratto firmato abbia valore giuridico, paradossalmente dovresti pagare una sanzione per la mancata registrazione del contratto e del versamento ( eventualente) delle imposte.
     
  3. PAKOTHEBEST

    PAKOTHEBEST Membro Junior

    Privato Cittadino
    Sì ho una copia originale cartacea firmata dalle parti e una stampa che ho fatto una volta conclusa la registrazione via web dove ovviamente non era possibile inserire il contratto cartaceo che avevamo in mano (ci sono semplicemente dei campi da compilare tipo importo, dati personali e catastali e basta).
    Ovviamente ho già pagato l'imposta di registro.
     
  4. PAKOTHEBEST

    PAKOTHEBEST Membro Junior

    Privato Cittadino
  5. PAKOTHEBEST

    PAKOTHEBEST Membro Junior

    Privato Cittadino
    Ho registrato una sola volta il contratto on line pensando che quello che avevo compilato fosse solo un modello fittizio atto al mero scopo di pagare le tasse.
    Ho pagato le tasse una sola volta.
     
  6. Ponz

    Ponz Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Secondo me faresti bene a affidarti a un agente immobiliare che, dietro piccolo compenso, potrá registrare il tuo contratto.
     
  7. PAKOTHEBEST

    PAKOTHEBEST Membro Junior

    Privato Cittadino
    Adesso è un po' tardi x' il contratto riporta una data troppo vecchia ma hai ragione, avrei fatto bene a fare così ora che ci penso.
     
  8. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Non sempre chifa da se fa per tre.
     
  9. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    @Pak...
    Credo di aver capito la situazione, che in alcuni (solo alcuni...;) ) passaggi è capitata anche a me.

    Vediamo se riesco a rappresentare la tua situazione.

    1) Hai stipulato un contratto, quello controfirmato, che inizialmente non hai registrato.
    2) L'inquilino è diventato moroso, hai ritenuto necessario intentare una causa, ed a questo punto ti è palesata la necessità di registrare il contratto
    3) Hai messo i bolli sul contratto controfirmato, ti sei recato all'AdE, ma questa ti ha contestato la necessità di agire telematicamente perchè possiedi più di 10 immobili (qui cominciamo ad avere una storia simile)
    3.1) Qui mi manca un dato: avevi anche versato l'imposta di registro su F23 cartaceo? Credo di no.
    4) Sei entrato in "Locazioni web" , ha fornito solo gli estremi contrattuali (canone, dati catastali, indirizzo...), ma non hai compilato i campi liberi dove solitamente si possono riportare le condizioni particolari (comunque è vero: purtroppo non si può allegare direttamente il proprio testo....:triste:)
    5) Hai fornito i dati di trasmissione e del tuo conto corrente, ed hai fatto l'invio: a questo punto ti è stato automaticamente prelevata la imposta di registro. Non so come ti sei comportato con le date, quindi non so se ti sono anche state imputate sanzioni ed interessi. Presumo di no.
    6) Seguono tentativi di inviare la copia cartacea ecc, che non hanno rilevanza...

    Se le cose stanno così, tieni presente che hai già registrato un contratto: (è quello telematico); ti sconsiglio quindi di pensare a ripetere la registrazione; verrebbe registrato un secondo rapporto.
    Per la cronaca pare che nessuno in AdE possa cancellare una doppia registrazione, che si risolve solo con il pagamento di una una risoluzione (67 €) anche se si trattasse di un palese errore formale (anche questo mi è capitato: fortuna vuole che a volte noi italiani facciamo le regole ma non ne pretendiamo il rispetto... capita anche questo)

    Quanto alle modalità per rimediare all'aspetto fiscale, presumo (non sono abbastanza esperto: qui è meglio farti consigliare bene) che la via sia quella del ravvedimento operoso: cioè ti cospargi il capo di ceneri (siamo giusto in quaresima), ti fai fare il conteggio delle sanzioni ed interessi, a partire dalla data reale di stipula e fai un versamento supplementare.

    Quanto al valore legale, è certo che per il contratto telematico vale la ricevuta di trasmissione e quietanza: riguardo al contenuto testuale credo invece dipenda dalla buona volontà ed elasticità del giudice: in fondo una scrittura controfirmata anche se non registrata , impegna sempre i firmatari: quindi il giudice dovrebbe tenerne conto; se poi puoi dimostrare di esserti messo in regola anche con gli obblighi normativi e fiscali (la registrazione e relative imposte, eventualmente anche tardive) dovrebbe essere compensata anche la lacuna della non coincidenza dei due testi. Il condizionale è d'obbligo: in campo giuridico succede di tutto.
     
    A Ponz e Irene1 piace questo messaggio.
  10. Ponz

    Ponz Membro Storico

    Agente Immobiliare
    In futuro, sarà necessario dichiarare, sotto la responsabilità civile e penale di colui che registra, la conformità di quanto "allegato" a quanto è stato sottoscritto.
     
  11. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Presumo tu ti riferisca alla "eventuale" nuova applicazione RLI, dove sarà possibile fare l'upload del proprio testo integrale? Bene, ma non è ancora il nostro caso.

    Non ho formazione giuridica, solo una infarinatura formatasi con l'esperienza: ma la mia impressione è che i ns legislatori/normatori, sulla spinta di richieste di varia provenienza, stiano ingarbugliando la matassa. Mi spiego, anche se in parte OT. e gradirei un vs parere.

    A mio parere alcuni obblighi hanno natura prevalente tributaria: es. la registrazione dei contratti di locazione, le volture catastali ecc.
    Questi adempimenti inizialmente nulla avevano a che vedere con la conformità del titolo... (il catasto non era probante, solo la conservatoria faceva testo. La tassa di registro era una cosa, il testo contrattuale un'altra)

    Adesso va di moda la conformità...:
    quella urbanistica/catastale/titolarietà
    adesso mi aggiungi quella tra testo trasmesso e testo firmato.

    Per quest'ultimo passaggio, mi pare incongruente passare da un approccio sintetico (vedi SIRIA o IRIS, dove trasmetti solo gli estremi, mentre del testo l'AdE se ne disinteressa, come se non fosse più anche ufficio del Registro...) ad un appoggio eccessivamente "conformista" dove si pretende una conformità con rilievo anche penale, in operazioni che per loro natura sono una sorta di duplicazione di atti: e qui mi insegni che un databae duplicato è la prima sorgente di equivoci.

    Ma sto divagando. Bye.
     
  12. Ponz

    Ponz Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Semplicemente lo stato rovescia sui cittadini (e sui vari mestieranti) ogni responsabilità ;) in puro stile italiano, ma in questo caso, a noi va bene, tanto noi l'obbligo del mantenimento per 10 anni (perfino delle lettere commerciali) ce l'abbiamo sempre avuto. ;)
     
  13. PAKOTHEBEST

    PAKOTHEBEST Membro Junior

    Privato Cittadino
    Questa cosa qui sopra è ciò che afferma anche il mio avvocato: cioè la certezza non c'è, dipende tutto dalla buona volontà del giudice se tener buono o meno il contratto cartaceo firmato.

    Però voglio precisare a Bastimento che io mi sono mosso subito, cioè NON APPENA abbiamo firmato il contratto sono andato su "locazioni web" e ho fatto la registrazione: a livello fiscale ho pagato tutto e subito.
    Il problema che ancora non ho risolto è: se uno ha più di 10 immobili (tra l'altro si tratta di pezzetti di boschi o quote infinitesime di varie cose ereditate) ed è obbligato a registrare il contratto on line, come caspita fa a registrare il testo del contratto che ha firmato? E dopo dipende solo dalla buona volontà del giudice? Ma in che mondo viviamo? Ma io cosa avrei dovuto fare insomma se cartaceo non me lo accettavano? Attraverso un agente immobiliare me lo avrebbero accettato? Mi risulta che anche gli agenti immobiliari siano obbligati a farlo on line o sbaglio.
    Grazie mille cmq. x le risp.
     
  14. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Di ambienti telematici ne esistono due, e credo siano simili. Certamente quanto segue vale per il Sw Locazioni 9.4.6 che deve essere scaricato sul PC. Ma credo che anche il Locazioni web abbia la stessa modalità.

    Questi ambienti non hanno solo la videata dove si inseriscono gli estremi del contratto (canone, dati catastali, codici fiscali dei contraenti ecc): hanno anche la possibilità di integrare con un testo libero, gli articoli aggiuntivi, dove si scrive ciò che si vuole pattuire in particolare.
    Alla fine della procedura, prima dell'invio o della trasmissione, si doveva procedere alla stampa del testo risultante: alcuni articoli vengono composti automaticamente sulla base dei dati sintetici forniti, cioè gli estremi di cui sopra; compaiono poi anche gli articoli che eventualmente sono stati aggiunti liberamente. Potrebbe capitare che la procedura numeri i vari articoli facendo dei salti di numerazione, ma questo sarebbe il minore dei mali.

    Dopo aver così compilato e stampato il contratto avresti avuto la possibilità di far firmare all'inquilino il medesimo testo complessivo che successivamente avresti trasmesso in fase di registrazione.
    In questo modo non ci sarebbe alcuna divergenza tra la tua copia cartacea controfirmata, ed il testo inviato.

    Se tu ti sei limitato ai pochi dati della prima videata, saranno ufficializzati solo il canone, la durata, ed i CF degli attori; le altre condizioni (ma quali sono quelle significative, visto che il contratto commerciale è ancora regolamentato dalla legge detta dell'equo canone del 78?) verrebbero a mancare: ma non è detto che siano ammissibili.


    Non riguarda me contestare eventuali infrazioni: è che non abbiamo capito i tempi in gioco. Registrazione in corso ed inquilino già moroso.
    Le ipotesi sul pagamento da me fatte cercavano di definire una possibile situazione reale: poteva ad esempio capitare che ti fossi recato a registrare cartaceamente con tutto quanto necessario, cioè anche con un F23 già versato in banca; al rifiuto della AdE, col telematico avresti ripetuto obbligatoriamente il versamento; ti sarebbe rimasto quindi la necessità di chiedere il rimborso della F23 impropriamente anticipato. ma forse questa è un'altra storia.
     
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  15. PAKOTHEBEST

    PAKOTHEBEST Membro Junior

    Privato Cittadino
    Grazie, ora ho capito tutto. Risposta molto chiara e completa. Se posso fare una critica al sito dell'agenzia delle entrate è che non è chiaro per nulla che si deve scaricare il software se si vuole completare e ampliare il testo standard.
    Un semplice cittadino che entra nel sito x la prima volta non riesce a capirlo bene: se no potrebbero almeno consigliare di rivolgersi ad un agente immobiliare esperto.
    Visto che tante altre pratiche online si possono fare senza problemi sul sito stesso.
     
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  16. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Figurati, permesso accordato... sai quante ne abbiamo già fatte anche ognuno di noi? Proprio qui sul forum?
    Però, e forse mi ripeto, credo tu sbagli quando dici che la procedura on-line non permette l'integrazione. Verificherò, ma penso tu non abbia proseguito nello sfogliare le varie pagine: avresti mi pare potuto completare il testo.

    Che poi manchi una guida in linea efficace, hai ragione.
     
  17. Savorgnan

    Savorgnan Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    Leggo a un mese di distanza questo argomento.
    Ma credo comunque utile riferire quanto il call center dell'Agenzia Entrate mi ha detto al riguardo oggi.
    Non va considerato come un errore se il testo del contratto trasmesso telematicamente non contiene tutti i dati riportati nel contratto cartaceo già sottoscritto dalle parti.
    Va ricordato che i dati che vengono inviati telematicamente all'Agenzia delle Entrate hanno valore AI FINI FISCALI: per cui l'unico obbligo è di compilare nel software gli spazi che portano al calcolo automatico dell'imposta di bollo e di registro.
    E' poi un corollario trascrivere gli articoli aggiuntivi nei campi liberi del software: se si ha il tempo per trascrivere tutto è meglio perchè si avranno due copie uguali: cartacea e telematica ma, mi ha ripetuto l'Agenzia Entrate, ai fini fiscali non è obbligatorio.
    L'importante è che queste due copie non contengano dati diversi tra loro perchè sarebbero difformi: questo sarebbe giudicato come errore.
    L'Agenzia Entrate ha poi sottolineato che è il testo cartaceo firmato ad avere valore AI FINI CIVILISTICI, non quello telematico.
    Questa risposta l'ho ricevuta telefonicamente dal call center, ma rifarò la domanda con e mail, così mi hanno assicurato che in 48 ore avrò la loro risposta anche per iscritto.
     
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  18. Roberto65

    Roberto65 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Con rif. a quanto scritto da savorgnan , vorrei sapere se e' arrivata la risposta scritta dell'Agenzia delle Entrate o se qualcuno a qualche precisazione ufficiale sull'argomento delle registrazioni telematiche ?
     
  19. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    In attesa di nuove da Savorgnan, è il caso di ricordare che una risposta ad una richiesta via mail non ha valore vincolante per la AdE e probante nemmeno per il richiedente: solo l'interpello assume valenza per l'interessato.
    Inoltre anche l'interpello è considerato vincolante per la AdE solo nei confronti dell'interpellante.
    Sono invece incerto quando a seguito di interpello viene emanata una risoluzione: presumo che in questo caso questa sia vincolante come interpretazione per tutta la AdE nei confronti di qualunque contribuente: @Pennylove, che mi dici al riguardo?
     
  20. Pennylove

    Pennylove Membro Assiduo

    Privato Cittadino
    Le risposte fornite dal call-center dell’Agenzia o via e-mail o dall’ufficio locale delle Entrate non impegnano in alcun modo l’amministrazione finanziaria, salvo che il singolo ufficio motu proprio o su richiesta, le metta per iscritto (anche in questo caso, comunque, si tratta di un conforto interpretativo informale, non certo millimetrico e certosino, basato più che altro sulla sensibilità degli interlocutori che il destino ti ha riservato e il valore giuridico della risposta dipende in sostanza dai principi di buona fede).

    Al riguardo, una panoramica dell’attività di consulenza giuridica da parte degli uffici finanziari è contenuta in una circolare ministeriale un po’ datata, la n°99/E del 18 maggio 2000: tale circolare afferma che gli uffici delle Entrate debbono effettuare un riscontro diretto, cioè una risposta formale ai contribuenti solo quando il quesito sia di agevole soluzione, in quanto la risposta discende direttamente dal dettato normativo o da una precedente presa di posizione ufficiale dell’amministrazione, anche a livello regionale. Eventuali quesiti più difficoltosi devono essere trasmessi, sempre secondo tale circolare, alla Direzione regionale, informandone il contribuente (si deve desumere che, dopo l’entrata in vigore dell’interpello, di cui alla legge n°212 del 2000, tale quesito dovrà essere evaso a cura della direzione regionale).

    Ora, con l’istituto dell’interpello (che per la prima volta ha soppresso un potere antico che da sempre è stato prerogativa degli uffici della pubblica amministrazione: il potere, cioè, che qualunque ufficio pubblico aveva di non rispondere all’istanza di un cittadino) le cose sono cambiate: l’amministrazione finanziaria è tenuta a rispondere entro 120 giorni. Qualora la risposta non pervenga al contribuente entro detto termine, si intende che l’amministrazione concordi con l’interpretazione o il comportamento prospettato dal richiedente. “Il parere dell’Agenzia non vincola il contribuente (il quale può decidere di non uniformarsi al parere reso), ma gli uffici dell’Amministrazione finanziaria i quali, salva la possibilità di rettificare il parere, non possono emettere atti impositivi e/o sanzionatori difformi dal contenuto della risposta fornita in sede di interpello, limitatamente al quesito oggetto di interpello ed in ogni caso nel presupposto che i fatti accertati con quelli rappresentati nell’originaria istanza” cosi si legge a pag. 6 della circolare n°32/E del 14 giugno 2010, da cui scaturiscono alcuni importanti risvolti.

    Il primo. Anzitutto, l’ufficio locale delle Entrate, in merito alle questioni interpretative su cui vi è stato un parere reso in sede di interpello dalla Direzione regionale, è vincolato giuridicamente ad ottemperare all’interpretazione resa con la risposta data: l’ufficio locale delle Entrate non potrà più discostarsi dal parere reso dalla competente Direzione in sede di interpello, neppure motivando il proprio dissenso rispetto all’interpretazione della Direzione regionale e neppure eccependo che il contrario orientamento venga imposto in via gerarchica con un ordine di servizio apposito.

    Altro risvolto, il potere di rettifica e ripensamento. A questo riguardo, va precisato che tale mutamento di opinione parrebbe non potere che intervenire nel solco precedentemente tracciato dall’interpello. Poiché non rientra nelle attribuzioni dell’ufficio locale dare risposte in merito all’interpello, ciò vorrebbe dire che anche nel momento della rettifica, è solo la Direzione regionale dell’agenzia delle Entrate (e mai l’ufficio accertatore) che è abilitata ad esprimere un parere difforme dall’eventuale responso già formatosi.

    Non è tutto. Nonostante il contrario avviso dell’amministrazione, il contribuente è libero di determinarsi in senso non conforme al responso negativo ricevuto: questa è la vera ratio dell’interpello, la cui procedura, in sostanza, è finalizzata a creare certezze solo all’interno del rapporto tra contribuente e amministrazione finanziaria, perché al di fuori di questo e, segnatamente, davanti ad un giudice tributario, nessuna rilevanza può avere il suo parere negativo.

    Riguardo, infine, all’intervento interpretativo tradizionale a mezzo risoluzione, a seguito di interpello, in genere tali risoluzioni terminano con la frase di rito (o simili): “Le direzioni regionali vigileranno affinché i principi enunciati nella presente risoluzione vengano puntualmente osservati dagli uffici”. Al riguardo la citata circolare n°32/E/2010, a pag. 33, va oltre: “Per quanto attiene, invece, alla pubblicazione delle risposte rese dalla Direzione Centrale Normativa in sede di interpello, si ricorda che l’art. 11 dello Statuto dei diritti del contribuente e l’articolo 4, comma 5 del DM 209 del 2001 di attuazione, prevedono la facoltà per l’amministrazione di procedere alla cd. “risposta collettiva” mediante la pubblicazione di una circolare o di una risoluzione quando la medesima questione ovvero analoghe questioni siano state prospettate da un numero elevato di contribuenti, tale da configurare l’interesse di una più ampia platea di soggetti a conoscere il parere dell’amministrazione in relazione ad una determinata fattispecie.

    Tali previsioni, ancorché non contenute nei rispettivi decreti attuativi, devono considerasi valide anche per le risposte rese alle istanze di interpello diverse da quelle disciplinate dalla procedura prevista per l’interpello ordinario. […]
    A tal riguardo si ribadisce che, in linea di principio, l’interpello attiene ad una fattispecie concreta riferibile al contribuente istante, minuziosamente e compiutamente descritta nelle sue peculiarità; queste caratteristiche fanno sì che normalmente non sussista un interesse di carattere generale alla conoscenza della risposta stessa.

    Peraltro, si ritiene che la pubblicazione sistematica di tutte le risposte elaborate in sede di interpello, lungi dal soddisfare l’esigenza di informativa e di trasparenza sopra evidenziate, presenti significative controindicazioni, essendo idonea a determinare da un lato una eccessiva frammentazione delle linee interpretative dell’Amministrazione finanziaria e dall’altro l’erronea applicazione della normativa tributaria in considerazione della possibile impropria estensione dei principi enunciati in relazione ad una determinata fattispecie ad altre situazioni solo apparentemente analoghe”.

    E conclude:

    Quanto sopra non esclude, anzi impone, che, qualora nell’ambito della trattazione delle singole istanze di interpello, vengano individuati più aspetti di una medesima fattispecie meritevoli di chiarimenti a beneficio della generalità degli interessati, l’amministrazione provveda a fornire apposite indicazioni mediante pubblicazione di circolari, che costituiscono l’ordinario strumento di orientamento dell’attività degli uffici.”.
     
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